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Deductibility of consequential damage repair costs

SGSTA.2016.84Other CourtFeb 18, 2018Partially Granted

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The tax court held that, under cantonal and federal property-maintenance rules, costs for repairing consequential damage caused by defective roof gutters and roof cladding are deductible as maintenance, provided they do not increase the property’s value. By contrast, the original defect itself remains non-deductible. Because it was unclear which parts of the building were actually affected by the water ingress and whether any unaffected parts were also renovated, the objection decision was annulled and the matter sent back to the assessment authority for evidence taking and, if needed, estimation of the deductible amount.

Omnilex headnote

StG § 39 Abs. 3; DBG Art. 32 Abs. 2; property maintenance deductions: costs for eliminating construction defects are not deductible, whereas costs for remedying consequential damage to originally non-defective parts of the property are deductible as maintenance insofar as they merely restore the prior condition and do not increase the value of the property. If the expenditure includes both maintenance and value-enhancing elements, only the maintenance portion is deductible; the taxable authority bears the burden of proving tax-increasing facts, the taxpayer the facts reducing tax (consid. 3.1–3.5). Where the deductible share cannot be determined from the record, the matter must be investigated and may be estimated by the authority (consid. 4.3).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2016.84**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:19.02.2018
FindInfo-Nummer:O_SG.2019.71
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2014**
Resümee:** Abzüge, Liegenschaftsunterhalt, StG § 39 Abs. 3 DBG Art. 32 Abs. 2. Anders als Kosten zur Behebung von Baumängeln sind Kosten zur Behebung von Mangelfolgeschäden als Unterhalt steuerlich zum Abzug zuzulassen, soweit der Wert der Liegenschaft nicht erhöht wird. Fall von mangelhaften Dachkäneln und Dachverkleidungen, was zu einem Wasserschaden führte.**
KSGE 2018 Nr. 8 ** StG § 39 Abs. 3 , DBG Art. 32 Abs. 2.Abzüge, Liegenschaftsunterhalt. * Anders als Kosten zur Behebung von Baumängeln sind Kosten zur Behebung von Mangelfolgeschäden als Unterhalt steuerlich zum Abzug zuzulassen, soweit der Wert der Liegenschaft nicht erhöht wird. Fall von mangelhaften Dachkäneln und Dachverkleidungen, was zu einem Wasserschaden führte. Aus den Erwägungen 3.1 Unterhaltskosten sind nach herrschender Lehre (statt vieler: RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 N 37) und ständiger Praxis des kantonalen Steuergerichts (vgl. KSGE 2016 Nr. 5 E. 3.1 ff. und 2015 Nr. 6 E. 2.1 ff.) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (vgl. aber auch Art. 32 Abs. 2 DBG für die Bundessteuer) geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16/Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG). 3.2 Allgemein betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen (vgl. RICHNER et al., a.a.O., Art. 32 N 45). 3.3 Nach konstanter Rechtsprechung des Steuergerichtes werden die Kosten für die Behebung von Baumängeln nicht als abzugsfähige Aufwendungen zum Abzug zugelassen (KSGE 1989 Nr. 12; KSG vom 18.3.2013, SGSTA.2011.97; BST.2011.86). Sie stellen aufgrund des objektiven Nutzungswertprinzips Wertvermehrungen dar und sind für den Käufer Kapitalverluste (BERNHARD ZWAHLEN/ALBERTO LISSI, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl. 2017, Art. 32 N 17). 3.4 Von den Kosten zur Behebung der Baumängel zu unterscheiden sind jedoch die Kosten, welche zur Behebung von Folgeschäden an ursprünglich nicht mangelhaften Teilen der Liegenschaft dienen. Die Rückversetzung dieser Teile der Liegenschaft in den ursprünglichen Zustand hat für diese Teile der Liegenschaft einen bloss werterhaltenden Charakter und ist insoweit zum Abzug zuzulassen, als der Wert der Liegenschaft dadurch nicht erhöht wird (DIETER EGLOFF in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N 69 zu § 39). Werden im Zuge der Behebung von Mangelfolgeschäden allerdings höherwertige Stoffe eingesetzt, oder Teile der Liegenschaft mitsaniert, welche nicht in Mitleidenschaft gezogen worden waren, so haben die Arbeiten in Bezug auf diese Teilelemente einen werterhöhenden Charakter. 3.5 Nach der allgemeinen Beweislastregel hat die Veranlagungsbehörde im Rechtsmittelverfahren die steuerbegründenden oder erhöhenden Tatsachen nachzuweisen, die steuerpflichtige Person dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. RICHNER et al., a.a.O., Art. 123 N 77). 4.1 In tatsächlicher Hinsicht ist vorliegend unbestritten, dass die Dachkänel und Dachverkleidungen der 2007 durch die Rekurrenten bezogenen Neubauliegenschaft unter einem Baumangel litten, wodurch Wasser in die Gebäudehülle eintreten konnte und Feuchtigkeitsschäden unter anderem an der Fassade verursacht wurden. 4.2 Ebenso kann festgehalten werden, dass die Rekurrenten nach dem vorliegenden Beweisergebnis nicht die Kosten für die Reparatur der Dachkänel und Dachverkleidungen, also der eigentlichen Baumängel, zum Abzug geltend machen. Sie bringen vielmehr vor, dass diese Reparatur durch den Architekten übernommen worden sei (Einsprache vom 14.12.2015). Bei den geltend gemachten Kosten für die Fassadensanierung etc. handelt es sich vielmehr zumindest teilweise um die Behebung von Mangelfolgeschäden im oben erwähnten Sinne (E. 3.4), welche als Unterhalt zum Abzug zuzulassen sind. Es leuchtet ein, dass, wenn Dachkänel und Dachverkleidungen mangelhaft sind, ein Eindringen von Wasser die Fassade und allenfalls darin eingebaute Installationen, welche nicht ursprünglich an einem Baumangel litten, beschädigen kann. Da diese Teile der Liegenschaft nicht von Beginn an mangelhaft waren, ist deren gleichwertiger Ersatz keine Behebung eines verdeckten Baumangels, sondern eine werterhaltende Massnahme und zum Abzug als Liegenschaftenunterhalt zuzulassen. Es ist allerdings beim vorliegenden Beweisergebnis unklar geblieben, welche Teile der Liegenschaft durch das eindringende Wasser in Mitleidenschaft gezogen worden sind, und ob allenfalls auch Teile der Fassade oder Installationen renoviert worden sind, welche nicht unter dem Wasserschaden litten. 4.3 Nach dem Ausgeführten ist der Einspracheentscheid vom 3. August 2016 aufzuheben und die Veranlagungsbehörde hat entsprechend den obigen Ausführungen diejenigen Kosten, welche zur angemessenen Behebung von Mangelfolgeschäden dienten, als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen. Dafür hat die Veranlagungsbehörde ein Beweisverfahren durchzuführen. Die Rekurrenten werden dabei mitzuwirken haben, den Anteil der Kosten festzustellen, welcher nach den obigen Kriterien als Liegenschaftenunterhalt zum Abzug zugelassen werden kann. Nötigenfalls hat eine Schätzung durch die Veranlagungs-behörde zu erfolgen (vgl. oben E. 3.2). * Steuergericht, Urteil vom 19. Februar 2018 (SGSTA.2016.84;BST.2016.78)

Keywords

property maintenancedeductibilityconstruction defectsconsequential damagewater damageburden of proofremandvalue increase

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether costs to remedy consequential damage caused by construction defects are deductible as property maintenance

Extracted holding

Repair costs for damage to originally non-defective parts of the property are deductible maintenance expenses to the extent they merely restore the former condition and do not increase value.

Extracted reasoning

The court distinguished between non-deductible costs for eliminating the original defect and deductible costs for repairing consequential damage. Since the facade and other affected parts were not defective from the outset, their equal replacement was maintenance, not value enhancement, unless higher-value materials or unaffected parts were renovated as well.

Key legal question

Who bears the burden of proof regarding the deductible share of the claimed costs

Extracted holding

The tax authority must prove tax-increasing facts; the taxpayers must prove facts reducing tax. The deductible share had to be clarified in evidence proceedings, with possible estimation by the authority.

Extracted reasoning

Because it remained unclear which parts were actually affected by the water damage and whether additional parts were renovated, further evidence was required. The taxpayers had to cooperate in determining the deductible portion.

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