OG 1993 32•Rent reduction may defeat provisional debt enforcement without deposit
OG 1993 32Other CourtDec 13, 1992Dismissed
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The landlord pursued debt enforcement for rent. The Amtsgerichtspräsident treated the written lease as a provisional debt-enforcement title under Art. 82(1) SchKG, but accepted that the tenant had credibly shown entitlement to a rent reduction because of inadequate sound insulation. On appeal, the landlord argued that defect issues were irrelevant in debt enforcement and that the tenant had neither deposited rent nor raised the matter before the conciliation authority. The commission rejected both objections, holding that rent deposit under Art. 259g OR is only a pressure measure and not a prerequisite for defect defenses, and that a credible rent-reduction objection may lead to refusal or partial refusal of legal opening.
Art. 82 Abs. 1 SchKG; Art. 259a, Art. 259d, Art. 259g OR: Im Rechtsöffnungsverfahren kann der Mieter dem provisorischen Rechtsöffnungstitel die glaubhaft gemachte Einrede einer mangelhaften Mietsache und des daraus folgenden verhältnismässigen Mietzinsherabsetzungsanspruchs entgegenhalten. Die Hinterlegung des Mietzinses nach Art. 259g OR ist kein materiellrechtliches Erfordernis für die Geltendmachung der Mängelrechte, sondern lediglich ein Druckmittel zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs. Ebenso bildet die vorgängige Anrufung der Schlichtungsbehörde keine Voraussetzung dafür, dass der Rechtsöffnungsrichter eine hinreichend glaubhaft gemachte Mängelrede berücksichtigt. Die (teilweise) Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs bleibt daher auch unter neuem Mietrecht möglich, wenn der geltend gemachte Mangel die vertragsgemässe Gebrauchsüberlassung beeinträchtigt.
Die Klägerin betrieb die Beklagte auf Bezahlung von Mietzinsen. Der Amtsgerichtspräsident qualifizierte den schriftlichen Mietvertrag als provisorischen Rechtsöffnungstitel gemäss Art. 82 Abs. 1 SchKG, stellte jedoch fest, die Beklagte habe einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses wegen ungenügender Schallisolation der Wohnung glaubhaft gemacht. Vor Obergericht wandte die Klägerin ein, die Mängelfrage sei nicht Gegenstand des Betreibungsverfahrens. Zudem habe es die Beklagte unterlassen, ihre angeblichen Ansprüche vor der Schlichtungsbehörde geltend zu machen und namentlich den Mietzins zu hinterlegen. Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission führte als Rekursinstanz aus:
Auf das vorliegende Mietverhältnis ist das seit dem 1. Juli 1990 geltende Recht anzuwenden. Dieses kennt im Rahmen der Mängelordnung das neue Institut der Hinterlegung (Art. 259 g OR). Die Hinterlegung ist indes kein eigentliches Mängelrecht, sondern ein Druckmittel. um die dem Mieter zustehenden Rechtsbehelfe wegen Mängeln einer unbeweglichen Mietsache durchzusetzen. Sie ist denn auch in erster Linie mit dem Beseitigungsanspruch des Mieters verknüpft und kann grundsätzlich nur angedroht und vollzogen werden, wenn es um einen Mangel geht, der beseitigt werden kann und der im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Mietzinse bei Mängeln der Mietsache zu hinterlegen. Es handelt sich um eine rechtliche Möglichkeit, den Vermieter zur Herstellung eines mängelfreien Mietobjektes anzuhalten, nicht aber um eine gesetzliche Bedingung für die Geltendmachung der Mängelrechte. Aus diesem Grunde ist die Ansicht der Klägerin verfehlt, die Einwendungen der Beklagten seien mangels Hinterlegung des Mietzinses nicht zu berücksichtigen. Ebensowenig trifft es daher zu, die Beklagte hätte die Schlichtungsbehörde anrufen müssen.
Bereits das vor dem 1. Juli 1990 geltende Recht kannte einen gesetzlichen Anspruch des Mieters, den Mietzins herabzusetzen, wenn die Mietsache nicht mehr vertragsgemäss gebraucht werden konnte (Art. 254 Abs. 2 und Art. 255 Abs. I a OR). Der Herabsetzungsanspruch führte zur Verweigerung oder zur teilweisen Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs, wenn der Mieter eine entsprechende Einrede vor dem Rechtsöffnungsrichter glaubhaft machen konnte (vgl. die Rechtsprechung bei Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, 1980, §§ 74-76; SJZ 80 [1984] S. 321). An dieser Beurteilung ändert das neue Recht nichts; das Gesetz erlaubt es dem Mieter ausdrücklich, bei Mängeln der Mietsache den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen (Art. 259a und Art. 259d OR). Die (teilweise) Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs für Mietzinse wegen glaubhaft gemachter Mängel des Mietobjekts ist somit grundsätzlich auch nach neuem Recht möglich.
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Whether the tenant had to deposit rent to rely on defects in provisional debt enforcement.
No. Rent deposit is a procedural means of pressure, not a legal condition for asserting defect-based defenses.
Under the post-1 July 1990 tenancy rules, deposit under Art. 259g OR is linked primarily to the repair claim and is not mandatory for invoking defects.
Whether the tenant had to raise the defect claim before the conciliation authority.
No. Failure to do so does not bar consideration of the defect defense in legal-opening proceedings.
The court held that the plaintiff's objection was unfounded; the tenant's defect-based objection may still be assessed in provisional legal opening.
Whether a credible rent-reduction defense can partially defeat a provisional legal-opening request.
Yes. Even under the new law, a rent may be proportionally reduced for defects, and a credible defense can lead to refusal or partial refusal of legal opening.
The pre-1990 case law already allowed this result, and the new provisions Art. 259a and Art. 259d OR confirm the tenant's right to a proportional reduction when the leased property is defective.
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