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Property gains tax: 30-year acquisition value and remediation costs

SGSTA.2018.49Other CourtJun 30, 2019Dismissed

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Omnilex summary

The taxpayer appealed a property gains tax assessment concerning a 2017 sale. He disputed the 30-year acquisition value and asked for deduction of alleged asbestos/contamination remediation costs. The court upheld the authority’s approach of fixing the 30-year land value through comparable sales and an objectified statistical method, accepted the use of 21 comparable transactions from 1987, and rejected reliance on later exceptional sales. It also refused the remediation deduction because the submitted materials were insufficiently verified and not clearly linked to the property. The appeal was dismissed and court costs of CHF 1,800 were charged to the taxpayer.

Omnilex headnote

§ 55 Abs. 4 StG; acquisition price for property gains tax where acquisition lies more than 30 years in the past; the 30-year market value is to be determined by an objectified, comparative-statistical method, not by isolated exceptional transactions or the subjective price paid. Later sales outside the valuation period are generally not comparable, especially where they reflect special circumstances. Deductions for value-increasing or gain-reducing expenses require proof of the costs and their nexus to the taxed property; unsupported tabular statements do not suffice (consid. 3–4).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2018.49**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:01.07.2019
FindInfo-Nummer:O_SG.2019.54
Titel:** Grundstückgewinnsteuer 2017**
Resümee:** Grundstückgewinnsteuer, Steuerobjekt, Erwerbspreis, § 48 Abs. 1 lit. a, § 55 Abs. 4 StG. Bei der Bestimmung des Erwerbspreises bzw. des Verkehrswerts des Grundstücks vor 30 Jahren ist die statistische Methode resp. ein objektivierter Wert massgebend. In casu kein Nachweis der Beseitigung von Altlasten.**
Steuergericht Urteil vom 1. Juli 2019 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Acemoglu, Kellerhals Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGSTA.2018.49** ** A** gegen ** Veranlagungsbehörde Z** betreffend ** Grundstückgewinnsteuer 2017** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Der Steuerpflichtige A reichte am 10. August 2017 (Eingangsdatum) die Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer ein. Grundlage dafür bildete der Verkauf des Grundstücks GB X Nr. 001-1 (als verselbständigter Miteigentumsanteil der Liegenschaft GB X Nr. 001) mit Kaufvertrag vom XX.XX.2017. Die Veranlagungsbehörde Z veranlagte mit vom 31. August 2017 datierter Veranlagungsverfügung eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 23'717.90, basierend auf einem Grundstückgewinn von CHF 233’199.00. 2. Mit Schreiben vom 28. September 2019 erhob der Steuerpflichtige Einsprache gegen die Grundstückgewinnveranlagung und focht die Berechnung des der Veranlagung zu Grunde liegenden Wertes vor 30 Jahren an. Zur Begründung führte er im Wesentlichen zusammengefasst aus, dass er das Grundstück im Jahr 1951 mit Pfrundvertrag übernommen habe. Beim Inventar der Eltern 1981/1982 sei das Bestreben gewesen, eine Entflechtung zwischen Bauland und Land, welches langfristig der landwirtschaftlichen Existenz diene, zu erreichen. Das nicht als Bauland eingestufte Land habe er danach einschliesslich zugekauftem Landwirtschaftsland an den Sohn B weitergegeben. In die Gebäude sei einiges investiert worden. Aus alldem sei dem Steuerpflichtigen kein wirtschaftlicher Vorteil erwachsen, weshalb er die Bewertung des Wertes vor 30 Jahren nicht akzeptiere. Der damals gehandelte Preis sei zu ermitteln. Das ebenfalls zum Hof gehörende Grundstück GB Nr. 002 sei beim Inventar der Eltern nahezu gleich eingeschätzt worden wie GB Nr. 001. Bereits 1990 sei dessen Verkauf an ein Baukonsortium zum Preis von CHF 475.00/m2 erfolgt. Nach seinen Vorstellungen ist der Wert vor 30 Jahren hier auf ca. CHF 250.00/m2 festzulegen. 3. Mit Einspracheentscheid vom 18. Juli 2018 hiess die Veranlagungsbehörde Z die Einsprache teilweise gut und legte den steuerbaren Grundstückgewinn neu auf CHF 162'415.00 fest. Dabei wurde der Verkehrswert vor 30 Jahren (1987) für das unbebaute Land (3'011 m2) von CHF 6.00 auf CHF 150.00 erhöht. Die Veranlagungsbehörde bezog sich dabei auf 21 beigezogene Kaufverträge aus dem Jahr 1987 (Erw. 8 der Verfügung vom 18. Juli 2018) und schloss daraus, dass der Verkehrswert vor 30 Jahren für das überbaute Land korrekt beurteilt worden sei. Im Vergleich zu unüberbautem Land sei ein Abzug von 10-15 % vorzunehmen. Das Grundstück befinde sich gemäss § 26 des Zonenreglements der Einwohnergemeinde X in der Kernzone; zulässig seien öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten, sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, welche der Bauweise der Zone angepasst sind. Aufgrund dessen und der Vergleichshandänderung sei der Betrag von CHF 150.00 festzulegen. 4. Gegen diesen Entscheid reichte der Steuerpflichtige (nachfolgend: Rekurrent) am 16. August 2018 (Datum des Poststempels) ans Kantonale Steuergericht eine «Erwiderung zum Einspracheentscheid vom 18. Juli 2018» ein, worin er festhielt, mit dem Entscheid nicht einverstanden zu sein und den Antrag stellte, «Am beantragten Wert von vor 30 Jahren von Fr. 250.- je m2 wird festgehalten.» Zur Begründung führte er im Wesentlichen zusammengefasst aus, die in der Entscheidbegründung vom 18. Juli 2018 genannten Landkäufe seien zum Teil nicht überprüfbar, da die entsprechenden Grundbuchnummern fehlten. Von den zuweisbaren Parzellen in der Bauzone würden die meisten am Rande des Baugebietes liegen, etliche am Rande des Gemeindegebietes, was sich auf den Landpreis auswirke. Unverständlich sei, dass der Verkauf der eigenen Parzelle GB X Nr. 002 nicht berücksichtigt werde. Dort würden wirklich vergleichbare Verhältnisse vorliegen. Es sei nicht angebracht, die zeitliche Differenz von 3 Jahren hier vorzuschieben. Das Grundstück sei nicht im Zentrum gelegen, der Preis wohl eher der Überbauungsmöglichkeit entsprechend. Unverständlich seien die Werte um CHF 20.00, welche kaum einen Bezug zu Bauland zulassen würden. Schliesslich möchte der Rekurrent nachträglich in Rechnung gestellte Kosten von CHF 27'552.00 für eine Beseitigung von Altlasten berücksichtigt haben. Das Kantonale Steuergericht nahm die Eingabe als Rekurs entgegen und stellte diesen mit Verfügung vom 23. August 2018 der Veranlagungsbehörde Z zur Vernehmlassung zu. 5. Mit Vernehmlassung vom 13. September 2018 beantragte die Veranlagungsbehörde Z die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wird vor allem ausgeführt, dass die zur Berechnung des Grundstückgewinnes relevanten Anlagekosten sich über den Erwerbspreis definieren. Sei der Erwerbspreis nicht feststellbar, gelte als solcher der Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung. Liege der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, so bestimme sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks vor 30 Jahren, wenn kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen werde (§ 55 Abs. 4 StG). Gemäss der ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei der Verkehrswert von Liegenschaften in der Regel primär anhand von Vergleichspreisen, d.h. unter Anwendung der statistischen Methode festzulegen. Der bezahlte Preis könne nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Gemäss Rechtsprechung sei der Verkehrswert vor 30 Jahren wie folgt zu berechnen: Die Neubaukosten ergäben sich als Summe des Gebäudeneuwertes vor 30 Jahren gemäss SGV-Index und eines Zuschlags für Baunebenkosten von 15-25 % des Gebäudeneuwertes. Davon seien 0.5 % pro Jahr für die Altersentwertung abzuziehen, und der Landwert vor 30 Jahren gemäss der statistischen Methode zu addieren, was den Verkehrswert vor 30 Jahren ergebe. Die Abklärungen der Veranlagungsbehörde würden auf Abklärungen mit dem Grundbuchamt beruhen, und seien durch den Rekurrenten nicht entkräftet worden. Die Landkäufe seien überprüfbar, die Kaufverträge seien konsultiert worden. Die vom Rekurrenten vorgebrachten Einzelgeschäfte aus den Jahren 1997, 1984, 1990 und 1993 würden sich auf andere Zeitperioden beziehen und teilweise auch andere Zonen. So liege die Parzelle GB Nr. 002 in der Wohnzone W2 und der Verkauf sei drei Jahre später erfolgt. Aufgrund der konsultierten Kaufverträge sowie der beigezogenen Lageklassenschlüsselmethode sei am im Einspracheverfahren angenommenen Verkehrswert festzuhalten. Die neu geltend gemachten Kosten für die Beseitigung der Altlasten könnten mangels definitiver Rechnungsstellung in der Höhe nicht beurteilt werden. Aufgrund der Geltendmachung erst im vorliegenden Rekursverfahren seien die Kosten zudem auch diesbezüglich dem Rekurrenten aufzuerlegen. 6. Mit Verfügung vom 19. September 2018 wurde dem Rekurrenten Frist zur allfälligen Stellungnahme (Replik) gesetzt. Innert Frist ging die Replik des Rekurrenten am 2. Oktober 2018 ein. Darin wird im Wesentlichen an den Standpunkten des Rekurses festgehalten und zur Begründung ausgeführt, der Verkauf von GB X Nr. 002 sei mitzuberücksichtigen. Zudem sei die unterschiedliche Steuerbelastung im Vergleich zum Grundstück GB X Nr. 003 störend, bei ungefähr gleichem Erlös von je ca. CHF 630'000.00. Das heutige System strafe höhere erzielte Bodenpreise, die dann erzielt würden, wenn eine höhere Ausnützung möglich sei, was wiederum raumplanerisch erwünscht sei. Die definitiven Kosten aufgrund der Altlasten seien nun bekannt und würden CHF 8'164.70 betragen. Da sie vorher nicht bekannt waren, hätten sie nicht vorher geltend gemacht werden können. Diese Stellungnahme wurde am 5. Oktober 2018 der Veranlagungsbehörde Z zur Kenntnisnahme zugestellt. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Der Rekurs ist form- und fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 i.V. mit § 59 Abs. 5 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 1. Dezember 1985 (StG; BGS 614.11) zur Beurteilung zuständig. Der Steuerpflichtige ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Auf den Rekurs ist somit einzutreten. 2. Gemäss § 48 Abs. 1 lit. a StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grund-stücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer, sofern sie nicht gemäss § 24 Abs. 3 lit. b StG als Einkommen besteuert werden. Steuerpflichtig ist gemäss § 52 Abs. 1 der Veräusserer. Grundstückgewinn (Steuerobjekt) ist gemäss § 53 Abs. 1 StG die Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen). Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers, mit Ausnahme von Nutzniessung und Wohnrecht, wobei Sachleistungen zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen zum Barwert angerechnet werden (§ 54 Abs. 1 StG). Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Erwerbspreis und den Aufwendungen. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, so gilt als solcher der Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung. Liegt der Erwerb mehr als 30 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 30 Jahren, wenn kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird (§ 55 Abs. 1, 3 und 4 StG). Als Aufwendungen gelten gemäss § 56 Abs. 1 StG die Kosten für Erschliessung, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Wertvermehrung des Grundstückes bewirkt haben, Erschliessungsbeiträge und Anschlussgebühren sowie Beiträge für Bodenverbesserungen und die Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren. Der steuerbare Gewinn wird nach einer Besitzesdauer von 5 Jahren um je 2 % für jedes weitere Jahr reduziert, höchstens um 50 % nach einer Besitzesdauer von 30 Jahren (§ 57 Abs. 1 StG). Massgebend ist der Steuersatz (gemäss Einkommenssteuertarif nach § 44 Abs. 2 StG), der sich für den Gewinn aus jeder Veräusserung allein ergibt (§ 58 Abs. 1 StG). 3.1 Strittig ist zunächst die Bestimmung des Erwerbspreises. Da der Erwerb mehr als 30 Jahre zurückliegt, ist gemäss § 55 Abs. 4 StG der Verkehrswert des Grundstückes vor 30 Jahren massgebend. Hierzu ist festzuhalten, dass die von der Veranlagungsbehörde angewendete Berechnungsmethode gängiger Praxis entspricht und schon mehrfach durch das Kantonale Steuergericht bestätigt worden ist (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 1989 Nr. 21; Steuergerichtsurteil SGSTA.2005.124 vom 19. Februar 2007). Die Feststellung des Verkehrswertes vor 30 Jahren ist naturgemäss mit einer gewissen Pauschalisierung und Objektivierung verbunden, kommt diese doch nur zum Zug, wenn der Erwerb mehr als 30 Jahre zurückliegt und kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen wird (§ 55 Abs. 4 StG). Die Anwendung der statistischen Methode zur Feststellung des Verkehrswertes vor 30 Jahren ist anerkannt und ergibt einen objektivierten Wert, welcher von den konkreten Einzelheiten des einzelnen Geschäfts wie Zahlungsbedingungen, wirtschaftlicher Situation der Parteien, etc. naturgemäss losgelöst ist. Die Veranlagungsbehörde hat zur Feststellung des Landwertes vor 30 Jahren 21 in den Akten befindliche Verkaufsgeschäfte aus dem Jahr 1987 berücksichtigt. Die Anzahl der beigezogenen Geschäfte erscheint für den vorliegenden Zweck als angemessen. Die in den Vergleichsgeschäften der relevanten Zeitperiode erzielten Preise pro Quadratmeter bewegen sich laut den beigezogenen Kaufverträgen zwischen CHF 20.00 und CHF 160.00. Mit der Annahme von CHF 150.00 für das unbebaute Land hat die Veranlagungsbehörde sich am Maximalwert der Vergleichspreise orientiert, und nicht etwa am Durchschnitt. Dadurch wurde einer gewissen Unsicherheit bezüglich Lage, Grösse und Eignung der betreffenden Grundstücke genügend Rechnung getragen. 3.2 Die vom Rekurrenten genannten Verkäufe von GB X Nr. 004 aus dem Jahr 1991 für CHF 500.00/m2 und GB X Nr. 002 aus dem Jahr 1990 für CHF 475.00/m2 können an dieser Einschätzung nichts ändern. Zum einen ist der Vorinstanz zu folgen, dass die erwähnten Verkäufe drei bzw. vier Jahre später erfolgt sind. Zum anderen gesteht der Rekurrent selbst ein, dass die Y AG einen «Spitzenpreis» bezahlt hat (Ziff. 5 Rekurs vom 16. August 2018, in Bezug auf den Kauf von GB Nr. 004) und dass der Kaufpreis von GB Nr. 002 «wohl eher der Überbauungsmöglichkeit entsprechend» war; dass es sich also um ausserordentliche Geschäfte handelte. Ausserordentliche «Spitzenpreise», welche sich beispielsweise aufgrund eines ortsgebundenen Projektes eines Investors durchaus ergeben können, sind ebenso zurückhaltend zu berücksichtigen, wie ausserordentlich tiefe Preise, welche sich beispielsweise aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten der Verkaufspartei ergeben können. Hinzu kommt, dass die vorgebrachten Rechtsgeschäfte unbestrittenermassen drei bzw. vier Jahre später erfolgt sind, so dass die Vergleichbarkeit mit dem hier relevanten Zeitpunkt nicht mehr gegeben ist. Nach allgemeiner Lebenserfahrung genügen drei bis fünf Jahre durchaus, um auf dem Immobilienmarkt erhebliche Preisveränderungen zu bewirken, gerade wie hier in den 80er Jahren. 3.3 Auch die weiteren Vorbringen des Rekurrenten lassen keine Fehler bei der Veranlagung erkennen. Soweit der Rekurrent in der Replik die Unterschiede zur Besteuerung des offenbar ebenfalls im Jahr 2017 angeblich mit einem ähnlichen hohen Gewinn verkauften Grundstücks GB Nr. 003 bemängelt, fehlen diesbezüglich ausser den Veranlagungen der Grundstückgewinnsteuer jegliche weiteren Angaben oder Belege, so dass eine diesbezügliche Überpr.ung nicht möglich ist. Der Rekurrent begründet auch in keiner Art und Weise, was die konkreten Auswirkungen auf das hier relevante Geschäft sind oder sein könnten. Da die Behauptungs- und Beweislast für steuermindernde Tatsachen beim Steuerpflichtigen liegt, geht dies zu seinen Lasten und er kann aus dem entsprechenden Ausführungen nichts für sich ableiten. Soweit er schliesslich die «Bestrafung höherer Bodenpreise» bemängelt, welche das System mit sich bringe, so richtet sich seine Kritik gegen die steuerliche Progression, wonach höhere Einnahmen/Gewinne höher besteuert werden. Diese ist jedoch vorliegend nicht Prozessthema und kann nicht im Rahmen eines Rekurses gegen eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung angefochten werden. 4. Der Rekurrent möchte zudem nachträglich in Rechnung gestellte Kosten für die Beseitigung von Altlasten berücksichtigt haben. Er reicht dazu mit der Replik eine tabellarische Aufstellung ein, worin verschiedene Leistungen zwischen Oktober 2017 und September 2018 erwähnt sind. Weder ergibt sich daraus, wer diese Tabelle erstellt hat, noch ist daraus ersichtlich, welches Grundstück betroffen ist. Die Tabelle stellt auch keine Rechnung dar. Eine Berücksichtigung kann vorliegend aus diesem Grund nicht erfolgen. 5. Der Rekurs erweist sich zusammenfassend als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dem Rekurrenten die Verfahrenskosten aufzuerlegen, welche in Anwendung von § 150 Abs. 1 lit. a und b Ziff. 1 des Gebührentarifs vom 8. März 2016 auf CHF 1'800.00 festzusetzen sind (Grundgebühr: 1'000.00; Zuschlag: 800.00). Demnach wird ** erkannt**: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Dem Rekurrenten werden die Gerichtskosten von CHF 1’800.00 zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Rekurrenten (eingeschrieben) - VB Z (mit Steuerakten) - KStA, Recht und Aufsicht - Finanzdepartement - Steuerregisterführer der EG X Expediert am:

Keywords

property gains taxmarket valuecomparative methodacquisition pricestatistical valuationremediation costsburden of proofcourt costs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

How is the acquisition price determined when acquisition occurred more than 30 years earlier?

Extracted holding

The acquisition price is based on the property's market value 30 years earlier, determined by the statistical/comparative method as an objectified value, unless a higher acquisition price is proven.

Extracted reasoning

The court held this method to be established practice and suitable for the necessarily standardized valuation required by § 55 Abs. 4 StG. The authority relied on 21 comparable sales from 1987 and was entitled to use a value at the upper end of the comparison range.

Key legal question

Must later comparable sales and alleged remediation costs reduce the taxable gain?

Extracted holding

No. The cited later sales were temporally and factually not sufficiently comparable, and the remediation costs were not proven by a definitive invoice or clear allocation to the relevant parcel.

Extracted reasoning

Sales from 1990/1991 were outside the relevant valuation period and involved exceptional prices. The remediation documentation was only a table, not a verifiable invoice, and did not show which property was affected.

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