4C.273/2002•Double sale after valid exercise of purchase right
4C.273/2002Federal Supreme Court / Civil Division INov 28, 2002Dismissed
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The Federal Supreme Court dismissed the defendants’ appeal against the Graubünden Cantonal Court. It held that the plaintiffs had validly and timely exercised their contractual purchase right and had sufficiently offered performance, including the agreed price components. The court further held that the defendants’ resale of the land to the co-defendant was a bad-faith, morally reprehensible attempt to defeat the purchase right. As a result, the co-defendant could be required to transfer the property to the plaintiffs, and the land-register entry in her favor had to be deleted. The defendants were ordered to pay the court fee and the plaintiffs’ party costs jointly and severally.
Art. 184 Abs. 2 OR; Art. 41 Abs. 2 OR; Art. 98 Abs. 3 OR; purchase right and bad-faith double sale: a valid and unconditional exercise of a purchase right obliges the seller to transfer the property and the beneficiary to pay the agreed price. The seller may invoke non-performance only if the counter-performance is not offered. A third-party purchaser who participates in a deliberate resale designed to frustrate the exercise of the purchase right may, in exceptional circumstances, be liable for bad-faith interference with contractual relations and may be ordered to render specific performance, including transfer of immovable property, not merely damages (consid. 2-3).
{T 0/2}
4C.273/2002 /rnd
Urteil vom 28. November 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident,
Corboz, Klett, Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler,
Gerichtsschreiber Mazan.
A.________,
B.________,
Beklagte und Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marcus Defuns, Turbanstrasse 8, 7270 Davos Platz,
gegen
C.________,
D.________,
E.________,
Kläger und Berufungsbeklagte, alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Conrad Weinmann, Promenade 60,
7270 Davos Platz.
Kaufsrecht,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Zivilkammer, vom 11. Dezember 2001.
Sachverhalt:
A.
C.________, D.________ und E.________ (nachfolgend: die Kläger) gründeten in den sechziger Jahren die heutige Bergbahnen X.________ AG. Zudem schlossen sie sich vertraglich zu einer einfachen Gesellschaft "Interessengemeinschaft Y.________" zusammen, welche den Zweck verfolgte, die für die Bergbahnen notwendigen Rechte im Bereich des Skigebietes zu sichern.
B.________ war Eigentümer verschiedener Grundstücke im Skigebiet, durch welches eine Piste der Bergbahnen X.________ AG führt. Insbesondere gehörten ihm die Parzelle a - von welcher er später ein Teilstück unter der Ziffer b abparzellierte - und die Parzelle c. Auf Letzterer befindet sich ein Restaurant, welches B.________ zusammen mit A.________ führt (nachfolgend: die Beklagten bzw. die Erstbeklagte/der Zweitbeklagte).
Mit öffentlich beurkundeter Vereinbarung vom 25. April 1977 räumte der Zweitbeklagte den Klägern ein Kaufsrecht ein, das im Wesentlichen folgenden Inhalt hatte:
Wenn B.________ in seinem Gebäude bauliche Verbesserungen ausführen will, sind diese seitens der Kaufrechtsberechtigten genehmigten wertvermehrenden Aufwendungen abzüglich übliche Abschreibungen (nach Massgabe Wehrsteuerrecht) zu dem in Absatz 1 erwähnten Kaufpreis aufzurechnen. Solche Baukosten werden die Kaufrechtsberechtigten zu banküblichen Bedingungen finanzieren, soweit es dem Bauherr selbst nicht möglich sein sollte."
Ferner wurde dem Zweitbeklagten in der Vereinbarung vom 25. April 1977 folgendes Wohnrecht eingeräumt:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beklagten die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels. Gemäss Art. 59 Abs. 4 Satz 2 OG findet im Berufungsverfahren in der Regel kein zweiter Schriftenwechsel statt. Im vorliegenden Fall ist kein Grund ersichtlich, von dieser Regel abzuweichen. Nachdem sich die Parteien in dieser Sache bereits vor Bezirksgericht, Kantonsgericht und Bundesgericht geäussert haben, sind die gegenseitigen Argumente im zweiten Verfahren vor Bundesgericht hinlänglich bekannt. Hinzu kommt, dass beide Parteien im Zweitverfahren vor dem Kantonsgericht auf Vorschlag des Gerichtes auf eine Berufungsverhandlung oder einen Schriftenwechsel verzichtet haben, so dass nicht einzusehen ist, weshalb im Verfahren vor Bundesgericht zwei Schriftenwechsel nötig sein sollten.
2.
Im ersten Verfahren vor Bundesgericht wurde festgehalten, dass das Kaufsrecht - entgegen der vom Kantonsgericht im Urteil vom 8. März 2000 vertretenen Auffassung - rechtzeitig ausgeübt worden sei. Im angefochtenen Urteil hatte das Kantonsgericht nun zunächst zu prüfen, ob das Kaufsrecht von den Klägern rechtsgültig ausgeübt worden war und im Anschluss daran die Übertragung des Eigentums eingefordert werden konnte.
2.1 Dazu wurde im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass die Kläger dem Zweitbeklagten mit eingeschriebenem Brief vom 12. Dezember 1996 bedingungs- und vorbehaltslos die Ausübung des Kaufrechts erklärt hätten. Den Einwand des Zweitbeklagten, er sei trotz der Ausübung des Kaufsrechts nicht zur Eigentumsverschaffung verpflichtet gewesen, weil ihm die Gegenleistung nicht korrekt angeboten worden sei, hielt das Kantonsgericht für nicht überzeugend. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Kläger dem Zweitbeklagten in der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 den Kaufpreis von Fr. 299'719.-- angeboten hätten. Dieser Betrag stimme überein mit dem in einer handschriftlichen Zusammenstellung aus dem Jahr 1996 errechneten Betrag, gegen welchen B.________ nie opponiert habe. Unter anderem sei in diesem Betrag für den Fall, dass der Zweitbeklagte auf sein Wohnrecht verzichte, auch eine Entschädigung für die Dauer von vier Jahren in der Höhe von Fr. 3'000.-- pro Jahr, d.h. total Fr. 12'000.-- enthalten. Wenn aber ein Erfüllungsangebot der Kläger vorliege, könne offen gelassen werden, ob der Zweitbeklagte, der seinerseits die Erfüllung des Kaufvertrages schlechthin abgelehnt habe, sich überhaupt auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages berufen könne.
2.2 Unbestritten ist, dass die Kläger am 12. Dezember 1996 bedingungslos und vorbehaltslos die Ausübung ihres Kaufsrechtes erklärt haben. Zutreffend hält die Vorinstanz daher fest, dass die Ausübungserklärung wirksam war (Christian Brückner, Verwandte Verträge, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2. Auflage, Bern 2001, N. 143 i.V.m. N. 116 f.). Die rechtsgültige Ausübung des Kaufsrechtes bewirkt einerseits, dass der Kaufsrechtsbelastete verpflichtet wird, dem Kaufsberechtigten das Grundstück zu übereignen. Andrerseits ist der Kaufsrechtsberechtigte verpflichtet, den Kaufpreis an den belasteten Grundeigentümer zu bezahlen (Brückner, a.a.O., N. 144). Die Ausübung des Kaufsrechts führt zur Rechtslage, die nach dem Abschluss eines Kaufvertrag gilt.
2.3 Die Erfüllung eines Kaufvertrages erfolgt Zug um Zug, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist (Art. 184 Abs. 2 OR). Der Verkäufer kann die Leistung verweigern, wenn ihm die Kaufpreiszahlung nicht angeboten worden ist. Dies setzt allerdings voraus, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhoben worden ist. Im vorliegenden Fall ist zu bezweifeln, ob der Zweitbeklagte effektiv eine entsprechende Einrede erhoben hat. Die Vorinstanz hat auf jeden Fall keine entsprechende Feststellung getroffen. Wie es sich damit verhält, kann jedoch offen bleiben, weil die Kläger auf jeden Fall die Erfüllung angeboten haben.
2.3.1 Der von den Klägern zu bezahlende Kaufpreis setzt sich einerseits aus einem Basispreis von je Fr. 60'000.-- für die Parzellen a und c zusammen (Kaufrechtsvereinbarung Ziff. 1 und Ziff. 2 Abs. 1). Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Kläger dem Zweitbeklagten die Bezahlung des Basiskaufpreises von Fr. 120'000.-- angeboten haben.
2.3.2 Andrerseits haben sich die Kläger verpflichtet, zusätzlich zum Basiskaufpreis die Kosten für die vom Zweitbeklagten veranlassten baulichen Verbesserungen abzüglich der üblichen Abschreibungen zu vergüten (Kaufrechtsvereinbarung Ziff. 2 Abs. 2). Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz sind dem Zweitbeklagten unter dem Titel "bauliche Verbesserungen" Kosten für den Um- und Anbau des WC von Fr. 85'000.-- und Kosten für die Kanalisation von Fr. 84'719.-- zu vergüten. Auch diesbezüglich ist vom Vorliegen eines Erfüllungsangebots auszugehen. Soweit die Beklagten darüber hinaus geltend machen, der Zweitbeklagte habe weitere bauliche Investitionen im Totalbetrag von rund Fr. 19'000.-- getätigt, ist auf die Berufung nicht einzutreten, weil dem angefochtenen Urteil keine entsprechenden Feststellungen entnommen werden können. Mit ihren ergänzenden Tatsachenbehauptungen sind die Beklagten nicht zu hören (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).
2.3.3 Entgegen der Darstellung der Beklagten wurde auch das in der Vereinbarung vom 25. April 1977 vorgesehene Wohnrecht (Ziff. 1 Abs. 1) bzw. dessen Abgeltung (Ziff. 1 Abs. 2) korrekt angeboten. Die Beklagten räumen selbst ein, es sei ein "Verhandlungsangebot" unterbreitet worden.
2.3.4 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass die Kläger in der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 die Bezahlung von Fr. 299'719.-- angeboten haben. Angesichts dieses Erfüllungsangebots wäre die Einrede des nicht erfüllten Vertrages auf jeden Fall unbegründet, selbst wenn sie erhoben worden wäre. Dass sich der Kaufpreis effektiv auf Fr. 301'719.-- (Fr. 120'000.-- Basiskaufpreis, Fr. 169'719.-- wertvermehrende Aufwendungen und Fr. 12'000.-- Abgeltung Wohnrecht) belaufen hätte, ist ein vernachlässigbarer Rechnungsfehler und wird von den Beklagten auch nicht beanstandet.
2.4 Nur schwer nachvollziehbar ist schliesslich, was die Beklagten mit ihrer Behauptung aussagen wollen, die Kläger hätten gegenüber dem Grundbuchamt einen falschen Kaufpreis bekannt gegeben, der weder die Position "offener Kostenanteil Wasserversorgung [...] Fr. 143'680.--" noch die Position "Bauzinsen", die gegen Fr. 100'000.-- betragen haben sollen, enthalten habe. Zu diesem Einwand ist vorab festzuhalten, dass die Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996, auf welche die Beklagten Bezug nehmen, nach einhelliger Auffassung keiner besonderen Formvorschrift untersteht (anstatt aller Haab/Simonius/Scherrer/Zobl, Zürcher Kommentar, N. 5 zu Art. 683 ZGB a.E.). Insbesondere ist nicht erforderlich, dass in der Ausübungserklärung die Elemente des Kaufsrechts - beispielsweise der Kaufpreis - nochmals erwähnt werden. Erforderlich ist nur, dass der Erklärung der bedingungs- und vorbehaltslose Wille des Kaufsrechtsberechtigten entnommen werden kann, das Kaufsrecht auszuüben. Wie bereits ausgeführt erfüllt die Ausübungserklärung diese Voraussetzung(E. 2.2). An eine besondere Form ist nur die Kaufrechtsvereinbarung vom 25. April 1977 gebunden (Art. 216 Abs. 2 OR). Die gültige Beurkundung dieses Vertrages wird in der Berufung jedoch zu Recht nicht in Frage gestellt.
2.5 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der Kaufrechtsvertrag vom 25. März 1977 gültig abgeschlossen und die Ausübungserklärung am 12. Dezember 1996 gültig abgegeben worden ist. Da die Beklagten die Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dem Kaufrechtsvertrag angeboten hatten, waren sie ihrerseits berechtigt, die Erfüllung der Verpflichtung des Zweitbeklagten - d.h. die Anmeldung des Eigentumsübergangs beim Grundbuchamt - zu fordern.
3.
Obwohl der Zweitbeklagte verpflichtet gewesen wäre, nach der gültigen Ausübung des Kaufsrechts am 12. Dezember 2001 die Grundstücke auf die Kläger zu übertragen, verkaufte er mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. Januar 1997 die Grundstücke der Erstbeklagten, die unmittelbar danach als Eigentümerin der Grundstücke im Grundbuch eingetragen wurde. Die Kläger halten dieses Vorgehen für unzulässig und beantragten im kantonalen Verfahren in erster Linie, das Grundbuchamt sei anzuweisen, die Eintragung der Erstbeklagten zu löschen und sie (die Kläger) als Gesamteigentümer der umstrittenen Grundstücke im Grundbuch einzutragen.
3.1 Im Urteil vom 11. Dezember 2001 hat das Kantonsgericht dieses Begehren geschützt. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, gestützt auf den Kaufrechtsvertrag stehe den Klägern grundsätzlich nur gegenüber dem Zweitbeklagten ein Erfüllungsanspruch zu. Gegenüber der Erstbeklagten als Erwerberin der Grundstücke hätten die Kläger keine Ansprüche. Anders verhalte es sich jedoch im vorliegenden Fall, weil die Beklagten den Vertrag vom 6. Januar 1997 mit dem gemeinsamen Zweck abgeschlossen hätten, die Übertragung des Eigentums an die Kläger zu vereiteln und die Grundstücke für sich selbst zu behalten. Da dieses Vorgehen unsittlich sei, stehe den Klägern ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an den Grundstücken zu.
3.2 Der Anspruch auf Erfüllung eines Vertrages ist ein relatives Recht, das grundsätzlich nur gegenüber der verpflichteten Partei geltend gemacht werden kann. Als obligatorisches Rechtsgeschäft verpflichtet und berechtigt der Vertrag nur die Parteien, nicht aber einen Dritten, der diese Bindung missachtet (im Allgemeinen: BGE 114 II 91 E. 4a/aa S. 97 m.w.H.; im Speziellen in Bezug auf Verträge über Grundstücke: BGE 114 II 329 E. 2a S. 332, 85 II 565 E. 2, S. 570 f., m.w.H.). Ausnahmsweise wird der Dritte indessen dann haftbar, wenn er die vertragliche Bindung der Parteien in einer Art und Weise verletzt, die gegen die guten Sitten im Sinn von Art. 41 Abs. 2 OR verstösst. Eine solche Ausdehnung der Haftung auf einen Dritten setzt aber besondere Umstände voraus. Dies ist dann der Fall, wenn eine Partei in sittenwidriger Weise zum Vertragsbruch verleitet wird oder wenn ein Vertragsbruch von einem Dritten in sittenwidriger Weise ausgebeutet wird (im Allgemeinen: BGE 114 II 91 E. 4a/aa S. 98 m.w.H.; im Speziellen in Bezug auf Verträge über Grundstücke: BGE 114 II 329 E. 2a S.332 m.w.H.). Die Haftung des Dritten besteht in einer Schadenersatzpflicht wegen Verstoss gegen die guten Sitten (Art. 41 Abs. 2 OR). Denkbar ist aber auch ein Anspruch gegen den Dritten auf Realerfüllung (Art. 98 Abs. 3 OR). Insbesondere beim Doppelverkauf kann dem geschädigten Erstkäufer ein Anspruch auf Herausgabe der Sache gegenüber dem Zweitkäufer und Erwerber eingeräumt werden, wenn dieser sittenwidrig gehandelt hat (BGE 114 II 329 E.2a S. 333 m.w.H.).
3.3 Im vorliegenden Fall hat das Kantonsgericht in tatsächlicher Hinsicht verbindlich festgehalten, dass die Beklagten den Vertrag vom 6. Januar 1997 mit dem gemeinsamen Zweck abgeschlossen hätten, die Erfüllung des Kaufrechtsvertrages bzw. die Übertragung des Eigentums an die Kläger zu vereiteln und die Liegenschaften für sich selbst zu behalten. Vor diesem Hintergrund hat die Vorinstanz den Doppelverkauf in rechtlicher Hinsicht zutreffend als sittenwidrigen Vertragsbruch qualifiziert. Da es den Beklagten mit ihrem planmässigen Vorgehen ausschliesslich - oder wenigstens in erster Linie - darum gegangen war, die an sich geschuldete Eigentumsübertragung der Grundstücke auf die Kläger zu hintertreiben und die Grundstücke für sich selbst zu behalten, liegen besondere Umstände vor, die es rechtfertigen, den zwischen den Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrag als sittenwidrig zu qualifizieren. Das Kantonsgericht hat die Haftung für die sittenwidrige Vertragsverletzung daher zu Recht auch auf die Erstbeklagte ausgedehnt.
Ebenfalls zutreffend hat die Vorinstanz die Haftung der Erstbeklagten nicht darauf beschränkt, den Klägern Schadenersatz zu bezahlen, sondern die Realerfüllung - d.h. die Übertragung der Grundstücke auf die Kläger - angeordnet. Wie erwähnt befürwortet auch die Rechtsprechung bei einer sittenwidrigen Ausnützung des fremden Vertragsbruchs einen Anspruch des geschädigten Erstkäufers gegenüber dem Zweitkäufer auf Herausgabe der Sache. Dieser Anspruch ist nicht auf den Fahrniskauf beschränkt, sondern gilt auch beim Grundstückkauf. Wenn der zwischen dem Verkäufer und dem Zweitkäufer abgeschlossene Vertrag zufolge Sittenwidrigkeit ungültig ist, fällt aufgrund der kausalen Natur des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag) das Verfügungsgeschäft (Eintragung im Grundbuch) dahin, wenn der Zweiterwerber nicht anderweitig geschützt ist, sich insbesondere wie hier nicht auf guten Glauben stützen kann (BGE 114 II 329 E. 2b S. 333 f. m.w.H.).
3.4 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der Zweitverkauf zwischen den Beklagten ungültig ist, die Grundbucheintragung der Erstbeklagten ohne gültigen Rechtsgrund erfolgt ist und die Kläger Realerfüllung, d.h. die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch verlangen können. Das Kantonsgericht hat daher zu Recht die Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Oberlandquart abgewiesen, das die Grundbucheintragung der Kläger als Eigentümer angeordnet hatte.
4.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 11. Dezember 2001 ist zu bestätigen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beklagten unter solidarischer Haftpflicht kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Kantonsgericht von Graubünden vom 11. Dezember 2001 wird bestätigt.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten haben die Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit insgesamt mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Kantonsgericht von Graubünden, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. November 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
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Whether a second exchange of briefs had to be ordered in the federal appeal
No. The case did not justify departing from the ordinary rule that no second exchange is held.
The parties had already fully argued the matter before several instances, and the court saw no need for another written exchange.
Whether the purchase right was validly exercised and the plaintiffs sufficiently offered performance
Yes. The plaintiffs validly and unconditionally exercised the purchase right and offered payment of the purchase price, including agreed add-ons.
The exercise declaration of 12 December 1996 was unconditional. The offered amount covered the base price, value-increasing improvements and the agreed compensation for the dwelling right; any minor calculation error was irrelevant.
Whether the defendants could refuse transfer because of an alleged incomplete counter-performance
No. The sellers could not rely on non-performance because the plaintiffs had offered performance sufficiently.
Under the reciprocity principle, the seller may withhold performance only if the buyer did not offer payment; here an adequate offer was made, so the objection failed.
Whether the co-defendant, as third-party purchaser, was bound by the purchase right and had to transfer the land to plaintiffs
Yes. The resale was in bad faith and contrary to good morals, so the co-defendant could be required to effect real performance.
The lower court found that the defendants arranged the resale to frustrate the purchase right and keep the land for themselves. In such exceptional circumstances, liability extends to the third party and may include real performance, not only damages.
Whether the plaintiffs were entitled to have the land register entry in favor of the co-defendant deleted and themselves registered as joint owners
Yes. Because the second sale was invalid vis-à-vis the plaintiffs, they could demand registration in the land register.
The second sale was tainted by bad faith; the transfer to the co-defendant lacked a valid basis and the plaintiffs were entitled to specific performance.
Costs of the federal appeal
The defendants must bear the court fee and compensate the plaintiffs jointly and severally.
Costs follow the loss of the appeal.
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