Lease addendum barred removal of tenant improvementsAI generated

{T 0/2}
4C.457/2004 /bie

Urteil vom 17. Februar 2005
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.

Parteien
X.________ AG, Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Reto Zanotelli,

gegen

Y.________ AG, Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller,
Gegenstand
Mietvertrag; Zusatzvereinbarung,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. Oktober 2004.

Sachverhalt:
A.
Die Z.________ AG (Erstmieterin) mietete von der Y.________ AG (Beklagte) per 1. Juli 1990 für fünf Jahre Büroräumlichkeiten mit Option auf Verlängerung um weitere fünf Jahre. Bei Mietbeginn investierte die Erstmieterin in das Mietobjekt und liess namentlich eine Küche einbauen und Ständerwände anbringen. Sie übte die Option nicht aus, schloss aber am 27. April 1995 einen neuen Vertrag ab. Demgemäss sollte das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2000 weitergeführt werden, wieder mit einer Option auf Verlängerung um fünf Jahre. Am 13. März 2000 wurde über die Erstmieterin der Konkurs eröffnet und am 20. März 2000 das Mietverhältnis auf die X.________ AG (Klägerin) übertragen. Eine Einigung zwischen der Klägerin und der Beklagten über eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses über den 30. Juni 2000 hinaus kam nicht zustande.
B.
Die Klägerin beabsichtigte, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Einbauküche, die Ständerwände, die Bodenbeläge und die Elektro- und Telefoninstallationen aus dem Mitobjekt zu entfernen. Dies wollte ihr die Beklagte mit einem Befehlsbegehren verbieten lassen, während die Klägerin widerklageweise Herausgabe der Gegenstände verlangte. Das Verfahren vor dem Audienzrichter endete mit einem Vergleich und bildet nicht Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens. Mit Eingabe vom 18. Oktober 2000 gelangte die Klägerin an die zuständige Schlichtungsstelle und verlangte von der Beklagten Fr. 56'780.25 nebst Zins als Schadenersatz. Die Beklagte erhob Widerklage im Umfang von Fr. 5'933.50, ebenfalls nebst Zins. Im Verlauf des kantonalen Verfahrens reduzierte die Beklagte ihre Forderung auf Fr. 4'025.85, welche die Klägerin im Grundsatz anerkannte, sich aber auf Verrechnung berief und ihrerseits das Klagbegehren auf Fr. 52'753.75 verringerte, jeweils nebst Zins.
C.
Vor der Schlichtungsstelle konnte keine Einigung erzielt werden. Nachdem das Obergericht des Kantons Zürich einen ersten Entscheid des Mietgerichts Zürich aufgehoben und die Sache zur weiteren Abklärung an das Mietgericht zurückgewiesen hatte, wies dieses mit Urteil vom 27. Februar 2004 die Klage ab und hiess die Widerklage gut. Gleich entschied auf Berufung der Klägerin am 22. Oktober 2004 das Obergericht des Kantons Zürich.
D.
Gegen diesen Beschluss führt die Klägerin Berufung und beantragt die Rückweisung des Verfahrens an das Obergericht. Die Beklagte schliesst im Wesentlichen auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Beklagte hat die Klägerin daran gehindert, die von dieser beanspruchten Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen. Darin sieht die Klägerin eine Vertragsverletzung, aus welcher sie ihren Schadenersatzanspruch herleitet. Nach Ansicht der Vorinstanz hat sich die Beklagte indes keine Vertragsverletzung zuschulden kommen lassen, weshalb tatsächliche Feststellungen zum Umfang des behaupteten Schadens fehlen. Aus diesem Grund schadet nicht, dass die Berufung keinen materiellen Antrag enthält. Würde das Bundesgericht die Auffassung der Klägerin für begründet erachten, könnte es selbst keinen Sachentscheid fällen, sondern müsste die Sache zur weiteren Abklärung an die Vorinstanz zurückweisen. Damit genügt der Antrag auf Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414).
1.2 Das Obergericht verweist auf bestimmte Ausführungen des Mietgerichts (Seiten 5-12 und 14-25 des Urteils des Mietgerichts), die es damit zu seinen eigenen macht. Darin enthaltene Sachverhaltsfeststellungen sind daher für das Bundesgericht verbindlich (Art. 63 Abs. 2 OG).
2.
Die Investitionen der Erstmieterin waren Gegenstand spezieller Abreden in beiden Mietverträgen. Ebenso enthalten die allgemeinen Bedingungen, welche zusätzlich jeweils vereinbart wurden, Bestimmungen über Veränderungen am Mietobjekt.
2.1 Bei Mietbeginn vereinbarten die Parteien unter dem Titel "Ausbau der Mietlokalitäten" Folgendes:
"Die Mieterin übernimmt die Mietobjekte in unverändertem Zustand wie vor Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages besichtigt. Allfällige bauliche Veränderungen und der Einbau der erforderlichen Inneneinrichtungen inkl. alle Arbeitsgattungen gehen vollumfänglich zu Lasten der Mieterin ... "
Weiter vereinbarten die Parteien, dass die Beklagte eine Entschädigung von maximal Fr. 75'000.-- zu leisten habe, falls das Mietverhältnis vor Ablauf der festen Vertragsdauer aufgelöst werden müsse (eine behördliche Bewilligung stand nämlich noch aus). Der entsprechende Abschnitt endet wie folgt:
"Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mieterin keinen Anspruch auf Entschädigung für die von ihr getätigten Investitionen, darf jedoch die Mietobjekte einwandfrei gereinigt verlassen, ohne den baulichen Zustand bei Mietantritt wiederherzustellen."
2.2 Auch in den allgemeinen Vertragsbedingungen finden sich unter dem Titel "Vorrichtungen des Mieters, Verbesserungen oder Veränderungen am Mietobjekt" einschlägige Bestimmungen:
"Bauliche Veränderungen und Vorrichtungen irgendwelcher Art im und am Mietobjekt dürfen vom Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Mit der Zustimmung verzichtet der Vermieter nicht auf das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. .... Vorbehältlich ausdrücklich anders lautender Abrede gehen die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen und Vorrichtungen, bei denen der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ausdrücklich verzichtet, entschädigungslos ins Eigentum des Vermieters über, ungeachtet einer allfälligen Wertvermehrung."
2.3 Im Rahmen der Vertragsverlängerung wurden die getätigten Investitionen wiederum ausdrücklich thematisiert. Unter dem Titel Ausbau der Mietlokalitäten ist festgehalten:
"Die Ausbauten wurden 1990 vom Mieter getätigt und bezahlt (ca. Fr. 300'000.--). Bei Beendigung des Mietverhältnisses soll versucht werden, dem neuen Mieter die vorhandenen Investitionen zu einem fairen Preis zu überwälzen".
2.4 Auch in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum zweiten Mietvertrag finden sich Abreden bezüglich baulicher Veränderungen durch den Mieter:
"Bevor der Mieter die Mietsache auf eigene Kosten ausbaut und verändert, hat er die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen. ... Sofern der Vermieter schriftlich nicht ausdrücklich etwas anders bestimmt, ist der Mieter verpflichtet, auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages und auf eigene Kosten den früheren Zustand wiederherzustellen (Art. 260a Abs. 2 OR)."
2.5 Die Klägerin weist zusätzlich darauf hin, dass gemäss dem zweiten Vertrag der Mietzins "für Edelrohbau" festgelegt worden sei. Die Bezeichnung Rohbau weise eindeutig darauf hin, dass die Einrichtung im Eigentum der Mieterin verblieben sei.
3.
Das Obergericht hat in Bezug auf die getroffenen Vereinbarungen keinen tatsächlich übereinstimmenden Parteiwillen feststellen können und daher die Verträge nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt.
3.1 Aufgrund des Vertrauensprinzips sind die Erklärungen der Parteien so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG; BGE 130 III 686 E. 4.3.1 S. 689 mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680).
3.2 In Bezug auf die zu Mietbeginn getroffenen Vereinbarungen gingen die kantonalen Instanzen davon aus, der Begriff "Investitionen" umfasse einerseits "bauliche Veränderungen" und andererseits "Inneneinrichtungen", wozu alle mobilen Vorrichtungen gehörten, die eigens auf die Bedürfnisse und Besonderheiten des Mietobjekts zugeschnitten oder lose mit den Räumlichkeiten verbunden seien, wie zum Beispiel auf die Mieträumlichkeiten angepasste Möbel. Solche Einrichtungen könnten ohne grossen Aufwand und ohne Beschädigung oder Veränderung der Mieträume entfernt werden. Gemäss der speziell getroffenen Vereinbarung sei die Mieterschaft berechtigt gewesen, bei Ende des Mietverhältnisses die baulichen Veränderungen bestehen zu lassen. Auch die Einrichtungen habe sie im Mietobjekt zurücklassen dürfen. Dass auch eine entsprechende Pflicht bestand, leiten die kantonalen Instanzen aus der Regelung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen des ersten Mietvertrages ab. Ihrer Ansicht nach korrespondiert der Verzicht auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes damit, dass die Einbauten bei Mietende entschädigungslos in das Eigentum der Vermieterschaft übergehen. Daher sei es der Mieterin verwehrt gewesen, die Einrichtungen aus dem Mietobjekt zu entfernen. Daran änderten auch die bei der Verlängerung des Mietverhältnisses geschlossenen Vereinbarungen nichts. Die beabsichtigte Überwälzung der Einrichtungskosten auf den Nachmieter sei nur verständlich, wenn beide Parteien davon ausgegangen seien, dass die Einrichtungen im Mietobjekt verbleiben sollten.
4.
4.1 Die Erwägungen der kantonalen Instanzen sind insoweit missverständlich, als der Begriff "Inneneinrichtungen" im allgemeinen Sprachgebrauch unterschiedlich weit gefasst werden kann und je nachdem nur die eigentliche Grundausstattung eines Raumes oder aber praktisch das gesamte darin vorhandene Mobiliar umfassen kann. Unter "Inneneinrichtungen" verstehen die kantonalen Instanzen indessen vom Mieter angebrachte "Vorrichtungen". Nach der Lehre sind dies Sachen, die der Mieter zum Gebrauch der Mietsache mit ihr verbunden hat, wie zum Beispiel Leitungen für Telefon, Radio- und Fernsehanlagen. Diese Gegenstände werden nicht Bestandteil oder Zugehör der Mietsache (Schmid, Zürcher Kommentar, N. 8 zu Art. 271 aOR).
4.2 Die von den kantonalen Instanzen angeführten Anwendungsbeispiele scheinen den Rahmen der in der Lehre genannten zu sprengen, soweit sie "alle eingebrachten mobilen Vorrichtungen, die eigens auf die Bedürfnisse und Besonderheiten des Mietobjekts zugeschnitten oder lose mit den Räumlichkeiten verbunden sind, wie z. B. auf die Mieträumlichkeiten angepasste Möbel" umfassen. Dies hilft der Klägerin indessen nicht. Zwar kann im Rahmen der Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht davon ausgegangen werden, dass die Mieterschaft verpflichtet wäre, sämtliche mobilen Einrichtungsgegenstände im Mietobjekt zu belassen. Aus dem Zusammenhang der von den Mietparteien getroffenen Vereinbarung ergibt sich, dass unter "Vorrichtungen" gemäss den allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht einfach das gesamte Mobiliar des Mieters zu verstehen ist. Das Recht, mobile Gegenstände im Mietobjekt zu benutzen, ergibt sich aus dem Mietverhältnis selbst und dem damit verbundenen Recht, die Mietsache zu gebrauchen. Dazu bedarf der Mieter keiner Zustimmung der Vermieterschaft. Damit von Vorrichtungen im Sinne der Parteivereinbarung gesprochen werden kann, genügt somit nicht jede noch so lose Verbindung einer Sache mit dem Mietobjekt oder der Umstand, dass ein Gegenstand zur "Einrichtung" des Mietobjekts in einem weit verstandenen Sinne gehört. Trotz der missverständlich weit gefassten Umschreibung der "Inneneinrichtungen" hat das Obergericht indessen im Ergebnis kein Bundesrecht verletzt, wenn es den getätigten Ausbau, gestützt auf die Bauabrechnung, die unter anderem auch spezielle Gipserarbeiten umfasste, als Vorrichtungen und bauliche Veränderungen qualifiziert hat, denn damit ist in tatsächlicher Hinsicht belegt, dass es sich um eine grössere Veränderung am Mietobjekt handelte.
4.3 Ob die Schlüsse, welche die Vorinstanz aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen im ersten Mietvertrag gezogen hat, zutreffen, kann indessen offen bleiben. Aus der Abrede im zweiten Mietvertrag, welche speziell im Hinblick auf die bei Mietbeginn getätigten Investitionen getroffen wurde, ergibt sich bereits, dass die Klägerin nicht berechtigt war, die strittigen Gegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Zustimmung der Beklagten aus dem Mietobjekt zu entfernen, wie nachfolgend zu zeigen ist.
5.
Gemäss der Vereinbarung anlässlich der Fortsetzung des Mietverhältnisses soll bei dessen Beendigung versucht werden, dem neuen Mieter die vorhandenen Investitionen zu einem fairen Preis zu überwälzen.
5.1 Diese Bestimmung regelt die Überwälzung der Investitionen der Erstmieterin. Damit haben sich die Parteien über die Modalitäten der Beendigung des Mietverhältnisses und der nachmaligen Weitervermietung geeinigt.
5.1.1 Daraus folgt einerseits, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. Darüber hinaus hat der Vermieter die Pflicht, sich bei der Weitervermietung um eine Überwälzung der Kosten zu einem fairen Preis auf den Nachmieter zu bemühen. Ein dadurch erzielter Erlös steht nicht dem Vermieter zu, sondern gilt als Abgeltung für die getätigten Investitionen.
5.1.2 Nach Treu und Glauben durfte sich indessen nicht nur die Mieterin auf die Einigung betreffend die Beendigung des Mietverhältnisses verlassen, sondern auch die Vermieterin. Sie durfte daher darauf vertrauen, dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt nicht als Rohbau weitervermieten musste, sondern mitsamt den bei Mietbeginn getätigten Investitionen. Die Klägerin musste dieser Abmachung entnehmen, dass sie die von der Erstmieterin am Mietobjekt vorgenommenen Veränderungen bei ihrem Auszug bestehen lassen musste.
5.1.3 Daran vermag, entgegen der Auffassung der Beklagten, nichts zu ändern, dass das Mietobjekt im zweiten Vertrag als "Edelrohbau" bezeichnet wird. Aus dieser Wortwahl lässt sich nichts darüber ableiten, wie das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses hätte weitervermietet werden sollen. Entgegen der Ansicht der Klägerin kann auch aus der Formulierung, die "vorhandenen" Investitionen seien dem neuen Mieter zu überwälzen, nicht auf ein freies Verfügungsrecht der Klägerin über die Gegenstände geschlossen werden. Die Mieterin war nicht verpflichtet, den Ausbaustandard zu garantieren und durch den Gebrauch beschädigte Investitionsgegenstände zu ersetzen. Auch hätte sie mit Zustimmung der Beklagten weitere Änderungen am Mietobjekt vornehmen können, so dass nicht alle Investitionen bis Mietende vorhanden sein mussten. Dass die Klägerin aber sämtliche Gegenstände ohne Zustimmung der Beklagten aus dem Mietobjekt entfernen durfte, kann daraus nicht abgeleitet werden, wäre doch andernfalls die vorgesehene Übertragung der umstrittenen Einrichtungen auf den Nachmieter nicht möglich. Wie die kantonalen Instanzen zu Recht festhalten, ist nicht massgebend, wer in sachenrechtlicher Hinsicht an den Gegenständen berechtigt ist. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass sich die Parteien auf bestimmte Modalitäten der Beendigung des Mietverhältnisses und der nachmaligen Weitervermietung geeinigt haben.
5.1.4 Was zu geschehen hat, wenn trotz entsprechender Bemühungen der Beklagten keine Überwälzung stattfinden konnte, haben die Parteien nicht explizit geregelt. Das Mietgericht ging davon aus, dass die Mieterin, gestützt auf die Vereinbarung, gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Entschädigung für die Investitionen habe. Auch ergebe sich aus der Vereinbarung nicht, dass beim Scheitern der Überwälzungsbemühungen die Ausbauten nicht im Mietobjekt zurückzulassen seien. Mit diesen Erwägungen des Mietgerichts, auf die das Obergericht verwiesen hat, setzt sich die Klägerin in keiner Weise auseinander. Insbesondere zeigt sie nicht auf, inwiefern die Vorinstanz insoweit Bundesrecht verletzt haben soll. Es hat daher bei der Auslegung des Mietgerichts, die im Übrigen durchaus vertretbar erscheint, sein Bewenden (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG; BGE 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II 745 E. 3 S. 748 f.).
5.2 Nach dem Gesagten durfte die Beklagte darauf vertrauen, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt mitsamt den von der Erstmieterin getätigten Investitionen weitervermietet werden sollte. Demnach hat sie den Vertrag nicht verletzt, indem sie der Klägerin die Wegnahme der strittigen Gegenstände untersagte. Dass der Klägerin, entgegen der Auslegung der kantonalen Instanzen, im Falle des Scheiterns einer Überwälzung ein Herausgabeanspruch bezüglich der Einrichtung zustände, legt die Klägerin nicht dar. Insoweit ist eine Vertragsverletzung somit nicht gegeben. Dass die Beklagte den Vertrag dadurch verletzt hätte, dass sie sich nicht hinreichend um eine Überwälzung der Investitionen auf den nächsten Mieter bemüht hat, ist dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen und wird von der Klägerin auch im Berufungsverfahren nicht geltend gemacht. Daher hat das Obergericht ohne Bundesrechtsverletzung die Schadenersatzforderung der Klägerin abgewiesen.
5.3 Bei diesem Ausgang des Verfahrens kann offen bleiben, ob die Klägerin legitimiert ist, wegen einer allfälligen Pflichtverletzung der Beklagten Schadenersatz zu verlangen, obwohl nicht sie, sondern die Erstmieterin die von ihr beanspruchten Einrichtungen eingebracht hat. Aus den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz geht jedenfalls nicht hervor, ob mit dem Eintritt in das Mietverhältnis auch allfällige Ansprüche im Zusammenhang mit den von der Erstmieterin getätigten Investitionen auf die Klägerin übergegangen sind.
6.
Die Berufung erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Klägerin die Gerichtsgebühr zu tragen und der Beklagten eine Parteientschädigung zu entrichten (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 1 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. Februar 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: