PZ 2006 154•Pre-expiry eviction order upheld in tenancy dispute
PZ 2006 154Other CourtSep 19, 2006Dismissed
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X. appealed against a district president’s eviction order obtained by the heirs of Z. He accepted the termination but argued that an eviction order could not be issued before the end of the notice period and objected to the lower-court costs. The Cantonal Court Presidency held that the appeal was timely, but that the landlords had good grounds to seek an early eviction order because X. had not collected notices, was in arrears, and had given no reliable assurance that he would vacate on time. The appeal was dismissed, the lower-court cost allocation was upheld, and appeal costs of CHF 300 were imposed on X.
Pre-expiry eviction order in tenancy matters; admissibility and justification of a preventive eviction request before the expiry of the notice period. Such a request is permissible where, on objective grounds, the landlord may expect that the tenant will not vacate the premises on time; relevant indicators include failure to collect notices, serious rent arrears, and absence of credible assurances to vacate. If the appeal is dismissed, the appellant bears the appeal costs; no party compensation is due where the respondent was not called upon to file observations.
Ref.:Chur, 19. September 2006 adSchriftlich mitgeteilt am:
PZ 06 154
Verfügung
Kantonsgerichtspräsidium
Präsident Brunner.
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In der zivilrechtlichen Beschwerde
des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
gegen
die Verfügung des Kreispräsidenten Belfort vom 3. August 2006, mitgeteilt am 4. August 2006, in Sachen der Erben Z. sel., bestehend aus A., B. und C., Gesuchsteller und Beschwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fryberg, Postfach 731, Vazerolgasse 2, 7002 Chur, gegen den Beschwerdeführer,
betreffend Amtsbefehl (Ausweisung bei Miete),
wird nach Einsichtnahme in die Beschwerde vom 07. September 2006, in die vom Kreisamt Belfort zugestellten Akten sowie in Erwägung,
dass der Kreispräsident Belfort auf Gesuch der Erben Z. sel. am 03. August 2006 gegen X. einen Amtsbefehl erliess und letzteren anwies, die Mietliegenschaft Haus 4 und Stall in Lantsch/Lenz bis Samstag, 30. September 2006, 12.00 Uhr zu räumen,
dass dieser Entscheid X. auf postalischem Weg nicht zugestellt werden konnte, so dass der Kreispräsident am 31. August 2006 den Amtsbefehl durch die Kantonspolizei Graubünden X. aushändigen liess,
dass somit die am 09. September 2006 der Post übergebene Beschwerde grundsätzlich rechtzeitig eingereicht wurde,
dass das Kantonsgerichtspräsidium in der Folge lediglich beim Kreisamt Belfort die Verfahrensakten einholte, ohne ein Vernehmlassungsverfahren bei der Gegenpartei durchzuführen,
dass X. in seiner Beschwerde ausführt, er anerkenne die von den Erben Z. sel. auf den 30. September 2006 ausgesprochene Kündigung der Mietwohnung; gegenüber D. habe er versichert, die Wohnung pünktlich zu räumen; eine derartige Verfügung könne unter diesen Umständen nicht im Voraus erlassen werden; die kreisamtlichen Kosten von Fr. 450.-- lehne er ab, da er sie nicht verursacht habe,
dass es somit nicht streitig ist, dass X. die Wohnung per 30. September 2006 zu verlassen hat und sich nur noch die Frage stellt, ob die Vermieter hinreichenden Anlass hatten, vor Ablauf der Kündigungsfrist an den Kreispräsidenten zu gelangen,
dass die herrschende Lehre davon ausgeht, dass ein derartiges Ausweisungsgesuch vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt werden darf, wenn mit guten Gründen davon ausgegangen werden kann, dass die Mieterschaft die Mietsache nicht termingerecht verlassen wird (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 606, FN 70 mit weiteren Hinweisen),
dass im vorliegenden Fall feststeht, dass X. bereits die ordentliche Kündigung durch die Erben Z. sel. bei der Post nicht abgeholt hat, so dass sie ihm nochmals per A-Post zugestellt werden musste,
dass X. mit der Bezahlung der Mietzinsen stark im Verzug ist,
dass X. auch den Amtsbefehl des Kreispräsidenten Belfort nicht in Empfang genommen hat, so dass er ihm polizeilich zugestellt werden musste,
dass sich aus den Akten nicht ergibt, dass X. irgendwann gegenüber der Vermieterschaft beziehungsweise ihren Vertretern versichert hat, dass er die Wohnung rechtzeitig räumen werde,
dass die Vermieter somit mit guten Gründen davon ausgehen konnten, X. werde möglicherweise die Wohnung nicht rechtzeitig räumen,
dass der Amtsbefehl somit zu Recht ergangen ist,
dass unter den gegebenen Umständen die Überbindung der Verfahrenskosten an X. gerechtfertigt war,
dass die Beschwerde somit abzuweisen ist,
dass bei diesem Ausgang die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu Lasten von X. gehen,
dass auf die Ausrichtung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die Gegenpartei verzichtet werden kann, da bei ihr keine Vernehmlassung eingeholt wurde,
verfügt :
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 300.-- gehen zu Lasten des Beschwerdeführers.
3. Mitteilung an: __________
Für das Kantonsgerichtspräsidium von Graubünden
Der Präsident
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Whether the appeal against the eviction order was filed in time after police service of the order.
The appeal was deemed timely because it was handed to the post on 2006-09-09 after police service on 2006-08-31.
Since the order could not be served by post and was later delivered by police, the filing date made the complaint timely.
Whether an eviction order may be issued before expiry of the lease termination period when the landlord has good reason to expect the tenant will not vacate on time.
Yes. The order was rightly issued because the landlords had good grounds to expect non-compliance with the deadline.
The tenant had not collected the termination notice, was in serious rent arrears, did not accept the eviction order by post, and there was no evidence of any assurance that he would vacate on time.
Whether the first-instance costs of CHF 450 should be charged to the tenant.
Yes, the allocation of first-instance costs to the tenant was justified.
Given the circumstances, the tenant was responsible for the proceedings that became necessary.
Whether the appeal proceedings costs should be borne by the appellant and whether party compensation should be awarded.
The appeal costs are borne by the appellant, and no out-of-court compensation is awarded to the respondent.
The appeal was dismissed; however, no written response was obtained from the respondent, so no compensation was due.
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