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No lump-sum deduction for own sales efforts

52/2004Tax Court / Tax ChamberMay 28, 2004Dismissed

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Omnilex summary

The Basel-Landschaft Tax Court rejected a taxpayer’s request to deduct a flat 2% of the sale price as sales expenses for a property sale. It held that brokerage costs under § 78 StG require a brokerage contract with a third party and actual brokerage activity, so a person cannot claim a broker’s fee for his own work. Alleged third-party expenses, such as advertising costs, were also denied because they were not proven.

Omnilex headnote

§ 78 Abs. 1 lit. c StG; Art. 412 f. OR: Als abzugsfähige Veräusserungskosten gelten nur nachgewiesene, mit dem Grundstückserwerb oder -verkauf verbundene Kosten, namentlich die übliche Mäklerprovision. Eine Mäklerprovision setzt einen Mäklervertrag mit einem Dritten sowie eine in Ausführung des Vertrages erfolgte Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit voraus; Selbstmäkler können keinen Mäklerlohn geltend machen. Steuermindernde Tatsachen und behauptete Drittaufwendungen sind vom Steuerpflichtigen zu beweisen; fehlender Nachweis schliesst den Abzug aus.

Full text

Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 28. Mai 2004 (52/2004)

Da niemand sich selbst einen Auftrag erteilen und für seine Person Mäkler sein kann, kann Mäkler nur ein Dritter sein. Im Weiteren bedarf es zur Anerkennung des Abzugs einer Mäklerprovision eine in Ausführung des Mäklervertrages zum Liegenschaftenkauf führende Nachweis- oder Vermittlertätigkeit des Mäklers und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Mäklerlohnes, beschränkt auf den üblichen Umfang. Demzufolge ergibt sich, dass der Rekurrent keinen Pauschalabzug von zwei Prozent der Verkaufssumme für seine eigenen Verkaufsbemühungen vornehmen kann (Erw. 2b).

04-052 Kein Pauschalabzug für eigene Verkaufsbemühungen

Aus den Erwägungen:

2. a) Der Rekurrent macht sinngemäss geltend, er habe zum Verkauf der Liegenschaft (…) in A. einen Aufwand geleistet zum Erstellen von Prospekten, Plänen, Photos, Internet-Text, Inserate und mehrfache Besichtigung des Kaufobjektes. Diese Arbeiten habe er selbst ausgeführt. Über sein Geschäft seien keine Aufwendungen gelaufen. Alle diese Arbeiten möchte er einerseits als Pauschalabzug als Verkaufsaufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen und andererseits zu seinem Einkommen dazurechnen.

b) Als Aufwendungen gelten gemäss § 78 Abs. 1 StG Kosten für Bauten, Umbauten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (lit. a); Grundeigentümerbeiträge für den Anschluss des Grundstückes an Strassen und öffentliche Werke (lit. b); Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Mäklerprovision (lit. c). Im Weiteren wird in Abs. 2 der vorerwähnten Bestimmung festgehalten, dass Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer bzw. Ertragssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind, nicht mehr geltend gemacht werden können.

Unter Mäklerprovision ist der Mäklerlohn im Sinne von Art. 413 des Bundesgesetzes vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht [OR]) zu verstehen. Die Anrechenbarkeit einer Mäklerprovision setzt den Abschluss eines Mäklervertrags im Sinne von Art. 412 OR voraus. Durch einen solchen Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln. Da niemand sich selbst einen Auftrag erteilen und für seine Person Mäkler sein kann, kann Mäkler nur ein Dritter sein. Im Weiteren bedarf es zur Anerkennung des Abzugs einer Mäklerprovision eine in Ausführung des Mäklervertrages zum Liegenschaftenkauf führende Nachweis- oder Vermittlertätigkeit des Mäklers und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten Mäklerlohnes, beschränkt auf den üblichen Umfang. Demzufolge ergibt sich, dass der Rekurrent keinen Pauschalabzug von zwei Prozent der Verkaufssumme für seine eigenen Verkaufsbemühungen vornehmen kann (vgl. Rechenschaftsbericht der Oberrekurskommission des Kantons Zürich 1958; Nr. 98; Ermo Zimmermann, Die basellandschaftliche Grundstückgewinnsteuer in: Basellandschaftliche Steuerpraxis [BStPra.], Band IV, S. 274).

c) Der Steuerpflichtige erwähnt im Rekurs weiter Aufwendungen, die an Dritte zu bezahlende Kosten beinhalten könnten, z.B. Inserate. Bei der Frage, ob solche Aufwendungen entstanden sind, handelt es sich um eine steuermindernde Tatsache, die nach der allgemeinen Regel vom Steuerpflichtigen zu beweisen ist (vgl. Urteil des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] 121 II 257 E. 4c/aa S. 266). Im vorliegenden Fall fehlt jedoch ein entsprechender Nachweis, weshalb solche Kosten nicht zum Abzug zugelassen werden können.

(…)

Entscheid Nr. 52/2004 vom 28.5.2004

Keywords

land-gain taxdeductible expensesbrokerage commissionburden of proofself-brokerageproperty sale

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the taxpayer could deduct a lump sum for his own sales efforts as brokerage expenses in land-gain tax.

Extracted holding

No. A brokerage commission requires a brokerage contract with a third party, brokerage activity by that third party, and payment or recognition of the brokerage fee within ordinary limits; a person cannot act as broker for himself.

Extracted reasoning

Self-performed marketing and sale efforts are not an allowable brokerage commission under § 78 Abs. 1 lit. c StG and Art. 412-413 OR. The claimed 2% lump-sum deduction for one’s own work is therefore excluded.

Key legal question

Whether alleged third-party sale expenses such as advertisements were deductible without proof.

Extracted holding

No. Such costs are a tax-reducing fact and had to be proven by the taxpayer; no proof was provided.

Extracted reasoning

Because the taxpayer failed to substantiate that third-party deductible expenses were actually incurred, they could not be allowed.

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