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Lock change by landlord as coercion

STAPP.2005.95Other CourtOct 17, 2006Confirmed

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Omnilex summary

The landlord B. was convicted because, after the lease had not been terminated, he had the locks of the rented restaurant changed and thereby prevented tenant M. from entering the premises. The appellate criminal chamber held that this conduct constituted coercion under Art. 181 StGB. It considered the lock change an unlawful interference with the tenant's freedom of action, capable of qualifying as violence against things with an immediate physical effect on the victim. The appeal was rejected and the conviction, including the fine, was upheld.

Omnilex headnote

Art. 181 StGB; coercion by changing the locks on leased premises. Unauthorized lock replacement by a landlord may constitute violence against things where it immediately and physically prevents the tenant from accessing and using the leased premises. Coercion is also present, at minimum, as another restriction of freedom of action when the tenant is compelled to remain outside despite a continuing contractual right of use. Unlawfulness is given where both the means and the purpose contravene tenancy law or where the conduct amounts to a prohibited self-help measure (consid. 5; III.1-2).

Full text

Geschäftsnummer:** STAPP.2005.95**
Instanz:Strafkammer
Entscheiddatum:18.10.2006
FindInfo-Nummer:O_ST.2007.72
Titel:** Nötigung**
Resümee:** Art. 181 StGB. Nötigung. Das unerlaubte Auswechseln der Türschlösser an einem Mietobjekt durch den Vermieter kann als Gewalt gegen Sachen gelten, die eine unmittelbare physische Auswirkung auf den Mieter hat.**
SOG 2006 Nr. 6 ** Art. 181 StGB.** Nötigung. Das unerlaubte Auswechseln der Türschlösser an einem Mietobjekt durch den Vermieter kann als Gewalt gegen Sachen gelten, die eine unmittelbare physische Auswirkung auf den Mieter hat. * Sachverhalt:* Am 15. Juni 2004 schlossen der Vermieter B. und der Mieter M. einen Mietvertrag über einen Restaurationsbetrieb samt zugehörigen Lokalitäten sowie eine 3-Zimmerwohnung. Vereinbart war ein monatlicher Mietzins von Fr. 4'000.--. Während etwas mehr als 7 ½ Monaten verfügte M. über den Mietgegenstand, bezahlte dem B. jedoch keinen Mietzins und blieb auch das vereinbarte Depot in der Höhe von Fr. 12'000.-- schuldig. B. unternahm vorerst nichts, bis er am 4. Februar 2005 die Schlösser des Restaurants auswechseln liess, sodass M. und seinen Angestellten der Zutritt nicht mehr möglich war. Die Amtsgerichtsstatthalterin verurteilte B. wegen Nötigung zu einer Busse. Die Strafkammer bestätigt den Schuldspruch. * Aus den Erwägungen:* II. 5. (…) Damit ist erstellt, dass ein Mietverhältnis vorlag, das bis am 4. Februar 2005 weder ordentlich noch ausserordentlich gekündigt wurde. Nach den massgeblichen Gesetzesbestimmungen stand dem Mieter im vorliegenden Fall nach wie vor das Recht zu, die Mietsache vertragsgemäss zu benützen, was zunächst einen freien Zugang voraussetzte. Unter diesen Umständen steht schon obligationenrechtlich fest, dass der Beschuldigte seinen Mieter nicht Knall auf Fall vor die Türe setzen durfte. Dass ein solcher Schritt mit Formalitäten verbunden und in jedem Falle auch an Fristen geknüpft ist, ist heute jedem Vermieter bestens bekannt. III. 1. Eine strafbare Nötigung begeht, wer jemanden durch Gewalt oder Androhung ernstlicher Nachteile oder durch andere Beschränkung seiner Handlungsfreiheit nötigt, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Art. 181 des Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) schützt die Freiheit der Willensbildung und Willensbetätigung (Pra 1999 Nr. 59 S. 338). Der objektive Tatbestand besteht darin, dass jemand einen anderen in seiner Handlungsfreiheit beschränkt. Der Genötigte soll sich dem Willen des Täters fügen (Jörg Rehberg/Niklaus Schmid: Strafrecht III, Zürich 1997, S. 339). Nötigungsmittel sind Gewalt, Androhung ernstlicher Nachteile oder eine andere Beschränkung der Handlungsfreiheit des Opfers. Die Rechtswidrigkeit bedarf bei diesem Tatbestand besonderer Prüfung: Unrechtmässig ist eine Nötigung, “wenn das Mittel oder der Zweck unerlaubt ist oder wenn die Verknüpfung zwischen einem an sich zulässigen Mittel und einem erlaubten Zweck rechtsmissbräuchlich ist” (BGE 122 IV 236). Nötigung ist ein Erfolgsdelikt. Der Erfolg besteht darin, dass sich der Betroffene aufgrund der Nötigung in bestimmter Weise verhält (Günter Stratenwerth/Guido Jenni: Schweizerisches Strafrecht, Besonderer Teil I, Bern 2003, S. 115 N 14). Bleibt der Erfolg aus, liegt Versuch vor (BGE 106 IV 129). Der subjektive Tatbestand erfordert Vorsatz. Der Täter handelt im Bewusstsein und mit dem Willen, das Opfer durch das gewählte Nötigungsmittel zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden zu veranlassen, wobei Eventualvorsatz genügt. 2. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter seinem Mieter den Zugang zum Mietobjekt durch Auswechseln der Türschlösser verwehrt. Er hielt ihn so davon ab, in die gemieteten Räumlichkeiten zu gelangen und dort seine Mietrechte wahrzunehmen. Der Mieter hatte gar keine andere Wahl, als draussen zu bleiben. Sein Ausschluss war vom Beschuldigten durch Vorkehrungen herbeigeführt worden, die verhinderten, dass das Opfer die verschlossenen Türen öffnen konnte. Dieses Vorgehen war im Ergebnis für den Betroffenen zwingend und weist insofern gewaltsamen Charakter auf. Zwar unterblieb eine unmittelbare physische Einwirkung des Beschuldigten auf das Opfer, doch liegt fraglos ein “physischer Eingriff in die Rechtssphäre eines anderen” vor (so Stratenwerth/Jenny, a.a.O., S. 111 N 6). Für eine in diesem Sinne erweiterte Auslegung des Gewaltbegriffs spricht sich auch Imperatori aus (Martino Imperatori: Das Unrecht der Nötigung, Diss. Zürich 1987, S. 50 ff.). Zu bedenken ist jedoch, dass der Begriff der Gewalt im vorliegenden Zusammenhang umstritten ist (Stratenwerth/Jenny, a.a.O., S. 110 N 5; Stefan Trechsel: Schweizerisches Strafrecht, Kurzkommentar, Zürich 1997, N 2 zu Art. 181 StGB). Vielfach wird Gewalt noch immer als physische Einwirkung auf den Körper eines Menschen definiert. Wollte man dieser restriktiven Auslegung folgen, entfiele im vorliegenden Fall das Nötigungsmittel der Gewalt. In diesem Falle aber bliebe immer noch der Rückgriff auf die “andere Beschränkung der Handlungsfreiheit”, auch wenn Stratenwerth diese Generalklausel zu Recht als “höchst bedenklich” bezeichnet und daher eine einschränkende Interpretation empfiehlt (Stratenwerth/Jenny, a.a.O., S. 114 N 11). Ob unter Gewalt auch die Gewaltverübung gegen Sachen fallen soll, wenn davon eine körperliche Zwangswirkung auf das Opfer ausgeht, wird in der Lehre nicht einhellig beantwortet. Als einleuchtendes Beispiel von Gewalt gegen Sachen, die eine unmittelbare physische Auswirkung auf das Tatopfer hat, wird das Aushängen von Fenstern durch den Vermieter genannt, um den Mieter zum Auszug zu zwingen (Vera Delnon/Bernhard Rüdy in: Basler Kommentar zum Strafgesetzbuch II, Basel etc. 2003, N 21 zu Art. 181 StGB). Die Vermieterschaft, welche die Mietsache absichtlich beschädigt, um die Mieterschaft zum Verlassen der Wohn- oder Geschäftsräume zu bewegen, begeht ebenfalls eine Nötigung (David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner: Das Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 629). Gleiches muss für einen Vermieter gelten, der die Sache zwar nicht beschädigt, aber so verändert (z.B. durch Auswechseln der Türschlösser), dass der Mieter sie nicht mehr benutzen kann, obwohl er zivilrechtlich zur weiteren Benutzung berechtigt wäre. Das Auswechseln der Türschlösser an einem Mietobjekt kann damit als Gewalt gegen Sachen gelten, welche eine unmittelbare physische Auswirkung auf das Tatopfer hat. Das Mittel, das der Beschuldigte im vorliegenden Falle einsetzte, war unzulässig, hatte er doch – wie bereits dargelegt wurde – mit seinem Vorgehen bewusst gegen Normen des Mietrechts verstossen. Auch der Zweck, eine faktisch fristlose Beendigung des Mietverhältnisses ohne schriftliche Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung, war unerlaubt. Mit seinem widerrechtlichen Verhalten sorgte der Beschuldigte dafür, dass M. für mindestens drei Stunden keinen Zutritt zum Restaurant hatte. Die Ausschliessung hätte noch länger gedauert, doch hat M. auf Anraten der Polizei den Schlüsseldienst kommen lassen. Der strafrechtliche Erfolg ist damit eingetreten. Dass er der Absicht des Beschuldigten entsprach, kann nicht bezweifelt werden. B. hat sich der Nötigung im Sinne von Art. 181 StGB schuldig gemacht. * Obergericht Strafkammer, Urteil vom 18. Oktober 2006 (STAPP.2005.95)*

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether changing the locks on leased premises can constitute coercion under Art. 181 StGB.

Extracted holding

Yes. A landlord's unauthorized lock change may amount to violence against things with an immediate physical effect on the tenant and thus coercion.

Extracted reasoning

The tenant was prevented from accessing and using the leased premises despite a continuing contractual right of use. The lock change created a compulsive exclusion; even if one took a narrow view of violence, the conduct still fell under the broader notion of another restriction of freedom of action. The means and purpose were unlawful.

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