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Reduced transfer tax on shares of real-estate company

SGNEB.2018.1Other CourtJul 1, 2018Dismissed

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Omnilex summary

A daughter received 75% of the shares in her mother's real-estate company as an advance inheritance. The cantonal tax office assessed reduced transfer tax at 1.1% based on the property’s value. The appellant argued the transaction should be tax-free, relying on inheritance-law concepts and claiming unequal treatment. The tax court held that the transfer of majority participation rights in a real-estate company is a taxable economic handover and that the descendant reduction under § 212 StG applies, but no full exemption exists under inheritance-tax rules. The appeal was dismissed, and court costs of CHF 1,300 were imposed on the appellant.

Omnilex headnote

§§ 205 Abs. 1, 206 Abs. 1 lit. d, 207 lit. a, 212 StG; wirtschaftliche Handänderung durch Übertragung der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft als Erbvorbezug: Die Handänderungssteuer erfasst auch die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft, wenn dadurch die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück übergeht. Wird ein solcher Erwerb an Nachkommen im Rahmen eines Erbvorbezugs vollzogen, gelangt nicht Steuerfreiheit, sondern lediglich der nach § 212 StG ermässigte Satz zur Anwendung. Erbschaftssteuerrechtliche Befreiungstatbestände sind auf eine lebzeitige Übertragung nicht übertragbar (vgl. Erwägungen 2–3).

Full text

Geschäftsnummer:** SGNEB.2018.1**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:02.07.2018
FindInfo-Nummer:O_SG.2019.16
Titel:** Handänderungssteuer**
Resümee:** Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen, Steuerberechnung, § 206 Abs. 1 lit. d, § 212 StG. Wird ein Grundstück oder die Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft wie hier im Rahmen eines Erbvorbezugs auf die Nachkommen übertragen, führt dies zu einer reduzierten Handänderungssteuer.**
Steuergericht Urteil vom 2. Juli 2018 Es wirken mit: Präsident: Müller Richter: Flury, Kellerhals Sekretär: Hatzinger In Sachen ** SGNEB.2018.1** ** A** v.d. gegen ** Kant. Steueramt** betreffend ** Handänderungssteuer** hat das Steuergericht ** den Akten entnommen**: 1. Gemäss Schenkungsvertrag vom 20. Juli 2016 schenkte B im Sinne eines Erbvorbezugs ihrer Tochter A 3000 Namenaktien der Firma C AG mit Sitz in Z und übertrug ihr die Aktien. Gemäss Handelsregisterauszug ist der Zweck der Firma der Besitz und die Verwaltung von Immobilien sowie Handel mit Waren aller Art. Die Gesellschaft hält das Grundstück GB Y Nr. 0001 in ihrem Eigentum. Mit Rechnung bzw. Veranlagungsverfügung vom 29. Januar 2018 eröffneten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD der Beschenkten die Veranlagung der Handänderungssteuer von CHF …, berechnet zum Satz von 1.1 % von einem Abgabewert von … Mio. Franken. Gegen diese Veranlagung erhob A mit Schreiben ihres Vertreters vom 24. Februar 2018 Einsprache und verlangte die Aufhebung, eventuell die Reduktion der Handänderungssteuer. Es wurde v.a. geltend gemacht, es gehe hier um einen Erbvorbezug bzw. eine unentgeltliche Zuwendung resp. allenfalls um die Einräumung einer Nutzniessung. Es sei keine verbindliche Abtretung der Aktienmehrheit resp. der Liegenschaft zu Lebzeiten erfolgt. Am 27. Februar 2018 schlug das Kantonale Steueramt der Einsprecherin einen neu ermittelten Verkehrswert des genannten Grundstücks von … Mio. Franken vor. Diesem Vorschlag stimmte die Einsprecherin am 7. März 2018 zu. Mit Verfügung vom 15. März 2018 hiess das Steueramt die Einsprache teilweise gut und hob die Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 29. Januar 2018 auf. Die Handänderungssteuer wurde neu auch CHF … veranlagt, berechnet zum Satz von 1.1 % von einem Abgabewert von … Mio. Franken. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, es gehe hier um eine Immobiliengesellschaft. Obwohl nur ¾ der Aktien übertragen worden seien, werde die Handänderungssteuer auf dem ganzen Verkehrswert des Gesellschaftsgrundstücks erhoben. Das Geschäft sei eine Abtretung zu Lebzeiten. Unerheblich sei sodann, ob die Aktien entgeltlich oder unentgeltlich übertragen würden. Die Eingabe sei insoweit unbegründet. 2. Gegen diese Verfügung liess A (nachfolgend Rekurrentin) am 12. April 2018 (Postaufgabe) Rekurs beim Kantonalen Steuergericht einreichen. Zur Begründung wurde v.a. festgehalten, dass die streitige Veranlagung im stossenden Widerspruch stehe zum steuerlichen Gerechtigkeitsgedanken; das Vorgehen sei als unhaltbare Ermessensausübung anzusehen. Für eine Praxisänderung würden ernsthafte und sachliche Gründe vorliegen. Im Übrigen wurde auf die Ausführungen der Einsprache verwiesen. Die Rekurrentin liess sinngemäss beantragen, der umstrittene Vorgang sei als steuerfrei zu behandeln. Die Veranlagung sei daher aufzuheben. Von einer Kostenauflage sei abzusehen. Zudem sei eine Parteientschädigung auszurichten. Mit Vernehmlassung vom 23. April 2018 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Dazu wurde im Wesentlichen angeführt, vorliegend gehe es um einen sog. Vorempfang. Dabei kämen die erbsteuerrechtlichen Gesetzesbestimmungen nicht zur Anwendung. Daher sei auch die entsprechende Steuerbefreiung beim Erbrecht nicht anwendbar. Bei der Handänderungssteuer erfolge hier indes eine Privilegierung. Vorbehalten bleibe eine spätere erbrechtliche Ausgleichung oder Herabsetzung. Zudem sei die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht vorliegend das massgebende Kriterium. Im Übrigen hielt die Vorinstanz an ihren bisherigen Ausführungen fest. Dazu ist von der Rekurrentin beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt. Das Steuergericht zieht in ** Erwägung**: 1. Gegen den Einspracheentscheid des Steueramts betreffend Handänderungssteuer kann Rekurs beim Kantonalen Steuergericht erhoben werden (§ 214 Abs. 3 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Die Eingabe der Rekurrentin erfolgte frist- und formgerecht. Auf den Rekurs ist damit einzutreten. 2. Der Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1 StG). Die Steuerpflicht wird durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht, insbesondere auch durch Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften (§ 206 Abs. 1 lit. d StG). Steuerfrei ist die Handänderung zufolge Erbgangs (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis; § 207 lit. a StG). Der Steuersatz beträgt 2.2 %, bei Erwerb unter Ehegatten, Personen in eingetragener Partnerschaft und durch Nachkommen die Hälfte (§ 212 StG). Indem das Steuergesetz für die Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission, begründet im Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter „wirtschaftlicher Handänderung“ verstand es den „Wechsel in der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne dass das Rechtssubjekt, welches rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des Grundstücks erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte; der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist“ (KRKE 1979 Nr. 24 E. 3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. Th. A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, Solothurn 2013, S. 440 f.; V. Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn 1981, S. 321) als auch in der späteren publizierten Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (vgl. Grundsätzliche Entscheides des Steuergerichts KSGE 2013 Nr. 13 E. 2 mit zahlreichen Hinweisen) übernommen worden. 3.1 Im vorliegenden Fall hat die Rekurrentin von ihrer Mutter 75 % des Aktienkapitals der C AG, Z übernommen. Bei der Firma handelt es sich um eine Immobiliengesellschaft (Handelsregisterauszug, Bilanz per 31.12.2016; vgl. KSGE 2006 Nr. 12 E. 3; Müller, a.a.O., S. 442). Aufgrund der geltend gemachten wirtschaftlichen Handänderung wurde eine Handänderungssteuer von letztlich CHF … in Rechnung gestellt. Die Rekurrentin ist dagegen v.a. der Ansicht, dass sie bei einer Übernahme im Erbfall keine Steuern bezahlen müsse; daher dürften hier bei einem Erbvorbezug auch keine Steuern verlangt werden. 3.2 Unbestritten ist vorliegend, dass 75 % einer Immobiliengesellschaft übertragen wurden (3'000 Namenaktien). Auch der Verkehrswert der Liegenschaft ist nicht bestritten (… Mio. Franken). Die Parteien, wie hier die Rekurrentin und ihre Mutter, sind frei, ob sie die Vermögenswerte zu Lebzeiten oder erst im Todesfall übertragen wollen. Je nachdem führt dies zu einer unterschiedlichen Besteuerung, mithin zur Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer, Handänderungssteuer etc. Wird ein Grundstück oder die Aktienmehrheit an einer Immobilien AG wie hier im Rahmen eines Erbvorbezugs auf die Nachkommen übertragen, führt dies indes zu einer reduzierten Handänderungssteuer (um die Hälfte, von 2.2 % auf 1.1 %; vgl. § 212 StG). Das Rechtsmittel ist demnach unbegründet. 3.3 Was die Rekurrentin weiter einwenden lässt, kann zu keinem anderen Ergebnis führen. Vorliegend geht es nach den Erwägungen v.a. auch um eine lebzeitige Abtretung einer Liegenschaft. Insofern können entgegen der Ansicht der Rekurrentin die erbschaftssteuerrechtlichen Bestimmungen nicht anwendbar sein (vgl. §§ 217 ff. und 223 ff. StG); eine erbschaftssteuerrechtliche Steuerbefreiung ist folglich nicht möglich (vgl. § 225 Abs. 1 lit. b StG). Der Handänderungssteuer unterliegt nach dem Gesagten auch eine wirtschaftliche Handänderung (§ 206 Abs. 1 StG). Eine solche ist gegeben wie hier bei der Übertragung der Mehrheit der Beteiligungsrechte einer Immobiliengesellschaft (§ 206 Abs. 1 lit. d StG; vgl. Müller, a.a.O., S. 443). Im Übrigen würde eine sinngemäss beantragte Parteiverhandlung vorliegend auch nichts ändern. Der Rekurs ist nach den Erwägungen abzuweisen. 4. Bei diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen (§ 163 Abs. 1 StG). Besondere Verhältnisse, um von einer Kostenauflage abzusehen, sind hier nicht gegeben (§ 163 Abs. 3 StG). Die Gerichtskosten sind nach den §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'300 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 500; Zuschlag: CHF 800). Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen (§ 163 Abs. 4 StG). Demnach wird ** erkannt**: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten von CHF 1'300 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt. ** Im Namen des Steuergerichts** Der Präsident: Der Sekretär: Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger ** Rechtsmittel:**Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: - Vertreter der Rekurrentin (eingeschrieben) - KStA, Sondersteuern (mit Akten) - KStA, Recht und Aufsicht - Amtschreiberei - Betriebswirtschaftliche Dienste FD Bundesgerichtsurteil vom 28. September 2018 (2C_853/2018); die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the transfer of majority shares in a real-estate company as an advance inheritance is subject to reduced handänderungssteuer.

Extracted holding

Yes. The transfer constitutes a taxable economic transfer of real estate rights, and because it was made to descendants as an advance inheritance, the reduced rate applies.

Extracted reasoning

The statute taxes economic transfers, including transfer of participation rights in real-estate companies. An advance inheritance does not exclude transfer tax, but the statutory descendant reduction halves the ordinary rate.

Key legal question

Whether inheritance-tax exemptions make the transaction tax-free for transfer-tax purposes.

Extracted holding

No. Inheritance-tax rules do not apply to a lifetime transfer, so no inheritance-tax exemption can be relied on for transfer tax.

Extracted reasoning

The court distinguished transfer tax from inheritance tax and held that a living transfer cannot be treated as an inheritance for exemption purposes.

Key legal question

Court costs and party compensation

Extracted holding

The losing appellant bears court costs; no party compensation is awarded.

Extracted reasoning

Costs follow the outcome, and no special circumstances justify waiving them.

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