Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 27. September 2005 (100 05 103)
Mietzinserhöhung
Der Vermieter hat bei einer Mietzinserhöhung auch dann das amtliche Formular zu verwenden und die Erhöhung zu beziffern und zu begründen, wenn er eine Mietzinserhöhung gestützt auf eine vereinbarte Indexklausel anzeigen will. Die Anpassung erfolgt somit nicht automatisch auf den vereinbarten Zeitpunkt, sondern setzt eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Anzeige voraus. Eine Indexanpassung darf frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen und eine Vorwegnahme ist unzulässig (Art. 269d Abs. 1 OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG; E. 4).
4 Obligationenrecht
Sachverhalt
In der zwischen den Parteien hängigen Mietstreitigkeit betreffend Mietzinserhöhung hat das Bezirksgerichtspräsidium die Klage der Vermieterin in Bezug auf den Ausgleich der Teuerung mit Wirkung per 1. Juli 2002 von 4.63% abgewiesen und festgestellt, dass die Mietzinserhöhung nichtig sei. Die Nichtigkeit ergebe sich daraus, dass die Erhöhung auf einem amtlichen Formular anzuzeigen, zu beziffern und zu begründen sei. Zudem sei die Mietzinserhöhung vor der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgt, was gemäss Art. 19 Abs. 2 VMWG nicht zulässig sei. Zuletzt sei der ziffernmässige Betrag der Erhöhung nicht ersichtlich und es sei unklar, auf welchen Basismietzins sich die Teuerungsanpassung beziehe. Gegen das obgenannte Urteil hat die Klägerin die Appellation erklärt.
Erwägungen
(…)
4. Dem "Formular für die Mitteilung von Vertragsänderungen" vom 20. März 2002 lässt sich aus Ziffer 3. "Weitere Vertragsänderungen" Folgendes entnehmen: "zuzüglich Teuerung vom 1.7.97 - 30.6.02 ab 1. Juli 2002 gemäss Bezirksgericht". Aus Ziffer 4 des Formulars ergibt sich, dass die Mietzinserhöhung betreffend Teuerungsausgleich per 1.7.02 in Kraft treten soll.
(…)
Die Appellantin macht geltend, dass die Vorinstanz zu Unrecht von einer nichtigen Mietzinserhöhung hinsichtlich der Teuerungsanpassung ausgegangen sei. Hierzu führt sie in der Appellationsbegründung aus, dass die Parteien im gerichtlichen Vergleich vom 16. September 1996 vereinbart hätten, dass die Anpassung des Mietzinses an die Teuerung alle fünf Jahre zu 100% ab Neufestlegung des Mietzinses erfolge. In Ziffer 2 der Verfügung des Bezirksgerichts Arlesheim vom 2. Juni 1999 sei festgehalten worden, dass ab 1. Juli 1997 der Jahresmietzins für das Mietobjekt CHF 323'969.-- betrage. Der 1. Juli 1997 habe demnach unbestrittenermassen als Zeitpunkt für die Neufestlegung des Mietzinses zu gelten. Die auf Vereinbarung bzw. gerichtlichem Vergleich basierende Teuerungsanpassung alle fünf Jahre sei eindeutig bestimmbar und bedürfe keiner Ankündigung mittels eines formellen Vertragsänderungsformulares. Die beiden massgeblichen Indexstände - Juli 1997 und Juli 2002 - seien eindeutig und nicht diskutabel bzw. verhandelbar. Ebenso eindeutig sei der Basismietzins. Ausserdem führte sie aus, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um eine einseitige Vertragsänderung durch die Vermieterin handle, wofür die strengen Formvorschriften gelten würden. Bei einvernehmlichen, auf einem gerichtlichen Vergleich fussenden präzisen Änderungsmodalitäten, wie sie im vorliegenden Fall vereinbart worden seien, kämen die strengen Formalien hingegen nicht zur Anwendung.
Die Appellatin entgegnet hierzu, dass eine Indexanpassung nicht automatisch erfolgen könne, sondern eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Anzeige voraussetze. Bei der angezeigten Mietzinserhöhung fehle es jedoch an der Bestimmbarkeit. Ausserdem sei eine Vorwegnahme der Indexanpassung unzulässig.
Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Gemäss Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG muss das Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen im Sinne von Art. 269d OR (1) den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten; (2) den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten; (3) den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt sowie (4) die klare Begründung der Erhöhung enthalten. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen. Dies gilt sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen (Art. 19 Abs. 2 VMWG). Gemäss Art. 269d OR ist die Mietzinserhöhung nichtig, wenn der Vermieter (a) sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt; (b) sie nicht begründet oder (c) mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
Das Kantonsgericht stellt in Übereinstimmung mit den Ausführungen der Vorinstanz fest, dass der Vermieter auch dann das amtliche Formular zu verwenden und die Erhöhung zu beziffern und zu begründen hat, wenn er eine Mietzinserhöhung gestützt auf eine vereinbarte Indexklausel anzeigen will. Die Anpassung erfolgt somit nicht automatisch auf den vereinbarten Zeitpunkt, sondern setzt eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Anzeige voraus (Verweis auf die vorinstanzlichen Ausführungen und Hinweise). Ausserdem hat die Bezirksgerichtspräsidentin zu Recht festgehalten, dass eine Indexanpassung frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen darf und eine Vorwegnahme unzulässig ist. Im vorliegenden Fall hat die Vermieterin der Mieterin jedoch bereits am 20. März 2002 eine Teuerungsanpassung angekündigt, die auf dem Index von Juli 2002 basieren soll. Da der Index zum Zeitpunkt der Anzeige noch nicht bekannt war, war der Betrag der Mietzinserhöhung nicht bestimmbar, was zur Nichtigkeit der Erhöhung führt. Darüber hinaus hat die Vermieterin die konkreten Beträge nicht genannt, weshalb es für die Mieterin nicht eindeutig ersichtlich war, auf welchem Jahreszins die Teuerungsanpassung beruht. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung nichtig, wenn der Inhalt der Mitteilung nicht hinreichend präzis ist (vgl. BGE 121 III 6). Es handelt sich im vorliegenden Fall um eine Verletzung der qualifizierten Anzeigepflicht der Mietzinserhöhung. Mit Verweis auf die korrekten vorinstanzlichen Ausführungen in der Urteilsbegründung (Ziff. 2) stellt auch das Kantonsgericht fest, dass der angezeigte Teuerungsausgleich nichtig ist.
KGE ZS vom 27. September 2005 R.G. & Co. gegen J.S.E. AG (100 05 103/AFS)
Auf die von der Klägerin gegen dieses Urteil erhobene Berufung ist das Bundesgericht mit Urteil vom 8. Februar 2006 nicht eingetreten.