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Tax deductions for depreciation, project costs, and sales commission

SGSTA.2014.20Other CourtDec 7, 2014Partially Granted

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Omnilex summary

A married couple challenged the tax authority’s refusal to allow depreciation on several real-estate assets, a project-cost deduction, and a sales commission deduction for 2010 and 2011. The court held that ordinary depreciation was unavailable because the taxpayers failed to prove that the properties were operating properties; as a property dealer, the assets were normally inventory or capital investments. It also rejected CHF 26,170 of project costs for lack of proof that they related to the sole proprietorship. By contrast, it allowed the CHF 12,930 sales commission because brokerage services were documented and the authority did not prove simulation or a hidden contribution. The case was remitted for recalculation of the related AHV reserve.

Omnilex headnote

§ 34 Abs. 1 lit. a StG; Art. 27 Abs. 2 lit. a und Art. 28 DBG; Abschreibungen und geschäftsmässig begründeter Aufwand bei Liegenschaftenhändlern. Immobilien eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers sind grundsätzlich Umlaufvermögen; ordentliche Abschreibungen setzen Betriebsliegenschaften voraus, d.h. Liegenschaften, die unmittelbar dem Handelsbetrieb dienen (consid. 3). Kapitalanlageliegenschaften und Umlaufvermögen sind davon ausgeschlossen. Der Steuerpflichtige trägt den Nachweis für die geschäftsmässige Begründetheit von Aufwand; demgegenüber hat die Steuerbehörde das Vorliegen eines simulierten Rechtsgeschäfts bzw. einer geldwerten Leistung zu beweisen (consid. 2, 4). Wird nur die Aufrechnung einzelner Aufwendungen beseitigt, ist die Nebenfolge auf korrespondierende Rückstellungen anzupassen bzw. zurückzuweisen (consid. 5).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2014.20**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:08.12.2014
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.272
Titel:** Staats- und Bundessteuer 2010 und 2011**
Resümee:** Abzüge, Abschreibungen. 1. Bei Liegenschaftenhändlern sind Immobilien im Normalfall Umlaufvermögen, das heisst weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Auf Letzteren können keine ordentlichen Abschreibungen gewährt werden. 2. Geschäftsmässig begründeter Aufwand ist vom Steuerpflichtigen nachzuweisen. Der Nachweis für ein simuliertes Rechtsgeschäft und der Beweis einer geldwerten Leistung obliegen dagegen der Steuerbehörde.**
KSGE 2014 Nr. 10 ** StG § 34 Abs. 1 lit. a, § 35 Abs. 1,DBG Art. 27 Abs. 2 lit. a, Art. 28.Abzüge, Abschreibungen. * 1. Bei Liegenschaftenhändlern sind Immobilien im Normalfall Umlaufvermögen, das heisst weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Auf Letzteren können keine ordentlichen Abschreibungen gewährt werden. * 2. Geschäftsmässig begründeter Aufwand ist vom Steuerpflichtigen nachzuweisen. Der Nachweis für ein simuliertes Rechtsgeschäft und der Beweis einer geldwerten Leistung obliegen dagegen der Steuerbehörde. Sachverhalt 1.1 Der Steuerpflichtige A. X. wird von der Steuerverwaltung seit Jahren als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert. In seinem Geschäftsvermögen befinden sich diverse Liegenschaften und Landparzellen in C., D. und E. Per 20. August 2010 liess A. X. die Einzelfirma A. X. Immobilien ins Handelsregister eintragen. Der Zweck dieser Einzelfirma lautet: "Erwerb, Verwalten und Veräusserung von Immobilien, Planung und Realisierung von Überbauungen sowie Erbringen von Architekturleistungen". A. X. ist zudem Hauptaktionär und Präsident des Verwaltungsrates der A. X. Holzbau AG. Deren Gesellschaftszweck ist wie folgt umschrieben: „Planung und Ausführung von Zimmerei- und Bauschreinereiarbeiten, Systemplanung, Elementbau sowie Handel mit Halb- und Fertigprodukten des Holzbaues. Kann Architekturarbeiten ausführen, als Generalunternehmerin tätig sein, sich bei anderen gleichartigen oder verwandten Unternehmen beteiligen sowie Liegenschaften erwerben, verwalten und veräussern“. Mit Daten vom 7. November 2011 bzw. 27. August 2012 reichten die Eheleute A. und B. X. die Steuererklärungen 2010 bzw. 2011 ein. Mit definitiven Veranlagungen vom 17. April 2013 der Staats- und Bundessteuer 2010 und 2011 korrigierte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen diverse Faktoren. So wurden sämtliche geltend gemachte Abschreibungen auf den als Geschäftsvermögen qualifizierten Liegenschaften nicht zum Abzug zugelassen. Weiter wurden eine Verkaufsprovision in der Höhe von Fr. 13'912.70 für den Verkauf einer Landparzelle sowie Projektkosten in der Höhe von Fr. 45'000.-- nicht als geschäftsmässig begründeter Aufwand zugelassen. 1.2 Mit Schreiben vom 17. Mai 2013 erhoben A. und B. X. Einsprache an die VB und beantragten, die vorgenommenen Abschreibungen auf den Liegenschaften seien in den Steuerperioden 2010 und 2011 als geschäftsmässig begründet zu qualifizieren. Weiter verlangten sie, dass die Verkaufsprovision in der Höhe von Fr. 13'912.70 sowie die aktivierten Projektkosten von Fr. 45'000.-- als geschäftsmässig begründeter Aufwand zuzulassen seien; eventualiter seien letztere anteilsmässig auf das abparzellierte Grundstück GB C. Nr. 0001 und das restliche Grundstück GB C. Nr. 0002 zu verteilen. Schliesslich beantragten die Steuerpflichtigen als Eventualbegehren, dass die persönlichen AHV-Rückstellungen für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 je nach Ausgang des Einspracheverfahrens entsprechend zu erhöhen seien. Mit Einspracheentscheid vom 5. März 2014 hiess die VB die Einsprache teilweise gut und legte das steuerbare Einkommen der Steuerpflichtigen wie folgt fest: für die Staats-steuer 2010 auf Fr. …, für die direkte Bundessteuer 2010 auf Fr. …, für die Staatssteuer 2011 auf Fr. … und für die direkte Bundessteuer 2011 auf Fr. … . In Bezug auf die Abschreibungen auf den Liegenschaften des Geschäftsvermögens hielt die VB unter Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung an ihrer Ansicht fest, dass es sich dabei nicht um Betriebsliegenschaften, sondern um Kapitalanlageliegenschaften handle, weshalb die Zulassung von Abschreibungen praxisgemäss zu verneinen sei. Dies gelte insbesondere für die Liegenschaft F.-Strasse in C., wo sich neben der Einzelfirma A. X. Immobilien die A. X. Holzbau AG eingemietet habe. Der Mietertrag werde hier überwiegend durch die A. X. Holzbau AG erbracht, die wie eine Drittfirma zu betrachten sei. In Bezug auf den im Zusammenhang mit dem Verkauf der Landparzelle GB C. Nr. 0001 geltend gemachten Abzug für die Verkaufsprovision in der Höhe von Fr. 12'930.-- hielt die VB an ihrer Auffassung fest, dass diese Rechnung nicht als geschäftsmässig begründeter Aufwand zugelassen werden könne. A. X. sei gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler und als solcher nicht auf die Dienste für die Vermittlung eines Kaufinteressenten angewiesen. In Bezug auf die geltend gemachten Projektkosten von Fr. 45'000.-- für die Landparzelle GB C. Nr. 0002 nahm die VB eine Unterteilung vor in nachgewiesene Architekturkosten (Rechnung G. vom 18. Juni 2009) über Fr. 18'830.-- und nicht belegte Projektkosten (Rechnung A. X. Holzbau AG vom 13. März 2012) über Fr. 26'170.--. Da die A. X. Holzbau AG keine Architekturleistungen an die A. X. Immobilien zu erbringen habe, könne der nicht geschäftsmässige Aufwand von Fr. 26'170.-- nicht zum Abzug zugelassen werden. Hingegen hiess die VB die Einsprache im Umfang der Architekturkosten über Fr. 18'830.-- gut, da nachvollziehbar war, dass dieser Aufwand an den Eigentümer weiterbelastet wurde. Schliesslich hiess die VB auch das Eventualbegehren gut, indem sie für das Jahr 2010 eine zusätzliche AHV-Rückstellung von Fr. 20'000.-- bzw. für das Jahr 2011 von Fr. 16'000.-- genehmigte. 2.1 Gegen den Einspracheentscheid der VB Olten-Gösgen vom 5. März 2014 erhoben A. und B. X. (im Folgenden: Rekurrenten) mit Eingabe vom 27. März 2014 Rekurs und Beschwerde beim Kantonalen Steuergericht. Sie beantragen, der Einspracheentscheid der VB Olten-Gösgen vom 5. März 2014 sei "wegen unvollständiger und unrichtiger Feststellung des Sachverhalts, wegen unrichtiger Rechtsanwendung sowie wegen Unangemessenheit" aufzuheben. Die handelsrechtlich verbuchten ordentlichen und planmässigen Abschreibungen auf den Liegenschaften in den Jahren 2010 und 2011 seien als geschäftsmässig begründet zu qualifizieren. Die verbuchte und aktivierte Verkaufsprovision von Fr. 13'912.70 sei als geschäftsmässig begründet zu qualifizieren. Die verbuchten und aktivierten Projektkosten von Fr. 26'170.-- seien als geschäftsmässig begründet zu qualifizieren; eventualiter seien die Kosten anteilsmässig im Verhältnis der auf das abparzellierte Grundstück GB C. Nr. 0001 entfallenden Projektkosten als geschäftsmässig begründet zu qualifizieren und die Restanz auf dem restlichen Grundstück GB C. Nr. 0002 zu aktivieren. Schliesslich seien die Rückstellungen für die persönlichen AHV-Beträge der Jahre 2010 und 2011 je nach Ausgang des Verfahrens entsprechend anzupassen. Die Rekurrenten führen in Bezug auf die Abschreibungen im Wesentlichen aus, bei der Einzelunternehmung A. X. Immobilien handle es sich um eine buchführungspflichtige kaufmännische Unternehmung, auf welche die vom Kantonalen Steueramt und von der ESTV publizierte Abschreibungspraxis Anwendung finde. A. X. sei steuerrechtlich als selbständig Erwerbender und die im Anlagevermögen des Einzelunternehmens bilanzierten Liegenschaften als Geschäftsvermögen zu qualifizieren. Die Geschäftstätigkeit von A. X. beschränke sich nicht auf das blosse Halten und Verwalten von Liegenschaften, sondern entspreche zunehmend und überwiegend den Aktivitäten eines Generalunternehmers; die typischen Architekturleistungen seien in den Hintergrund gerückt. Gemäss der Abschreibungspraxis des kantonalen Steueramtes bzw. der ESTV dürften auf Liegenschaften im Anlagevermögen ordentliche, planmässige Abschreibungen vorge-nommen werden, weshalb die nachstehend aufgeführten Grundstücke von A. X. zur Vornahme von Abschreibungen berechtigt seien: H.-Strasse in E.; F.-Strasse in C., I.-Strasse in C., J.-Strasse in C., K.-Gasse in D. (1/2), L.-Strasse in C., M.-Strasse in C. und Liegenschaft N. in D. (1/4). Der Rekurrent halte diese Liegenschaften seit vielen Jahren in seinem Eigentum und die vereinnahmten Mieterträge dienten auch seiner Ge-schäftstätigkeit als Architektur- und Generalunternehmen. Es handle sich beim Rekurrenten nicht um einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler i.e.S., sondern vielmehr um ein Architektur- und Generalunternehmen mit Kapitalanlageliegenschaften oder allenfalls mit zusätzlicher Liegenschaftshändlertätigkeit i.w.S. Es sei nicht ausgeschlossen, hier Anlagevermögen anzunehmen, wenn der Rekurrent Grundstücke erwerbe und lange halte, ohne auf baldigen Wiederverkauf auszugehen. Sodann gehöre auch die Liegenschaft an der F.-Strasse in C. als Betriebsliegenschaft zum Anlagevermögen, da sich dort die Büroräumlichkeiten der Einzelfirma A. X. Immobilien befänden. Daraus ergebe sich, dass die geltend gemachten Abschreibungen der Jahre 2010 und 2011 gestützt auf die Abschreibungspraxis des Steueramts (gemäss Steuerpraxis 1997 Nr. 21) bzw. der ESTV (Merkblatt A 5.2011 „Abschreibungen auf Anlagevermögen“) - entgegen der vom Steueramt zitierten bundesgerichtlichen Praxis - zulässig seien. In Bezug auf die Projektkosten machen die Rekurrenten geltend, diese stünden in einem direkten Zusammenhang mit der ursprünglich im Namen und auf Rechnung der Einzelunternehmung A. X. Immobilien geplanten Überbauung des Grundstücks GB C. Nr. 0002 bzw. dem anschliessenden Verkauf des in der Folge abparzellierten unbebauten Grundstücks GB C. Nr. 0001. Ungeachtet des Scheiterns der ursprünglich projektierten Überbauung hätte die Einzelunternehmung A. X. Immobilien die damit zusammenhängenden Projektkosten zu bezahlen. Die hier zu Diskussion stehenden Projektkosten von Fr. 26‘170.--, welche die A. X. Holzbau AG der Einzelunternehmung A. X. Immobilien am 13. März 2012 in Rechnung gestellt habe, seien im Zusammenhang mit dem ursprünglich geplanten Überbauungsprojekt (auf dem gesamten noch nicht abparzellierten Grundstück GB C. Nr. 0002) entstanden. Eventualiter beantragen die Rekurrenten, die Projektkosten nur anteilsmässig, d.h. im Umfang der 2010 verkauften Landparzelle (konkret Fr. 11‘421.-- von total Fr. 26‘170.--), als geschäftsmässig begründete Aufwendungen zuzulassen. Was die Verkaufsprovision in der Höhe von Fr. 13‘912.70 betrifft, machen die Rekurrenten Folgendes geltend: Mit dem Verkauf der Landparzelle nach dem Scheitern des ursprünglichen Projekts sei die Bezahlung der vereinbarten Verkaufsprovision fällig geworden, welche sich im üblichen Rahmen von 3 % des Verkaufspreises bewege. Die bezahlte Verkaufsprovision stehe mit der Erzielung des Verkaufserlöses in direktem Zusammenhang. Der Rekurrent sei vermehrt als Generalunternehmer tätig, weshalb er auf die Vermittlungstätigkeit Dritter angewiesen sei. 2.2 Mit Vernehmlassung vom 16. April 2014 beantragte die VB Olten-Gösgen (Vorinstanz) die Abweisung des Rekurses und der Beschwerde. Im Wesentlichen führt sie unter Verweisung auf den angefochtenen Einspracheentscheid aus, dass es sich beim Rekurrenten klarerweise um einen Liegenschaftenhändler handle, der die im Geschäftsvermögen aufgeführten Liegenschaften seit vielen Jahren in seinem Besitz habe. Die in den Geschäftsjahren 2010 und 2011 aufgenommene Geschäftstätigkeit betreffe die seit langem in seinem Besitz stehenden Liegenschaften nicht. Es sei nicht nachgewiesen, dass die A. X. Immobilien vermehrt als Generalunternehmerin auftrete. Die Liegenschaften des Rekurrenten dienten eindeutig der Erzielung einer Rendite und seien als Kapitalanlageliegenschaften zu beurteilen. Aus dem Mailverkehr mit dem kantonalen Steueramt könne der Rekurrent nichts zu seinen Gunsten ableiten. Gemäss der bundesgerichtlichen Praxis (Urteil 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011) könne bei einem Liegenschaftenhändler nur auf Betriebsliegenschaften Abschreibungen gewährt werden, was hier nicht der Fall sei. In Bezug auf die Projektkosten von Fr. 26‘170.-- führte die Vorinstanz aus, dass gemäss Architekturvertrag und Kaufvertrag nur die A. X. Holzbau AG Vertragspartnerin war und die A. X. Immobilien nicht erwähnt werde. Zudem sei es wenig glaubwürdig, im Jahr 2008 entstandene Planungskosten erst im Jahr 2012 in Rechnung zu stellen, weshalb die Rechnung der A. X. Holzbau AG nicht zum Abzug zugelassen werden könne. Ebenso wenig könne die Verkaufsprovision von Fr. 12‘930.-- abgezogen werden, da der Rekurrent als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler und Eigentümer der verkauften Landparzelle nicht auf die Dienste eines Dritten für die Vermittlung eines Kaufinteressenten angewiesen sei. Mit Replik vom 26. Mai 2014 hielten die Rekurrenten an ihren Anträgen und ihren Auffassungen fest. Erwägungen 2.1 Selbständig Erwerbende können die geschäfts- oder berufsmässig begründeten Kosten abziehen. Darunter fallen gemäss § 34 Abs. 1 lit. a StG insbesondere die Abschreibungen, Rückstellungen und Rücklagen nach § 35 StG. Eine analoge Regelung für die Abschreibungen findet sich in Art. 27 Abs. 2 lit. a DBG mit Verweis auf Art. 28 DBG. 2.2 Dabei gilt die Grundregel, dass die Steuerpflichtigen jene Tatsachen nachzuweisen haben, welche die Steuer mindern oder aufheben. Demgegenüber hat die Steuerbehörde jene Tatsachen nachzuweisen, welche die Steuer begründen oder erhöhen. Damit liegt es hier an den Rekurrenten, den Nachweis zu erbringen, dass der - sich als steuermindernde Tatsache auswirkende - Aufwand tatsächlich geschäftsmässig begründet ist (Richner et al., Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, Art. 123 N 77). Mit anderen Worten: Gelingt es den Rekurrenten nicht nachzuweisen, dass die beantragten Abschreibungen, Projektkosten und die Verkaufsprovision geschäftsmässig begründet sind, haben sie die Folgen der Beweislosigkeit (Nichtgewährung des Abzugs) zu tragen (vgl. Urteil des Steuergerichts SGSTA.2006.141 vom 8. März 2010 E. 3). 3.1 Gemäss § 34 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 35 Abs. 1 StG bzw. Art. 27 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 28 DBG sind geschäftsmässig begründete Abschreibungen von Aktiven zulässig, soweit sie buchmässig ausgewiesen sind. Im Urteil 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 E. 2.1, publiziert in: StE 2011 B 23.45.2 Nr. 8, hat sich das Bundesgericht in einem vergleichbaren und den Kanton Solothurn betreffenden Fall wie folgt geäussert: „Voraussetzung ist zunächst, dass es sich bei diesen Aktiven um Geschäftsvermögen handelt (Urteil 2A.102/2007 vom 24. Mai 2007 Erw. 3 mit Hinweis). Ferner ist zwischen ordentlichen und ausserordentlichen Abschreibungen zu unterscheiden, je nachdem, ob es sich um Wirtschaftsgüter handelt, die infolge Gebrauchs laufend an Wert verlieren (ordentliche Abschreibung), oder ob der Wertverzehr ein einmaliges, ausserordentliches Ereignis darstellt (ausserordentliche Abschreibung). Auch für Immobilien gilt, dass eine ordentliche Abschreibung nur dann gerechtfertigt ist, wenn sie wegen deren Gebrauchs oder aufgrund des Zeitablaufs auch tatsächlich entwertet werden (BGE 132 I 175 Erw. 2.3, S. 179). Beim (interkantonalen) Liegenschaftshändler unterscheiden Praxis (vgl. Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 Erw. 2, in: StR 62, S. 914 ff., 916 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 131 I 402 Erw. 5.3, S. 408) und Lehre (vgl. J. von Ah, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Geschäftsgrundstücken [inkl. Verrechnung von Geschäfts- und Grundstücksverlusten], in: Steuerrecht 2007, bestofzsis, 2007, S. 125 ff.) drei Arten von Immobilien: solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftshändlern Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften (vgl. Urteil 2A.36/2007 vom 21. August 2007 Erw. 2.1, in: StE 2009 B 11.3 Nr. 18 mit Hinweis). Ordentliche Abschreibungen sind nur auf Betriebsliegenschaften denkbar, d.h. nicht auf Kapitalanlageliegenschaften oder auf Immobilien des Umlaufvermögens (vgl. Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 Erw. 3, in: StR 62, S. 914 ff., 916 f. mit Hinweisen).“ 3.2 Strittig und näher zu prüfen ist im vorliegenden Fall zunächst, ob auf den im Streite stehenden Liegenschaften der Rekurrenten (H.-Strasse in E., F.-Strasse in C., I.-Strasse in C., J.-Strasse in C., K.-Gasse in D. [1/2], L.-Strasse in C., M.-Strasse in C. und Liegenschaft N. in D. [1/4] ) ordentliche Abschreibungen vorgenommen werden können und entsprechend zum Abzug zuzulassen wären oder nicht. Dabei ist vorab festzuhalten, dass der Rekurrent als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gilt und die fraglichen Liegenschaften unbestrittenermassen dem Geschäftsvermögen des Rekurrenten zuzuordnen sind. 3.2.1 Nach der in E. 3.1 dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellen Immobilien bei Liegenschaftshändlern im Normalfall Umlaufvermögen dar, d.h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Vorliegend handelt es sich bei den in Frage stehenden Liegenschaften - und dies ist entscheidend, denn nur bei solchen wären ordentliche Abschreibungen möglich - nicht um Betriebsliegenschaften. Für das Vorliegen einer Betriebsliegenschaft hätten die Rekurrenten den Nachweis erbringen müssen, inwiefern diese Liegenschaften unmittelbar dem Handelsbetrieb dienen sollten; das ist ihnen jedoch nicht gelungen (vgl. zur Beweislastverteilung E. 2.2 hiervor). Zwar machen die Rekurrenten geltend, dass die Liegenschaft F.-Strasse in C. als Betriebsliegenschaft zu qualifizieren sei. In dieser Liegenschaft hat sich neben der Einzelfirma A. X. Immobilien aber auch die A. X. Holzbau AG eingemietet. Der Mietertrag wird hier überwiegend (2010: Fr. 39‘000.-- zu Fr. 3‘000.-- bzw. 2011: Fr. 42‘000.-- zu Fr. 6‘000.--) durch die A. X. Holzbau AG erbracht, die praxisgemäss wie eine Drittfirma zu betrachten ist. Damit gilt die Liegenschaft F.-Strasse als an Dritte vermietet und dient nicht unmittelbar dem Handelsbetrieb. Dass der Rekurrent Präsident des Verwaltungsrats der A. X. Holzbau AG ist, vermag daran nichts zu ändern (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 E. 2.3). Sodann ergibt sich aus der Zusammenstellung der einzelnen Liegenschaften, welche die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung eingereicht hat, dass seit 1996 keine neuen Liegenschaften erstellt worden sind. Insofern dienen die Liegenschaften des Rekurrenten eindeutig der Erzielung einer Rendite und müssen deshalb als Kapitalanlageliegenschaften beurteilt werden. Ob es sich bei den Liegenschaften um Immobilien des Umlaufvermögens oder Kapitalanlageliegenschaften handelt, ist indes nicht von entscheidender Bedeutung und kann offen gelassen werden, da in beiden Fällen praxisgemäss keine ordentlichen Abschreibungen zulässig sind (Bundesgerichtsurteil vom 16. Mai 2011, a.a.O., E. 2.3). Nach dem Gesagten können die auf den fraglichen Liegenschaften geltend gemachten Abschreibungen in der Höhe von Fr. 163‘252.-- (2010) bzw. Fr. 166‘127.-- (2011) nicht gewährt werden. Möglich wären allenfalls ausserordentliche Abschreibungen, deren geschäftsmässige Notwendigkeit aber wiederum von den Rekurrenten dargetan werden müsste; das ist hier nicht der Fall. 3.2.2 Soweit die Rekurrenten weiter ausführen, die Abschreibungspraxis des kantonalen Steueramtes bzw. der ESTV führe dazu, dass die beantragten Abschreibungen zuzulassen seien, kann ihnen ebenso wenig gefolgt werden. Die erwähnte Steuerpraxis 1997 Nr. 21 ist nicht mehr in allen Teilen aktuell und entsprechend auch nicht auf der Homepage des kantonalen Steueramtes aufgeschaltet (vgl. www.so.ch/departemente/ finanzen/steueramt/rechtliche-grundlagen/steuerpraxis.html, besucht am 8. Dezember 2014). Die Steuerpraxis 1997 Nr. 21 ist auch nicht auf den spezifischen Fall eines Liegenschaftenhändlers zugeschnitten. Sodann sind weder ein kantonales Merkblatt noch dasjenige der ESTV für ein Gericht verbindlich, wenn zur Thematik Abschreibungen bei Liegenschaftenhändlern eine gefestigte Gerichtspraxis besteht (BGE 138 II 536 E. 5.4.3 S. 543 m.H.; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.2 und 3.3, publ. in: StE 2012 B 23.5 Nr. 6). Auch aus den vom kantonalen Steueramt erteilten Auskünften im Mailverkehr können die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten, da daraus keine Zusagen zur Abzugsfähigkeit der umstrittenen Abschreibungen zu entnehmen sind. Abgesehen davon erfolgte der Mailverkehr zu einem Zeitpunkt (Mai 2013), in dem die entsprechenden Dispositionen (Abschreibungen im Geschäftsabschluss 2010 und 2011) längst getroffen waren, so dass dem Vertrauensschutz in eine behördliche Auskunft hier keine entscheidende Bedeutung zukommen kann. 4.1 In Bezug auf die von den Rekurrenten geltend gemachten Projektkosten gilt Folgendes: Von den durch die A. X. Holzbau AG am 13. März 2012 an die A. X. Immobilien in Rechnung gestellten Leistungen über total Fr. 45'000.-- hat die Vorinstanz im Einspracheverfahren einen Teilbetrag von Fr. 18'830.-- (Rechnung Architekt G.) zum Abzug zugelassen. Den restlichen Betrag von Fr. 26'170.-- hat die Vorinstanz nicht als Geschäftsaufwand akzeptiert. Aus den Akten ergibt sich, dass am 19. Juni 2009 ein Archi-tekturvertrag zwischen dem Käufer der Landparzelle GB C. Nr. 0001 und der A. X. Holzbau AG abgeschlossen worden ist, der sämtliche Architekturleistungen von der Vorprojektphase bis zur Abschlussphase definiert. Die Einzelfirma A. X. Immobilien wird im Vertrag nicht erwähnt und ist somit nicht Vertragspartei. Auch im Kaufvertrag vom 16. März 2010 werden keine Architekturleistungen vereinbart. Vielmehr hält Ziff. 5.1 des Kaufvertrages fest, dass die A. X. Holzbau AG mit der Ausführung der Holzbauarbeiten für ein Einfamilienhaus beauftragt wird. Daraus folgt, dass die A. X. Immobilien nicht in das Bauprojekt des Einfamilienhauses involviert ist. Den Nachweis, dass die geltend gemachten Planungskosten bereits im Zusammenhang mit einem ursprünglichen aber gescheiterten Projekt entstanden sind, konnten die Rekurrenten nicht erbringen. Sodann ist auch nicht ersichtlich, warum die 2008 angefallenen Planungskosten erst im Jahr 2012 in Rechnung gestellt worden sind. Damit ist nicht nachgewiesen, dass die A. X. Holzbau AG Architekturleistungen an die A. X. Immobilien erbracht hat. Der Nachweis für geschäftsmässig begründeten Aufwand ist nicht erfolgt. Im Ergebnis ist somit der geltend gemachte Aufwand von Fr. 26'170.-- nicht zum Abzug zuzulassen. Damit kann auch dem Eventualbegehren, lediglich einen Teil der Projektkosten als geschäftsmässig begründet anzuerkennen, nicht entsprochen werden. 4.2 Die Rekurrenten machen schliesslich bei der Berechnung des Gewinnes aus dem Verkauf der Landparzelle GB C. Nr. 0001 einen Abzug für eine Verkaufsprovision in der Höhe von Fr. 12'930.-- geltend (exkl. MWST; Rechnung der A. X. Holzbau AG vom 2. Februar 2011 an die A. X. Immobilien). Die VB hat dazu ausgeführt, dass der Rekurrent als Inhaber der Einzelfirma A. X. Immobilien und Eigentümer der verkauften Landparzelle nicht auf die Dienste eines Dritten für die Vermittlung eines Kaufinteressenten angewiesen war. Dieser Schluss verfängt im vorliegenden Fall indessen nicht. Wohl bezweckt die Einzelfirma gemäss Handelsregisterauszug "Erwerb, Verwalten und Veräusserung von Immobilien, Planung und Realisierung von Überbauungen sowie Erbringen von Architekturleistungen"; auch liegt bezüglich der Verkaufsprovision offenbar kein schriftlicher Vertrag zwischen der Einzelfirma und der Aktiengesellschaft vor. Aufgrund des im Einspracheverfahren erbrachten Vermittlungsnachweises der A. X. Holzbau AG bzw. der fraglichen Rechnung vom 2. Februar 2011 wurde aber dokumentiert, dass solche Vermittlungsleistungen erbracht worden sind. Die Rekurrenten machen zudem geltend, die A. X. Holzbau AG habe diese als Ertrag verbucht, was von der Vorinstanz nicht in Abrede gestellt wurde. Die VB hat nicht nachgewiesen, dass ein simuliertes Rechtsgeschäft vorliegen würde. Der Beweis einer geldwerten Leistung (hier einer verdeckten Kapitaleinlage) obliegt der Steuerbehörde (vgl. Urteil 2C_272/2011 vom 5. Dezember 2011 E. 3.4). Diesen Beweis konnte die VB nicht erbringen. Gründe (wie Interessenkonflikte) für die Ungültigkeit des Rechtsgeschäfts wegen Selbstkontrahierens oder Doppelvertretung zwischen Einzelfirma und Aktiengesellschaft sind nicht ersichtlich. Auch die VB hat keine solche geltend gemacht. Im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis ist von der Gültigkeit des Rechtsgeschäfts auszugehen (vgl. Urteil 2C_272/2011 vom 5. Dezember 2011 E. 4.2.1). Ergänzend ist festzuhalten, dass auch bei Geschäften zwischen einer Gesellschaft und ihrem Aktionär ein gewisser Spielraum in der wirtschaftlichen Betätigung besteht (vgl. Urteil 2C_272/2011 vom 5. Dezember 2011 E. 3.2.3). Ein Durchgriff durch die Gesellschaften wegen Steuerumgehung erscheint vorliegend ebenfalls nicht als angezeigt (vgl. Richner et al., a.a.O., VB zu Art. 109-121 N 37 ff.; siehe auch Bundesgerichtsurteil vom 16. Mai 2011, a.a.O., E. 2.3). Das Vorliegen einer Steuerumgehung lässt sich auch den Ausführungen der Vorinstanz nicht entnehmen. Das von dieser angeführte Urteil des Steuergerichts St 1990/111; BSt 1991-92/20 vom 22. Januar 1996 ändert dabei nichts; dort ging es um einen marktunüblichen Mäklerlohn von 16 % - hier 3 % - und aus den Steuerakten jener Aktiengesellschaft war keine Verbuchung ersichtlich. Es ergibt sich daraus, dass die geltend gemachte Verkaufsprovision über Fr. 12'930.-- (exkl. MWST) zum Abzug zuzulassen ist. 5. Was die Anpassung der Rückstellungen für die persönlichen AHV-Beiträge 2010 und 2011 anbelangt (Rechtsbegehren Ziff. 5), werden die im Einspracheentscheid zusätzlich gewährten Rückstellungen von Fr. 20'000.-- (2010) bzw. Fr. 16'000.-- (2011) von den Rekurrenten vor dem Steuergericht grundsätzlich nicht in Frage gestellt. Nach dem Gesagten ändert sich an den Aufrechnungen der nicht zum Abzug zugelassenen Abschreibungen auf den fraglichen Liegenschaften nichts; nur die Verkaufsprovision von Fr. 12‘930.-- (exkl. MWST) ist zum Abzug zuzulassen. Dies führt indes zu einer Korrektur des diesbezüglichen Reingewinns, woraus auch eine Korrektur der entsprechenden AHV-Rückstellung resultiert. Die Sache ist insofern zur Anpassung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Soweit die Rekurrenten im Übrigen beantragt haben, der angefochtene Einspracheentscheid sei wegen unvollständiger und unrichtiger Feststellung des Sachverhalts aufzuheben (Rechtsbegehren Ziff. 1), wurde eine solche fehlerhafte Sachverhaltsdarstellung indes nicht näher begründet; sie ist nach dem Gesagten auch nicht ersichtlich, weshalb darauf nicht mehr weiter einzugehen ist. * Steuergericht, Urteil vom 8. Dezember 2014 (SGSTA.2014.20; BST.2014.16)*

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether ordinary depreciation on several real-estate assets of a professional property dealer is deductible

Extracted holding

No. The properties were not shown to be operating properties; as capital-investment properties or inventory of a property dealer, ordinary depreciation is not allowed.

Extracted reasoning

For property dealers, real estate is normally turnover assets. Ordinary depreciation is only conceivable for operating properties, i.e. assets directly serving the trading business. The taxpayers failed to prove such direct use, and the F.-Strasse property was largely rented to a third party-like company.

Key legal question

Whether claimed project costs of CHF 26,170 are business-related deductible expenses

Extracted holding

No. The taxpayers did not prove that the invoiced services were rendered to the sole proprietorship or that they related to the claimed project.

Extracted reasoning

The relevant contracts named only the company A. X. Holzbau AG, not the sole proprietorship. The taxpayers could not show that the costs arose from an original project for the disputed parcel, and the delayed invoicing also spoke against the claim.

Key legal question

Whether a sales commission of CHF 12,930 for the sale of parcel GB C. No. 0001 is deductible

Extracted holding

Yes. The commission was sufficiently documented and the tax authority failed to prove simulation or a hidden contribution.

Extracted reasoning

The invoice and brokerage evidence showed that intermediary services had been rendered. The authority did not establish a sham transaction or a taxable hidden benefit; absent such proof, the civil-law transaction was respected.

Key legal question

Whether the AHV reserve must be adjusted after allowing the sales commission deduction

Extracted holding

Yes. Because the taxable profit changed due to the allowed commission, the corresponding AHV reserve had to be recalculated and the matter remitted to the tax authority.

Extracted reasoning

The commission deduction reduced the relevant net profit, which in turn affected the amount of the reserve.

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