VVGE 1971/75 Nr. 99•When project changes require renewed public posting
VVGE 1971/75 Nr. 99Other CourtJun 15, 1971Not Examined
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The Regierungsrat addressed when amended building projects require a renewed public posting and objection procedure. It held that any deviation from approved plans is permit-relevant and may trigger an immediate stop to unlawful works. For only trivial amendments without impact on public or private interests, the authority may decide directly without republication. For substantial amendments that may affect third-party interests, especially neighbours, the amended project must be publicly posted again and a fresh objection period set before a new permit is issued. In such a case, construction must be suspended until the new decision is taken.
Art. 5 VV zum BauG; renewed public posting after project changes: post-approval deviations from approved building plans are themselves permit-relevant. If the amendment is merely insignificant and cannot affect public or private interests, the authority may decide immediately on the amendment without republication. If, however, the change is material and may affect such interests, particularly neighbour rights, the amended project must be publicly posted again and a new objection period set; only thereafter may the authority issue a new building permit. In the latter case, the works at issue must be stopped pending completion of the renewed procedure (consid. 1–2).
Entscheidpublikation VVGE 1971/75 Nr. 99, S. 113:
Art. 5 VV zum BauG.
Wann ist das öffentliche Auflage- und Einspracheverfahren nach Projektänderungen nochmals durchzuführen.
Entscheid des Regierungsrates vom 15. Juni 1971 (Nr. 237).
Aufgabe der Baubewilligungsbehörde ist es denn auch, die einzelne Bauausführung auf ihre Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen zu überprüfen. Sollte sie - von sich aus oder auf Anzeige hin - auf abweichende bauliche Ausführungen stossen, hat sie gemäss Art. 29 Abs. 3 BauG diese sofort einstellen zu lassen. Das gleiche Recht steht auch dem Regierungsrat zu. Die Bauarbeiten dürfen dann erst wieder nach der Beseitigung des gesetzwidrigen Zustandes aufgenommen werden.
a) Sofern es sich um offensichtlich unbedeutende, keineswegs öffentliche oder private Interessen verletzende Abänderungen handelt, kann die Baubewilligungsbehörde sogleich in einem neuen Beschluss über die vom Bauherrn beantragten Änderungen entscheiden und allenfalls hiezu ihre Zustimmung erteilen, ohne dass das abgeänderte Projekt nochmals publiziert zu werden braucht. Sind doch bei solchen unbedeutenden Änderungen keine Beschwerden von irgendwelcher Seite zu erwarten bzw. müssten ja allfällige Beschwerden zum vorneherein als irrelevant abgewiesen werden.
b) Bei wesentlichen Änderungen des ursprünglich genehmigten Projektes, durch die eindeutig oder auch bloss möglicherweise öffentliche oder private Interessen, insbesondere Nachbarrechte, tangiert werden, kommt die Baubewilligungsbehörde nicht umhin, nochmals eine öffentliche Publikation zu verfügen und eine erneute Einsprachefrist anzusetzen. In diesem Fall hat die Baubewilligungsbehörde erst nach Ablauf der Einsprachefrist aufgrund der abgeänderten Unterlagen und in Berücksichtigung allfälliger Einsprachen einen neuen Baubewilligungsbeschluss zu fassen.
c) Während es bei dem in Bst. a erwähnten Verfahren wohl kaum einer formellen Baueinstellung bedarf, da der Beschluss der Baubewilligungsbehörde betreffend die vorgesehenen Änderungen unverzüglich gefasst werden kann, erhellt ohne weiteres, dass bei einer nochmaligen öffentlichen Publikation des abgeänderten Projektes die fragliche Bauausführung auf jeden Fall einzustellen ist.
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Whether deviations from approved building plans are subject to a permit
Yes. Post-approval deviations from filed and approved building plans require authorization; otherwise the permitting procedure would be undermined.
The authority must verify whether construction matches the approved plans and may order an immediate stop to unlawful works if deviations are found.
When renewed public posting and objection proceedings are necessary after project changes
Renewed public posting is unnecessary only for obviously minor amendments that do not affect any public or private interests. For material changes that may affect such interests, especially neighbours' rights, the amended project must be republished and opened for a new objection period before a new permit is issued.
Minor amendments are unlikely to draw admissible objections, whereas substantial changes require participation rights to be safeguarded through publication and a fresh objection period.
Whether construction must be stopped during renewed publication of an amended project
Yes. If the amended project must be republished, the relevant construction work must be suspended in any event until the new permit decision is issued.
A renewed public posting presupposes that the disputed works are not continued before the lawful amendment procedure is completed.
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