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Property gain tax: eligibility for preferential annuity rate

SGSTA.2009.46Other CourtMar 28, 2010Dismissed

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Omnilex summary

The taxpayer challenged the refusal to apply the preferential annuity-rate taxation to the gain from a property sale in R./SO. He argued that, once the marital assets were properly allocated, the sale proceeds represented more than 25% of his own assets. The court held that for married taxpayers the relevant asset base is the property attributable to the selling spouse alone. It counted the sold land and securities in the taxpayer's assets, excluded the wife’s separately owned real estate, and concluded that the sale proceeds amounted to only 19.08% of his assets. The appeal was dismissed.

Omnilex headnote

§ 52 Abs. 2 und § 58 Abs. 3 StG; Bemessung des für die Rentensatzbesteuerung massgebenden Gesamtvermögens bei verheirateten Steuerpflichtigen. Bei selbständiger Besteuerung der Grundstückgewinnsteuer für Ehegatten ist das „gesamte Vermögen“ im Sinn von § 58 Abs. 3 StG allein nach dem dem veräussernden Ehegatten zuzurechnenden Vermögen zu bestimmen. Massgebend ist die zivilrechtliche Eigentums- bzw. Rechtsträgerschaft; bei Grundstücken ist auf den Grundbucheintrag, bei Forderungen und Guthaben auf die Gläubigerstellung bzw. die auf den Namen lautenden Vermögenswerte abzustellen. Vermögen des anderen Ehegatten bleibt ausser Betracht. Erreicht der Grundstückerlös nach dieser Zuordnung nicht mehr als einen Viertel des so ermittelten Vermögens, entfällt die privilegierte Besteuerung (E. 3.1–3.3).

Full text

Geschäftsnummer:** SGSTA.2009.46**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:29.03.2010
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.57
Titel:** Grundstückgewinnsteuer, Rentensatzbesteuerung**
Resümee:** StG § 52 Abs. 2, StG § 58 Abs. 3 - Grundstückgewinnsteuer: Rentensatzbesteuerung. Macht ein steuerpflichtiger Ehegatte nach einem Liegenschaftsverkauf bei der Grundstückgewinnsteuer die privilegierte Rentensatzbesteuerung geltend, ist sein Anteil am ehelichen Vermögen zu ermitteln. Dabei kann beispielsweise darauf abgestellt werden, auf welchen Namen Liegenschaften, Konten und Wertschriften eingetragen sind.**
KSGE 2010 Nr. 12 StG § 52 Abs. 2, StG § 58 Abs. 3 - Grundstückgewinnsteuer: Rentensatzbesteuerung. Macht ein steuerpflichtiger Ehegatte nach einem Liegenschaftsverkauf bei der Grundstückgewinnsteuer die privilegierte Rentensatzbesteuerung geltend, ist sein Anteil am ehelichen Vermögen zu ermitteln. Dabei kann beispielsweise darauf abgestellt werden, auf welchen Namen Liegenschaften, Konten und Wertschriften eingetragen sind. Urteil SGSTA.2009.46 vom 29. März 2010 Sachverhalt 1. Der Steuerpflichtige A. X. verkaufte am 6. August 2008 sein Grundstück in R./SO. Mit der definitiven Veranlagung vom 17. März 2009 wurde ihm ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 43'297.-- eröffnet, und zwar ohne Anwendung des Rentensatzes. Dagegen erhob der Steuerpflichtige am 14. April 2009 Einsprache und machte geltend, dass der Erlös aus dem Landverkauf mehr als 34 Prozent seines Reinvermögens betrage und dass damit die Voraussetzungen für die Rentensatzbesteuerung erfüllt seien. Nachdem der Steuerpflichtige auf die Einreichung einer Verkehrswertschätzung verzichtet hatte, stellte die Einsprachebehörde fest, dass sich einzig die Frage stelle, ob der Erlös aus dem Grundstückgeschäft einen wesentlichen Teil des Privatvermögens des Einsprechers darstelle. Die Einsprachebehörde erkannte, dass der Erlös aus dem Grundstückverkauf nur 18,97% des Gesamtvermögens betrage und dass damit die gesetzlichen Voraussetzungen für die Rentensatzbesteuerung nicht erfüllt seien. Damit wurde die Einsprache abgewiesen. 2. Mit Schreiben vom 18. Mai 2009 liess der Steuerpflichtige (nachfolgend: Rekurrent) beim Steuergericht gegen den Einsprache-Entscheid Rekurs erheben. Verlangt wurde die Anwendung des Rentensatzes gemäss § 58 Abs. 3 StG auf dem Gewinn aus dem Grundstückverkauf vom 6. August 2008. Einziger Streitpunkt sei, ob der erzielte Verkaufserlös von Fr 128'480.-- mehr als einen Viertel des Gesamtvermögens ausmache. Die Veranlagungsbehörde habe zur Beantwortung dieser Frage einfach die Hälfte des ehelichen Vermögens herangezogen, ohne abzuklären, welche Vermögenswerte im einzelnen jedem Ehegatten zuzurechnen seien. Eine güterrechtliche Ausscheidung würde ergeben, dass dem Rekurrenten vom gesamten ehelichen Reinvermögen von Fr. 1'352'436.-- (inkl. Verkaufserlös von Fr. 128'480.--) nur ein Anteil von Fr. 400'868.-- gehöre. Der Erlös aus dem Landverkauf (Fr. 128'480.--) entspreche somit einem Anteil von 32% vom gesamten Vermögen des Rekurrenten von Fr. 400'868.--, womit die Voraussetzungen zur Anwendung des Rentensatzes erfüllt seien. In ihrer Vernehmlassung vom 4. Juni 2009 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Bei der Beurteilung, ob bei verheirateten Steuerpflichtigen die Voraussetzungen zur Rentensatzbesteuerung vorliegen, sei das eheliche Vermögen aufzuteilen; es würden allein die Vermögensverhältnisse des veräussernden Ehegatten berücksichtigt. Wenn nicht mehr nachvollziehbar sei, wie sich die Vermögensaufteilung unter Ehegatten darstelle, würde in langjähriger Praxis das eheliche Gesamtvermögen hälftig geteilt. Daran ändere vorliegend auch nichts, dass die schuldenfreie Liegenschaft, in welcher die Eheleute wohnten, im Alleineigentum der Ehefrau stehe. Die Rückzahlung der Hypothek sei auch durch das Einkommen des Rekurrenten mitfinanziert worden. Die Hälfte des dem Rekurrenten zuzurechnenden ehelichen Vermögens betrage Fr. 679'180.--, womit der Erlös aus dem Landverkauf von Fr. 128'250.-- einem Anteil von 18,97% entspreche. Damit sei der geforderte Mindestanteil von 25% gemäss § 58 Abs. 3 StG nicht erreicht, weshalb die verlangte Besteuerung zum Rentensatz abzulehnen sei. Dies sei auch dann der Fall, wenn die selbstbewohnte Liegenschaft vollständig der Ehefrau zuzurechnen sei, da in diesem Fall das gesamte Wertschriftenvermögen von Fr. 544'776.-- (per 31. Dezember 2007) dem Rekurrenten zuzurechnen sei, da all diese Werte allein auf seinen Namen lauten würden. In diesem Fall würde der Verkaufserlös von Fr. 128'250.-- nur 23,58% des Wertschriftenvermögens von Fr. 544'766.-- ausmachen. In der Rückäusserung vom 29. Juni 2009 hielt der Rekurrent an seinen Begehren fest. Ergänzend wurde ausgeführt, dass sich das Steuerrecht an die zivilrechtlichen Verhältnisse halten müsse, sofern die Voraussetzungen für eine Steuerumgehung nicht erfüllt seien. Mit dem Einreichen eines Grundbuchauszuges für die Liegenschaft in M./SO werde geltend gemacht, dass die Ehefrau diese Liegenschaft seit dem Bau im Jahre 1976 im Alleineigentum halte. Damit sei der Beweis des Eigentums der Ehefrau gem. Art. 200 Abs. 1 OR erbracht. Die Meinung der Veranlagungsbehörde, dass die Wertschriften vollständig dem Rekurrenten anzurechnen seien, widerspreche Art. 200 Abs. 2 OR. Erwägungen 2. Vorliegend unbestritten ist, dass das veräusserte Grundstück in R./SO zum Alleineigentum des Rekurrenten gehörte und dass der Verkaufserlös für dieses Grundstück Fr. 128'480.-- betragen hat. Umstritten ist einzig die Frage, welchem Anteil am Gesamtvermögen der Verkaufserlös der Liegenschaft entspricht. 3. Im Zusammenhang mit der privilegierten Rentensatzbesteuerung verlangt das Gesetz, dass die Veräusserung wegen vorgerückten Alters oder Invalidität zu erfolgen hat, dass das veräusserte Grundstück mehr als einen Viertel des gesamten Vermögens darstellt und dass der Erlös zum Zwecke der Vorsorge verwendet wird (vgl. § 58 Abs. 3 StG). 3.1 Nachdem die Grundstückgewinnsteuer für Ehegatten selbständig besteuert wird (vgl. § 52 Abs. 2 StG), ist das gemäss Gesetz massgebende „gesamte Vermögen“ allein bezogen auf das dem jeweiligen Ehegatten zustehende Eigentum zu ermitteln. Deshalb ist im vorliegenden Fall das Vermögen der Ehefrau des Rekurrenten nicht zu berücksichtigten. Die Aufteilung ist während der Geltung des Güterstandes je nach Eigentum für das Mannes- und Frauengut vorzunehmen und zwar ohne Unterschied nach Eigengut und Errungenschaft (vgl. Berner Kommentar, Das Familienrecht, Bern 1992, Art. 196 N 16). Massgebend für die Zuweisung eines Vermögenswertes unter den Ehegatten ist der Nachweis des Eigentums bzw. der Rechtsträgerschaft. Alleineigentum eines Ehegatten ist nachzuweisen, ansonsten wird Miteigentum angenommen (vgl. Art. 200 Abs. 1 und 2 ZGB). Bei Grundstücken ist für den Eigentumsnachweis auf den Grundbucheintrag abzustellen (vgl. Stephan Wolf, Grundstücke in der güter- und erbrechtlichen Auseinandersetzung, ZBJV 2000, S. 241 ff, 246; Art. 937 Abs. 1 ZGB; Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Zürich 1993, Hasenböhler, Art. 166, N. 80). Bei Forderungen und Guthaben gilt der Nachweis der Gläubigereigenschaft (vgl. Berner Kommentar, a.a.O., Art. 200 N 36). 3.2 Die Anwendung dieser Regeln auf den vorliegenden Fall ergibt, dass die verkaufte Liegenschaft in R./SO (wie auch der daraus erzielte Erlös von Fr. 128'480.--) zum Alleineigentum des Rekurrenten und damit auch zu seinem „gesamten Vermögen“ gemäss § 58 Abs. 3 StG gehört und zwar mit dem erzielten Verkaufspreis als Verkehrswert. Gleiches gilt für die im Wertschriftenverzeichnis 2007 mit Bankbelegen auf seinen Namen ausgewiesenen Guthaben (Kto, Raiffeisenbankanteilschein, Kassenobligationen; mit total Fr. 544'776.-- per 31. Dezember 2007). Nicht zum Vermögen des Rekurrenten gehört allerdings die gemäss Grundbuch im Alleineigentum der Ehefrau des Rekurrenten stehende Liegenschaft in M./SO (Mehrfamilienhaus). Insgesamt verfügt der Rekurrent demnach über folgendes Gesamtvermögen: Erlös aus dem Landverkauf in R./SO Fr. 128'480.-- Wertschriftenvermögen gem. StE 2008 Fr. 544'776.-- TOTAL Fr. 673'256.-- 3.3 Somit ist festzuhalten, dass der Verkaufserlös aus dem Landverkauf in R./SO von Fr. 128'480.-- gemessen am gesamten Vermögen des Rekurrenten (Fr. 673'256.--) einem Anteil von 19,08% entspricht. Das liegt unterhalb des gesetzlich geforderten Mindestanteils von 25%. Damit kommt eine Rentensatzbesteuerung für den Grundstückgewinn gemäss § 58 Abs. 3 StG nicht in Frage. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet und ist abzuweisen. * Steuergericht, Urteil vom 29. März 2010*

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the requirements for preferential annuity-rate taxation under § 58(3) StG were met for the property sale gain.

Extracted holding

For married taxpayers, the relevant total assets must be determined only from the assets attributable to the selling spouse. The sold plot and its proceeds were counted in the taxpayer's assets, while the spouse's separately owned property was excluded. The sale proceeds represented only 19.08% of his assets, below the 25% threshold.

Extracted reasoning

Because property gain tax is assessed separately for spouses under § 52(2) StG, the decisive asset base is the selling spouse's own property. Ownership is determined by proof of title, for real estate by the land register, and for bank assets by the account holder or holder of the securities. On that basis, the taxpayer's asset mass included the sale proceeds and securities standing in his name, but not the wife's separate real estate.

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