4A_553/2013•Second lease extension denied for lack of mitigation efforts
4A_553/2013Federal Supreme Court / Civil Division IDec 10, 2013Dismissed
Extracted by Omnilex
The tenant appealed against the Ticino appellate judgment refusing a second extension of a lease for an apartment and medical office. He argued that his age, debts, and the alleged impossibility of finding replacement premises justified a further prolongation. The Federal Supreme Court held that it was bound by the cantonal findings because the appellant failed to show any exception under Art. 105 LTF. On the merits, the Court confirmed that a second prolongation under Art. 272 CO requires the tenant to take reasonable steps to remedy the hardship, especially by searching for alternative premises. Because no such efforts were shown, the appeal was rejected. Court costs of CHF 1,500 were imposed on the appellant.
Art. 105 LTF; Art. 272 CO; second lease prolongation: review of facts and tenant’s duty to mitigate hardship. The Federal Supreme Court is bound by the factual findings of the cantonal court unless the appellant specifically demonstrates a violation of federal law or manifest inaccuracy (consid. 4). A second prolongation of a lease requires, in addition to hardship, that the tenant have undertaken what may reasonably be expected to alleviate the adverse effects of termination; the prolongation is not meant to allow the tenant to await speculative future developments in the landlord’s affairs. In the absence of any search for replacement premises, refusal of a second prolongation does not breach federal law (consid. 5).
{T 0/2}
4A_553/2013
Sentenza del 10 dicembre 2013
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Kolly, Ch. Geiser, Giudice supplente,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
A.________,
patrocinato dall'avv. Corinne Koller Baiardi,
ricorrente,
contro
B.B.________,
patrocinato dall'avv. Samantha Garbani Nerini,
opponente.
Oggetto
protrazione della locazione,
ricorso contro la sentenza emanata il 2 ottobre 2013 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino.
1.1. Alla fine del mese di novembre 2006 A.________ ha donato uno stabile alla figlia C.B.________, la quale ha poi concesso l'usufrutto del fondo al marito B.B.________. In precedenza C.B.________ aveva stipulato un contratto di durata determinata con il padre, locandogli fino al 30 novembre 2010 un appartamento sito nell'edificio donato e adibito ad abitazione e studio medico per una pigione mensile di fr. 4'750.--. Tra i coniugi B.________ sono in corso al più tardi dal 2008 procedure giudiziarie a Locarno e all'estero, dove la moglie si è trasferita con i figli minori. Con sentenza 22 agosto 2011 il Pretore di Locarno-Città ha concesso ad A.________ una protrazione della locazione di 18 mesi, ovvero fino al 31 maggio 2012.
1.2. Dopo il fallimento dell'udienza di conciliazione del 3 maggio 2012 e l'ottenimento dell'autorizzazione ad agire, A.________ ha nuovamente adito il Pretore di Locarno-Città con petizione 21 maggio 2012 rivolta contro B.B.________, in cui ha postulato la concessione di una seconda protrazione della locazione della durata di 3 anni dal 1° giugno 2012. Il 3 dicembre 2012 il Pretore ha respinto la domanda.
Con sentenza 2 ottobre 2013 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto l'appello presentato dall'attore. La Corte cantonale ha ritenuto che dall'istruttoria non risulta alcuna ricerca di una sistemazione alternativa ed ha per questa ragione escluso una seconda protrazione della locazione. Ha infatti ritenuto che le circostanze menzionate dall'attore - e cioè l'asserita notorietà dell'impossibilità per un medico quasi ottantenne, gravato da numerosi attestati di carenza beni, di poter locare un'abitazione e uno studio in cui esercitare la sua professione - oltre a non essere provate, non sono effetti gravosi dovuti alla disdetta e non lo esonerano dal dimostrare delle ricerche in vista di una nuova sistemazione.
Con ricorso in materia civile del 6 novembre 2013 A.________ postula, previo conferimento dell'effetto sospensivo al gravame, la concessione di una seconda protrazione della locazione di tre anni a partire dal 1° giugno 2012. Pur riconoscendo che lo scopo di una protrazione del contratto risiede nel concedere all'inquilino un termine più ampio per trovare un'adeguata sistemazione, afferma che la ricerca di un nuovo ente da locare sarebbe unicamente uno degli elementi che vanno considerati nella decisione sulla seconda protrazione e non una conditio sine qua non per la sua concessione. Rimprovera alle istanze inferiori di aver fatto prova di eccessiva rigidità e sostiene che gli effetti gravosi richiesti dalla legge per accordare una protrazione sarebbero in concreto dati: la sua età avanzata e gli attestati di carenza beni per oltre fr. 100'000.-- emessi nei suoi confronti renderebbero impossibile la conclusione di un nuovo contratto di locazione. Del resto anche le spese di trasloco e di apertura di un nuovo studio medico sarebbero eccessive. Assevera che, sfrattandolo, il genero dimostra la sua ingratitudine e adotta un comportamento abusivo che non dev'essere protetto: questi non avrebbe mai sostenuto di aver un bisogno personale urgente dell'ente locato e non sarebbe nemmeno in grado di prendersi carico dei necessari lavori di ristrutturazione. Indica inoltre che sua figlia sta divorziando dall'opponente e che con l'emanazione della relativa sentenza sussiste la possibilità che quest'ultimo perda il suo diritto di usufrutto e che di conseguenza la proprietaria dell'immobile permetta al padre di restarvi.
Non è stato ordinato uno scambio di scritti.
Giusta l'art. 105 cpv. 1 LTF il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati nella decisione impugnata. Esso può scostarsi dall'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore, se questo si è svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2 LTF). La parte che non intende basarsi sugli accertamenti di fatto dell'autorità inferiore deve spiegare in maniera circostanziata per quale motivo ritiene che le condizioni di una delle due eccezioni previste dall'art. 105 cpv. 2 LTF siano realizzate, non potendosi altrimenti tener conto di una fattispecie diversa da quella esposta nella sentenza impugnata (DTF 136 II 101 consid. 3; 133 IV 286 consid. 6.2).
Nel gravame in esame, pur prevalendosi di numerosi fatti che non risultano dalla sentenza impugnata, quali l'impossibilità di concludere una nuova locazione, l'esosità delle spese legate ad un trasferimento dello studio medico e le digressioni sull'opponente, il ricorrente non spende una parola per spiegare per quale motivo le condizioni dell'art. 105 cpv. 2 LTF sarebbero in concreto adempiute. Ne segue che la presente sentenza si fonda esclusivamente sugli accertamenti di fatto contenuti nella sentenza impugnata.
Giusta l'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi (art. 272 cpv. 3 CO). Lo scopo della protrazione è quello di dare tempo al conduttore di trovare dei locali di rimpiazzo (DTF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4a) e ha unicamente un senso se il rinvio della disdetta possa lasciar sperare un'attenuazione delle conseguenze negative della risoluzione della locazione e permette di prevedere che un trasloco differito presenti meno inconvenienti per il conduttore (DTF 116 II 446 consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a).
In concreto il ricorrente non contesta di non aver cercato una nuova sistemazione durante la protrazione già concessa, limitandosi ad affermare che la conclusione di una nuova locazione non sarebbe possibile in ragione della sua età avanzata e della sua situazione debitoria. Tale argomentazione si rivela però inammissibile, perché basata su un fatto (l'impossibilità di trovare un nuovo locatore) che non risulta dalla sentenza impugnata (sopra, consid. 4), dalla quale invece emerge che egli è in grado di corrispondere una pigione mensile di oltre fr. 4'500.--. Dal comportamento del ricorrente e dall'argomentazione riportata nel gravame all'esame si palesa, come per altro già indicato nella sentenza impugnata, che egli si adagia sulla speranza che con il divorzio la figlia possa recuperare l'usufrutto concesso all'opponente e lo faccia rimanere nell'immobile. A prescindere dal fatto che tali argomenti riferiti alla figlia sono delle semplici congetture, giova ricordare che lo scopo di una protrazione non consiste nel permettere al conduttore di poter attendere nell'ente locato la realizzazione delle proprie aspettative. In assenza di un qualsiasi motivo che potrebbe giustificare la completa passività dimostrata dal ricorrente nel porre rimedio agli effetti gravosi della disdetta, la Corte cantonale non ha violato il diritto federale rifiutando una seconda protrazione della locazione dopo aver constatato la totale assenza di ricerche per trovare una nuova sistemazione.
Da quanto precede discende che il ricorso si rivela, nella misura in cui è ammissibile, manifestamente infondato e come tale va trattato nella procedura prevista dall'art. 109 cpv. 2 lett. a LTF. Con l'evasione del gravame, la domanda di effetto sospensivo è divenuta caduca. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF), mentre non si giustifica assegnare ripetibili all'opponente che, non essendo stato invitato a determinarsi, non è incorso in spese per la procedura innanzi al Tribunale federale.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
Le spese giudiziarie di fr. 1'500.-- sono poste a carico del ricorrente.
Comunicazione alle patrocinatrici delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 10 dicembre 2013
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Klett
Il Cancelliere: Piatti
Extracted by Omnilex
Whether the Federal Supreme Court could depart from the cantonal factual findings.
It could not, because the appellant did not substantiate any ground under Art. 105(2) LTF.
The appeal relied on facts not found below, but no specific showing was made that the findings were unlawful or manifestly incorrect.
Whether a second lease prolongation had to be granted under Art. 272 CO.
No second prolongation was warranted because the tenant had taken no reasonable steps to mitigate the hardship of termination.
A second prolongation requires consideration of what the tenant has reasonably done to remedy the hardship. Since no search for replacement premises was shown, and the tenant appeared to wait for a hoped-for change in ownership/use rights, the refusal did not violate federal law.
Allocation of federal court costs and request for suspensive effect.
The request for suspensive effect became moot once the appeal was decided; costs were charged to the appellant.
The appeal was manifestly unfounded and decided in summary form; costs follow the losing party, and the respondent was not invited to file observations.
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