5C.75/2003•Rectification of land register for omitted easement
5C.75/2003Federal Supreme Court / Civil Division IIJul 9, 2003Dismissed
Extracted by Omnilex
The Federal Tribunal dealt with a civil appeal concerning rectification of the land register after a passage servitude had been omitted from parcels created by subdivision of the burdened land. The defendants argued that the plaintiff had waived the easement, relying on his failure to sue by the deadline fixed during provisional proceedings and on the completed construction works. The Court held that the 24 March 1998 agreement did not amount to a waiver and that the defendants could not, in good faith, infer renunciation from the plaintiff’s conduct. The appeal by the condominium association was inadmissible, and the remaining appeal was dismissed insofar as admissible. Costs and party compensation were awarded against the appellants.
Art. 975 CC; rectification of the land register after omission of an easement on subdivision; waiver and abuse of rights. When a servitude was omitted from parcels created by subdivision of the burdened land, the dominant owner may seek rectification without being subject to a time limit. Material extinction through waiver requires either a valid extinction agreement or a conclusive renunciation; for the latter, the dominant owner must have remained inactive for a sufficiently long time and failed to react to acts of the burdened owner that rendered exercise impossible, so that good-faith reliance on abandonment is justified. A procedural deadline agreed in provisional proceedings does not, by itself, amount to renunciation unless the objective meaning of the agreement clearly so provides (consid. 4-6).
{T 0/2}
5C.75/2003 /frs
Arrêt du 9 juillet 2003
IIe Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Raselli, Président, Meyer et Hohl.
Greffière: Mme Jordan.
Parties
ainsi que
G.G.________,
A.K.________,
E.K.________,
défendeurs qui s'en sont remis à justice,
contre
P.O.________, demandeur et intimé,
représenté par Me Alain Viscolo, avocat,
case postale 414, 3962 Montana-Vermala.
Objet
action en rectification du registre foncier,
recours en réforme contre le jugement de la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais du 13 février 2003.
Faits:
A.
A.a P.O.________ et ses soeurs étaient propriétaires indivis de l'article 242 plan no 6 de la commune de X.________. Après division du bien-fonds en deux parcelles portant, au nouvel état, les nos 242 et 1738, ils ont, par acte authentique du 10 mars 1988, conclu avec S.________ SA une promesse de vente et d'achat de l'immeuble no 242 et concédé à la société un droit d'emption sur celui-ci. S.________ SA s'est engagée à accorder au propriétaire du no 1738 un droit de passage à pied et pour tous véhicules sur le n° 242, dont l'assiette serait fixée ultérieurement.
S.________ SA a exercé son droit d'emption en signant le 31 octobre 1989 une convention qui prévoyait également la constitution d'une servitude de passage à pied et à tous véhicules à charge de la parcelle no 242, selon un plan annexé. Le 14 décembre 1989, la réquisition d'inscription de cette servitude a été adressée au registre foncier; le plan annexé consistait en un projet de verbal de géomètre signé par les parties sur lequel était indiqué grossièrement le tracé de la servitude. L'inscription a été opérée sous le libellé servitude de passage à pied et à véhicule, CH 242 D 1738, avec la référence PJ 20444-X.________.
Par la suite, P.O.________, qui était devenu propriétaire unique du no 1738, est intervenu fréquemment auprès de S.________ SA pour que l'assiette définitive de la servitude soit déterminée.
A.b Par acte authentique du 27 août 1996, S.________ SA a divisé le no 242 (désigné ci-après par le qualificatif ancien) en quatre immeubles portant, au nouvel état, les nos 242, 2817, 2762 (non concerné par le présent litige) et 2809. La servitude n'a été reportée que sur l'article 2817 d'une surface de 143 m2 correspondant au tracé initial du passage figurant sous PJ 20444-X.________. P.O.________ n'a pas été interpellé au sujet de ce report.
Par ce même acte, S.________ SA a vendu les immeubles nos 2762 et 2809 à neuf personnes, qui, le même jour, ont soumis la parcelle no 2809 au régime de la propriété par étages, dont elles ont vendu des unités à seize acquéreurs. S.________ SA est demeurée propriétaire des articles 242 et 2817.
A.c Le 15 octobre 1997, P.O.________ a fait tracer un plan de route, puis, le 26 février 1998, une variante de celui-ci.
A.d Le 16 janvier 1998, alors que la construction d'un immeuble (chalet A.________) sur la parcelle no 2809 était prévue pour le printemps suivant, P.O.________ a saisi le Juge du district de Sierre d'une requête tendant à faire interdiction à H.________ SA, administratrice de la copropriété par étages, et à S.________ SA d'entreprendre des modifications ou constructions sur les parcelles nos 2809 et 2817. Le 18 mars suivant, se référant au plan du 15 octobre 1997, S.________ SA a informé le juge que la construction telle qu'autorisée ne compromettait pas la mise en place du passage provisoire. Lors de l'audience du 24 mars 1998, l'architecte de S.________ SA a confirmé que l'immeuble n'empiétait pas sur le passage. S.________ SA s'est en outre engagée à ne prétériter en rien la possibilité d'aménagement du chemin revendiqué par P.O.________, sous la condition que celui-ci ouvre action au fond jusqu'au 1er mai 1998. P.O.________ n'a pas introduit de demande dans ce délai.
B.
B.a Le 11 décembre 1998, P.O.________ a ouvert action devant le Juge du district de Sierre contre S.________ SA (propriétaire des parcelles nos 2817 et 242), contre la communauté des propriétaires d'étages de la parcelle no 2809 (chalet A.________) et contre tous les propriétaires d'étages. Après instruction, le 24 janvier 2003, il a finalement conclu à la constatation d'une servitude de passage à pied et à véhicules d'une largeur de 3 m conforme aux plans déposés et à sa réinscription à charge des parcelles nos 2809 et 242 en faveur de la parcelle no 1738. Subsidiairement, pour le cas où sa demande principale ne serait pas admise, il a demandé que les défendeurs soient condamnés à lui payer, solidairement entre eux, une indemnité de 100'000 fr. avec intérêts, pour dépréciation de sa parcelle.
A l'exception de trois propriétaires d'étages, A. et E.K.________ et G.G.________, qui s'en sont remis à justice, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande, pour le motif que le demandeur est déchu de son droit d'intenter l'action en rectification du registre foncier, faute d'avoir agi dans le délai fixé au 1er mai 1998 lors de l'audience du 24 mars 1998.
B.b Le 13 février 2003, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a admis la demande. Elle a prononcé qu'une servitude de passage à pied et à véhicules grève les articles 2809 et 242 en faveur du no 1738 et que son assiette sur ces deux parcelles, ainsi que sur le no 2817, s'exerce selon le tracé en orange figurant sur le plan de situation annexé au jugement. Pour le surplus, elle a rejeté l'action qui avait été introduite contre la communauté des copropriétaires d'étages de la parcelle no 2809.
C.
Les défendeurs, à l'exception de A. et E.K.________ et de G.G.________, exercent un recours en réforme au Tribunal fédéral, concluant au rejet de la demande de P.O.________. Ils reprochent au Tribunal cantonal d'avoir violé l'art. 2 al. 2 CC en écartant leur objection tirée de leur bonne foi et de la déchéance du droit d'action du demandeur.
Ce dernier a conclu, principalement, à l'irrecevabilité du recours et, subsidiairement, à son rejet dans la mesure de sa recevabilité.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 La contestation a pour objet une action en rectification du registre foncier au sens de l'art. 975 CC, la servitude de passage en faveur du fonds dominant - l'article 1738 - n'ayant pas été reportée sur toutes les parcelles issues de la division du fonds servant - l'article 242 ancien -, soit en particulier sur les parcelles nos 2809 et 242 (nouvel état). Dirigé en temps utile contre une décision finale rendue par le tribunal suprême du canton dans une contestation civile, dont la valeur litigieuse a été arrêtée à 100'000 fr. en instance cantonale, le recours en réforme est recevable au regard des art. 46, 48 al. 1 et 54 OJ.
1.2 Le jugement querellé rejette l'action dirigée contre la communauté des propriétaires d'étages de l'immeuble A.________, faute de légitimation passive, l'action ayant trait à l'inscription d'un droit réel à charge de la parcelle de base n° 2809. Alors que la PPE A.________ est formellement indiquée au nombre des recourants, aucun des griefs du recours ne remet en cause ce rejet. Il s'ensuit que le recours est irrecevable en tant qu'il est dirigé à son encontre.
1.3 Bien qu'ils s'en soient remis à justice en instance cantonale, les défendeurs A. et E.K.________ ainsi que G.G.________ sont néanmoins parties à la présente procédure de recours, l'action étant dirigée également contre eux.
2.
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral fonde son arrêt sur les faits tels qu'ils ont été constatés par la dernière autorité cantonale, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées ou que des constatations ne reposent sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252; 126 III 59 consid. 2a p.65). En dehors de ces exceptions, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). L'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée l'autorité cantonale ne peut être remise en cause (ATF 126 III 189 consid. 2a p. 191; 125 III 78 consid. 3a p. 79).
3.
3.1 La cour cantonale a déterminé l'assiette de la servitude en interprétant, selon le principe de la confiance - dès lors que les parties au litige n'étaient plus celles qui avaient constitué la servitude -, l'acte constitutif du 10 mars 1988, la convention du 31 octobre 1989, la déclaration d'assiette des droits et le plan. Elle a jugé que le but poursuivi était de créer sur la parcelle vendue (ancien article 242, nouveaux articles 2809 et 242) un passage à pied et à véhicules donnant à la parcelle no 1738 du demandeur un accès au chemin public. Certes, le tracé signé par les parties ne permettait pas de réaliser cet objectif, mais celles-là en avaient expressément réservé la modification, l'organisation du projet de construction sur l'immeuble grevé n'étant pas encore fixée. Pour une personne attentive, l'exercice du droit n'était pas limité à la bordure de la limite est de l'ancien article 242 (soit seulement de la parcelle no 2817 actuelle), mais devait s'adapter à l'implantation des constructions et permettre l'accès à la voie publique à travers les immeubles nos 2809 et 242 actuels.
S'agissant de l'objection des défendeurs, tirée de la déchéance du droit du demandeur d'intenter l'action en rectification, les magistrats cantonaux - qui se sont fondés sur l'arrêt publié aux ATF 95 II 605 consid. 2a - ont considéré que l'intéressé n'était pas déchu de son droit. D'une part, l'action en rectification n'était soumise à aucun délai. D'autre part, le fait que, après avoir introduit une procédure de mesures provisionnelles le 16 janvier 1998, le demandeur se soit abstenu d'ouvrir action au fond jusqu'au 11 décembre suivant, ne pouvait être interprété comme une renonciation au droit de passage. Cette abstention n'avait pas d'autre effet que de délier S.________ SA de l'engagement pris, le 24 mars 1998, de ne pas prétériter la possibilité d'aménager le passage revendiqué et, au vu des assurances données par S.________ SA et son architecte les 18 et 24 mars 1998, le demandeur pouvait retenir que la construction autorisée sur la parcelle no 2809 ne compromettait pas la réalisation du passage.
3.2 Se référant à la jurisprudence publiée aux ATF 95 II 605, les défendeurs reprochent aux juges cantonaux d'avoir rejeté leur objection fondée sur l'art. 2 al. 2 CC, à savoir sur leur "bonne foi" lors de la réalisation des constructions sur la parcelle no 2809 et la "déchéance corrélative du droit d'action" du demandeur. Reprenant longuement les faits - dont ils donnent leur propre interprétation -, ils soutiennent ensuite que le demandeur se serait contenté de la servitude telle qu'indiquée sur le plan de 1989. Par son attitude, il aurait manifesté qu'il disposait d'un accès au domaine public et que la servitude prévue était suffisante. Relevant par ailleurs que le report de la servitude en 1996 a donné à l'assiette son aspect définitif, que le demandeur n'a pas fait opposition lors de la mise à l'enquête de la construction du chalet A.________, qu'il n'a pas agi dans le délai fixé après les discussions sur un éventuel tracé et la procédure de mesures provisionnelles et qu'il n'a réagi que tardivement aux actes du propriétaire grevé, les défendeurs affirment avoir de bonne foi conclu que le demandeur avait renoncé à l'idée de tout raccordement. Cette conclusion s'imposait d'autant plus que celui-ci avait mis en vente son chalet. Les défendeurs se prévalent enfin du fait qu'après construction, l'aménagement de la servitude ne peut plus être exécuté sans dommage et soutiennent qu'il serait contraire aux "règles de la loyauté en affaires" de leur imposer l'abandon d'une "valeur patrimoniale", consistant en des aménagements extérieurs, que le demandeur a contribué à créer par son comportement.
3.3 En soutenant que, par son attitude, le demandeur aurait manifesté qu'il se contentait d'une assiette correspondant à l'actuel article 2817 et qu'il considérait la servitude comme suffisante pour accéder au domaine public, les défendeurs ne s'en prennent pas à l'interprétation objective de l'assiette de la servitude par l'autorité cantonale. Ils critiquent, d'une façon irrecevable en instance de réforme, l'appréciation des preuves relatives à la volonté réelle du demandeur (cf. supra, consid. 2). Dans la mesure où les juges cantonaux se sont fondés sur la volonté objective, sans qu'une telle façon de faire soit contestée (ATF 121 III 118 consid. 4b p. 123 et les références; cf. aussi ATF 123 III 35 consid. 2b p. 39), leurs arguments sont sans objet.
L'objet du recours en réforme se limite dès lors à examiner si le demandeur abuse de son droit (art. 2 al. 2 CC) en demandant la réinscription de la servitude alors qu'il n'a pas ouvert action dans le délai fixé au 1er mai 1998 et que les travaux d'aménagement de la parcelle no 2809 ont été réalisés.
4.
4.1 L'extinction d'une servitude foncière inscrite suppose un titre d'extinction (Verpflichtungsgeschäft), généralement un contrat, valable et causal (cf. Steinauer, Les droits réels, Tome II, n. 2258; Liver, Zürcher Kommentar, nos 15-16 ad art. 734 CC), suivi d'une opération d'extinction, soit une réquisition de radiation du propriétaire du fonds dominant (acte de disposition [Verfügunsgeschäft]; art. 963 al. 1 CC), et d'une radiation extinctive opérée par le conservateur du registre foncier, qui éteint la servitude matériellement et formellement (art. 734 CC; Steinauer, op. cit., nos 2259 ss).
La servitude inscrite peut aussi s'éteindre matériellement, avec effet immédiat, par renonciation du propriétaire du fonds dominant, tout en conservant son apparence, puisqu'elle est encore inscrite. L'acte de disposition (Verfügungsgeschäft) par lequel le propriétaire du fonds dominant renonce hic et nunc à son droit prend généralement la forme d'une réquisition de radiation adressée au registre foncier. La renonciation peut toutefois aussi intervenir indépendamment d'une telle réquisition, par actes concluants; dans ce dernier cas, faute de réquisition de radiation du titulaire de la servitude, le propriétaire du fonds servant doit ouvrir action en rectification du registre foncier conformément à l'art. 975 CC (ATF 95 II 605 consid. 2a p. 612 in fine; Liver, op. cit., nos 97 et 100 ad art. 734 CC; Steinauer, op. cit., nos 2252 et 2253, p. 317).
4.2 Lorsqu'une servitude n'est pas inscrite au registre foncier, elle ne peut s'éteindre qu'indépendamment d'une radiation; l'art. 734 CC ne s'applique pas (Steinauer, op. cit., n. 2555a; Liver, op. cit., n. 155 ad art. 734 CC). Comme pour les servitudes inscrites, l'extinction peut d'abord faire suite à un acte juridique (Liver, op. cit., n. 156 ad art. 734 CC); elle suppose alors un titre d'extinction et un acte de disposition exprimant la renonciation à la servitude, celle-là se manifestant par la cessation des actes d'usage (Steinauer, op. cit., n. 2255b). Elle peut ensuite s'éteindre de plein droit pour cause de renonciation, le propriétaire du fonds dominant renonçant par actes concluants à la servitude (Steinauer, op. cit., n. 2255c; Liver, op. cit., n. 156 ad art. 734 CC).
4.3 Lorsque, comme en l'espèce, le fonds servant a été divisé et que la servitude n'a à tort pas été reportée sur toutes les parcelles (art. 744 al. 1 CC), on se trouve dans la situation d'une servitude non inscrite (supra, consid. 4.2). Le propriétaire du fonds dominant peut ouvrir une action en rectification du registre foncier (art. 975 CC). Celle-là tend à la réinscription de la servitude radiée à tort et n'est soumise à aucun délai (ATF 95 II 605 consid. 2a p. 610 et les références).
Toutefois, le propriétaire du fonds servant peut d'abord objecter que le propriétaire du fonds dominant a renoncé par convention à la servitude (titre d'extinction) et que cette renonciation se manifeste par la cessation des actes d'usage. Il peut aussi prétendre que la servitude s'est éteinte de plein droit parce que le propriétaire du fonds dominant y a renoncé par actes concluants (supra, consid. 4.2). Dans cette seconde hypothèse, selon la jurisprudence, le propriétaire du fonds servant fait valoir que le propriétaire du fonds dominant est déchu de son droit à la réinscription puisqu'il a renoncé à la servitude par actes concluants. Tel est le cas si l'intéressé n'exerce pas pendant un temps assez long le droit que lui confère la servitude et ne réagit pas aux actes du propriétaire grevé qui rendent cet exercice impossible (ATF 95 II 605 consid. 2a p. 612/613). Dans ces circonstances en effet, l'inaction du propriétaire du fonds dominant est dépourvue de motifs suffisants et le propriétaire du fonds grevé a pu en conclure que le bénéficiaire l'approuvait dans son attitude qui ne respectait pas le droit en question. S'il en est ainsi, le propriétaire du fonds servant a créé de bonne foi, par son attitude non contestée, une valeur patrimoniale, dont l'abandon ne peut plus lui être imposé, selon les règles de la loyauté en affaires (ATF 95 II 605 consid. 2a p. 611). Dans ce cas, la servitude s'est éteinte matériellement et le propriétaire du fonds dominant ne peut en obtenir la réinscription.
4.4 L'interprétation du contrat extinctif de servitude s'effectue selon les principes applicables à l'interprétation des contrats (ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122; 128 III 265 consid. 3a p. 267 et les arrêts cités). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon le principe de la confiance. Il doit rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que son texte ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. La recherche de la volonté objective des parties selon le principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 129 précité et la jurisprudence mentionnée). Les faits postérieurs au moment où le contrat a été passé, en particulier le comportement ultérieur des parties, permettent d'établir quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes et constituent un indice de leur volonté réelle et non de leur volonté objective (ATF 126 III 20 consid. 3a/bb p. 22; 125 III 263 consid. 4c p. 268; 107 II 417 consid. 6 et les références).
5.
5.1 D'après l'autorité cantonale, le fait que, après avoir introduit une procédure de mesures provisionnelles le 16 janvier 1998, le demandeur se soit abstenu d'ouvrir action au fond jusqu'au 11 décembre suivant, ne pouvait être interprété comme une renonciation au droit de passage. Cette abstention n'avait pas d'autre effet que de délier S.________ SA de l'engagement pris, le 24 mars 1998, de ne pas prétériter la possibilité d'aménager le passage revendiqué et, au vu des assurances données par S.________ SA et son architecte les 18 et 24 mars 1998, le demandeur pouvait penser que la construction autorisée sur la parcelle no 2809 ne compromettait pas la réalisation du passage.
Les défendeurs contestent cette interprétation de la convention. Ils soutiennent que, vu la convention passée le 24 mars 1998 et le délai imparti au demandeur pour ouvrir action au 1er mai suivant, celui-ci a agi tardivement. Ils ont conclu de bonne foi de son inaction qu'il avait abandonné l'idée de ce raccordement, soit de la servitude à travers les articles 2809 et 242, ce d'autant qu'il avait manifesté l'intention de vendre son immeuble en juillet 1998.
5.2 En l'espèce, en séance du 24 mars 1998, les parties sont convenues, "après discussions", de ce qui suit:
"1. S.________ SA s'engage à ne prétériter en rien la possibilité d'aménagement du passage revendiqué par P.O.________ (et contesté par la société précitée) durant la construction de l'immeuble projeté sur la parcelle No 2809, de même qu'au terme de dite construction.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours interjeté par la PPE A.________ est irrecevable.
2.
Le recours interjeté par les défendeurs 1 et 3 à 25 est rejeté dans la mesure où il est recevable.
3.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge des défendeurs 1 et 3 à 25, avec solidarité entre eux.
4.
Les défendeurs 1 et 3 à 25 verseront, solidairement entre eux, au demandeur une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais.
Lausanne, le 9 juillet 2003
Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière:
Extracted by Omnilex
Whether the appeal by PPE A.________ was admissible
The appeal by PPE A.________ was inadmissible because no argument challenged the rejection against it.
The cantonal judgment had rejected the claim against the condominium association for lack of passive standing, and the federal appeal raised no grievance against that part.
Whether the dominant owner had lost the right to seek rectification by failing to sue by 1 May 1998 and by his conduct
The owner had not waived the easement and was not barred from seeking rectification; the 24 March 1998 agreement only released S.________ SA from its interim non-prejudice undertaking.
On the objective interpretation of the agreement and surrounding circumstances, the defendants could not in good faith understand the plaintiff to have renounced the right of way. The plaintiff had repeatedly asserted the easement and had sought provisional protection.
Whether the defendants could rely on good faith and on an allegedly created patrimonial value to resist reinstatement of the easement
They could not; the conditions for a material extinction of the easement through conclusive waiver were not met.
The plaintiff had not remained inactive for a long period, had reacted to threats to his right, and had not accepted the constructions as a substitute for the servitude. The works were undertaken at the defendants' own risk.
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