Set-off against rent claims; no ultra petita in provisional dischargeAI generated

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N° dossier: CCC.1994.6835

Autorité:

Date décision: 16.01.1995

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Créance en réparation de défauts opposée en compensation de loyers échus; in ultra petita.

Résumé:

**Le locataire ne dispose pas d'une "créance en remise en état de la chose" dans le cas d'un défaut n'entravant pas considérablement l'usage de la chose pour le locataire qui n'a ni remédié lui-même aux défauts aux frais du bailleur (259b litt. b CO) ni exigé une réduction proportionnelle du loyer (259d CO) en suivant la procédure de consignation (259g à i CO).

Le juge ne statue pas ultra petita (56 CPC) lorsqu'il prononce la mainlevée pour un montant total (capital + intérêts) inférieur à ce qui est demandé.**

Mots-clés:

COMPENSATION CONSIGNATION DU LOYER DEFAUT (BAIL) MAINLEVEE PROVISOIRE NE ULTRA PETITA

Articles de loi:

Art. 259b CO Art. 259d CO Art. 56 CPCN Art. 82 LP

A. Par contrat du 24 février 1992, S. SA a remis à bail à M.

SA, société anonyme en formation, engagée par K. et T., l'im-

meuble sud de l'Hôtel-Restaurant X., moyennant un loyer mensu-

el de 10'000 francs pendant les trois premières années. Par commandement

de payer notifié le 4 mai 1994 [...], la bailleresse a pour-

suivi T., solidairement responsable avec K., en paiement de 90'000 francs représentant le paiement de loyers arriérés ainsi que le prix de rachat du mobilier d'exploitation.

B. A la requête de la poursuivante, le président du Tribunal du

district du Val-de-Ruz a prononcé, à concurrence de 70'000 francs avec

intérêts à 5 % dès le 24 mars 1994, la mainlevée provisoire de l'opposi-

tion formée par le poursuivi. Le juge a considéré en bref que, la poursui-

te étant fondée sur un contrat de bail signé par le poursuivi et

K., responsables solidaires comme membres d'une société simple, la

mainlevée provisoire devait être prononcée pour 70'000 francs, représen-

tant les loyers impayés de sept mois (décembre 1992, janvier et février

1993, mai à juillet et septembre 1993). En revanche, le contrat de bail ne

constitue pas un titre de mainlevée pour le prix du mobilier. Le juge a

écarté les moyens du poursuivi qui invoquait à l'appui de son refus de

payer des loyers arriérés, d'une part les défauts de la chose louée (mau-

vais état de la route d'accès et inexécution de certains travaux promis par la bailleresse) et, d'autre part, une

créance en compensation de 13'563 francs pour des achats de mazout incom-

bant au bailleur.

C. Le recourant invoque différents moyens. Selon lui, c'est arbi-

trairement que le juge de mainlevée a refusé d'imputer sa créance d'un

montant établi de 13'563 francs pour l'achat du mazout. Il se prévaut en-

suite d'une fausse application du droit du fait que la décision attaquée

ne retient pas que l'inexécution des travaux promis par le bailleur aurait

entraîné une réduction de l'usage de la chose louée et en ne considérant

pas comme un défaut le mauvais état de la route. Enfin, il soutient que le

juge a statué ultra petita en accordant des intérêts moratoires dès le 24

mars 1994.

Le président du tribunal ne présente pas d'observations. Dans

les siennes, l'intimée conclut au rejet du recours sous suite de frais et

dépens.

A la demande du recourant, l'exécution de la décision attaquée a

été suspendue.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2. Selon l'article 82 LP, lorsque la poursuite se fonde sur une

reconnaissance de dette, le juge prononce la mainlevée provisoire de l'op-

position à moins que le poursuivi ne justifie séance tenante de sa libéra-

tion. En principe, le contrat de bail à loyer signé par le recourant vaut

reconnaissance de dette pour le montant des loyers échus. Le recourant

entend tout d'abord opposer en compensation avec le loyer dû une créance

de 13'563 francs pour l'achat de mazout dont il prétend que le paiement

incombait à la bailleresse. Selon la jurisprudence, le poursuivi est libé-

ré s'il rend vraisemblable que sa dette est éteinte par compensation, con-

formément à l'article 120 CO. Toutefois, pour que l'exception de compensa-

tion soit admise, le poursuivi doit rendre sa créance vraisemblable tant

en son principe que dans sa quotité, et cela au moyen de documents (RJN

1986, p.305 et citations). Le recourant a bien produit en procédure des

bulletins de livraison et quelques factures pour du mazout livré à l'Hôtel

X. en 1992 et 1993. Toutefois, le montant de 13'563 francs

allégué ne résulte pas de ces pièces mais d'une approximation calculée

ainsi par le recourant : "41'100 litres x ~ 33.- LES 100K, Fr. 13'563.-".

Indépendamment de cette imprécision sur son montant, l'existence même de

la créance n'est pas établie. En effet, selon l'article 2 du contrat de

bail, les frais accessoires, comprenant les frais de chauffage, sont à la

charge du preneur. Certes, selon les "conditions transitoires" du contrat,

la bailleresse a consenti à mettre à disposition des locataires, dans le

bâtiment nord tant que celui-ci n'aurait pas une affectation définitive,

des chambres libres selon un tarif à établir comprenant la mise à disposi-

tion de locaux chauffés. Le recourant prétend que toutes les livraisons de

mazout alléguées se rapportent au chauffage du bâtiment nord et non à ce-

lui qui fait l'objet du bail mais cette allégation est dépourvue de toute

preuve. C'est ainsi à juste titre que la décision attaquée a retenu que le

poursuivi n'avait pas rendu vraisemblable l'existence d'une créance com-

pensable de 13'563 francs.

3. L'article 30 du contrat prévoit qu'est compris dans le loyer

initial l'exécution de certains travaux à la charge du bailleur, en

particulier l'exécution d'une plate-forme en bois à l'ouest du bâtiment et

la pose d'un coupe-vent à l'est de la terrasse. Ces travaux n'ont pas été

exécutés et le recourant estime que c'est à tort que la décision attaquée

ne considère pas qu'il s'agit-là de défauts restreignant l'usage de la

chose louée et lui conférant une créance en exécution de ces travaux dont

le coût est supérieur aux loyers en poursuite.

La non-exécution des travaux promis par le bailleur constitue

certes un défaut de la chose louée. Le contrat ne précise pas quand ces

travaux devaient être exécutés. Dès lors le bailleur devait le faire dans

un délai convenable (art.259b al.1 CO), sans qu'il soit nécessaire que le

locataire le mette en demeure de le faire, comme l'a admis à tort la déci-

sion attaquée (USPI, com., ad art.259b, no.11). La durée du "délai conve-

nable" ne peut être fixée une fois pour toute et elle dépend des circons-

tances, en particulier de l'importance du défaut. En l'espèce, il ne s'a-

git pas d'un défaut qui excluait ou entravait considérablement l'usage de

l'immeuble loué (art.259b litt.a CO). Il s'agissait bien plus d'une commo-

dité supplémentaire pour l'exploitation du restaurant. A supposer que le

bailleur n'ait pas fait exécuter les travaux promis dans un délai convena-

ble, le locataire pouvait soit remédier aux défauts aux frais du bailleur

(art.259b litt.b CO) soit exiger du bailleur une réduction proportionnelle

du loyer (art.259d CO), éventuellement réclamer des dommages-intérêts s'il

a subi un dommage de ce fait (art.259e CO). Or, le recourant n'a usé d'au-

cune de ces possibilités et, contrairement à ce qu'il soutient, il ne peut

faire valoir en compensation des loyers échus une créance en exécution

future des travaux qu'il n'a pas fait exécuter comme il aurait pu le fai-

re. Quant à la réduction de loyer en raison des défauts, il n'y prétend

pas. Au demeurant, le locataire qui entend utiliser ce moyen ne peut uni-

latéralement réduire le loyer ou refuser de le payer (Lachat/Micheli, Le

nouveau droit du bail, p.129; Guinand/Wessner, FJS 358, p.11) mais il doit

suivre la procédure de consignation prévue aux articles 259g à i CO qui

exige en particulier la fixation d'un délai raisonnable au bailleur pour

réparer le défaut (art.259g CO). Il a bien été question, dans une lettre

adressée au représentant de la bailleresse le 6 décembre 1993, d'une ré-

duction de loyer à discuter entre parties, mais uniquement en rapport avec

le chiffre d'affaires de l'Hôtel-Restaurant et non pas en raison de dé-

fauts dont il n'est pas question. Ainsi, même si c'est pour des motifs

différents, c'est à bon droit que le premier juge a écarté la prétention

du recourant à compenser les loyers échus avec une créance résultant des

défauts allégués.

5. Le recourant reproche encore au juge de ne pas avoir considéré

comme défaut le mauvais état de la route d'accès à l'hôtel. S'il est no-

toire que la route d'accès est en mauvais état d'entretien, il est toutefois évident que cette route communale, de

plus de 2 kilomètres, ne peut être assimilée à un accès défectueux à l'im-

meuble loué dont répondrait le bailleur. Au surplus, comme dans le cas

traité ci-dessus, le recourant n'est titulaire d'aucune "créance en remise

en état de la chose louée" contre la bailleresse du chef de ce prétendu

défaut.

6. En dernier lieu, le recourant invoque une violation du principe

"ne ultra petita" concernant le point de départ des intérêts moratoires.

Ce moyen est également mal fondé. Dans la poursuite en cause, le commande-

ment de payer requiert le paiement de 90'000 francs plus intérêts à 5 %

dès le 24 mars 1994. Dans sa requête, l'intimée a conclu à la mainlevée

provisoire de l'opposition "à concurrence de 90'000 francs avec intérêts à

5 % dès le 4 mai 1994". La décision prononce la mainlevée provisoire de

l'opposition à concurrence de 70'000 francs avec intérêts à 5 % dès le 24

mars 1994. Selon l'article 56 CPC, le juge est lié par les conclusions des

parties en ce sens qu'il ne peut accorder plus ou autre chose que ce qui

est réclamé. Il peut accorder moins. C'est ce qu'a fait le juge en l'espè-

ce, la mainlevée ayant été prononcée pour un montant total (capital et

intérêts) inférieur à ce qui était demandé.

7. Entièrement mal fondé, le recours doit être rejeté, frais et

dépens à la charge du recourant.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1. Rejette le recours.

2. Met à la charge du recourant les frais qu'il a avancés par 360 francs

et le condamne à payer 300 francs de dépens à l'intimée.

Neuchâtel, le 16 janvier 1995

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier Le président