Lease termination upheld; compensation notice issue rejectedAI generated

{T 0/2}
4A_111/2007

Arrêt du 26 juin 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
M. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett et Kiss.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
X.________ SA,
recourante,

contre

Y.________,
intimé, représenté par Me Albert J. Graf.

Objet
contrat de bail; résiliation,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 27 février 2007 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Faits :
A.
A.a Le 15 février 1996, X.________ SA, en tant que locataire, et la Banque A.________ (ci-après: A.________), en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux, avec sanitaires et places de parc extérieures, sis à ... et destinés à l'exploitation d'un dancing. D'une durée initiale de dix ans, le bail se renouvelait tacitement pour cinq ans et ainsi de suite s'il n'était pas résilié une année au moins avant son échéance, fixée au 1er mars 2006. Le loyer mensuel, payable d'avance, a été fixé à 6'525 fr.

En cours de bail, Y.________ a succédé à A.________ comme bailleur. Il a confié la gestion de la chose louée à B.________ SA.
A.b Par lettre recommandée du 11 août 2006, B.________ SA a sommé X.________ SA de s'acquitter, dans les 30 jours, d'un montant de 13'050 fr. au titre des loyers de juillet et août 2006, faute de quoi le bail serait résilié. Le pli contenant cette lettre a été retourné à l'expéditeur, le 22 août 2006, avec la mention "non réclamé".

Un montant de 7'800 fr. a été versé au bailleur le 30 août 2006.

Le 21 septembre 2006, B.________ SA, agissant pour Y.________, a résilié le bail avec effet au 31 octobre 2006 au moyen de la formule officielle. X.________ SA a reçu le courrier contenant cette formule le 25 du même mois. Son mandataire a saisi la Commission de conciliation du district de Nyon, le 19 octobre 2006, afin de contester le congé.
B.
Le 3 novembre 2006, Y.________ a demandé au Juge de paix du district de Nyon d'ordonner l'expulsion de X.________ SA des locaux et places de parc occupés par elle. De ce fait, la Commission de conciliation a transmis le dossier de la cause en contestation du congé à ce magistrat.

Par ordonnance du 7 décembre 2006, déclarée immédiatement exécutoire, le Juge de paix du district de Nyon a sommé X.________ SA de quitter les lieux et de les rendre libres pour le 4 janvier 2007.
X.________ SA a recouru contre cette ordonnance et l'effet suspensif a été accordé à son recours.

Statuant par arrêt du 27 février 2007, déclaré exécutoire, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a confirmé l'ordonnance attaquée et renvoyé la cause au Juge du district de Nyon afin qu'il fixe à la recourante un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux. Selon la cour cantonale, les conditions fixées à l'art. 257d CO pour la résiliation du bail en cas de demeure du locataire sont réalisées en l'espèce. Il n'y a, en particulier, aucune incertitude quant à l'identité du bailleur. S'agissant de l'avis comminatoire, la locataire prétend certes qu'elle n'a pas été invitée par la Poste à venir retirer le pli recommandé contenant cet avis; elle n'apporte toutefois aucun élément à l'appui de son affirmation, de sorte que la présomption que la Poste a suivi la procédure réglementaire en la matière n'est pas renversée. Quant à l'objection de compensation soulevée par la recourante, elle ne saurait être prise en considération, puisqu'elle n'a pas été faite dans le délai comminatoire. Enfin, le seul versement effectué dans ce délai portait sur un montant - 7'800 fr. - inférieur à celui des loyers impayés.
C.
Le 25 avril 2007, X.________ SA a formé un recours en matière civile contre l'arrêt de la cour cantonale, concluant à l'annulation de cet arrêt et au rejet de la demande d'évacuation. La recourante a requis l'octroi de l'effet suspensif.

Par ordonnance présidentielle du 26 avril 2007, il a été fait droit à cette requête à titre superprovisoire. Dans la même ordonnance, un délai au 1er juin 2007, resp. au 15 mai 2007, a été fixé à l'autorité cantonale, de même qu'à l'intimé, pour le dépôt de leur réponse éventuelle au recours et de leurs observations sur la requête d'effet suspensif.

La Chambre des recours a indiqué, par lettre du 7 mai 2007, qu'elle se référait aux motifs énoncés dans son arrêt et qu'elle s'en remettait à justice au sujet de ladite requête.

Par écriture du 15 mai 2007, l'intimé a conclu au rejet de la requête d'effet suspensif. Il a sollicité, par la même occasion, la fourniture de sûretés en garantie de ses dépens, ensuite de quoi le délai qui lui avait été fixé pour le dépôt de sa réponse a été annulé par ordonnance présidentielle du 21 mai 2007.

Le 6 juin 2007, la recourante, se conformant à cette ordonnance, s'est déterminée sur la requête à fins de sûretés, concluant à son rejet.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Comme la décision attaquée a été rendue après l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2007 (RO 2006, 1242), de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), le recours est régi par le nouveau droit (art. 132 al. 1 LTF).
2.
2.1 Interjeté par la partie qui a contesté sans succès la validité de la résiliation du bail la liant à son adverse partie (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire de bail à loyer dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le présent recours en matière civile est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
2.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui. Il ne peut pas entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
2.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).
La notion de « manifestement inexacte » correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4000 ss, spéc. p. 4135). D'après la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1). Dans la mesure où l'arbitraire est invoqué en relation avec l'établissement des faits, il convient de rappeler que le juge dispose d'un large pouvoir lorsqu'il apprécie les preuves. La partie recourante doit ainsi démontrer dans quelle mesure le juge a abusé de son pouvoir d'appréciation et, plus particulièrement, s'il a omis, sans aucune raison sérieuse, de prendre en compte un élément de preuve propre à modifier la décision attaquée, s'il s'est manifestement trompé sur son sens et sa portée ou encore si, en se fondant sur les éléments recueillis, il en a tiré des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
3.
Dans un premier moyen, la recourante se plaint de la violation des art. 102 al. 3 LP et 16 à 18 ORI. Selon elle, l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués serait placé sous gérance légale de l'Office des poursuites et faillites de l'arrondissement de Nyon et Rolle. Partant, B.________ SA n'aurait pas disposé des pouvoirs nécessaires pour la mettre en demeure de payer les loyers en souffrance et, subséquemment, pour résilier le bail.
Le moyen est irrecevable. Il repose, en effet, sur une allégation - l'existence d'une gérance légale - qui ne correspond à aucune constatation de la cour cantonale, sans que la recourante n'invoque une exception au sens de l'art. 105 al. 2 LTF.
4.
Au titre de la violation de l'art. 257d al. 1 et 2 CO, la recourante fait encore valoir qu'elle n'aurait jamais reçu l'avis de la poste l'invitant à venir retirer le pli recommandé contenant la sommation de payer les loyers échus. A l'en croire, le bien-fondé de cette assertion résulterait d'un faisceau d'indices: d'abord, à réception du congé, elle aurait payé immédiatement, non seulement l'arriéré de loyer, mais encore le loyer suivant; ensuite, elle se serait acquittée, avant l'expiration du délai comminatoire, d'un montant de 7'800 fr. représentant plus de la moitié de la somme réclamée; enfin, contrairement à l'usage, la régie du bailleur ne lui aurait pas adressé l'avis comminatoire sous pli simple, en sus du pli recommandé, ceci pour des raisons tactiques d'après ses propres déclarations.

Tel qu'il est présenté, ce deuxième moyen n'est pas plus recevable que le premier. Il revêt, en effet, un caractère purement appellatoire, sans que l'on sache si son auteur entend se plaindre d'une appréciation arbitraire des preuves, d'une violation du fardeau de la preuve ou d'une violation de la disposition topique du code des obligations. Les indices énumérés par la recourante, considérés isolément ou dans leur ensemble, ne sont nullement de nature à étayer l'affirmation de celle-ci voulant qu'elle n'ait pas pu prendre connaissance de l'avis comminatoire, indépendamment de sa volonté.

Quoi qu'il en soit, la cour cantonale retient, sans que l'intéressée lui en fasse grief, qu'il existe une présomption que la Poste a suivi la procédure réglementaire en l'espèce et que la recourante n'a fourni aucun élément de nature à renverser cette présomption.
5.
La recourante conteste, enfin, avoir été en demeure de payer le loyer arriéré au motif qu'elle serait titulaire, envers le bailleur, d'une créance exigible d'un montant supérieur à sa propre dette.

La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, il est nécessaire, dans la procédure de résiliation anticipée du bail en cas de demeure du locataire instituée par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernier l'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). Déterminer s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant le délai de grâce ressortit au fait (arrêt 4C.140/2006 du 14 août 2006, consid. 4.1.1).

En l'occurrence, la cour cantonale constate que la déclaration de compensation n'a pas été faite dans le délai de l'art. 257d CO, ni même, selon toute vraisemblance, avant le dépôt de l'acte de recours. Cette constatation, qui lie la Cour de céans (art. 105 al. 1 LTF), scelle le sort du moyen considéré. L'objection de la recourante, selon laquelle il ne lui était pas possible d'invoquer la compensation puisqu'elle n'avait jamais reçu l'avis comminatoire, tombe à faux dans la mesure où sa pertinence est liée au grief examiné au considérant précédent et jugé irrecevable.
6.
En définitive, le présent recours ne peut qu'être rejeté si tant est qu'il soit recevable. Cela étant, la requête d'effet suspensif formulée par la recourante et la requête à fins de sûretés déposée par l'intimé deviennent sans objet. Il en va de même de la réserve, faite sous chiffre 3 de l'ordonnance présidentielle du 21 mai 2007, en ce qui concerne la fixation d'un nouveau délai de réponse, la cause soumise à la Cour de céans pouvant être liquidée selon la procédure simplifiée prévue par l'art. 109 al. 2 let. a LTF.
7.
Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires seront mis à la charge de la recourante. Celle-ci devra également verser à l'intimé une indemnité de 500 fr. à titre de dépens pour les observations sur la requête d'effet suspensif déposées par cette partie (art. 68 al. 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 26 juin 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: