Validity of lease termination and alleged oral side agreementsAI generated

{T 0/2}
4C.53/2006 /ruo

Urteil vom 27. November 2006
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichter Favre,
Bundesrichter Mathys,
Gerichtsschreiber Mazan.

Parteien
A.________ Ltd.,
Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter T. Isler,

gegen

B.________ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,

Berufung gegen den Entscheid des Handelsgerichts des Kantons St. Gallen vom 2. Dezember 2005.

Sachverhalt:
A.
A.a Am 23. Juni 1999 schloss die A.________ Ltd. als Mieterin (Beklagte) mit den Erben X.________ als Vermieter einen Mietvertrag für eine Ladenfläche von ca. 250 m² im noch zu bauenden Einkaufszentrum "B.________", um dort eine Papeterie zu betreiben. Das Mietverhältnis sollte voraussichtlich im März 2002 beginnen und mindestens bis September 2012 dauern. Unter dem Titel "26 Vertragsänderungen" wurde folgendes vereinbart:
"Aenderungen oder Ergänzungen des vorliegenden Vertrages und/oder der dazugehörenden Vertragsbestandteile, Zusatzvereinbarungen und dergleichen, bedürfen der schriftlichen Form. Sämtliche Aenderungen oder Ergänzungen sind in einem Nachtrag als integrierender Bestandteil des Hauptvertrages festzuhalten.
Ungültig sind alle Abmachungen und Zusicherungen, welche diesen Erfordernissen nicht entsprechen."
Später entschloss sich die Beklagte, im Einkaufszentrum nebst der Papeterie auch einen Buchladen zu betreiben. Im Hinblick darauf schloss die Beklagte mit den Erben X.________ am 16. Oktober 2001 einen "Nachtrag Nr. 1" zum Mietvertrag. Die gemietete Verkaufsfläche sollte neu 590 m² im 1. Obergeschoss des Einkaufszentrums betragen. Der monatliche Mietzins wurde auf Fr. 21'939.-- zuzüglich Nebenkosten festgesetzt. Die Beklagte hatte zudem einen monatlichen Beitrag von Fr. 2'458.-- an die Marketing- und Managementkosten zu leisten. Zudem hatte die Beklagten den von der Vermieterin vorfinanzierten Mieterausbau im Betrag von Fr. 200'600.-- in drei Raten zurückzuzahlen. Der "Nachtrag Nr. 1" wurde zum integrierenden Bestandteil des Hauptvertrages erklärt.
Mit einem weiteren "Mietvertrag für Büroräume" vom 19. Oktober 2001 mietete die Beklagte weitere ca. 70 m² Bürofläche im 2. Obergeschoss. Der Mietzins hierfür betrug Fr. 1'517.-- monatlich zuzüglich Nebenkosten. Als Vermieterin wurden wiederum die Erben X.________ aufgeführt.
A.b Die Erben X.________ sind Alleinaktionäre der B.________ AG (Klägerin). Am 29. August 2002 brachten sie durch Sacheinlage u.a. das Einkaufszentrum "B.________" in die Klägerin ein. Die Mietverträge wurden rückwirkend per Ende Februar 2002 auf die Klägerin übertragen.
A.c Am 23. März 2002 wurde das Einkaufszentrum "B.________" eröffnet. Mietbeginn war der 1. April 2002. Ab diesem Zeitpunkt war Mietzins geschuldet. Der Mietzins wurde jedoch nie bezahlt. Am 23. April 2002 teilte die D.________ AG gestützt auf Art. 257d OR mit, dass der Mietzins von Fr. 70'556.-- betreffend das zweite Quartal 2002 ausstehend sei und dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 30 Tagen auf das Ende des nächsten Monats gekündigt werden, wenn die Mietzinszahlung nicht innert 30 Tagen eingehe.
Nachdem der Mietzins weiterhin ausblieb, liess die Klägerin die Ein-richtung des Geschäfts der Beklagten am 16. Mai 2002 retinieren. Von da an blieb das Geschäft der Beklagten geschlossen. Die Klägerin prosequierte die Retention hinsichtlich der fälligen Mieten durch Betreibung, gegen welche die Beklagte Rechtsvorschlag erhob.
Am 27. Mai 2002 wurde das Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzug per Ende Juni 2002 gekündigt. Auf dem amtlichen Kündigungsformular war die Klägerin als Vermieterin und die D.________ AG als deren Vertreterin aufgeführt. Die Kündigung blieb unangefochten.
B.
Nachdem ein Schlichtungsverfahren ohne Einigung der Parteien endete, gelangte die Klägerin am 14. April 2003 an das Kreisgericht Gaster-See und beantragte, die Beklagte sei zur Bezahlung von Fr. 328'368.-- zuzüglich Zins und Kosten zu verpflichten und es sei der von der Beklagten erhobene Rechtsvorschlag zu beseitigen; zudem sei das Retentionsrecht der Klägerin festzustellen.
Nachdem die Beklagte um Überweisung der Klage ans Handelsgericht St. Gallen ersucht hatte, trat das Kreisgericht Gaster-See am 1. Oktober 2003 auf die Klage nicht ein und überwies das Verfahren ans Handelsgericht St. Gallen.
Mit Entscheid vom 2. Dezember 2005 verpflichtete das Handelsgericht St. Gallen die Beklagte, der Klägerin Fr. 328'368.-- nebst 5% Zins seit 15. September 2002 zu bezahlen (Ziff. 1). Weiter wurden die Rechtsvorschläge der Beklagten in zwei Beteiligungen über Fr. 70'556.-- und Fr. 4'162.-- definitiv beseitigt (Ziff. 2). Schliesslich wurde festgestellt, dass die Klägerin im Umfang gemäss Ziff. 2 ein Retentionsrecht an den retinierten Gegenständen der Beklagten hat (Ziff. 3).
C.
Mit Berufung vom 26. Januar 2006 beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, der Entscheid des Handelsgerichts St. Gallen vom 2. Dezember 2005 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen; eventualiter sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
In der Berufungsantwort beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
D.
Das Kassationsgericht des Kantons St. Gallen trat an seiner Sitzung vom 11. Juli 2006 auf eine parallel zur eidgenössischen Berufung erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde nicht ein.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Umstritten ist zunächst die Frage, ob die Kündigung des Mietverhältnisses gültig ist, obwohl weder in der Kündigungsandrohung vom 23. April 2002 noch in der auf dem amtlichen Formular mitgeteilten Kündigung vom 27. Mai 2002 die damaligen Vermieter (Erben X.________) aufgeführt waren.
1.1 Das Handelsgericht hat dazu im Wesentlichen ausgeführt, dass die Kündigungsandrohung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d Abs. 1 OR) und die daraus resultierende ausserordentliche Kündigung (Art. 257d Abs. 2 OR) einseitig empfangsbedürftige Gestaltungserklärungen seien. Auf diese Erklärungen sei Art. 18 OR analog anwendbar. In erster Linie sei deshalb auf den wirklichen Willen abzustellen, welcher der rechtsgeschäftlichen Erklärung zu Grunde liege. Wenn der wirkliche Wille feststellbar sei, gehe er dem abweichenden erklärten Willen vor. Im vorliegenden Fall sei der Beklagten klar gewesen, dass die Kündigungsandrohung vom 23. April 2002 von den Vermietern (Erben X.________) und niemandem sonst stamme. Auch bezüglich der Kündigung vom 27. Mai 2002 sei das Vertretungsverhältnis offenkundig gewesen. Der Beklagten sei daher klar gewesen, dass die Erklärungen zu jenem Zeitpunkt den Erben X.________ als "Noch-Vermieter" zuzurechnen seien.
1.2 Mit dieser Begründung hat die Vorinstanz eine verbindliche Feststellung getroffen, wie die umstrittenen Willenserklärungen (Kündigungsandrohung vom 23. April 2002 und Kündigung vom 27. Mai 2002) von der Beklagten tatsächlich verstanden wurden. Nach konstanter Rechtsprechung sind die Feststellungen, wie sich die Parteien tatsächlich verstanden haben, für das Bundesgericht verbindlich (BGE 131 III 467 E. 1.1 S. 469 f., 126 III 375 E. 2e/aa S. 379, 121 III 118 E. 4b/aa S. 123). Diese Rechtsprechung ist für das Verständnis von einseitig empfangsbedürftigen Willenserklärung analog anwendbar (BGE 115 II 323 E. 2b S. 329). Wenn aber die Feststellung der Verinstanz verbindlich ist, dass die umstrittenen Willenserklärungen nach dem wirklichen Willen der Beteiligten den damaligen Vermietern (Erben X.________) zuzurechnen waren und die Beklagte diesen wirklichen Willen auch tatsächlich erkannte, ist die Beklagte mit ihrer Kritik an diesen Feststellungen im Berufungsverfahren ausgeschlossen, da die im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen wie erwähnt verbindlich sind (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG)
1.3 Auf die Berufung ist daher insoweit nicht einzutreten, als die Beklagte dem Handelsgericht vorwirft, die Kündigung zu Unrecht für gültig angesehen zu haben, obwohl weder die Kündigungsandrohung noch die Kündigung selbst von den damaligen Vermietern ausgesprochen worden seien.
2.
Im kantonalen Verfahren war nebst der Gültigkeit der Kündigung weiter umstritten, ob der Beklagten ein Betriebskredit von Fr. 300'000.-- zugesichert worden sei. Die Beklagte macht geltend, dass dieser Kredit zugesichert, aber nie ausbezahlt worden sei, so dass sie der Klägerin, welche die ausstehenden Mietzinse einklage, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegenhalten könne (Art. 82 OR). Weiter könne sie ihren Anspruch auf Auszahlung des Betriebskredits mit allenfalls geschuldetem Mietzins verrechnen (Art. 120 OR).
2.1 Das Handelsgericht führte in diesem Zusammenhang aus, dass die Parteien für Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages die Schriftform vorbehalten hätten. Da eine entsprechende schriftliche Vereinbarung fehle, sei die behauptete Zusage eines Betriebskredites von Fr. 300'000.-- von Vornherein kein Bestandteil des Mietvertrages. Mit der Übernahme des Mietverhältnisses durch die Klägerin seien nur die schriftlichen Abmachungen zwischen den ursprünglichen Vermietern (Erben X.________) und der Beklagten auf die neue Vermieterin (die Klägerin) übergegangen. Die Beklagte erhebe daher gegenüber der Klägerin in Bezug auf den behaupteten Betriebskredit von Fr. 300'000.-- zu Unrecht die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (Art. 82 OR), weil ein allfälliger Darlehensvertrag, der allenfalls mit den Erben X.________ abgeschlossen worden sei, nicht auf die Klägerin übergegangen sei. Aus demselben Grund sei die Verrechnungseinrede haltlos, weil mangels Gegenseitigkeit der Forderung der behauptete Anspruch auf Aushändigung des Darlehens in der Höhe von Fr. 300'000.-- gegenüber den Erben X.________ nicht mit Mietzinsverpflichtungen gegenüber der Klägerin verrechnet werden könne (Art. 120 OR).
2.2 Dagegen wendet die Beklagte im Wesentlichen ein, das Vertragsverhältnis zwischen den Erben X.________ und der Beklagten sei zu Unrecht auf ein reines Mietverhältnis reduziert und die mündliche Darlehensvereinbarung zwischen den Erben X.________ und der Beklagten zu Unrecht von vornherein für ungültig erklärt worden. Vielmehr sei von einem komplexen Vertragsverhältnis - einem klassischen Innominatvertrag - auszugehen, der ein Mietverhältnis, ein gemeinsames Marketingkonzept mit einem gemeinsamen Marktauftritt sowie die Gewährung eines Betriebskapitals von Fr. 300'000.-- beinhalte.
2.3 Diese Begründung ist unbehelflich. Wenn mit der Beklagten davon auszugehen sein sollte, dass die Parteien einen Innominatvertrag abgeschlossen hätten, der nebst der mietvertraglichen Komponente die Gewährung eines Darlehens über Fr. 300'000.-- beinhaltet habe, würde die im ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag vom 23. Juni 1999 vereinbarte Formvorschrift das ganze Vertragsverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien erfassen. In dieser Klausel wurde ausdrücklich festgehalten, dass "Änderungen oder Ergänzungen des vorliegenden Vertrages ... der schriftlichen Form" bedürften. Wenn im Rahmen eines umfassenden Vertragsverhältnisses - wie die Beklagte geltend macht - nebst der mietvertraglichen Regelung zusätzlich im Rahmen eines Darlehensvertrages ein Betriebskredit von Fr. 300'000.-- vereinbart worden wäre, hätte für diese ergänzende Vereinbarung die vertraglich vorbehaltene Schriftform eingehalten werden müssen. In diesem Fall wäre die behauptete Vereinbarung eines Darlehens aber von Vornherein nicht beachtlich, weil die vorbehaltene Schriftform nicht eingehalten ist (Art. 16 Abs. 1 OR).
Falls hingegen mit der Vorinstanz davon auszugehen sein sollte, dass wegen der vorbehaltenen Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages die behauptete mündliche Vereinbarung eines Betriebskredits über Fr. 300'000.-- nicht Teil des Mietvertrages geworden sei, kann die Frage offen bleiben, ob zwischen den Erben X.________ und der Beklagten ein Betriebskredit über Fr. 300'000.-- in Form eines Darlehens mündlich vereinbart worden ist. Mit dem Erwerb des Mietobjektes durch die Klägerin wäre in diesem Fall ohnehin nur der Mietvertrag - nicht jedoch das angeblich zusätzlich vereinbarte Darlehen über Fr. 300'000.-- - auf die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes übergegangen. Wenn die Klägerin nicht Schuldnerin eines allenfalls vereinbarten Betriebskredits über Fr. 300'000.-- geworden ist, hat die Beklagte gegenüber der Klägerin aus dem behaupteten Darlehen nichts fordern und ist insbesondere auch mit der Einrede des nicht erfüllten Vertrages ausgeschlossen (Art. 82 OR). Aber auch eine Verrechnung mit Ansprüchen der Klägerin gegenüber der Beklagten wäre ausgeschlossen, weil nie dargetan wurde, ob und wann das angeblich mündlich vereinbarte Darlehen zur Auszahlung fällig geworden wäre (Art. 120 Abs. 1 OR).
2.4 Aus diesen Gründen sind die Ansprüche, welche die Beklagte aus dem behaupteten Darlehen in angeblicher Höhe von Fr. 300'000.-- geltend macht, von Vornherein unbegründet.
3.
Schliesslich machte die Beklagte im kantonalen Verfahren geltend, dass das vereinbarte Marketing- und Eröffnungskonzept nicht verwirklicht worden sei, weshalb sie der Klägerin, die mit ihrer Leistung im Verzug sei, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegenhalten könne.
3.1 Dazu führte das Handelsgericht im Wesentlichen aus, dass das Eröffnungskonzept im Mietvertrag nicht formgültig erwähnt werde, weshalb es nicht Vertragsbestandteil geworden sei.
3.2 Dagegen wendet die Beklagte ein, dass die vorbehaltene Schriftform eingehalten sei. Im Mietvertrag vom 23. Juni 1999 werde unter Ziff. 27 "Vertragsbestandteile" das "Reglement Management und Marketing" als zu erstellende Vertragsbestandteile erwähnt. In der Folge seinen entsprechende Unterlagen erarbeitet, den Mietern vorgestellt und von diesen am 30. August 2001 akzeptiert worden. Das Eröffnungskonzept sei in der Folge auch schriftlich festgehalten worden. Das Dokument datiere vom 28. November 2001.

3.3 Gemäss Ziff. 27 des Mietvertrages vom 23. Juni 1999 bildet das noch zu erstellende "Reglement Management und Marketing" integrierenden Bestandteil des Vertrages. Beim "Eröffnungskonzept" vom 28. November 2001, auf welches die Beklagte Bezug nicht, handelt es sich nicht um das erwähnte Reglement. Vielmehr führt das Handelsgericht dazu zutreffend aus, dass es sich beim Eröffnungskonzept um ein knapp gehaltenes Papier handle, das den zeitlichen Ablauf der Eröffnungsfeierlichkeiten skizziere. Dass ein Konzept zum Ablauf der Eröffnungsfeierlichkeiten im Mietvertrag zugesichert worden ist, behauptet auch die Beklagte nicht. Insbesondere geht aus dem erwähnten Dokument auch nicht hervor, dass ein bestimmtes Eröffnungsbudget vertraglich vereinbart gewesen wäre. Wenn aber das von der Beklagten behauptete Eröffnungsbudget von rund Fr. 500'000.-- mangels Einhaltung der vertraglich vorbehaltenen Form nicht vereinbart war, muss nicht überprüft werden, ob die angebliche Redimensionierung des Eröffnungsbudgets von rund Fr. 500'000.-- auf knapp Fr. 300'000.-- als Nichterfüllung des Mietvertrages zu qualifizieren ist. Auch in diesem Punkt erweist sich die Berufung somit als unbegründet.
4.
Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OR).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 6'500.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.
Die Beklagte hat die Klägerin für das Verfahren vor Bundesgericht mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 27. November 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: