Additional easement needed for higher buildings

VVGE 1971/75 Nr. 73Other CourtDec 10, 1974

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The Regierungsrat held that under Art. 7(2) BauG, a building over two storeys must satisfy increased boundary-distance requirements for the entire structure with each additional storey. If a developer already has a right to build closer to the boundary, a new or supplementary easement is needed for any higher extension. The rule serves to prevent pyramid-shaped construction and to avoid circumvention of statutory setback requirements.

Omnilex headnote

Art. 7 Abs. 2 BauG; Verhinderung der Pyramidenbauweise: Bei Bauten über zwei Geschossen ist der Grenzabstand für das ganze Gebäude mit jedem weiteren Geschoss um 1 m zu erhöhen, gemessen am Fuss des Gebäudes. Besteht bereits ein Näherbaurecht, deckt es nur die dadurch bewilligte Baumasse; für zusätzliche Geschosse bedarf es eines neuen oder ergänzenden Näherbaurechts. Die Norm bezweckt die Verhinderung der pyramidenförmigen Bauweise und schliesst eine Umgehung der baugesetzlichen Grenzabstandsordnung aus.

Full text

Entscheidpublikation VVGE 1971/75 Nr. 73, S. 78:

Art. 7 BauG.

Verhinderung der Pyramidenbauweise.

Entscheid des Regierungsrates vom 10. Dezember 1974 (Nr. 874).

Gemäss Art. 7 Abs. 2 BauG ist bei Bauten über zwei Geschossen der Grenzabstand für das gesamte Gebäude je weiteres Geschoss, am Fuss des Gebäudes gemessen, um 1 m zu erhöhen. Hat also jemand für ein Gebäude ein Näherbaurecht erhalten, bedarf er zu dessen Aufbau eines neuen oder ergänzenden Näherbaurechts. Diese Regelung ist durchaus vernünftig und wurde zur Verhinderung der Pyramidenbauweise erlassen. Bestände sie nicht, so zeigt gerade das vorliegende Beispiel deutlich, dass diesfalls die baugesetzlichen Grenzabstandsbestimmungen in unzulässiger Weise umgangen werden könnten.

Keywords

boundary distanceeasementsetbackstoreyscircumventionbuilding lawpyramid construction

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Key legal question

Whether a building with an existing easement allowing closer construction needs a new or additional easement when additional storeys are added.

Extracted holding

Yes. For the construction of a higher building, a new or supplementary easement is required for the additional storeys.

Extracted reasoning

Under Art. 7(2) BauG, the boundary distance increases for the whole building for each additional storey measured at the foot of the building. This is intended to prevent pyramid-shaped construction and to stop circumvention of boundary-distance rules.

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