Appeal against residential eviction dismissed; new eviction deadline setAI generated

Ref.:Chur, 18. Dezember 2008Schriftlich mitgeteilt am:

PZ 08 238

Verfügung

Kantonsgerichtspräsidium

Vorsitz

Präsident Brunner

Aktuarin ad hoc

Ankes

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In der zivilrechtlichen Beschwerde

des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Diego Quinter, Postfach 553, Goldgasse 11, 7002 Chur,

gegen

die Verfügung des Kreispräsidenten Rheinwald vom 1. Dezember 2008, in Sachen des Y., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Andrea Wieser, Chesa Wieser, 7524 Zuoz, gegen den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,

betreffend Ausweisung bei Miete,

hat sich ergeben:

A. X. ist seit 1. November 2002 Mieter des im Eigentum von Y. stehenden Hotels A. in B. (Mietvertrag vom 1. November 2002/28. März 2003). Art. 13.2 dieses Mietvertrags sieht Folgendes vor:

"Vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages bei Zahlungsunfähigkeit oder*-verzug des Mieters:*

Das Mietverhältnis kann ferner durch den Vermieter aufgelöst werden:

a) (…)

b) ist der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses zwei Monate und mehr im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzten und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis unter Beachtung einer 2-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst wird."

Nachdem das Mietverhältnis bereits im Jahr 2007 gekündigt worden war und die Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirkes C. mit Entscheid vom 11. Dezember 2007 eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. April 2009 verfügt hatte, wurde aufgrund von Mietzinsrückständen in erheblicher Höhe das Mietverhältnis durch den Vermieter mit amtlichem Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen am 27. Februar 2008 per 30. April 2008 gemäss Art. 257d des Obligationenrechts (OR; SR 220) erneut gekündigt. Aufgrund eines Ausweisungsgesuchs des Vermieters vom 14. Mai 2008 wurde X. mit Verfügung des Kreisamtes Rheinwald vom 3. Juli 2008 richterlich befohlen, die Liegenschaft bis spätestens 18. Juli 2008 zu räumen und Y. in vertragsgemässem Zustand zu übergeben. In der Folge vereinbarten die Parteien, dass die Liegenschaft erst per Ende Oktober 2008 zu räumen sei. Eine Räumung der Liegenschaft ist jedoch nicht erfolgt.

B. Mit Gesuch betreffend Ausweisung bei Miete gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 2 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO; BR 320.000) vom 3. November liess Y. beim Kreispräsidenten Rheinwald die Zwangsräumung der Liegenschaft beantragen. X. beantragte die Abweisung des Gesuchs mit der Begründung, er habe mittlerweile, wenn auch schleppend, die Mietschulden beglichen.

C. Am 1. Dezember 2008 verfügte der Kreispräsident Rheinwald wie folgt:

"1. Dem Gesuchsteller wird richterlich befohlen, die Liegenschaft Hotel A. in B. bis spätestens am 12. Dezember 2008 um 12.00 Uhr zu verlassen und dem Gesuchsteller in ordentlichem Zustand gemäss Mietvertrag zu übergeben.

1. Bei Missachtung dieser Anordnung wird der Gesuchsgegner nach Art. 292 StGB mit Busse bestraft. Die Zwangsräumung ist sofort mittels Polizeigewalt zu vollziehen.
2. Die Kosten des Verfahrens von Fr. 300.00 gehen zu Lasten des Gesuchsgegners.
3. Ausseramtlich hat der Gesuchsgegner den Gesuchsteller mit Fr. 1'000.00 nebst 7.6% MwSt zu entschädigen.
4. (Rechtsmittelbelehrung)
5. (Mitteilung)" D. Hiergegen wandte sich X. mit Beschwerde vom 11. Dezember 2008 an das Kantonsgerichtspräsidium, mit der er Folgendes beantragte:

"1. Aufhebung der angefochtenen Verfügung.

1. Vorliegender Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
2. Unter kreisamtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beschwerdegegners." E. Der Beschwerdegegner liess mit Beschwerdeantwort vom 17. Dezember 2008 kostenfällige Beschwerdeabweisung und Verweigerung der aufschiebenden Wirkung beantragen.

Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid, die Darlegungen der Parteien in den Rechtsschriften und den Inhalt der Gerichtsakten wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Kantonsgerichtspräsidium zieht in Erwägung :

1. Der Kreispräsident kann gemäss Art. 145 ZPO auf Gesuch hin durch Amtsbefehl die zum Rechtsschutz erforderlichen Massnahmen treffen, wenn jemand durch eine beabsichtigte oder begonnene Handlung eines andern oder durch die Unterlassung einer solchen in seinen Rechten verletzt oder gefährdet wird. Insbesondere ist das Befehlsverfahren gemäss Art. 146 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO auch für die Ausweisung bei Miete zulässig. Gegen solche Entscheide des Kreispräsidenten kann gemäss Art 152 Abs. 1 ZPO innert zehn Tagen seit der Mitteilung beim Kantonsgerichtspräsidenten Beschwerde geführt werden. Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel ist deshalb einzutreten.

2. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs.1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Nach Art. 257d Abs. 2 OR kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter innert der gesetzten Frist nicht bezahlt. Die Parteien haben in Art. 13.2 des Mietvertrages vereinbart, dass bei Zahlungsverzug des Mieters von 2 Monaten oder mehr diesem eine schriftliche Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung gesetzt werden kann; bei unbenütztem Ablauf dieser Frist könne das Vertragsverhältnis unter Beachtung einer 2-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden. Y. liess mit Einschreiben seines Rechtsanwalts vom 11. Januar 2008 X. eine solche Zahlungsfrist bis zum 22. Februar 2008 setzen, womit die gesetzliche Zahlungsfrist von 30 Tagen eingehalten ist. Eine Bezahlung innert dieser Frist erfolgte nicht, woraufhin die Kündigung unter Beachtung der vertraglichen Kündigungsfrist von 2 Monaten erfolgte. Somit hat der Beschwerdegegner die formellen Voraussetzungen von Art. 257d OR unbestrittenermassen eingehalten; der Beschwerdeführer hat sich auch nicht gegen diese Kündigung als solche zur Wehr gesetzt, wodurch sie rechtskräftig wurde. Hierauf gestützt erging auch die Ausweisungsverfügung des Kreispräsidenten Rheinwald vom 3. Juli 2008 zu Recht.

3.a. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die hierauf beruhende Vollstreckungsverfügung vom 1. Dezember 2008. Er macht geltend, er habe mittlerweile, wenn auch schleppend, die bestehenden Mietzinsrückstände beglichen, wodurch der Grund für die seinerzeitige Ausweisungsverfügung hinfällig geworden sei. Dieser Ansicht ist nicht zu folgen; Grund für die Ausweisungsverfügung war nicht der Zahlungsverzug, sondern die rechtskräftige Kündigung des Mietverhältnisses. Der vom Beschwerdeführer zitierte BGE 117 IV 178 ändert die Sachlage nicht: in diesem wird zwar auf einen (unveröffentlichten) Entscheid des Kassationshofs Bezug genommen, in dem festgestellt wird, dass die "Wahrung berechtigter Interessen" zwar kein Rechtfertigungsgrund dafür sei, sich gegen eine rechtskräftige Ausweisungsverfügung zu wehren; die Leistung von Widerstand könne unter Umständen angesichts der Art und Weise und insbesondere des Zeitpunkts des Vollzugs der Ausweisungsverfügung gerechtfertigt sein. Dies sei etwa dann der Fall, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Vollzugs schwer erkrankt sei. Eine vergleichbare Situation ist im vorliegenden Fall keinesfalls gegeben; es sind keinerlei in der Person des Mieters liegende oder andere aussergewöhnliche Umstände ersichtlich, die eine tatsächliche Ausweisung ungerechtfertigt erscheinen liessen. Es darf nicht übersehen werden, dass die Verpflichtung, ausstehende Zahlungen zu leisten, unabhängig von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht; allein dieser Verpflichtung ist der Beschwerdeführer nachgekommen, indem er die Rückstände - ob vollständig, ist streitig geblieben - beglichen hat. Dies kann jedoch nicht dazu führen, die rechtskräftige Beendigung des Mietverhältnisses bzw. die hierauf gestützte Räumungsverfügung hinfällig werden zu lassen. Auch besteht keine tatsächliche Unmöglichkeit, die Liegenschaft zu räumen, weshalb die Ausweisungsverfügung bzw. die hierauf gestützte Vollstreckungsverfügung gültig sind.

b. Entsprechend ist das Vorbringen des Beschwerdeführers, er gehe von der Begründung eines neuen Mietverhältnisses aus, nachdem sämtliche Mietzinsen nunmehr bezahlt seien, nicht überzeugend. Abgesehen davon, dass der Mieter den Nachweis schuldig geblieben ist, dass tatsächlich sämtliche Ausstände beglichen sind (was der Vermieter bestreitet), handelt es sich bei der Miete um einen synallagmatischen Vertrag, der durch übereinstimmende Willenserklärung beider Parteien begründet wird. Zwar mag der Beschwerdeführer selbst am Neuabschluss eines solchen Vertrages interessiert gewesen sein; der Beschwerdegegner indes war es offensichtlich nicht. So bringt der Beschwerdeführer denn auch nicht einmal vor (geschweige denn vermag er zu beweisen), dass der Beschwerdegegner Hand zu einem erneuten Vertragsschluss geboten hätte. Aus dessen Gesamtverhalten ist vielmehr zu schliessen, dass sein einziges Interesse darin besteht, den Beschwerdeführer schnellstmöglich zum Verlassen der Liegenschaft zu bewegen. Wenn auch zunächst die Auszugsfrist bis Ende Oktober 2008 verlängert worden war, war doch angesichts des Gesamtverhaltens des Beschwerdegegners von vornherein klar, dass von seiner Seite die Angelegenheit schnellstmöglich zu einem Abschluss gebracht werden sollte und kein Weg daran vorbei führen würde, dass X. die Liegenschaft zu räumen hat. Zudem entbehrt der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs jeder Grundlage.

c. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ausgeschlossen.

4. Bei den vorgebrachten Rügen handelt es sich demnach um reine Schutzbehauptungen, welche offensichtlich in der Absicht vorgebracht werden, die Ausweisung des Mieters weiter hinauszuzögern; sie sind daher nicht zu hören. Ob der Beschwerdeführer tatsächlich beabsichtigt, die Liegenschaft zu kaufen, spielt keine Rolle, da der Liegenschaftseigentümer offensichtlich hieran nicht interessiert ist. Der Kreispräsident hat X. somit offensichtlich zu Recht gestützt auf Art. 146 Ziff. 3 ZPO per 12. Dezember 2008, 12.00 Uhr, aus dem Mietobjekt ausgewiesen; dieser Anordnung hätte der Mieter ohne weiteres nachkommen können, weshalb sich die Beschwerde als trölerisch und unbegründet erweist und daher abzuweisen ist.

5.a.Der vom Kreispräsidenten angesetzte Räumungstermin ist mittlerweile verstrichen; es ist daher eine neue - angesichts des bisherigen Verhaltens des Beschwerdeführers kurze - Frist anzusetzen, der Anordnung des Kreispräsidenten Folge zu leisten. Angesichts der bevorstehenden Feiertage wird eine Frist bis 5. Januar 2009 gewährt. Diese Anordnung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet. Weigert sich der Beschwerdeführer, die Mietliegenschaft auf den gesetzten Termin freiwillig zu verlassen, kann der Kreispräsident die unverzügliche zwangsweise Räumung anordnen.

6. Da hiermit ein Entscheid in der Sache selbst gefällt wurde, ist der Antrag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung obsolet.

7. Bei diesem Verfahrensausgang ist die vorinstanzliche Kostenzuteilung nicht zu beanstanden; auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe von Fr. 1'200.00 gehen zu Lasten des Beschwerdeführers (Art. 122 Abs. 1 ZPO).

Demnach verfügt das Kantonsgerichtspräsidium :

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Dem Beschwerdeführer wird von Amtes wegen eine neue Frist bis zum 5. Januar 2009 angesetzt, um die Liegenschaft Hotel A., B., in geräumtem und gereinigtem Zustand an den Beschwerdegegner zu übergeben.

3. Vorliegende Verfügung ergeht unter dem ausdrücklichen Hinweis auf Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer einer an ihn gerichteten Verfügung der zuständigen Behörde keine Folge leistet.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.─ (inkl. Schreibgebühren) gehen zu Lasten des Beschwerdeführers.

5. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundes-gerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und 90 ff. BGG.

6. Mitteilung an: __________

Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden

Der Präsident:

Die Aktuarin ad hoc: