Administrative fines and restoration order for unauthorized apartment mergingAI generated

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1P.45/2006 /col

Arrêt du 24 juillet 2006
Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges Féraud, Président,
Aemisegger et Fonjallaz.
Greffier: M. Rittener.

Parties
A.________,
B.________,
C.________,
recourants, tous représentés par Me Gérard Brutsch, avocat,

contre

D.________,
E.________,
F.________,
intimées,
Département des constructions et des technologies de l'information du canton de Genève,
case postale 22, 1211 Genève 8,
Tribunal administratif du canton de Genève,
case postale 1956, 1211 Genève 1.

Objet
permis de construire; remise en état des lieux; amendes administratives,
recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif du canton de Genève du 29 novembre 2005.

Faits:
A.
A.________, B.________ et C.________ sont copropriétaires d'un immeuble d'habitation sis rue des Maraîchers 46 (parcelle 486, feuille 29), sur le territoire de la commune de Genève. Le 19 octobre 2000, le Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement du canton de Genève (appelé aujourd'hui Département des constructions et des technologies de l'information, ci-après: le département) a délivré une autorisation de construire pour la transformation de cet immeuble (n° DD 96628-5).
Le département a constaté des violations de l'autorisation s'agissant des loyers pratiqués dans l'immeuble, ce qui a donné lieu à une décision du 20 janvier 2003, par laquelle les intéressés ont été sommés de réadapter les loyers et de restituer le trop-perçu aux locataires, en application des art. 44 de la Loi cantonale du 25 janvier 1996 sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (ci-après: LDTR) et 129 de la Loi cantonale du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses (ci-après: LCI). A.________ a été condamné à une amende de 60'000 fr. sur la base de l'art. 137 al. 1 et 3 LCI. Quant à B.________ et C.________, ils se sont vu infliger, sur la même base, une amende de 20'000 fr. chacun. Par arrêt du 5 avril 2005, le Tribunal administratif du canton de Genève a annulé l'amende infligée à A.________, pour le condamner à une amende globale de 60'000 fr. fondée sur les faits précités ainsi que sur des infractions à la LDTR commises en relation avec d'autres immeubles. Ces condamnations ont été confirmées par la Cour de céans dans ses arrêts 1P.307/2005 et 1P.309/2005 du 1er novembre 2005.
B.
Les 6 février et 10 septembre 2001, A.________, B.________ et C.________ (ci-après: les co-propriétaires) ont déposé des demandes complémentaires ayant notamment pour objet la réunion de plusieurs appartements aux 1er et 3ème étages de l'immeuble précité. Le département a refusé de délivrer ces autorisations complémentaires. Le 21 juin 2002, constatant que les travaux en cours n'étaient pas conformes à l'autorisation de construire, le département a invité les copropriétaires à déposer une requête complémentaire portant notamment sur les modifications de la distribution des étages. Ceux-ci s'étant exécutés, le département leur a fait savoir qu'il était prêt à délivrer l'autorisation complémentaire, à condition qu'ils s'engagent par écrit à renoncer à la réunion des appartements des 1er et 3ème étages, ce qu'ils ont fait par courrier du 20 mai 2003. Le 12 juin 2003, le département a donc délivré l'autorisation complémentaire requise (n° DD 96628/4-5).
Le 10 février 2005, ayant été informé du fait que les appartements des 1er et 3ème étages avaient été réunis, le département a interpellé les copropriétaires, qui n'ont pas répondu. F.________ et sa fille E.________, locataires des appartements réunis du 1er étage, ont expliqué au département qu'elles avaient loués ces appartements contigus car il était possible de les rendre accessibles entre eux, ce qui permettait à la fille de s'occuper de sa mère âgée. Elles précisaient en outre avoir signé deux contrats distincts et être tenues de remettre en état les lieux à la fin du bail. Les 15 avril et 8 juillet 2005, le département a inspecté la construction et a constaté la réunion des appartements aux 1er et 3ème étages.
Par décision du 18 juillet 2005, le département a ordonné aux copropriétaires le rétablissement de la configuration autorisée dans un délai de trois mois. En application des art. 137 LCI et 44 LDTR, il a en outre prononcé une amende administrative de 60'000 fr. à l'encontre des copropriétaires pris conjointement et solidairement.
C.
Les copropriétaires ont recouru contre cette décision devant le Tribunal administratif du canton de Genève, qui a partiellement admis le recours par arrêt du 29 novembre 2005. En substance, le tribunal a considéré que les copropriétaires avaient sciemment violé la LDTR et il a estimé que l'ordre de remise en état respectait le principe de la proportionnalité. Tenant compte du fait que les intéressés avaient déjà été condamnés pour des infractions relatives à l'immeuble litigieux, le tribunal a appliqué les règles du code pénal sur le concours d'infractions (art. 68 CP). Il a donc annulé la décision attaquée en tant qu'elle infligeait une amende de 60'000 fr. aux copropriétaires. Constatant que la réunion illicite d'appartements au 3ème étage était antérieure à la précédente condamnation, il a condamné B.________ et C.________ à une peine complémentaire de 7'500 fr. chacun. A.________ ayant déjà écopé de la peine maximale, le Tribunal administratif a considéré qu'il ne pouvait pas prononcer de peine complémentaire à son encontre. Quant à la réunion illicite du 1er étage, elle était postérieure à la précédente condamnation, de sorte qu'une peine indépendante pouvait être prononcée; le tribunal a donc condamné les trois copropriétaires, pris conjointement et solidairement, à une amende de 45'000 fr. pour cette réunion. Il a confirmé au surplus la décision attaquée en tant qu'elle ordonne la remise en état des appartements dans un délai de trois mois.
D.
Agissant par la voie du recours de droit public, A.________, B.________ et C.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt. Invoquant l'art. 9 Cst., ils reprochent à l'autorité attaquée d'avoir rendu une décision arbitraire. Le Tribunal administratif, D.________, E.________ et F.________ ont renoncé à formuler des observations. Le département s'est déterminé; il conclut au rejet du recours.
E.
Par ordonnance du 26 janvier 2006, le Président de la Ire Cour de droit public a accordé l'effet suspensif au recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 131 II 571 consid. 1 p. 573; 131 I 145 consid. 2 p. 147, 153 consid. 1 p. 156 et les arrêts cités).
Les amendes infligées aux recourants et l'ordre de remise en état reposent exclusivement sur le droit cantonal. Seul le recours de droit public pour violation de droits constitutionnels des citoyens est ouvert, à l'exclusion de toute autre voie de droit auprès du Tribunal fédéral. Les recourants sont personnellement touchés par l'arrêt attaqué, qui confirme les amendes administratives prononcées à leur encontre ainsi que l'ordre de rétablir la configuration autorisée; ils ont un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cet arrêt soit annulé et ont, partant, qualité pour recourir selon l'art. 88 OJ. Les autres conditions de recevabilité du recours de droit public sont par ailleurs réunies, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
2.1 Invoquant l'art. 9 Cst., les recourants reprochent à l'autorité attaquée d'avoir fait preuve d'arbitraire en leur infligeant une sanction qui ne reposerait sur aucun fondement. De plus, la constatation des faits serait en contradiction avec les éléments du dossier. Enfin, il serait "totalement arbitraire" d'ordonner la remise en état des appartements dans un délai de trois mois. Le Tribunal fédéral limitera son examen à l'arbitraire, conformément aux griefs articulés dans le recours de droit public (art. 90 al. 1 let. b OJ; cf. ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261, 26 consid. 2.1 p. 31; 125 I 71 consid. 1c p. 76).
2.2 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue en dernière instance cantonale que si elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou si elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice ou de l'équité. Il ne suffit pas que la motivation de la décision soit insoutenable; encore faut-il qu'elle soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17; 131 I 217 consid. 2.1 p. 219, 57 consid. 2 p. 61; 129 I 173 consid. 3.1 p. 178). En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision ou lorsqu'elle tire des constatations insoutenables des éléments recueillis (ATF 127 I 38 consid. 2a p. 41).
3.
En l'espèce, les recourants se plaignent d'abord du fait que les amendes qui leur ont été infligées ne reposeraient sur aucun fondement. Le département n'aurait fait aucune mention de leur rôle dans la réunion des appartements, de leur responsabilité, des actes constitutifs d'infractions qui pourraient être retenus à leur encontre ni de la faute ou de la négligence susceptible de leur être reprochée. Quant au Tribunal administratif, il aurait omis d'examiner quelle était leur faute.
La décision du département du 18 juillet 2005 indique expressément qu'il est fait grief aux recourants d'avoir procédé sans autorisation aux travaux de réunion d'appartements et précise que le montant de l'amende tient compte de la gravité objective et subjective de l'infraction constatée ainsi que du mépris affiché par les recourants à l'égard d'une législation qu'ils connaissent par ailleurs très bien. De même, il ressort des considérants de l'arrêt attaqué que le Tribunal administratif a reconnu les recourants coupables d'avoir procédé à des réunions illicites d'appartements aux 1er et 3ème étages et de les avoir présentés comme des appartements communicants à leurs locataires, sur lesquelles ils ne sauraient reporter leur responsabilité. De plus, le tribunal a retenu que les recourants savaient pertinemment qu'en agissant ainsi ils violaient la LDTR et la LCI, dès lors que leurs demandes d'autorisations complémentaires portant sur les réunions litigieuses avaient été rejetées et qu'ils s'étaient engagés par écrit à ne pas procéder à de tels travaux. Enfin, il a relevé que les recourants étaient multirécidivistes et qu'ils affichaient un mépris de la loi inadmissible. Il est évident que la condamnation des recourants repose sur les éléments susmentionnés, si bien qu'on ne saurait reprocher aux autorités attaquées d'avoir prononcé des peines dénuées de tout fondement. La décision querellée n'est donc en tout cas pas arbitraire à cet égard.
4.
Les recourants allèguent en outre que la constatation des faits ne correspond pas aux pièces figurant au dossier, desquelles il ressortirait que ce sont les locataires elles-mêmes qui ont procédé à la réunion des appartements. Se référant aux contrats de bail signés par D.________ ainsi qu'à la lettre adressée par celle-ci au Tribunal administratif le 10 novembre 2005, les recourants affirment que c'est elle qui a entrepris les travaux de réunion des appartements situés au 3ème étage. Or, rien de tel ne ressort de ces documents, si ce n'est un passage de la lettre précitée dans lequel D.________ expose que "la solution de relier ces appartements était facile" et qu'à son départ l'ouverture dans le mur serait refermée. Ce n'est à l'évidence pas suffisant pour en déduire que les travaux ont été réalisés par cette locataire, ce d'autant moins que les demandes d'autorisations complémentaires déposées par les recourants démontrent qu'ils avaient l'intention de procéder à des réunions d'appartements. Il en va de même en ce qui concerne les appartements du 1er étage, étant précisé que F.________ et E.________ ont déclaré, dans leur courrier du 2 novembre 2005 au Tribunal administratif, que ces appartements étaient communicants lorsqu'elles les ont visités avant de les prendre en location. Ainsi, les recourants n'établissent pas que l'autorité attaquée aurait négligé de prendre en considération, sans raison valable, un élément déterminant susceptible de modifier la décision. Au demeurant, ils se bornent à présenter leur propre appréciation des preuves, sans démontrer en quoi les constatations du Tribunal administratif seraient insoutenables. Ces critiques doivent donc être rejetées.
5.
Dans un dernier moyen, les recourants se plaignent du fait que l'ordre de remise en état des appartements serait arbitraire. Selon eux, cette décision serait insoutenable en raison du fait qu'elle ne serait pas opposable aux locataires des appartements concernés, ce qui rendrait son exécution impossible. Pour procéder aux travaux de remise en état, ils seraient en effet contraints d'agir contre les locataires en vertu des dispositions légales régissant le contrat de bail. Les recourants ne démontrent cependant pas en quoi l'exécution de la décision querellée serait effectivement impossible pour des motifs d'ordre procédural ou en raison du droit du bail. Dans ces conditions, l'ordre de remise en état ne saurait être qualifié d'arbitraire au sens de la jurisprudence précitée, de sorte que ce grief doit lui aussi être rejeté.
6.
Il s'ensuit que le recours de droit public doit être rejeté. Les recourants, qui succombent, doivent supporter les frais de la présente procédure (art. 153, 153a et 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu d'octroyer des dépens au département, ni aux intimées qui ne se sont pas déterminées (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 3000 fr. est mis à la charge des recourants.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties, au Département des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif du canton de Genève.
Lausanne, le 24 juillet 2006
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: