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VVGE 1971/75 Nr. 47 ΓÇó Building right registration cannot be refused because the land is mortgaged
VVGE 1971/75 Nr. 47Other CourtMar 16, 1971Granted
The Regierungsrat held that Art. 779b ZGB does not impose a formal registration requirement for a building right contract; it merely makes contractual provisions on scope and content binding on later acquirers. The register office may require the parties to define the extent of the right clearly, but it cannot refuse entry solely because the contract does not explicitly designate the whole parcel or a marked partial area. Nor may registration be denied because the underlying land is already mortgaged. Any impairment of the mortgage security must be addressed by the mortgage creditors under Arts. 808 and 809 ZGB, with protective measures falling to the cantonal court president under Art. 142 EG ZGB.
Art. 779, 779b ZGB; entry of a building right in the land register; no formal registration requirement as to the contractual specification of the extent of the right beyond the need for substantive clarity. Art. 779b ZGB merely renders the contractual arrangements on content and scope binding on acquirers; it does not establish an independent form prerequisite for entry. A land registry office may not refuse registration on the ground that the underlying parcel is mortgaged, since any threat to mortgage security concerns the relationship between mortgagor and mortgagees and is to be addressed through the remedies under Arts. 808 and 809 ZGB and the protective measures provided by Art. 142 EG ZGB (consid. 1-2).
Entscheidpublikation VVGE 1971/75 Nr. 47, S. 47:
Art. 779 ZGB.
Formerfordernisse für die Eintragung eines Baurechts im Grundbuch. Die Eintragung kann nicht mit der Begründung zurückgewiesen werden, das Stammgrundstück sei grundpfändlich belastet.
Entscheid des Regierungsrates vom 16. März 1971 (Nr. 1422).
Das Grundbuchamt stützt sich dabei auf Art. 779b ZGB, der besagt: "Die vertraglichen Bestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechtes, wie namentlich über Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen, die mit seiner Ausübung in Anspruch genommen werden, sind für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes statuiert aber der zitierte Artikel kein Formerfordernis für die Eintragungsfähigkeit des Baurechtsvertrages. Er bedeutet lediglich, dass die vertraglichen Bestimmungen über den Inhalt und Umfang des Baurechtes für jeden Erwerber des Baurechtes und des belasteten Grundstückes verbindlich sind." Es ist verfehlt, in dieser Bestimmung ein Formerfordernis für die Eintragungsfähigkeit des Baurechtsvertrages zu erblicken.
Selbstverständlich ist, dass wie bei der Begründung einer Grunddienstbarkeit im Begründungsvertrag über ein selbständiges dauerndes Baurecht Inhalt und Umfang des Baurechtes klar festgestellt sein sollen. Es liegt dies schon im Interesse der Vertragsparteien. Hätte zwischen den Vertragsparteien die Auffassung bestanden, dass nur eine bestimmte (Teil-) Fläche der Parzelle Gegenstand des Baurechtes bilden sollte, wäre es notwendig gewesen, dass diese betroffene Fläche umgrenzt und auf dem Situationsplan markiert worden wäre.
Mit dem Hinweis auf die Entwertung des bisherigen Grundstückes kann jedoch die Abweisung der Anmeldung zum Eintrag eines selbständigen Baurechtes nicht begründet werden. Abgesehen davon, dass nicht mit Bestimmtheit gesagt werden kann, das verbleibende Grundstück reiche nicht mehr aus zur Deckung der aufhaftenden Grundpfandtitel, hat der Grundbuchverwalter diese Frage bei der Eintragung des vorliegenden Baurechtsvertrages gar nicht zu prüfen. Es berührt diese Frage das zwischen dem Baurechtsgeber und dem Baurechtsnehmer begründete Rechtsverhältnis nicht, sondern betrifft allein das Rechtsverhältnis zwischen dem Grundpfandschuldner bzw. Eigentümer des Unterpfandes und den Grundpfandgläubigern. Sollte eine Verschlechterung oder Wertverminderung des Pfandobjektes durch den Verkauf der fraglichen Gebäude und durch die Begründung eines Baurechtes tatsächlich eingetreten sein, so stehen den Grundpfandgläubigern die ihnen in Art. 808 und 809 ZGB vorgesehenen Rechtsmittel offen. Das ZGB gibt dem Grundpfandgläubiger in den besagten Artikeln verschiedene Ansprüche gegen eine die Sicherheit des Pfandrechtes gefährdende Wertverminderung. Gemäss Art. 142 EG zum ZGB ist der Kantonsgerichtspräsident zuständig, über die notwendigen Massnahmen einer drohenden oder eingetretenen Wertverminderung eines Unterpfandes zu entscheiden. Hingegen fehlt die Rechtsgrundlage, die den Grundbuchverwalter berechtigen würde, die grundbuchliche Fertigung eines Rechtsgeschäftes zu verweigern, mit welchem allenfalls eine Wertverminderung des grundpfandbelasteten Grundstückes bewirkt wird.