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Provisional debt collection order upheld despite challenge to new lease

5P.56/2002Federal Supreme Court / Civil Division IINov 19, 2002Dismissed

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Omnilex summary

The Federal Court dismissed a public-law appeal against provisional removal of objection in debt enforcement. The appellant argued that the cantonal court arbitrarily treated a 1999 lease document as a new lease instead of a modification of the 1993 lease, which would have made the rent clause invalid. The Federal Court held that the original lease was only partially void as to rent, but the 1999 document could reasonably be understood as a new contract because it changed essential terms, was separately drafted, and contained no reference to the prior lease. The appeal was dismissed and court costs were imposed on the appellant.

Omnilex headnote

Art. 9 Cst.; arbitrariness in qualifying a lease document and its effect on provisional debt enforcement. A lease concluded without use of the mandatory official rent form is only partially void, namely as to the rent clause (Art. 20 al. 2 CO). However, when the parties later execute a separate written lease that alters essential contractual terms, omits any reference to the earlier contract, and enters into force during the running of the original term, it is not arbitrary to infer a new lease rather than a mere amendment. Such an assessment may sustain provisional removal of opposition under Art. 82 LP. A decision is not arbitrary merely because another solution would also be conceivable or preferable.

Full text

{T 0/2}
5P.56/2002 /frs

Arrêt du 19 novembre 2002
IIe Cour civile

Les juges fédéraux Bianchi, président,
Nordmann, Hohl,
greffière Mairot.

P.________,
recourant, représenté par Me Alain Ribordy, avocat,
rue St-Pierre-Canisius 1, case postale 769, 1701 Fribourg,

contre

M.________,
intimé, représenté par Me Kurt Schwab, avocat, Gerbeackerstrasse 9, 3210 Chiètres,
Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour d'appel,
place de l'Hôtel-de-Ville 2a, 1700 Fribourg.

art. 9 Cst. (mainlevée provisoire de l'opposition),
recours de droit public contre l'arrêt de la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg du 30 novembre 2001.

Faits:
A.
Le 14 mai 1993, M.________, en tant que bailleur, et P.________, comme locataire, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur un appartement et un garage. Le loyer total a été fixé à 2'200 fr. par mois. Commençant le 1er septembre 1993 et prenant fin le 30 septembre 1994, le contrat se renouvelait ensuite tacitement et prévoyait un délai de résiliation de six mois pour le 30 septembre. Par un complément apposé de la main du bailleur le 27 août 1996, le loyer a été abaissé à 2'100 fr. par mois dès le 1er septembre suivant.

Le 30 décembre 1999, les parties ont signé un autre document intitulé "Bail à loyer", concernant les mêmes objets, qui prévoyait, dès le 1er janvier 2000, un loyer mensuel de 2'050 fr. Le contrat se terminait le 30 septembre 2001 et se renouvelait ensuite tacitement pour six mois, sauf résiliation donnée quatre mois à l'avance pour les 31 mai et 30 novembre.

Le bailleur a fait notifier au locataire, le 19 juin 2001, un commandement de payer la somme de 6'150 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2001 (poursuite n° 565011 de l'Office des poursuites du Lac), correspondant aux loyers des mois d'avril à juin 2001.
B.
Par ordonnance du 12 juillet 2001, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement du Lac a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition totale formée par le poursuivi et mis les frais de la procédure, d'un montant de 120 fr., à la charge de celui-ci.

Par arrêt du 30 novembre 2001, la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg a rejeté l'appel interjeté par le poursuivi contre cette ordonnance, qu'elle a dès lors confirmée. L'autorité cantonale a considéré que les parties n'avaient pas fait usage de la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO, rendue obligatoire par un arrêté du Conseil d'État du canton de Fribourg du 1er février 1993. Cette obligation avait toutefois été supprimée le 3 juin 1997, avec effet rétroactif au 1er juin précédent. Contrairement à celui du 14 mai 1993, respectivement du 27 août 1996, l'acte du 30 décembre 1999 était donc formellement valable. Selon la Cour d'appel, il ne pouvait s'agir que d'un nouveau contrat et non d'une modification du bail initial, celui-ci étant inexistant. Le document du 30 décembre 1999 constituait par conséquent un titre de mainlevée suffisant au sens de l'art. 82 LP.
C.
Agissant par la voie du recours de droit public au Tribunal fédéral pour arbitraire, le poursuivi conclut à l'annulation de l'arrêt du 30 novembre 2001.

Des observations n'ont pas été requises.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Interjeté en temps utile contre une décision qui prononce, en dernière instance cantonale, la mainlevée provisoire de l'opposition (art. 82 LP; ATF 111 III 8 consid. 1 p. 9 et les arrêts cités; cf. aussi ATF 120 Ia 256 consid. 1a p. 257), le présent recours est recevable au regard des art. 86 al. 1 et 89 al. 1 OJ.
2.
2.1 Le recourant reproche à l'autorité cantonale d'avoir arbitrairement retenu que les parties avaient conclu un nouveau contrat le 30 décembre 1999. Il soutient que la nullité du bail du 14 mai 1993 se limitait à la fixation du loyer: il était par conséquent erroné d'affirmer qu'il ne pouvait être modifié. L'acte du 30 décembre 1999, signé entre les mêmes parties et portant sur un objet identique, visait en réalité à apporter des modifications au contrat du 14 mai 1993, lesquelles étaient valables s'agissant des termes et délais de résiliation. En revanche, le prix de location fixé le 30 décembre 1999 ne l'était pas. En effet, selon le recourant, il n'avait appris la nullité du loyer initial, résultant de l'inobservation des règles de forme prévues par l'art. 270 al. 2 CO, qu'en mai 2001; le nouveau loyer ne pouvait dès lors être arrêté par les parties, mais devait faire l'objet d'une décision judiciaire.
2.2 L'autorité cantonale a considéré que le bail du 14 mai 1993 était nul et qu'il ne pouvait donc être modifié; par conséquent, l'acte conclu entre les parties le 30 décembre 1999 constituait un nouveau contrat. Le recourant affirme avec raison que cette motivation est insoutenable. En effet, l'absence de notification du loyer sur formule officielle lors de la conclusion du contrat initial a pour conséquence la nullité partielle (art. 20 al. 2 CO) du bail, limitée à la seule fixation du loyer (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 263 n. 2.4.3). Pour qu'une décision soit annulée, il ne suffit cependant pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il qu'elle soit arbitraire dans son résultat (ATF 127 I 54 consid. 2b p. 56; 126 I 168 consid. 3a p. 170 et les références). Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. Intitulé "Bail à loyer", le document du 30 décembre 1999 prévoit d'autres termes et délais de résiliation, ainsi qu'un loyer moins élevé, sans faire aucunement référence au contrat du 14 mai 1993. Dès lors qu'il s'agit là d'éléments essentiels (cf. D. Lachat, op. cit., p. 53 n. 1.5.1, p. 55 n. 1.6.3 et les références), il n'est pas arbitraire d'admettre que les parties ont voulu conclure un autre contrat, et non modifier le bail existant; d'autant que les nouvelles conditions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2000, soit en cours de bail, l'échéance du contrat initial étant fixée au 30 septembre. Le fait que, contrairement à l'avenant du 27 août 1996, les parties n'aient pas choisi de procéder par un complément apposé à la main sur l'acte du 14 mai 1993, mais de rédiger un document distinct, expressément intitulé "Bail à loyer", constitue également un indice en faveur de la conclusion d'un nouveau contrat. Au vu de ces éléments, le résultat auquel est parvenu l'autorité cantonale n'apparaît pas arbitraire; d'autant plus qu'une décision n'est pas insoutenable du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même se révéler préférable (sur la notion d'arbitraire, voir ATF 127 I 54 précité, 60 consid. 5a p. 70 et les arrêts cités). Contrairement à ce que prétend le recourant, la continuation des rapports de bail "après l'expiration d'un contrat à durée fixe" n'est pas le seul cas dans lequel un nouveau contrat de bail portant sur un objet identique peut être conclu entre les mêmes parties. L'arrêt paru aux ATF 121 III 397 ss, relatif aux loyers échelonnés, concerne une situation différente de celle du cas particulier; cette jurisprudence ne lui est ainsi d'aucun secours.

Dès lors que l'autorité cantonale pouvait, sans arbitraire, considérer que le document du 30 décembre 1999 constituait un nouveau contrat de bail, l'argumentation du recourant, fondée sur une prétendue modification du contrat du 14 mai 1993, tombe à faux.
3.
En conclusion, le recours apparaît mal fondé et ne peut ainsi qu'être rejeté, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens, des observations n'ayant pas été requises.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 1'500 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg.
Lausanne, le 19 novembre 2002
Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière:

Keywords

arbitrarinessprovisional debt enforcementlease agreementpartial nullityofficial rent formnew contractcosts

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the cantonal court acted arbitrarily in treating the 30 December 1999 lease document as a new contract rather than a mere modification of the 1993 lease.

Extracted holding

The cantonal court's result was not arbitrary: the 1999 document contained essential new terms, did not refer to the 1993 lease, and could reasonably be seen as a new lease.

Extracted reasoning

A contract lacking the official rent form is only partially void as to rent. But the 1999 document changed essential elements, was separately drafted as a lease, and took effect mid-term, so the inference of a new contract was sustainable.

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