Joint exercise of option right under authentic deedAI generated

{T 0/2}
4C.218/2002 /ngu

Arrêt du 11 octobre 2002
Ire Cour civile

Les juges fédéraux Walter, président de la Cour, Corboz et Favre,
greffière Aubry Girardin.

A.________ AG,
demanderesse et recourante, représentée par Me Walter H. Meier, avocat, Bienenstrasse 1, 8004 Zurich,

contre

Église B.________,
défenderesse et intimée, représentée par Me Olivier Steiner, avocat, rue Karl-Neuhaus 21, case postale 508, 2501 Bienne,

C.________ AG,
intervenante et intimée, représentée par Me Heinz Freivogel, avocat, Güterstrasse 27, case postale 800, 2501 Bienne.

droit d'emption; interprétation

(recours en réforme contre le jugement de la IIe Chambre civile de la Cour d'appel du canton de Berne du 1er mai 2002).

Faits:
A.
X.________ et D.________ S.A. avaient pour projet d'implanter un centre commercial en ville de Y.________. La réalisation de ce projet, dénommé "Z.________", impliquait l'acquisition de plusieurs immeubles, dont l'un appartenant à l'Église B.________ (ci-après : l'Église).

Dans ce cadre, X.________, par l'intermédiaire de A.________ AG (ci-après : A.________), qui est sa société immobilière, et D.________ S.A., intervenant par le biais de C.________ AG (ci-après : C.________), ont conclu, le 17 septembre 1997, avec l'Église, un contrat en la forme authentique intitulé "Pacte d'emption - Bail à loyer".

Selon la première partie de ce contrat, l'Église accordait à A.________ et à C.________ un droit d'emption sur son immeuble no 1080, limité au 31 décembre 1998, mais prolongeable en fonction de la durée du bail à loyer. Pour l'essentiel, l'accord précisait qu'en cas d'exercice du droit d'emption, qui devait s'effectuer par une déclaration écrite adressée à la propriétaire, les acquéreurs deviendraient copropriétaires à raison de ½ chacun, que le droit d'emption était cessible, sauf à des organisations dont les buts seraient contraires à ceux poursuivis par l'Église, et, enfin, qu'il était annoté au registre foncier jusqu'au 31 décembre 1998. Le prix de vente fixé à 1'300'000 fr. était payable dans les 30 jours dès l'exercice du droit d'emption, les acquéreurs en répondant solidairement.

Dans une seconde partie, le contrat stipulait que l'Église louait à A.________ et à C.________ l'immeuble en question, dans la mesure où il n'était pas déjà loué à des tiers. Le bail commençait le 1er juillet 1997 et devait prendre fin, sans résiliation, le 31 décembre 1998, la bailleresse concédant toutefois aux locataires une option pour deux prolongations d'une année chacune. Il était prévu que l'option avait pour effet de prolonger automatiquement le droit d'emption pour toute la nouvelle durée du bail. L'Église confiait à A.________ la gérance de l'ensemble de l'immeuble, celle-ci ne demandant aucun frais pour cette activité. Le loyer était constitué d'un montant forfaitaire de 7'100 fr. dont les locataires répondaient solidairement.

A.________ et C.________ ont valablement demandé la prolongation du bail et, par conséquent, du droit d'emption, une première fois jusqu'au 31 décembre 1999 et une seconde fois jusqu'au 31 décembre 2000. L'annotation du droit d'emption au registre foncier a pris fin comme prévu le 31 décembre 1998.

Au début de l'année 2000, des divergences ont surgi entre X.________ et D.________ S.A. Par courrier du 9 juin 2000, cette société a signalé à A.________ qu'elle ne désirait plus acquérir l'immeuble litigieux avec elle et que l'Église acceptait de le vendre à C.________ seule à l'expiration du droit d'emption, c'est-à-dire dès le 1er janvier 2001. Elle a également demandé à A.________ si celle-ci était disposée à consentir à une telle vente avant cette date.

Le 20 juin 2000, X.________ a manifesté son désaccord et il a invité D.________ S.A. à lui faire savoir si elle acceptait d'exercer le droit d'emption avec A.________ comme prévu, faute de quoi cette dernière se réservait le droit de l'exercer seule. Le même jour, D.________ S.A. a signalé à X.________ sa détermination d'acheter l'immeuble litigieux seule, par l'intermédiaire de C.________.

Le 26 juin 2000, A.________ a informé l'Église qu'elle exerçait son droit d'emption au 1er août 2000. Deux jours plus tard, elle a demandé à D.________ S.A. de prendre position, en l'avisant qu'elle exercerait ce droit seule si C.________ renonçait à l'exercer de son côté.

Le 3 juillet 2000, D.________ S.A. a indiqué à A.________ qu'elle ne renonçait à rien, mais qu'elle constatait que la convention du 17 septembre 1997 ne permettait qu'un exercice conjoint du droit d'emption, de sorte que A.________ n'était pas fondée à l'exercer seule.

L'Église a refusé d'autoriser l'inscription au registre foncier d'une seule des deux parties cocontractantes comme propriétaire unique de l'immeuble.
B.
Le 29 décembre 2000, le Président de l'arrondissement judiciaire de W.________ a admis la requête de mesures provisoires formée par A.________ et a ordonné au bureau du Registre foncier compétent de procéder à l'annotation d'une restriction au droit d'aliéner l'immeuble en cause, propriété de l'Église. Saisie d'un appel de cette dernière, la IIe Chambre civile de la Cour d'appel du canton de Berne a confirmé la mesure provisoire par jugement du 14 février 2001, tout en impartissant un délai à A.________ pour agir au fond et en lui ordonnant de constituer une sûreté de 1'300'000 fr.
C.
Par demande du 23 février 2001, déposée devant le Président du Tribunal d'arrondissement judiciaire de W.________ et dirigée contre l'Église, A.________ a conclu à ce qu'il soit constaté qu'elle avait exercé en temps utile son droit d'emption découlant du contrat du 17 septembre 1997, qu'elle était par conséquent devenue la propriétaire du bien-fonds concerné en contrepartie du prix convenu de 1'300'000 fr. et qu'il fallait procéder à l'inscription de ce transfert au registre foncier.

En mai 2002 (recte: 2001), C.________ est intervenue dans la procédure aux côtés de l'Église.
Par jugement du 25 octobre 2001, le Président a rejeté la demande et ordonné au bureau du Registre foncier de procéder à la radiation de la restriction du droit d'aliéner ordonnée le 14 février 2001 à titre de mesure provisoire.

Statuant sur appel de A.________, la IIe Chambre civile de la Cour d'appel du canton de Berne a, par jugement du 1er mai 2002, débouté cette société de l'ensemble de ses conclusions et enjoint le bureau du registre foncier compétent de procéder, dès l'entrée en force du jugement, à la radiation de la restriction du droit d'aliéner sur l'immeuble feuillet no 1080 propriété de l'Église, ordonnée par jugement du 14 février 2001.
D.
Contre le jugement du 1er mai 2002, A.________ (la demanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, à l'annulation du jugement entrepris, à l'admission de son recours et à ce qu'il soit constaté qu'elle a exercé en temps utile le droit d'emption prévu dans le contrat du 17 septembre 1997, ce qui implique que la propriété de l'immeuble no 1080 lui soit attribuée et que l'office du registre foncier compétent soit autorisé à l'inscrire en tant que propriétaire de cet immeuble, en contre- partie du versement du prix convenu de 1'300'000 fr.

L'Église (la défenderesse) propose au Tribunal fédéral de déclarer le recours irrecevable, éventuellement de le déclarer mal fondé dans la mesure de sa recevabilité.

Quant à C.________ (l'intervenante), elle conclut à la confirmation du jugement du 1er mai 2002 et au rejet du recours, pour autant qu'il soit recevable.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le mémoire de recours et les observations de l'intervenante sont rédigés en langue allemande, alors que le jugement entrepris est en français.

Un tel procédé est parfaitement admissible (cf. art. 30 al. 1 OJ; art. 4 Cst.). Il n'y a cependant aucune raison de déroger en l'espèce à l'art. 37 al. 3 1ère phrase OJ, à teneur duquel l'arrêt est rédigé, en règle générale, dans la langue de la décision attaquée. Ni la demanderesse ni l'intervenante ne font du reste valoir qu'elles seraient incapables de comprendre un arrêt en français (cf. ATF 124 III 205 consid. 2).

2.
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit mener son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Hormis ces exceptions que le recourant doit invoquer expressément, il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).

En l'espèce, la demanderesse méconnaît à l'évidence ces principes, dès lors qu'elle invoque des éléments de fait ne ressortant pas du jugement entrepris, sans se prévaloir d'une des exceptions lui permettant de s'en écarter. En outre, elle présente de nombreuses critiques relevant de l'appréciation des preuves à laquelle se sont livrés les juges cantonaux, oubliant, comme le soulignent pertinemment la défenderesse et l'intervenante, que de tels griefs doivent être formés dans un recours de droit public pour arbitraire, mais qu'ils n'ont pas leur place dans un recours en réforme (cf. ATF 128 III 324 consid. 2.4; 126 II 171 consid. 4c/bb p. 182 et les arrêts cités). Dans ces circonstances, on pourrait se demander, à l'instar de la défenderesse, si le recours mérite d'être considéré comme recevable. Cette question peut toutefois demeurer indécise, pour les raisons développées ci-après.
3.
La cour cantonale a débouté la demanderesse de toutes ses conclusions sur la base du raisonnement suivant. Elle a tout d'abord admis la qualité pour agir de cette société, au motif que celle-ci avait déclaré exercer son droit d'emption à titre personnel et en vue de l'acquisition de la totalité de l'immeuble litigieux. Puis, interprétant le contrat du 17 septembre 1997, elle a déduit des termes utilisés par les parties et des éléments en sa possession que leur réelle et commune intention était de n'envisager qu'un exercice conjoint du droit d'emption, ce qui excluait l'exercice individuel de ce droit par la seule demanderesse pour la totalité de l'immeuble. En outre, le droit d'emption tel que prévu dans cet accord n'avait fait l'objet d'aucune modification ou de cession par acte authentique. Les juges cantonaux ont également constaté que l'intervenante n'avait renoncé qu'à l'exercice conjoint du droit d'emption avec la demanderesse, mais en aucun cas à acquérir un jour la propriété de l'immeuble. Dans ces circonstances, la demanderesse n'étant pas seule au bénéfice d'un titre d'acquisition au sens de l'art. 665 al. 1 CC, ses prétentions devaient être rejetées.
4.
La demanderesse s'en prend à tous les pans du raisonnement de la cour cantonale. Elle oublie cependant que, comme pour l'exercice de toute voie de droit, le recours en réforme suppose un intérêt, de sorte qu'elle ne peut soulever des questions juridiques qui ne présentent aucun intérêt pratique (cf. ATF 126 III 198 consid. 2b et les arrêts cités).

Il ne sera donc pas entré en matière sur les griefs formulés dans le recours qui n'ont aucune incidence sur le résultat du jugement entrepris. Tel est en particulier le cas lorsque la demanderesse tente de démontrer qu'elle n'a pas agi abusivement en cherchant à exercer seule le droit d'emption, alors que la cour cantonale a précisément reconnu qu'il n'y avait pas d'abus de droit de sa part ou lorsqu'elle envisage la position de la défenderesse en regard de la clause du contrat permettant la cession du droit d'emption, bien qu'aucune cession n'ait été convenue. Faute d'intérêt pratique, la Cour de céans n'examinera pas davantage les griefs de la demanderesse portant sur la violation des dispositions sur la société simple, dès lors qu'après avoir admis qu'elle formait une telle société avec l'intervenante en vue de l'acquisition de l'immeuble litigieux, la cour cantonale n'en a pas tenu compte au détriment de la demanderesse dans la suite de sa motivation.
5.
L'examen des autres griefs ne se justifie que si la cour cantonale n'aurait pas dû d'emblée rejeter le recours, faute de qualité pour agir de la demanderesse. Dans ses observations, l'intervenante soutient ce point de vue, laissant entendre que la cour cantonale aurait méconnu les règles sur la représentation de la société simple. Il convient donc de vérifier cette question en premier lieu.

La légitimation active appartient au titulaire du droit litigieux (ATF 116 II 253 consid. 3) et signifie que celui-ci a le droit de faire valoir en justice la prétention qu'il réclame (Hohl, Procédure civile, tome I, Berne 2001, no 433). La reconnaissance de la qualité pour agir n'emporte cependant pas décision sur l'existence de la prétention du demandeur, que ce soit quant au principe ou à la mesure dans laquelle il la fait valoir (ATF 125 III 82 consid. 1a p. 84; 114 II 345 consid. 3a).

Comme déjà indiqué, la cour cantonale a certes admis que la demanderesse et l'intervenante formaient une société simple dans le cadre de la location et de l'éventuel achat de l'immeuble litigieux, mais elle a aussi constaté que la demanderesse avait déclaré exercer son droit d'emption à titre personnel et en vue de l'acquisition de la totalité de l'immeuble. Ce dernier élément suffit à exclure que celle-ci ait agi en tant que représentante directe de la société simple au sens de l'art. 543 al. 2 CO, dès lors qu'il ressort expressément de cette disposition qu'il ne peut y avoir de représentation que si celui qui agit déclare le faire au nom de la société ou de tous les associés. En outre, selon les faits ressortant du jugement entrepris, c'est après que l'intervenante l'avait avisée qu'elle ne désirait plus acquérir l'immeuble litigieux avec elle que la demanderesse a déclaré exercer ce droit seule. Cet élément permet donc aussi d'écarter l'hypothèse de la représentation indirecte, car celle-ci supposerait que la demanderesse ait entendu agir en son nom personnel, mais pour le compte de la société simple ou des associés (Tercier, Les contrats spéciaux, Zurich 1995, no 5697). On ne peut par conséquent reprocher à la cour cantonale d'avoir admis la légitimation active de la demanderesse contrairement aux règles sur la représentation de la société simple.
6.
Il convient donc d'examiner si, comme le soutient la demanderesse, le jugement attaqué viole le droit fédéral en refusant d'admettre la possibilité pour cette société d'exercer seule le droit d'emption.
6.1 De l'argumentation touffue présentée dans le recours, on parvient en substance à déduire que la demanderesse reproche principalement à la cour cantonale d'avoir méconnu les règles sur le comblement des lacunes et d'avoir écarté le principe de "l'accroissement" (Akkreszenz) posé dans l'ATF 92 II 147, selon lequel elle aurait été en droit d'exercer seule le droit d'emption, puisque l'intervenante y avait renoncé.
6.1.1 Les règles sur le comblement des lacunes s'appliquent lorsque le juge est en présence d'un contrat valablement conclu, mais qui ne prévoit pas de solution à une difficulté surgie entre les parties (ATF 107 II 144 consid. 3 p. 149). En l'occurrence, la cour cantonale n'a pas constaté de lacune dans le contrat du 17 septembre 1997 concernant l'exercice conjoint du droit d'emption, contrairement à ce que semble croire la demanderesse. Elle a certes relevé que ce contrat ne prévoyait pas expressément l'exercice conjoint du droit d'emption par les deux bénéficiaires, mais elle a aussi souligné que cet accord explicitait à suffisance quelle était la volonté des parties sur ce point. Les développements prolixes de la demanderesse sur la façon de combler les lacunes, notamment en déterminant la volonté hypothétique des parties, sont ainsi dépourvus de tout fondement.

De plus, ces critiques ne tiennent pas compte du fait que les juges cantonaux ont établi que la réelle et commune intention des parties (art. 18 al. 1 CO) était d'envisager seulement un exercice conjoint du droit d'emption. Sur la base de cette constatation de fait, qui ne peut être remise en cause dans un recours en réforme (art. 63 al. 2 OJ; ATF 126 III 25 consid. 3c p. 29 et les arrêts cités), on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait violé le droit fédéral en considérant qu'en vertu du contrat, la demanderesse n'était pas en droit d'exercer seule le droit d'emption.
6.1.2 Quant à la théorie de "l'accroissement" (Akkreszenz), issue du droit allemand et dont la jurisprudence s'est inspirée dans l'ATF 92 II 147, elle n'est pas transposable au cas d'espèce. Dans l'arrêt précité, le Tribunal fédéral a posé le principe que, si un droit de préemption a été concédé à plusieurs personnes et qu'il n'est pas exercé par l'un ou plusieurs des bénéficiaires, le droit des autres s'accroît d'autant (cf. ATF 92 II 147 consid. 3). Cette jurisprudence, à supposer qu'elle puisse également s'appliquer au droit d'emption, a été rendue dans l'hypothèse où l'un des deux bénéficiaires du droit de préemption avait renoncé tacitement à l'exercer (cf. ATF 92 II 147 let. A p. 149). Elle ne saurait en revanche s'étendre à la situation où l'un des bénéficiaires s'oppose clairement à l'exercice individuel du droit concerné (cf. Liver, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1966 / Sachenrecht, RJB 104/1968 p. 12 ss, 15). Or, c'est précisément ce qui s'est produit en l'espèce, dès lors que, le 9 juin 2000, l'intervenante a manifesté son intention d'acheter seule la totalité de l'immeuble après l'expiration, le 31 décembre 2000, du droit d'emption, ce qui, comme l'a constaté la cour cantonale, ne saurait être interprété comme exprimant la volonté de cette société de renoncer à son propre droit d'emption et de le céder à la demanderesse. L'intervenante a d'ailleurs confirmé sa position dans son courrier du 3 juillet 2000, où, interrogée sur le point de savoir si elle renonçait pour sa part à exercer le droit d'emption, elle a répondu, par l'intermédiaire de D.________ S.A., qu'elle ne renonçait à rien. Dans un tel contexte, l'on ne peut reprocher à la cour cantonale de ne pas avoir appliqué par analogie la théorie de l'accroissement ressortant de l'ATF 92 II 147.

Il importe peu que, dans sa décision sur mesures provisionnelles du 14 février 2001, la cour cantonale se soit fondée sur cette jurisprudence pour ordonner, à titre conservatoire, la restriction au droit d'aliéner l'immeuble en cause au registre foncier. En effet, en statuant sur une requête de mesures provisionnelles, le juge ne procède pas à une analyse juridique complète, mais se limite à un examen sommaire des questions de droit sans préjudice du jugement au fond (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4P.189/1991 du 3 mars 1992, résumé in SJ 1992 p. 578, consid. 5a; ATF 108 II 69 consid. 2a). La demanderesse ne peut donc rien tirer de l'existence d'une décision sur mesures provisoires reposant sur une position juridique contraire à celle contenue dans le jugement final.
6.2 La demanderesse reproche également à la cour cantonale d'avoir considéré que seul un acte authentique aurait été nécessaire pour modifier ou céder le droit d'emption prévu dans le contrat du 17 septembre 1997.

Par cette affirmation, au demeurant exacte (cf. art. 12, 216 al. 2 et 216b al. 2 CO; Steinauer, Les droit réels, tome II, 3e éd. Berne 2002, no 1715 s.), les juges n'ont pas fait une énumération exhaustive des possibilités offertes à la demanderesse de devenir propriétaire de l'immeuble en cause. Ils ont seulement voulu dire qu'en l'absence de modification ou de cession du droit d'emption par acte authentique, la demanderesse ne pouvait prétendre, sur la base du pacte conclu le 17 septembre 1997, à pouvoir exercer seule le droit d'emption. La demanderesse se méprend lorsqu'elle tire de ce raisonnement que la cour cantonale aurait exclu la possibilité qu'un jugement exécutoire puisse aussi conduire à son inscription au registre foncier en tant que propriétaire ou qu'elle aurait nié l'existence du principe de l'"accroissement" (Akkreszenz) posé dans l'ATF 92 II 147. Le grief, qui procède d'une mauvaise compréhension du jugement entrepris, tombe donc manifestement à faux.
Dans ces circonstances, aucun élément ne permet de conclure que la cour cantonale aurait violé le droit fédéral en déboutant la demanderesse de ses prétentions liées à l'exercice individuel du droit d'emption tel que prévu par l'accord du 17 septembre 1997. Le recours doit par conséquent être rejeté et le jugement attaqué confirmé.
7.
La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux frais (art. 156 al. 1 OJ) et supportera les dépens de la défenderesse (art. 159 al. 1 OJ).

S'agissant de l'intervenante, le Tribunal fédéral, en vertu de l'art. 69 al. 2 in fine PCF, applicable par renvoi de l'art. 40 OJ, considère qu'il n'y a en principe pas lieu d'allouer des dépens à l'intervenant qui a soutenu la position de la partie ayant obtenu gain de cause, à moins que des motifs particuliers d'équité ne l'imposent (ATF 109 II 144 consid. 4). Dès lors que l'on ne discerne pas d'élément justifiant en l'occurrence une dérogation à la règle générale, l'intervenante ne percevra aucun dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté et le jugement attaqué confirmé.
2.
Un émolument judiciaire de 15'000 fr. est mis à la charge de la demanderesse.
3.
La demanderesse versera une indemnité de 17'000 fr. à la défenderesse à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la IIe Chambre civile de la Cour d'appel du canton de Berne.

Lausanne, le 11 octobre 2002
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président: La greffière: