Liability of advisor for undisclosed dual agencyAI generated

{T 0/2}
4A_424/2007 /len

Urteil vom 21. Dezember 2007
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Sommer.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Marcel Furrer und Rechtsanwalt Dr. Martin Neese,

gegen

C.B.________,
D.B.________,
E.B.________,
Beschwerdegegnerinnen,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Hans-Beat Keller.

Gegenstand
Auftrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zug, Zivilrechtliche Abteilung,
vom 11. September 2007.

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführer) war seit Ende 1996/Anfang 1997 für die inzwischen verstorbenen Eltern von C.B.________, D.B.________ und E.B.________ (Beschwerdegegnerinnen) beratend tätig. Die Eltern der Beschwerdegegnerinnen nahmen innert kurzer Zeit eine umfangreiche Umschichtung ihres Vermögens vor, die mehrere Käufe bzw. Verkäufe von Immobilien beinhaltete. Der Vater der Beschwerdegegnerinnen, F.B.________, verkaufte insbesondere sein Mehrfamilienhaus in Zürich-Oerlikon mit Vertrag vom 23. Februar 1998 an H.G.________ und I.G.________ zum Preis von Fr. 850'000.--. Das Ehepaar G.________ war F.B.________ vom Beschwerdeführer vermittelt worden.

B.
Die Beschwerdegegnerinnen belangten den Beschwerdeführer am 16. November 2001 beim Kantonsgericht des Kantons Zug auf Bezahlung von Fr. 250'000.-- zuzüglich Zins seit 23. Februar 1998. Am 12. Juni 2006 verpflichtete das Kantonsgericht den Beschwerdeführer in teilweiser Gutheissung der Klage, den Beschwerdegegnerinnen Fr. 122'000.-- nebst Zins zu 5 % seit 23. Februar 1998 zu bezahlen. Es kam zum Schluss, dass der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft in Zürich-Oerlikon seine auftragsrechtlichen Treue- und Aufklärungspflichten verletzt habe und den Beschwerdegegnerinnen daher Schadenersatz in der Höhe von Fr. 112'000.-- schulde. Zusätzlichen Schadenersatz im Betrag von Fr. 10'000.-- müsse der Beschwerdeführer aufgrund nicht gehöriger Erfüllung des Kaufvertrags bezüglich der Liegenschaft Horgen leisten.
Mit kantonaler Berufung gelangte der Beschwerdeführer an das Obergericht des Kantons Zug. Er beantragte, das Urteil des Kantonsgerichts im Betrag von Fr. 112'000.-- nebst Zins aufzuheben und die Klage in diesem Umfang abzuweisen. Die Bezahlung des Schadenersatzes von Fr. 10'000.-- betreffend die Liegenschaft Horgen akzeptierte er. Das Obergericht wies am 11. September 2007 die kantonale Berufung ab und bestätigte das Urteil des Kantonsgerichts.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen begehrt der Beschwerdeführer, das Urteil des Obergerichts vom 11. September 2007 vollumfänglich aufzuheben. Die Klage sei abzuweisen, eventuell zur Neubeurteilung an die kantonalen Vorinstanzen zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerinnen beantragen, die Beschwerde abzuweisen. Das Obergericht schliesst ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

D.
Der Beschwerde wurde mit Präsidialverfügung vom 14. November 2007 die aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
Mit Beschwerde in Zivilsachen, deren Sachurteilsvoraussetzungen nach Art. 72 ff. BGG vorliegend grundsätzlich erfüllt sind und zu keinen Bemerkungen Anlass geben, können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Feststellung des Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 133 II 249 E. 1.2.2). Auf ungenügend begründete Rügen und rein appellatorische Kritik tritt das Bundesgericht nicht ein.

2.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 398 OR und Art. 97 ff. OR, weil die Vorinstanz zu Unrecht das Vorliegen eines "genügenden bzw. adäquaten Kausalzusammenhangs" bejaht habe.

2.1 Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer sei bezüglich des Verkaufs der Liegenschaft in Zürich-Oerlikon für die Eheleute B.________ im Auftragsverhältnis nach Art. 394 ff. OR und gleichzeitig für das Ehepaar G.________ als Mäkler nach Art. 412 ff. OR tätig gewesen. Gegenüber den Eheleuten B.________ habe er nicht offen gelegt, dass er zugleich als Mäkler für das Ehepaar G.________ tätig sei. Mit diesem Verhalten habe er gegen die ihm obliegende Aufklärungspflicht verstossen und somit eine Vertragsverletzung begangen. Die Vorinstanz schützte die Erwägungen des Kantonsgerichts zum hypothetischen Kausalzusammenhang. Das Kantonsgericht führte aus, dieser sei zu bejahen, da anzunehmen sei, F.B.________ hätte die Liegenschaft am 23. Februar 1998 nicht zum Preis von Fr. 850'000.-- an das Ehepaar G.________ verkauft, wenn er vom Beschwerdeführer darüber aufgeklärt worden wäre, dass dieser gleichzeitig für das Ehepaar G.________ als Mäkler tätig sei und von ihnen bereits ein Mäklerhonorar von Fr. 100'000.-- (d.h. über 11 % des Kaufpreises) erhalten habe.

2.2 Ob ein natürlicher Kausalzusammenhang zwischen dem geltend gemachten Schaden und dem haftungsbegründenden Verhalten gegeben ist, beschlägt die tatsächlichen Verhältnisse (BGE 132 III 715 E. 2.2; 130 III 591 E. 5.3 S. 601 mit Hinweisen). Ebenso liegt eine Tatfrage vor, wenn zu entscheiden ist, ob der Schaden nach dem hypothetischen Geschehensablauf auch bei Vornahme der pflichtwidrig unterlassenen Handlung eingetreten wäre (sogenannter hypothetischer Kausalzusammenhang), sofern die entsprechende Schlussfolgerung auf dem Weg der Beweiswürdigung aus konkreten Anhaltspunkten getroffen wurde und nicht ausschliesslich auf allgemeiner Lebenserfahrung beruht (BGE 127 III 453 E. 5d; 115 II 440 E. 5a/b, je mit Hinweisen). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfüllt. Die Vorinstanz bestätigte nicht allein gestützt auf die allgemeine Lebenserfahrung die Auffassung des Kantonsgerichts, wonach eine Aufklärung über das Vorliegen des Mäklerverhältnisses dazu geführt hätte, dass F.B.________ die Liegenschaft nicht für Fr. 850'000.--, sondern zum höheren Marktpreis verkauft hätte. Sie zog diesen Schluss namentlich in Würdigung der Vereinbarung "Regelungen per 20. Nov. 1997 der Vermögensverhältnisse" sowie der Aussagen des Zeugen K.________ und des Beschwerdeführers. Somit hat die Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht das Vorliegen des hypothetischen Kausalzusammenhangs bejaht.

2.3 Die Rüge des Beschwerdeführers, es liege eine Bundesrechtsverletzung vor, weil die Vorinstanz zu Unrecht von einem "genügenden bzw. adäquaten Kausalzusammenhang" ausgegangen sei, beruht auf einem unzutreffenden Verständnis des angefochtenen Entscheids. Denn der Beschwerdeführer verkennt, dass es sich bei vorliegender Problematik des Kausalzusammenhangs nicht um eine Rechtsfrage handelt, sondern um eine Tatfrage (vgl. Erwägung 2.2). Die Vorinstanz hat mit Bejahung des Vorliegens der hypothetischen Kausalität eine tatsächliche Feststellung getroffen, an die das Bundesgericht unter Vorbehalt der in Art. 97 bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG genannten Ausnahmen gebunden ist (Art. 105 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer erhebt keine Sachverhaltsrüge nach Art. 97 BGG. Eine solche kann auch nicht in seinen Ausführungen erblickt werden, mit denen er in appellatorischer Weise aufzeigt, wie die Vereinbarung "Regelungen per 20. Nov. 1997 der Vermögensverhältnisse" und seine Aussagen anlässlich der Parteibefragung vom 26. März 2003 seines Erachtens zu würdigen gewesen wären. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Ausführungen der Vorinstanz zum hypothetischen Kausalzusammenhang offensichtlich unrichtig wären.

3.
Der Beschwerdeführer bringt weiter verschiedene Rügen dagegen vor, dass die Vorinstanz das Vorliegen eines Schadens in der Höhe von Fr. 112'000.-- für erwiesen hielt.

3.1 Die Feststellungen über Bestand und Umfang des Schadens sind tatsächlicher Natur, an die das Bundesgericht grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 BGG). Als Rechtsfragen werden indes frei geprüft, ob das kantonale Sachgericht einen zutreffenden Rechtsbegriff des Schadens verwendet und den Schaden nach zutreffenden Rechtsgrundsätzen berechnet hat (BGE 132 III 564 E. 6.2 S. 576; 128 III 22 E. 2e; 127 III 73 E. 3c, je mit Hinweisen).

3.2 Das Kantonsgericht führte aus, der Beschwerdeführer hafte für die Differenz zwischen dem auf Fr. 990'000.-- geschätzten Verkehrswert im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft und dem Verkaufspreis von Fr. 850'000.--, abzüglich der Grundstückgewinnsteuer von 20 %, die auf der Differenz von Fr. 140'000.-- angefallen wäre. Der so festgesetzte Schaden im Betrag von Fr. 112'000.-- wurde von der Vorinstanz bestätigt.

3.3 Der Beschwerdeführer legt seiner ersten Rüge einen Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 905'000.-- zugrunde, ohne eine entsprechende Sachverhaltsrüge zu erheben. Er tut nicht dar, inwiefern die vorinstanzliche Festsetzung des Verkehrswerts auf Fr. 990'000.-- offensichtlich unrichtig sein sollte, sondern führt lediglich aus, der gerichtliche Experte L.________ habe den Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 905'000.-- geschätzt. Auf diese Rüge ist demnach nicht einzutreten.

3.4 Der Beschwerdeführer rügt weiter, der gerichtliche Experte habe in seinem Ergänzungsgutachten vom 20. Januar 2006 ausgeführt, der Verkaufspreis von Fr. 850'000.-- liege 5 % bis 6 % unter dem von ihm ermittelten Schätzwert. Halte man sich die "Regelungen per 20. Nov. 1997 der Vermögensverhältnisse" vor Augen, wonach sich die Beschwerdegegnerinnen mit dem von F.B.________ fixierten, 10 % unter dem Schätzwert der Bank liegenden Verkaufspreis von Fr. 850'000.-- einverstanden erklärten, könne nicht die Rede von einem Vermögensschaden sein. Der Beschwerdeführer sieht darin - ohne nähere Begründung - sowohl eine Bundesrechtsverletzung als auch eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung i.S.v. Art. 97 Abs. 1 BGG. Wie bereits die Vorinstanz festhielt, beruht die Feststellung des Gutachters, wonach der Verkaufspreis von Fr. 850'000.-- 5 % bis 6 % unter dem eigenen Schätzwert und somit im normalen Streubereich liege, auf einem Schätzwert von Fr. 900'000.--. Demzufolge stützt sich der Beschwerdeführer wiederum nicht auf den von der Vorinstanz festgestellten Verkehrswert von Fr. 990'000.--, ohne aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unrichtig wäre. Somit erweist sich auch diese Rüge als unzulässig.

3.5 Schliesslich macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, der Schaden sei nach unzutreffenden Rechtsgrundsätzen berechnet worden. Von der Differenz zwischen dem Verkehrswert und Verkaufspreis hätten nicht nur die im Kanton Zürich anfallende Grundstückgewinnsteuer von 20 %, sondern auch der übliche hälftige Anteil an den Kosten der Handänderung und die üblichen Kosten eines Mäklers in der Höhe von 2 % der Verkaufssumme abgezogen werden müssen. Den Einwand betreffend Abzug eines Anteils an den Handänderungskosten berücksichtigte die Vorinstanz nicht, weil der Beschwerdeführer diese in keiner Weise beziffert hatte. Der Beschwerdeführer zeigt keine Bundesrechtsverletzung auf, wenn er dagegen vorbringt, er sei nicht Vertragspartei jenes Immobiliengeschäfts gewesen, weshalb er keine Angaben zu den Handänderungskosten machen könne. Um eine hinlängliche Substanziierung vorzunehmen, war die Eigenschaft als Vertragspartei nicht erforderlich, zumal er an jenem Immobiliengeschäft als Berater bzw. Vermittler beteiligt war. Auch das Vorbringen zum Abzug der Mäklerprovision ist unbehelflich, da der Beschwerdeführer nach Feststellung der Vorinstanz von den Eltern der Beschwerdegegnerinnen für seine Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft bereits nach Aufwand entschädigt wurde.

4.
Aus diesen Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug, Zivilrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. Dezember 2007
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

Corboz Sommer