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Transfer of sub-building lease parcel subject to transfer tax

71/2002Tax Court / Tax ChamberSep 13, 2002

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Omnilex summary

The Tax Court of Basel-Landschaft held that the transfer of a sub-building lease parcel constituted a taxable real estate transfer because the right was a self-standing and permanent right entered in the land register as a parcel. It also held that where the buyer’s consideration consists of periodic ground rent, the transfer tax base is not the nominal stream of payments but their present value at the time of transfer, calculated by capitalizing the rent over the remaining lease term.

Omnilex headnote

§ 81 Abs. 1 StG i.V.m. § 69 StG; Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB, Art. 779 Abs. 3 ZGB; Grundstücksbegriff und Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer. Ein selbständiges und dauerndes Recht mit eigenem Grundbuchblatt ist als Grundstück zu behandeln; die Übertragung der Miteigentumsanteile daran stellt eine zivilrechtliche Handänderung dar und unterliegt der Handänderungssteuer. Mangels gesetzlicher Sonderregelung sind in den Kaufpreis alle mit der Handänderung kausal verknüpften Leistungen einzubeziehen. Besteht die Gegenleistung in periodisch geschuldeten Baurechtszinsen, ist für die Steuerbemessung der Barwert dieser Zinsen im Zeitpunkt der Handänderung massgebend (E. 2 f.).

Full text

Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 13. September 2002 (71/2002)

Handelt es sich bei der übertragenen Unterbaurechtsparzelle um ein selbständiges und dauerndes Recht im Sinne von Art. 779 Abs. 3 ZGB, das als Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist, unterliegt die Übertragung der Miteigentumsanteile an der Unterbaurechtsparzelle als eine zivilrechtliche Handänderung der Handänderungssteuern.

Handelt es sich bei der Gegenleistung des Käufers nicht um eine einmalige, sondern um periodisch geschuldete Baurechtszinsen, so ist der Steuerberechnung der Barwert der Baurechtszinsen im Zeitpunkt der Handänderung zugrunde zu legen.

02-71 Übertragung einer Unterbaurechtsparzelle/Bemessungsgrundlage bei Baurechtszinsen

Aus den Erwägungen:

2. Gemäss § 81 Abs. 1 StG wird auf Handänderungen von Grundstücken oder Anteilen von solchen eine Handänderungssteuer erhoben. Für den Begriff des Grundstückes verweist § 69 StG auf die Vorschriften des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB). Das ZGB nennt als Grundstücke in Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB auch die selbständigen und dauernden Rechte, sofern sie ein eigenes Grundbuchblatt besitzen. Durch die öffentlich beurkundeten Kaufverträge im Jahr 2001 betreffend die Stockwerkeigentumsparzelle Nr. 1, 2, 3 und 4 ist belegt, dass es sich bei der Unterbaurechtsparzelle 5 um ein selbständiges und dauerndes Recht im Sinne von Art. 779 Abs. 3 ZGB handelt, das als Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist. Demzufolge unterliegt die Übertragung der Miteigentumsanteile an der Unterbaurechtsparzelle 5 als eine zivilrechtliche Handänderung der Handänderungssteuer.

Die Berechnungsgrundlage für die basellandschaftliche Handänderungssteuer ergibt sich aus § 84 Abs. 1 i.V.m. § 83 StG. Gemäss § 84 Abs. 1 StG bildet grundsätzlich der Kaufpreis die Berechnungsgrundlage. Wird kein Kaufpreis festgesetzt oder ist der vereinbarte Kaufpreis erheblich niedriger als der Verkehrswert des Grundstückes, so wird die Handänderungssteuer aufgrund einer amtlichen Schätzung nach dem Verkehrswert berechnet (§ 83 StG). Da das Gesetz den Begriff des Kaufpreises nicht näher definiert, muss durch Auslegung ermittelt werden, welche Leistungen des Erwerbers sich unter diesen Begriff subsumieren lassen.

Die herrschende Lehre geht davon aus, dass bei der Erhebung der Handänderungssteuer, alle jene Leistungen zum Kaufpreis hinzurechnen sind, welche im kausalen Zusammenhang mit der Handänderungssteuer stehen, sofern nicht von Gesetzes wegen ausdrücklich auf den im Kaufvertrag verurkundeten Preis abzustellen ist (vgl. z.B. Ernst Höhn, Steuerrecht, 7. Auflage 1993, S. 506; Entscheid des Steuergerichts [RKE] Nr. 103/2001 vom 6. Juli 2001, E. 2).

Handelt es sich bei der Gegenleistung des Käufers nicht um eine einmalige, sondern um periodisch geschuldete Baurechtszinsen, so ist der Steuerberechnung der Barwert der Baurechtszinsen im Zeitpunkt der Handänderung zugrunde zu legen (vgl. RKE Nr. 90/1988 vom 30. September 1988, E. 1; Entscheid des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] vom 2. März 1960 in: Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA], Bd. 29, S. 454, Bd. 48, S. 438 f.).

3. …

Der Barwert der Baurechtszinsen im Zeitpunkt der Handänderung ist das Produkt aus der Multiplikation des Baurechtszinses pro Jahr mit dem Rentenbarwertfaktor für die Restlaufzeit des Baurechts. Vorliegend beträgt der Rentenbarwertfaktor für 52 Jahre bei einem Zinssatz von 4 Prozent 21.732. Bei einem Baurechtszins von Fr. 30.15 pro m2 und Jahr ergibt dies vorliegend einen Barwert der Baurechtszinsen im Zeitpunkt der Handänderung von Fr. 655.-- pro m2. …

Entscheid Nr. 71/2002 vom 13.9.2002

Keywords

transfer taxland registerbuilding leasecapitalized valueco-ownership sharetax base

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the transfer of co-ownership shares in the sub-building lease parcel is subject to real estate transfer tax.

Extracted holding

Yes. The parcel was a self-standing and permanent right with its own land register sheet, so its transfer counted as a civil-law transfer of real estate.

Extracted reasoning

Under § 81(1) StG, transfer tax applies to transfers of land or shares in land. By reference to the ZGB, a self-standing and permanent right with its own land register sheet is a land parcel under Art. 655(2)(2) ZGB; the recorded purchase contracts showed that the sub-building lease parcel met this definition.

Key legal question

How the transfer tax base is determined when the buyer owes periodic ground rent rather than a one-time purchase price.

Extracted holding

The tax base is the present value of the ground rents at the time of transfer.

Extracted reasoning

Because the statute does not define purchase price, all consideration causally linked to the transfer must be included. For periodic ground rent, the decisive amount is its capitalized value at the time of handover, calculated using the rent amount and the annuity present-value factor for the remaining term.

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