Lease retention right prevails over leasing ownershipAI generated

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N° dossier: CC.1994.252

Autorité:

Date décision: 12.06.1995

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Contrat de bail. Droit de rétention.

Résumé:

Le droit de propriété d'une société de leasing sur une machine s'efface devant le droit de rétention du sous-bailleur, qui, de bonne foi, ignorait que la machine n'était pas propriété du sous-locataire. Il ne suffit pas que le bailleur principal le sache pour qu'on puisse retenir que le sous-bailleur doit le savoir.

Mots-clés:

DROIT DE RETENTION LEASING SOUS-LOCATION

Articles de loi:

Art. 268 CO

A. Le 29 juin 1988, D. SA société active dans le domaine de l'audiovisuel, de l'électronique et de l'informatique, en tant que preneur, a passé un bail à loyer avec M. SA, en tant que bailleur, portant sur un bâtiment industriel et commercial, situé au deuxième étage de la rue X. no 20 à

Neuchâtel, à l'usage de fabrication d'appareils électroniques et de bu-

reaux. Le bail conclu pour une durée initiale de 5 ans, commençait le 1er

novembre 1988, se terminait le 31 décembre 1993 et était renouvelable

(D.2/7). Le 13 janvier 1989, P. SA est devenue propriétaire de cette

unité d'étage (D.2/9).

D. SA, en tant que preneur, a passé un contrat de leasing avec

I. SA, portant sur une fraiseuse Maho 600E, chargeur verti-

cal et accessoires d'un coût total de 201'960 francs pour une durée de 48

mois, la redevance mensuelle étant payable la première fois le 1er mai

1991. Ce contrat a été signé par I. SA le 17 avril 1991 et

par D. SA le 26 mars 1991 (D.2/4). L'article 17 des conditions générales

du contrat de leasing financier, contresignées par les parties, précisait

que la société de leasing était seule autorisée à disposer de l'objet de

leasing en sa qualité de propriétaire. La fraiseuse a été livrée à D. SA

le 9 mai 1991 (D.2/5).

Le 5 avril 1991, I. SA a avisé M. SA

de ce que la fraiseuse Maho et ses accessoires étaient sa propriété de

sorte qu'ils ne sauraient faire l'objet d'un droit de rétention légal

(D.2/8).

Le 6 juin 1989, P. SA, représentée par M. SA,

a, en tant que bailleresse, passé un contrat de bail avec A. SA, en

tant que preneur, portant sur un bâtiment industriel et administratif,

situé X. no 24 à Neuchâtel, au premier étage, à l'usage de stockage.

Le bail commençait le 1er juin 1989 pour finir le 30 juin 1994 (D.5/1).

A. SA, qui en avait reçu l'autorisation le 31 octobre 1988, a sous-

loué ses locaux en un premier temps à S. (D.5/2). Le 29 sep-

tembre 1992, A. SA a passé un contrat de bail avec D. SA portant

sur des locaux situés au premier étage et au deuxième étage, rue X. no

24, à l'usage de bureaux, ainsi que production dans le domaine de l'élec-

tronique et de l'électrotechnique. Le bail conclu pour une durée initiale

de 16 mois, commençait le 1er décembre 1992 pour se terminer le 31 mars

1994 (D.5/3). Ces locaux se trouvaient dans le même bâtiment que les lo-

caux loués par D. SA rue X. no 20.

Le 23 décembre 1992, faisant état de ses difficultés financiè-

res, D. SA a proposé à ses créanciers un concordat extrajudiciaire qui a

été rejeté notamment par I. SA. La faillite de D. SA a été

prononcée par le président du Tribunal civil du district de Neuchâtel le

11 mars 1993 (D.5/5).

Le 30 mars 1993, l'office des faillites a écrit à A. SA

pour résilier le bail de D. SA pour le 30 juin 1993 (D.5/6). Le 6 mai

1993, par son mandataire, A. SA a refusé d'accepter la résiliation,

le bail ayant été conclu pour une durée de 16 mois et arrivant à échéance

le 31 mars 1994, précisant que la masse pouvait proposer un locataire de

remplacement et qu'elle-même ferait des démarches pour tenter de relouer

les locaux avant l'échéance du contrat, ajoutant que dans la situation

présente, vu la pléthore de locaux commerciaux vides, la relocation ne

serait pas aisée. Dans la même correspondance, A. SA a produit pour

un montant de 284'569.95 francs dans la faillite de D. SA. Cette somme

représentait 16 mois de loyer, dont à déduire un acompte, et des factures

d'électricité à charge du locataire ainsi qu'un intérêt moratoire. Par

ailleurs, A. SA faisait valoir son droit de rétention du propriétai-

re (sic) sur l'ensemble des biens garnissant les locaux (D.5/7).

Le 10 mai 1993, l'office des faillites a répondu à A. SA,

par son mandataire, qu'à l'exception de l'atelier de mécanique au premier

étage, les locaux loués étaient pratiquement vides de sorte que la valeur

des biens frappés du droit de rétention ne couvrirait qu'une partie infime

du loyer et précisant que la seule machine de valeur, en leasing, était

revendiquée (D.5/8). Le 12 mai 1993, l'office des faillites a écrit à In-

dustrie-Leasing SA qu'elle admettait sa revendication sur le centre d'u-

sinage Maho 600E avec accessoires, estimée à 80'000 francs à l'inventaire.

L'office ajoutait ceci :

"Nous vous rendons toutefois attentif au fait que le bailleur

peut faire valoir son droit de rétention. Dans ce cas, nous

vous invitons à liquider le litige entre vous-même et le bail-

leur en dehors de la faillite conformément aux dispositions de

l'article 53 OF.

La machine est à votre disposition dans les locaux de D. SA

et vous voudrez bien prendre contact

avec notre office pour fixer la date de son enlèvement"

(D.5/10).

Le 14 mai 1993, A. SA a écrit à l'office des faillites

en rappelant qu'elle avait fait valoir son droit de rétention sur l'ensem-

ble des objets qui garnissaient les locaux et l'invitant à écrire dans les

plus brefs délais à I. SA afin qu'il ne soit procédé à au-

cun acte de déménagement de la machine litigieuse (D.5/11).

Le 26 octobre 1993, l'office des faillites a informé A. SA

que sa créance était admise en droit de gage pour 142'916.75 francs, en

5ème classe pour 21'600.50 francs (loyer 1er étage octobre 93 à mars 94)

et contestée pour 120'053.70 francs, précisant que le droit de gage était

payé partiellement et qu'il n'y avait aucun dividende en 5ème classe

(D.5/13).

Les parties ont tenté en vain de trouver une solution amiable au

litige.

B. Le 7 février 1994, I. SA a introduit action con-

tre A. SA prenant les conclusions suivantes :

"1. Constater le droit de propriété d'I. SA sur

la fraiseuse aléseuse Maho 600E.

2. Dire qu'A. SA n'a pas de droit de rétention sur la

fraiseuse aléseuse Maho 600E, propriété d'I.

SA.

3. Ordonner la restitution de la fraiseuse aléseuse Maho 600E à

I. SA.

4. Condamner la défenderesse à tous frais et dépens".

La demanderesse fait valoir en bref que son droit de propriété

l'emporte sur le droit de rétention du sous-bailleur, A. SA, qui

devait savoir, puisque le bailleur principal avait été averti, que la

fraiseuse n'était pas propriété de D. SA, d'autant plus que les locaux

rue X. no 24 et rue X. no 20 sont situés de fait dans le même immeu-

ble. Elle ajoute que la situation financière précaire de D. SA, qui fai-

sait l'objet de nombreuses poursuites était notoire et qu'il est abusif de

la part du sous-bailleur qui a commis plusieurs négligences, notamment en

n'exigeant pas le versement de la garantie du loyer conformément au con-

trat, de faire valoir son droit de rétention.

Dans sa réponse, la défenderesse prend les conclusions suivan-

tes :

"Principalement :

1. Rejeter la demande en toutes ses conclusions.

Reconventionnellement :

2. Attribuer à la défenderesse et demanderesse reconventionnel-

le la propriété du centre d'usinage Maho plus accessoires.

Subsidiairement, pour le cas où le centre d'usinage était vendu

et le prix de vente consigné d'entente entre les parties :

3. Ordonner la libération du montant consigné et des intérêts

en faveur de la défenderesse et demanderesse reconvention-

nelle.

En tout état de cause :

4. Sous suite de frais et dépens".

En bref, elle fait valoir que son droit de rétention l'emporte

sur le droit de propriété de la demanderesse. Elle expose qu'elle ignorait

de bonne foi que la fraiseuse en question n'était pas propriété de D. SA,

personne ne l'en ayant avisée. Elle précise qu'elle ignorait fait valoir

tout des difficultés financières de D. SA et que l'extension de cette

dernière par la location de nouvelles surfaces permettait de penser que la

société continuerait de se développer.

C O N S I D E R A N T

1. Les parties estiment toutes deux que la valeur résiduelle de la

machine se monte à 60'000 francs. L'office l'avait estimée à 80'000

francs. La valeur litigieuse est dès lors supérieure à 20'000 francs et

fonde la compétence de la Cour civile.

2. Il ressort des allégués et des conclusions en cause des parties,

contrairement à ce que laissent entendre les conclusions de la réponse,

que le droit de propriété de la demanderesse sur la fraiseuse n'est pas

contesté. A juste titre. En effet, le crédit-bailleur n'avait pas l'inten-

tion d'aliéner l'objet du leasing ainsi que cela ressort de l'article 17

des conditions générales du contrat de leasing financier. I.

SA est restée propriétaire de cet objet et peut invoquer sa pro-

priété (ATF 118 II 150, JT 1994 II 98).

3. La question qui se pose est celle de savoir si le droit de ré-

tention du sous-bailleur doit l'emporter sur le droit de propriété de la

demanderesse.

En effet, aux termes de l'article 268 al.1 CO, le bailleur de

locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du se-

mestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans

les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de

ceux-ci. L'article 268 litt.a al.1 CO dispose notamment que les droits des

tiers sur les choses dont le bailleur savait ou devait savoir qu'elles

n'étaient pas la propriété du locataire prévalent sur le droit de réten-

tion.

Ces dispositions s'appliquent au contrat passé entre le locatai-

re et le sous-locataire qui est un contrat de bail ordinaire (Commentaire

USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992, n.34, ad art.262 CO).

Il s'agit donc de déterminer si le sous-bailleur savait où de-

vait savoir que la fraiseuse n'était pas propriété de D. SA. Aux termes

de l'article 268 al.2 CO, le droit de rétention du bailleur grève aussi

les meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n'a

pas payé son loyer au locataire. Le droit de rétention sur les meubles du

sous-locataire est un droit propre du bailleur. Il ne dépend pas de celui

du locataire qui sous-loue. Ce dernier peut renoncer à son droit de réten-

tion sans lier le bailleur (Commentaire USPI précité, n.10, ad

art.268-268b et les références citées). Le tiers, propriétaire d'une chose

en possession du sous-locataire doit informer aussi bien le bailleur prin-

cipal que le sous-bailleur de cette circonstance (Schmid, n.38, ad

art.272-274 aCO). Le droit de rétention du bailleur et celui du sous-bail-

leur apparaissent ainsi comme deux droits distincts. Dès lors, contraire-

ment à ce que prétend la demanderesse, l'avis qu'elle a donné au bailleur

principal au sujet de son droit de propriété sur la machine n'est pas op-

posable au sous-bailleur.

Par ailleurs, la procédure d'administration des preuves n'a pas

permis d'établir que D. SA, P. SA ou M. SA, en tant que

représentant de P. SA, avait avisé A. SA du droit de propriété

de la demanderesse sur la fraiseuse. Le témoin G., gérant d'immeu-

bles auprès d'M. SA, a déclaré qu'il s'était occupé de la loca-

tion des locaux situés rue X. no 24 pour le compte de P. SA et

qu'il n'avait su que peu avant la faillite de D. SA qu'A. SA lui

avait loué les locaux rue X. no 24, et cela alors que du matériel y é-

tait déjà entreposé (D.8). Il est vrai que ce témoin a déclaré que la si-

tuation financière de D. SA était un secret de polichinelle et qu'à son

avis elle devait être connue de tout le monde. Il est vrai aussi, comme le

fait valoir la demanderesse, que D. SA faisait l'objet de nombreuses

poursuites en 1992. Toutefois, la connaissance de la liste des poursuites

dirigées contre sa locataire n'aurait pas permis à A. SA de savoir

que la fraiseuse ne lui appartenait pas.

Au demeurant, le fait qu'A. SA ait renoncé à exiger le

versement de la garantie prévue dans le bail n'est pas déterminant. En

effet, il s'agit là d'une garantie que le bailleur, ou, en l'occurrence,

le sous-bailleur, peut exiger en plus du droit de rétention légal s'agis-

sant des baux commerciaux (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème éd., no

1740 ss).

4. Il résulte de ce qui précède que la conclusion no. 1 de la de-

mande est sans objet, le droit de propriété sur la fraiseuse n'étant pas

litigieux et ayant du reste été reconnu par l'office des faillites. Les

autres conclusions de la demande sont mal fondées, dans la mesure où

A. SA a un droit de rétention sur la fraiseuse aléseuse. La conclu-

sion reconventionnelle no.2 de la réponse et demande reconventionnelle est

mal fondée. La conclusion subsidiaire également dans la mesure où le droit

de rétention du bailleur ne s'exerce pas sur le produit de la vente de

l'objet sur lequel s'exerce le droit de rétention (ATF 71 III 84, JT 1945

II 117). Au surplus, la demande et réponse reconventionnelle ne contient

pas d'allégué à l'appui de cette conclusion.

5. Vu le sort de la cause, il se justifie de mettre les frais de la

procédure par moitié à la charge de chacune des parties et de compenser

les dépens.

Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE

1. Dit que la conclusion no.1 de la demande est sans objet.

2. Rejette les conclusions 2, 3 et 4 de la demande.

3. Rejette les conclusions 2 et 3 de la demande reconventionnelle.

4. Condamne chacune des parties à la moitié des frais de justice arrêtés à

6'075 francs et avancés comme suit :

• frais avancés par la demanderesse fr. 6'050.--

• frais avancés par la défenderesse fr. 25.--

Total fr. 6'075.--

=============

5. Compense les dépens.

Neuchâtel, le 12 juin 1995

AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE

Le greffier L'un des juges