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Tax deductibility of flood-protection repairs

SGSTA.2015.29Other CourtDec 6, 2015Granted

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The taxpayers owned an old farmhouse that suffered water damage. After an expert investigation they carried out various remedial and protective measures, including a capillary dehumidification system, and claimed CHF 25,130 as actual maintenance expenses. The tax authority treated the costs as non-deductible investment costs, partly as new installations and partly as building-defect repair. The Tax Court held that the decisive criterion is whether the expenses preserve or restore the property's value and utility. It ruled that the measures were deductible maintenance costs, including protection against elemental events, and allowed the full deduction for both federal and cantonal tax.

Omnilex headnote

Art. 32 Abs. 2 DBG; § 39 Abs. 3 StG; Abgrenzung Unterhalts- und Anlagekosten bei Liegenschaften: Massgebend ist der objektive wirtschaftliche Effekt der Arbeiten. Abziehbar sind Aufwendungen, die den ursprünglich erworbenen Vermögenswert erhalten oder den früheren Nutzungszustand wiederherstellen. Werden im Rahmen von Sanierungsarbeiten teilweise neue Installationen geschaffen, schliesst dies die Abzugsfähigkeit nicht aus; der Abzug ist insoweit zu gewähren, als die Massnahmen werterhaltend wirken. Schutzmassnahmen gegen Elementarereignisse wie Wasserschäden zählen als Unterhaltskosten, sofern sie der Wiederherstellung des Nutzwerts dienen und keinen bloss wertvermehrenden Mehrwert schaffen (vgl. consid. 2.1-3.3).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2015.29**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:07.12.2015
FindInfo-Nummer:O_SG.2016.6
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2013**
Resümee:** Schutzmassnahmen gegen Elementarereignisse wie einen Wasserschaden in einer Liegenschaft gelten als steuerlich abziehbare Unterhaltskosten.**
KSGE 2015 Nr. 6 ** StG § 39 Abs. 3,DBG Art. 32 Abs. 2.Abzüge, Liegenschaftsunterhalt. * Schutzmassnahmen gegen Elementarereignisse wie einen Wasserschaden in einer Liegenschaft gelten als steuerlich abziehbare Unterhaltskosten. Sachverhalt: 1. Die Steuerpflichtigen A. und B.X., C., sind seit 1989 Eigentümer einer Liegenschaft an der D.-Strasse in C. Es handelt sich um ein über 100-jähriges Bauernhaus, das im Jahr 1994 komplett saniert und umgebaut worden ist und den Steuerpflichtigen als Eigenheim dient. Im Rahmen der Umbauarbeiten wurde unter anderem eine neue Sickerleitung installiert. In der Folge kam es zu grösseren Wasserschäden an der Liegenschaft. 2013 liessen die Steuerpflichtigen eine sog. Mauerwerkdiagnostische Untersuchung durchführen. Gestützt auf diese Untersuchung nahmen die Steuerpflichtigen diverse bauliche Massnahmen vor, um den Feuchtigkeitseintritt bzw. dessen Folgen zu mindern. Insgesamt machten die Steuerpflichtigen in diesem Zusammenhang in der Steuererklärung 2013 Liegenschaftsunterhaltskosten in der Höhe von Fr. 25'130.00 geltend. Mit Veranlagungsverfügung vom 22. September 2014 liess die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein (im Folgenden: VB) nur die pauschalen Liegenschaftsunterhaltskosten von 20 % (direkte Bundessteuer Fr. 6'441.00, Staatssteuer Fr. 5'489.00) zum Abzug zu und verweigerte den Abzug der zusätzlich geltend gemachten effektiven Liegenschaftskosten. 2. Mit Einsprache vom 14. Oktober 2014 beantragten die Steuerpflichtigen, es seien die in der Steuererklärung geltend gemachten effektiven Liegenschaftskosten betreffend die Liegenschaft D.-Strasse in C. im Betrag von Fr. 25'130.00 zum Abzug zuzulassen. Mit Entscheid vom 30. März 2015 wies die VB die Einsprache ab. Die VB führte in Bezug auf die baulichen Massnahmen im Keller aus, die 2013 angefallenen Kosten würden nicht Folgeschäden, sondern Neuinstallationen zur Vermeidung von weiteren Schäden in der Zukunft (z.B. Kapillarentfeuchtungssystem, Ablauföffnungen im Boden, Wasserablauf-rinnen entlang der Wände) betreffen. Neuinstallationen hätten wertvermehrenden Charakter und stellten daher nicht abziehbare Anlagekosten dar. In Bezug auf die Sickerleitung legte die VB dar, die 1994 verlegte Sickerleitung sei nicht tief genug verlegt worden, weshalb von einem (planerischen) Baumangel auszugehen sei. Die Kosten für die Behebung eines Baumangels stünden in einem kausalen Zusammenhang mit der Gebäudeerstellung und dienten dazu, der Liegenschaft denjenigen Wert zu geben, den sie im Zeitpunkt des Kaufes bzw. nach der Erstellung hätte haben sollen, aber wegen des (verdeckten) Baumangels objektiv nicht hatte. Solche Kosten seien praxisgemäss zu den Anlagekosten zu zählen, die vom Einkommen nicht abgezogen werden könnten. 3. Gegen den Einspracheentscheid der VB vom 30. März 2015 erheben A. und B.X. (im Folgenden: Rekurrenten) mit Eingabe vom 21. April 2015 Rekurs und Beschwerde beim Steuergericht. Sie beantragen, der Einspracheentscheid sei aufzuheben und die geltend gemachten effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten seien im Umfang von Fr. 25'130.00 zum Abzug zuzulassen. Eventualiter sei eine Besichtigung des Objektes vor Ort vorzunehmen. Zur Begründung führen sie aus, entgegen der Ansicht der VB sei vorliegend - trotz teilweiser Neuinstallationen - keine Wertvermehrung entstanden. Es sei stets zu prüfen, ob es sich bei den geltend gemachten Kosten um eine werterhaltende oder eine wertvermehrende Investition handle. In der Regel gelange für diese Beurteilung eine Einzelfallbetrachtung zur Anwendung. Es sei zu prüfen, ob mit den vorgenommenen Sanierungsarbeiten gegenüber dem relevanten Zeitpunkt eine Wertsteigerung erfolgt sei oder nicht. Insbesondere sei von Bedeutung, ob die Sanierungsbedürftigkeit vor oder während der Besitzesdauer entstanden sei. Hier sei der Schaden während der Besitzesdauer entstanden, weshalb sämtliche Aufwendungen, die zur Beseitigung und zur Wiederherstellung des Nutzwertes der Liegenschaft anfielen, als abzugsfähige Unterhaltskosten zu betrachten seien. Die Steuerpflichtigen hätten aufgrund des Expertisenberichts Sofortmassnahmen eingeleitet. Mit diesen Massnahmen sei ein bereits entstandener oder zumindest drohender Minderwert des Grundstücks beseitigt worden, weshalb diese Kosten einzig der Werterhaltung des Gebäudes gedient hätten. Sowohl die Expertise als auch die im Jahre 2013 vorgenommenen Sanierungsarbeiten dienten damit einzig der Wiederherstellung des Nutzungswertes der Liegenschaft, weshalb diese Kosten als Unterhaltskosten zum Abzug zuzulassen seien. Für die Beurteilung, ob abzugsfähige Unterhaltskosten oder wertvermehrende Aufwendungen vorlägen, spiele es somit keine Rolle, ob die Unterhaltsmassnahme im Eingriff in eine bestehende Baute bestehe oder ob - wie hier der Fall - teilweise neue Bausubstanz geschaffen werde. Weiter bringen die Rekurrenten vor, die geltend gemachten Sanierungskosten stellten in anderen Kantonen steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten dar. Unter dem Geltungsbereich des Steuerharmonisierungsgesetzes seien die Unterhaltskosten im kantonalen Recht gleich auszulegen. In Bezug auf die Sickerleitung führen die Rekurrenten aus, dass die 2013 geltend gemachten Kosten nicht die Tieferlegung der Sickerleitung betrafen. Zudem könne auch bei diesen Sanierungskosten nicht von einem Baumangel ausgegangen werden, da im Zeitpunkt des Wasserschadens bereits rund 18 Jahre seit dem letzten grösseren Umbau vergangen seien. In ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2015 beantragt die VB, den Rekurs und die Beschwerde abzuweisen. Sie verweist dabei grundsätzlich auf die Ausführungen im ange-fochtenen Einspracheentscheid. Zudem führt sie aus, es sei nicht entscheidend, ob die Neuinstallation einen marginalen oder gar keinen Einfluss auf den Verkehrswert einer Liegenschaft habe. Vergleichsmassstab bezüglich Wertvermehrung bilde nicht der Wert des Grundstücks oder der Liegenschaft insgesamt, sondern das gesondert zu betrachtende Element, welches ersetzt oder - wie im vorliegenden Fall - gänzlich neu installiert werde. Die Mauerwerkdiagnostische Untersuchung stehe sodann in unmittelbarem Zusammenhang mit der Neuinstallation, weshalb auch diese Kosten als Anlagekosten zu beurteilen seien. In Bezug auf die Sickerleitung sei sich die VB bewusst gewesen, dass die Steuerpflichtigen 2013 erst begonnen hätten, diese freizulegen. In der Rechnung vom 27. Dezember 2013 sei ein Posten "Sondierlöcher erstellen für die Feststellung der Lage der Sickerleitung" aufgeführt. Die Indizien sprächen hier insgesamt klar für einen Baumangel. Schliesslich macht die VB geltend, dass Merkblätter anderer Kantone keinen Einfluss auf die Steuerpraxis des Kantons Solothurn hätten. Mit Schreiben vom 28. Mai 2015 halten die Rekurrenten an ihren Auffassungen fest. Aus den Erwägungen: 2.1 Unterhaltskosten sind nach herrschender Lehre (vgl. richner et al., Handkommentar zum DBG, 2. Aufl., Zürich 2009, Art. 32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (für die direkte Bundessteuer: vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG) geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen vom 28. Januar 1986 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a); die Auslagen für die jährliche oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b); die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen, soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c); der Gartenunterhalt (lit. d); die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG). 2.2 Allgemein betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorge-nommenen Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und damit im Anlagenwert erhöhen. Mit anderen Worten: Unterhaltskosten sind all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist, ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen (vgl. richner et al., a.a.O., Art. 32 N 45). Soweit die Steuerpflichtigen nicht nur den Pauschalabzug beim Liegenschaftsunterhalt geltend machen, haben sie für die steuermindernden Abzüge den Beweis zu erbringen (Urteil SGSTA.2011.132 des Steuergerichts vom 21. Mai 2012 E. 2). 2.3 Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach ob-jektiven Kriterien. Vergleichsmassstab bildet dabei praxisgemäss nicht der Wert des Grundstücks insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder ersetzten Installation. Wird eine alte Installation nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt (anteilsmässig) kein Unterhalt, sondern eine Wertvermehrung vor. Dies gilt auch dann, wenn der Wert der gesamten Liegenschaft als solches nicht angestiegen sein sollte (Urteil SGSTA.2011.132 des Steuergerichts vom 21. Mai 2012 E. 3). 3.1 Vorliegend ist zu prüfen, ob die von den Steuerpflichtigen im Jahr 2013 vorge-nommenen baulichen Massnahmen im Zusammenhang mit dem in ihrer Liegenschaft entstandenen Wasserschaden als Anlagekosten oder als Unterhaltskosten zu betrachten sind. Konkret geht es um die folgenden Rechnungen: … Hinzu kommen die folgenden Rechnungen für die tatsächlichen Liegenschaftskosten: … 3.2 Der Verweis der Vorinstanz auf den Begriff des Baumangels erscheint für die steuerliche Beurteilung der hier geltend gemachten Kosten insofern wenig hilfreich, als jeder an einer Liegenschaft getätigte Reparatur- oder Sanierungsaufwand letztlich der Behebung eines Mangels im weiteren Sinn dienen soll. Steuerrechtlich massgeblich für die Abzugsfähigkeit muss das Ergebnis der Bewertung sein. Nur Ausgaben, die dazu dienen, den vom Steuerpflichtigen ursprünglich erworbenen Vermögenswert zu erhalten oder wiederherzustellen, sind abzugsfähige Unterhaltskosten. Soweit durch Instandstellungsarbeiten der ursprüngliche Zustand der Liegenschaft verbessert und ein Mehrwert geschaffen wird, liegen keine abzugsfähigen Unterhaltskosten vor (Urteil SGSTA.2008.111 des Steuergerichts vom 19. Januar 2009 E. 3 mit Hinweisen; vgl. auch KSGE 2007 Nr. 8 E. 4). 3.3 Das Steuergericht hat im Urteil SGSTA.2007.110 vom 29. Juni 2009 E. 5 ausgeführt, dass Entwässerungsarbeiten (Erstellen eines Einlaufschachts und der Sickergrube) als werterhaltend anzusehen sind. Schon mit Urteil SGSTA.2005.20 vom 29. August 2005 E. 2 hat das Steuergericht das Erstellen einer Sickerleitung als abzugsfähige Liegenschaftskosten beurteilt und dies damit begründet, dass es sich dabei um Kosten handle, die nicht eine Wertvermehrung bewirkten, sondern der Werterhaltung dienten, bzw. eine eingetretene Wertverminderung beheben würden. Hier haben die Rekurrenten ein über 100-jähriges Bauernhaus im Jahr 1994 komplett saniert. Aufgrund eines 2012 aufgetretenen Wasserschadens haben sie eine Mauerwerkdiagnostische Untersuchung (MDU) vornehmen und die entsprechenden Sanierungsmassnahmen (u.a. Kapillar-Entfeuchtungs-System) ausführen lassen. Zwar ist der VB insofern zuzustimmen, dass Neuinstallationen grundsätzlich wertvermehrenden Charakter haben und damit nicht abziehbare Anlagekosten darstellen. Entgegen der Ansicht der VB kann hier aber nicht davon gesprochen werden, dass die getroffenen Massnahmen einen Baumangel beheben und somit den Zustand der Liegenschaft gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Baus oder Kaufs verbessern. Vielmehr geht es hier um Schutzmassnahmen gegen Elementarereignisse, die auch von der Lehre als abziehbare Unterhaltskosten betrachtet werden (vgl. richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 30 N 75; richner et al., a.a.O., Art. 32 N 88). Im Lichte der oben dargestellten Praxis sind damit die hier geltend gemachten effek-tiven Liegenschaftskosten in der Höhe von total Fr. 25'130.00 als Unterhaltskosten zum Abzug zuzulassen. * Steuergericht, Urteil vom 7. Dezember 2015 (SGSTA.2015.29; BST.2015.26)

Keywords

maintenance costsvalue increaseproperty repairswater damageflood protectiondeductibilityreal estate taxcapital expenditure

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether flood-related protective and repair measures in a privately owned property are deductible maintenance costs or non-deductible investment costs.

Extracted holding

The measures were deductible maintenance costs because they served to preserve or restore the property's utility after water damage and did not create a taxable value increase.

Extracted reasoning

Maintenance costs cover expenses aimed at preserving existing value or restoring prior utility. The court held that the decisive criterion is the objective effect of the work, not whether new installations were partly created. Protective measures against elemental events such as water damage are deductible if they eliminate a loss in value or restore the property's usability. The authority's focus on 'building defects' was not decisive for tax purposes.

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