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Unlawful building easements cannot be approved for land register entry

VVGE 1966/70 Nr. 26Other CourtFeb 2, 1966Dismissed

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Summary

The Engelberg land registry submitted a public deed for approval because it contained a setback right and an overbuilding right contrary to the building law. The government council held that public-law building restrictions cannot be overridden by private contract under Art. 680(3) CC. Any statutory exception is available only within the ordinary building-permit procedure and by the competent local authority, not by a land-register approval. The deed was therefore not approved and the conflicting provisions were declared non-registrable.

Regest

Art. 680 Abs. 3 ZGB; Art. 6 Abs. 3 und 4 sowie Art. 26 Baugesetz: Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen können durch privatrechtliche Vereinbarungen weder aufgehoben noch abgeändert werden. Ein dem Baugesetz widersprechender Vertrag ist grundbuchlich nicht eintragungsfähig; Urkundsperson und Grundbuchverwalter haben die Parteien auf die Gesetzeswidrigkeit hinzuweisen und die Anmeldung nötigenfalls abzuweisen. Eine Ausnahmebewilligung nach dem Baugesetz kann nur im ordentlichen Baubewilligungsverfahren und durch die zuständige Baubewilligungsbehörde ergehen; ausserhalb dieses Verfahrens fehlt dem Regierungsrat die Kompetenz, gesetzwidrige Vertragsbestimmungen eintragungsfähig zu machen.

Full text

Entscheidpublikation VVGE 1966/70 Nr. 26, S. 91:

Grundbuchliche Behandlung eines gesetzwidrigen Vertrages.

Entscheid vom 10.12.68 i.S. Anfrage des Grundbuchamtes Engelberg.

Mit öffentlicher Urkunde vom 11. November 1968 haben die Kinder des E. H. aus zweiter Ehe (genannt Erben H). als Eigentümer einer Liegenschaft in Engelberg einerseits, und A. A. als Eigentümer einer Nachbarliegenschaft anderseits, einen Tausch- und Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen. Verbunden mit einem Tauschvertrag über zwei Nachbargrundstücke wird u. a. in Art. 2 dieser öffentlichen Urkunde ein Näherbaurecht (Grenzabstand 2,50 m) und in Art. 4 ein sog. Überbaurecht stipuliert. Diese öffentliche Urkunde ist nun dem Grundbuchamt zur Eintragung zugestellt worden. Da das vereinbarte Näherbausowie das Überbaurecht im Widerspruch steht zum geltenden Baugesetz, unterbreitet das Grundbuchamt Engelberg die öffentliche Urkunde zur Genehmigung.

In Erwägung:

  1. Auf Antrag des kantonalen Rechtsdienstes hat der Regierungsrat mit Beschluss vom 2. Februar 1966, der seinerzeit als Weisung den Grundbuchämtern zugestellt worden ist, zur Frage der grundbuchlichen Behandlung von gesetzwidrigen Vereinbarungen bereits einlässlich Stellung genommen. Darin stellte er fest, dass es sich bei den in Art. 6 ff. des Baugesetzes enthaltenden Eigentumsbeschränkungen um öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen handelt, die gemäss Art. 680 Abs. 3 ZGB durch vertragliche Vereinbarungen weder aufgehoben noch abgeändert werden dürfen. Wörtlich wurde ausgeführt: "Das hat zur Folge, dass sowohl Urkundspersonen wie Grundbuchverwalter verpflichtet sind, die Parteien auf allfällige gesetzeswidrige Vereinbarungen aufmerksam zu machen. Sollten diese trotz eindeutiger Rechtslage auf dem Abschluss des beabsichtigten Rechtsgeschäftes beharren, so müsste der Grundbuchverwalter eine solche Anmeldung abweisen."

Diese Feststellung lässt an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig. sie gilt auch heute noch.

  1. Das Grundbuchamt Engelberg geht laut seiner Anfrage nun aber von der völlig irrigen Auffassung aus, der Regierungsrat könne - offenbar gestützt auf das in Art. 26 Baugesetz verankerte Ausnahmebewilligungsrecht - den dem Baugesetz widersprechenden Vertragsinhalt mittels Genehmigung eintragungsfähig machen. Dem ist nicht so.

Zwar sieht Art. 26 Baugesetz vor, dass unter bestimmten, genau umschriebenen Voraussetzungen eine Ausnahme von den im Baugesetz enthaltenen Eigentumsbeschränkungen gewährt werden kann. Diese Möglichkeit besteht aber immer nur im Baubewilligungsverfahren selbst. Hinzu kommt, dass nicht der Regierungsrat, sondern der Einwohnergemeinderat als örtliche Baubewilligungsbehörde primär zuständig wäre, beim Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen im konkreten Baubewilligungsverfahren eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Der Regierungsrat hat die vom Einwohnergemeinderat gewährte Ausnahmebewilligung "nur" zu genehmigen.

Ausserhalb des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens kann der Regierungsrat keine Ausnahmen bewilligen. Würde er den Intentionen des Grundbuchamtes entsprechen, so würde er

  1. den von ihm selber gestützt auf Art. 680 ZGB erlassenen Grundsatz, dass gesetzeswidrige Vereinbarungen nicht eintragungsfähig sind und dass sie, wenn sie trotzdem eingetragen würden, gleichwohl rechtsunwirksam sind, radikal umstossen bzw. sogar ad absurdum führen;
  2. die für das Baubewilligungsverfahren im Baugesetz aufgestellte Zuständigkeitsordnung eindeutig verletzen.

Beschlossen: Die vom Grundbuchamt Engelberg unterbreitete öffentliche Urkunde über einen Tausch- und Dienstbarkeitsvertrag wird nicht genehmigt. Diese Urkunde darf, wenigstens mit Bezug auf die mit dem Baugesetz im Widerspruch stehenden Vertragsbestimmungen, unter keinen Umständen ins Grundbuch eingetragen werden. Privatrechtliche Vereinbarungen bezüglich Aufhebung oder Milderung nachbarlicher Grenz- und Gebäudeabstände dürfen nur in den Art. 6 Abs. 3 und 4 Baugesetz ausdrücklich genannten Fällen grundbuchlich gefertigt werden.

Keywords

land registerbuilding laweasementsetbackoverbuildingpublic-law restrictionsregistrability