Willkür in assessment of land development costsAI generated

{T 0/2}
4D_5/2008

Urteil vom 11. März 2008
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Kiss,
Gerichtsschreiberin Hürlimann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Suter,

gegen

B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Waller.

Gegenstand
Kaufvertrag; Randerschliessungskosten,

Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht, 2. Kammer, vom 10. Dezember 2007.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beklagter und Beschwerdeführer) und die Erbengemeinschaft der C.________, bestehend aus dem Beschwerdeführer und D.________, verkauften B.________ (Kläger und Beschwerdegegner) mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Juli 2002 ein 6,62 Aren grosses Grundstück in E.________ zum Preis von Fr. 290'000.--, das dieser mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Juli 2002 zum Kaufpreis von Fr. 297'900.-- an F.________ und G.________ weiterverkaufte.
Am 7. Dezember 2004 forderte der Beschwerdegegner den Beschwerdeführer auf, ihm die Rechnung von Fr. 13'262.80 für die "Randerschliessungskosten" der verkauften Parzelle zu bezahlen. Er berief sich dafür auf den Kaufvertrag vom 4. Juli 2002, der in Ziffer 3 der besonderen Vertragsbestimmungen unter dem Titel "Gewährleistungspflicht" folgenden Absatz 1 enthält, der im Übrigen auch im Kaufvertrag vom 9. Juli 2002 zwischen dem Beschwerdegegner als Verkäufer und F.________ und G.________ als Käufer gleichlautend enthalten ist: "Die Verkäuferschaft verkauft der Käuferschaft das vorbeschriebene Kaufsobjekt als randerschlossenes Baulandgrundstück, welches im Rahmen der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde E.________ mit einer Wohnbaute überbaut werden kann. Sämtliche bis und mit der fertigen Randerschliessung des Kaufsobjektes angefallenen und noch anfallenden Erschliessungskosten, Perimeterbeiträge, Honorare und Kosten privat- und öffentlich-rechtlicher Natur trägt die Verkäuferschaft." Der Beschwerdeführer lehnte in der Folge die Bezahlung der Rechnung ab und erhob auf die Betreibung vom 19. April 2006 hin rechtzeitig Rechtsvorschlag.

B.
Mit Klage vom 25. September 2006 stellte der Beschwerdegegner beim Gerichtspräsidium Bremgarten den Antrag, der Beschwerdeführer sei zu verpflichten, ihm den Betrag von Fr. 13'262.80 nebst 5 % Verzugszins seit 7. Dezember 2004 zu bezahlen und der Rechtsvorschlag in der Betreibung Wohlen Nr. 1.________ vom 19. April 2006 sei in diesem Umfang definitiv zu beseitigen.
Mit Urteil vom 20. März 2007 verpflichtete der Präsident I des Bezirksgerichts Bremgarten den Beschwerdeführer, dem Beschwerdegegner Fr. 13'262.80 nebst Zins zu 5 % seit dem 24. April 2006 zu bezahlen und beseitigte den vom Beschwerdeführer in der Betreibung Nr. 1.________ des Betreibungsamtes Wohlen erhobenen Rechtsvorschlag in diesem Umfang.

C.
Mit Appellation vom 30. August 2007 beantragte der Beschwerdeführer dem Obergericht des Kantons Aargau, das angefochtene Urteil des Gerichtspräsidiums vom 20. März 2007 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen.
Mit Urteil vom 10. Dezember 2007 hiess das Obergericht die Appellation teilweise gut und fasste Dispositiv-Ziff. 1.1 des Urteils des Präsidenten I des Bezirksgerichts Bremgarten insofern neu, als der Beschwerdeführer verpflichtet wurde, dem Beschwerdegegner Fr. 11'665.50 nebst Zins zu 5 % sei 24. April 2006 zu bezahlen. Das Gericht kam in Auslegung des Kaufvertrags vom 4. Juli 2002 zum Schluss, dass die Erschliessung des Kaufobjekts innerhalb der Parzelle (Feinerschliessung) sowie der Anschluss an die Haupterschliessungsanlagen von der Käuferschaft zu bezahlen sei, die Erschliessung ausserhalb der Parzelle hingegen von der Verkäuferschaft, sofern es sich nicht um Kosten im Zusammenhang mit dem Anschluss an die Haupterschliessungsanlagen handle. Mit Bezug auf die Neuerstellung eines Teils des an die Parzellen angrenzenden Strassenbelags (in der Rechnung der ausführenden Baufirma als "Kleine Belagsarbeiten" aufgeführt) hielt es fest, diese hätte der Randerschliessung gedient, weshalb die dafür anfallenden Kosten von der Verkäuferschaft zu tragen seien. Hinsichtlich der Position "Bauarbeiten für Werkleitungen" habe der Beschwerdegegner den Beweis nicht erbracht, dass es sich dabei um Randerschliessungsarbeiten handle, weshalb der Beschwerdeführer für diese Aufwandposition nicht einstehen müsse.

D.
Mit subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 18. Januar 2008 beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht, der Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 10. Dezember 2007 sei aufzuheben und die Klage vom 25. September 2006 sei abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Er rügt eine Verletzung von Art. 9 BV.
Der Beschwerdegegner schliesst in seiner Vernehmlassung auf Abweisung der Beschwerde. Das Obergericht verzichtet auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
1.1 Nach Art. 113 BGG beurteilt das Bundesgericht Verfassungsbeschwerden, soweit keine Beschwerde nach den Art. 72-89 BGG zulässig ist. Dies ist vorliegend der Fall, da der für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwert von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) nicht gegeben ist.

1.2 Nach Art. 118 Abs. 1 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. Eine Berichtigung oder Ergänzung der Sachverhaltsfeststellungen kommt gemäss Abs. 2 der Norm nur dann in Frage, wenn die kantonale Instanz verfassungsmässige Rechte verletzt hat. Wird letzteres geltend gemacht, ist neben der Erheblichkeit der gerügten Tatsachenfeststellung für den Ausgang des Verfahrens klar und detailliert darzutun, inwiefern diese verfassungswidrig sein soll (BGE 133 III 439 E. 3.2 S. 445).
Soweit der Beschwerdegegner von dem im angefochtenen Entscheid festgestellten Sachverhalt abweicht, ohne eine substantiierte Rüge zu erheben, ist er nicht zu hören.

2.
Der Beschwerdeführer rügt in erster Linie die Annahme des Obergerichts als willkürlich, es sei notorisch, dass der Anschluss einer Parzelle an die Haupterschliessungsanlagen keine ausgedehnten bzw. grossflächigen Belagsarbeiten erfordere.

2.1 Über allgemein bekannte Tatsachen braucht nicht Beweis geführt zu werden (BGE 117 II 321 E. 2 S. 323). Allgemein bekannt sind insbesondere amtlich bekanntgegebene, durch die Medien verbreitete oder sonstwie zu allgemeiner Kenntnis gelangte Tatsachen, an denen vernünftigerweise nicht gezweifelt werden kann (Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 5. Aufl. 2000, N. 1b zu Art. 218 ZPO BE).

2.2 Willkürlich ist ein Entscheid nach konstanter Rechtsprechung nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen Willkür vielmehr nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 131 I 57 E. 2 S. 61, 467 E. 3.1 S. 473 f.; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 127 I 54 E. 2b S. 56; 126 III 438 E. 3 S. 440; 125 I 166 E. 2a, je mit Hinweisen). Dabei genügt es nicht, wenn sich nur die Begründung des angefochtenen Entscheides als unhaltbar erweist. Eine Aufhebung rechtfertigt sich nur dann, wenn der Entscheid auch im Ergebnis verfassungswidrig ist (BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 131 I 217 E. 2.1 S. 219; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 128 I 177 E. 2.1 S. 182; 127 I 38 E. 2a S. 41 mit Hinweisen).

2.3 Das Obergericht hielt mit Bezug auf die Position "Kleine Belagsarbeiten" in Höhe von brutto Fr. 11'665.50 zunächst fest, die Behauptungen des Beschwerdegegners zur Frage, ob es sich dabei um Arbeiten handle, die der Randerschliessung dienten, seien wenig substantiiert, und er habe weder in der Klage noch in der Replik dargelegt, um was für Arbeiten es sich im Detail gehandelt habe. Es sei aber aufgrund der mit der Replik eingereichten Fotos offensichtlich, dass die vorgenommenen Belagsarbeiten angesichts deren Grösse nicht durch den "Anschluss des Kaufsobjekts an die Haupterschliessungsanlagen" bedingt sein könnten, da ein solcher Anschluss notorischerweise keine derart ausgedehnten bzw. grossflächigen Belagsarbeiten erfordere. Die Belagsarbeiten müssten daher ihren Grund in der Randerschliessung haben. Mit Bezug auf die Position "Bauarbeiten für Werkleitungen" hielt es fest, der Beschwerdegegner habe es unterlassen, substantiiert darzulegen, worum es bei dieser Position gegangen sei. Der Beschwerdegegner habe damit den Beweis nicht erbracht, dass es sich bei den ausgeführten Arbeiten um Randerschliessungsarbeiten gehandelt habe.

2.4 Das Obergericht hat die mit der Replik eingereichten Fotos hinsichtlich der Beurteilung der Position "Kleine Belagsarbeiten" nur insoweit herangezogen, als es damit die Breite des nachträglich neu erstellten Strassenbelags feststellte. Dass die Belagsarbeiten ihren Grund in der Randerschliessung haben müssten, begründete es ausschliesslich damit, es sei notorisch, dass ein Anschluss einer Parzelle an die Haupterschliessungsanlage keine derart ausgedehnten bzw. grossflächigen Belagsarbeiten erfordere. Diese Annahme ist offensichtlich unhaltbar. Wie der Beschwerdeführer zu Recht darlegt, kommt es für die Frage, wie weit eine bereits asphaltierte Strasse für die Verlegung der Leitung aufgebrochen werden muss, die ab Hausanschluss bis zum Anschluss an die in der Strasse verlegte gemeindeeigene Hauptversorgungsleitung notwendig ist, auf die Gegebenheiten im Einzelfall an, da es keine "Normdistanz" zwischen Hausanschluss und Anschluss an die Haupterschliessungsanlagen gibt. Es kann damit in Bezug auf die Frage, wie weit die Strasse aufgebrochen werden muss, von vorneherein eine allgemein bekannte Tatsache, wie sie das Obergericht annimmt, nicht vorliegen.

2.5 Während das Obergericht mit Bezug auf die Position "Bauarbeiten für Werkleitungen" den Beweis, dass es sich um Randerschliessungsarbeiten handelte, mangels hinreichender Substantiierung nicht für erbracht hielt, hiess es die Klage hinsichtlich der Position "Kleine Belagsarbeiten", deren Inhalt der Beschwerdegegner ebenso wenig im Einzelnen dargelegt hat, gestützt auf eine offensichtlich unhaltbare Annahme von Notorietät gut. Der Entscheid ist damit auch im Ergebnis willkürlich. Die Rüge der Verletzung von Art. 9 BV ist begründet.

3.
Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, entscheidet es gemäss Art. 107 Abs. 2 BGG in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Der Beschwerdegegner hat nicht substantiiert dargelegt, um was für Arbeiten es unter der Position "Kleine Belagsarbeiten" im Detail ging, obwohl es nach den Feststellungen des Obergerichts ein Leichtes gewesen wäre, den Werkvertrag und die detaillierte Schlussabrechnung ins Recht zu legen. Nach § 321 Abs. 1 ZPO AG sind im Rahmen der Appellation neue Angriffs- und Verteidigungsmittel nur zulässig, wenn eine Partei dartut, dass sie diese im erstinstanzlichen Verfahren nicht mehr hat vorbringen können. Besteht - entgegen der Annahme des Obergerichts - keine Notorietät hinsichtlich der Breite der für den Anschluss an die Haupterschliessungsanlagen erforderlichen Belagsarbeiten, bleibt unbewiesen, dass die Arbeiten der Randerschliessung dienten. Es erübrigt sich damit, die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen (BGE 133 III 507 E. 5.4 S. 510 f.). Die Klage des Beschwerdegegners ist abzuweisen.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und die Klage des Beschwerdegegners abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdegegner kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfassungsbeschwerde wird gutgeheissen und die Klage des Beschwerdegegners wird abgewiesen.

2.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.
Der Beschwerdegegner hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 2. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. März 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

Corboz Hürlimann