Kantonale definition of attic space upheld for building permit refusalAI generated

{T 0/2}
1C_401/2009

Arrêt du 11 février 2010
Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges Féraud, Président, Reeb et Raselli.
Greffier: M. Parmelin.

Parties
A.________ et B.________,
représentés par Me Paul Marville, avocat,
recourants,

contre

C.________ et D.________,
E.________,
représentés par Me Thibault Blanchard, avocat,
intimés,
Commune de Saint-George, case postale 59,
1188 Saint-George, représentée par
Me Marc-Etienne Favre, avocat.

Objet
permis de construire,

recours contre l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 14 juillet 2009.

Faits:

A.
B.________ et A.________ sont propriétaires de la parcelle n° 434 de la commune de Saint-George. D'une surface de 1'353 mètres carrés, cette parcelle non bâtie, de forme triangulaire, est délimitée au nord et à l'ouest par le chemin de la Viborne, au sud par le chemin des Tattes aux Boeufs et à l'est par les parcelles nos 598 et 600, dont E.________ est propriétaire, respectivement copropriétaire. Elle est classée dans la zone de construction de type "chalet" régie par les art. 3 et ss du règlement communal sur le plan d'extension partiel "Est" (RC) approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 5 novembre 1980.
Du 14 novembre au 13 décembre 2007, B.________ et A.________ ont mis à l'enquête publique un projet de construction d'une maison individuelle avec garage intérieur double et deux places de parc extérieures sur la parcelle n° 434. De forme trapézoïdale, le bâtiment comprendrait un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage dans les combles coiffé d'un toit à deux pans recouvert d'un placage de zinc et de titane, avec une hauteur au faîte de 9,20 mètres. Les façades aval et amont présenteraient des longueurs respectives de 23,65 mètres et 9,72 mètres. Ce projet a notamment suscité les oppositions de E.________ et de C.________ et D.________, propriétaires d'une parcelle bâtie sises de l'autre côté du chemin de la Viborne.
Par décision du 23 janvier 2008, la Municipalité de Saint-George a délivré l'autorisation de construire sollicitée et levé les oppositions. Les époux C.________ et D.________ et E.________ ont recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: le Tribunal cantonal ou la cour cantonale). Le 8 avril 2008, les constructeurs ont présenté un projet réduit impliquant une diminution de la surface de la terrasse du rez-de-chaussée et la suppression du décrochement en façade est. La Municipalité de Saint-George s'est déclarée favorable à ce nouveau projet et l'a dispensé d'une enquête publique complémentaire. Les opposants ont déclaré maintenir leur recours.
Statuant par arrêt du 3 septembre 2008, le Tribunal cantonal a admis le recours et annulé la décision municipale du 23 janvier 2008. Il a estimé en substance que le projet n'était pas admissible sous l'angle des règles tendant à garantir l'esthétique et l'intégration des nouvelles constructions dans la zone considérée.
Le Tribunal fédéral a admis le recours formé par les époux A.________ et B.________ contre cet arrêt qu'il a annulé et renvoyé la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision au terme d'un arrêt rendu le 19 mars 2009 (cause 1C_450/2008).
Statuant à nouveau par arrêt du 14 juillet 2009, le Tribunal cantonal a admis le recours des époux C.________ et D.________ et de E.________ et annulé la décision de la Municipalité de Saint-George du 23 janvier 2008. Il a estimé en substance que le projet ne respectait pas l'art. 8 RC relatif au nombre de niveaux habitables car l'étage supérieur ne pouvait pas être considéré comme un étage de combles susceptibles d'être affectés à l'habitation à concurrence du tiers de la surface d'un niveau habitable.

B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, B.________ et A.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt, respectivement de le réformer en ce sens que leur projet réduit du 8 avril 2008 "est favorisé d'un permis de construire définitif, toutes oppositions écartées". Ils font valoir une violation de leur droit de propriété, de l'interdiction de l'arbitraire dans l'application du droit communal ainsi que de l'autonomie communale.
Le Tribunal cantonal conclut au rejet du recours et la Commune de Saint-George à son admission. E.________ et les époux C.________ et D.________ proposent de le rejeter dans la mesure où il est recevable, ces derniers demandant le bénéfice de l'assistance judiciaire.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions. Il est en soi recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF. Les recourants, dont la demande de permis de construire est en l'état rejetée, ont qualité pour recourir (art. 89 al. 1 LTF). Les autres conditions de recevabilité du recours sont réunies de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.
Les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir assimilé l'étage situé sous la toiture de la construction projetée à un niveau habitable ordinaire prohibé au terme d'une interprétation arbitraire du règlement communal, portant ainsi une atteinte inadmissible à leur droit de propriété et à l'autonomie communale.

2.1 Sous réserve des cas visés à l'art. 95 let. c à e LTF, la violation du droit cantonal ou communal ne constitue pas un motif de recours. Elle peut en revanche être constitutive d'une violation du droit fédéral au sens de l'art. 95 let. a LTF, telle que l'interdiction de l'arbitraire ancrée à l'art. 9 Cst. Sur ce point, la loi sur le Tribunal fédéral n'apporte aucun changement à la cognition du Tribunal fédéral qui était la sienne sous l'empire de la loi fédérale d'organisation judiciaire (ATF 133 II 249 consid. 1.2.1 p. 251). Appelé à revoir l'application faite d'une norme cantonale ou communale sous l'angle de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci apparaît insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou encore si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 II 124 consid. 4.1 p. 133; 133 II 257 consid. 5.1 p. 260), ce qu'il revient aux recourants de démontrer conformément aux exigences de motivation déduites de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 II 396 consid. 3.2 p. 400).
Le grief de violation de l'autonomie communale, que ces derniers sont en principe autorisés à faire valoir à titre accessoire vu la position adoptée par la Commune de Saint-George, n'a pas de portée propre par rapport à celui d'arbitraire; en effet, lorsqu'elle est reconnue autonome dans un domaine spécifique, une commune peut se plaindre d'un excès, voire d'un abus du pouvoir d'appréciation, ou d'une fausse application par la juridiction cantonale de recours des normes de droit cantonal et communal régissant le domaine en cause. Le Tribunal fédéral revoit alors l'interprétation et l'application de ces normes sous l'angle de l'arbitraire (cf. arrêt 1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.1, opposant les mêmes parties). Il en va de même de la violation alléguée de la garantie de la propriété ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. Le refus de délivrer une autorisation de construire au motif que le nombre de niveaux habitables admissible ne serait pas respecté ne porte en effet pas une atteinte grave à la propriété, de sorte que le Tribunal fédéral n'examine que sous l'angle de l'arbitraire la question de la base légale ainsi que celle de l'interprétation et de l'application du droit communal (cf. ATF 131 I 333 consid. 4.2 p. 340; 130 I 360 consid. 14.2 p. 362; 126 I 213 consid. 3a p. 218).

2.2 A teneur de l'art. 8 RC, le nombre de niveaux habitables est limité à un (rez-de-chaussée). Les combles ainsi que les parties non enterrées du sous-sol peuvent être utilisés pour l'habitat pour autant que leur surface ne représente pas plus de 1/3 de la surface d'un niveau habitable.
En l'absence d'une définition de la notion de combles dans le règlement sur le plan d'extension partiel "Est" de la Commune de Saint-George ou dans le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, le Tribunal cantonal s'est référé à la jurisprudence cantonale qui considère comme tels les espaces habitables ou non aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente couronnant l'ouvrage. Pour que l'espace sous la toiture soit qualifié de combles, la hauteur du mur d'embouchature, sur lequel la structure de la toiture prend appui, doit être inférieure à un mètre, sous réserve de dispositions contraires du règlement communal (arrêts AC.1997.078 du 13 mars 1998 publié in RDAF 1999 I 116, AC.2006.0126 du 19 mars 2007, AC.2006.0229 du 29 juin 2007 et AC.2008.0107 du 2 février 2009). En l'occurrence, cette exigence n'était pas respectée dès lors que, en raison de la forme du toit, les murs d'embouchature passent de quelques dizaines de centimètres en aval à plus de trois mètres en amont. La cour cantonale relevait en outre que, de manière générale, l'étage litigieux ne pouvait pas être considéré comme un étage de combles dès lors qu'il était constitué en grande partie de volumes non inscrits dans la toiture.
Les recourants tiennent cette interprétation pour arbitraire. Le but de la jurisprudence cantonale est de définir l'habitabilité dans la verticalité et cet objectif serait atteint par les dispositions du règlement communal sur le plan d'extension partiel "Est" relatives à la hauteur et à la pente du toit, en tout point respectées. Il n'y aurait ainsi aucune lacune dans la réglementation communale qu'il conviendrait de combler en recourant à la notion de combles développée par la jurisprudence cantonale. La Commune de Saint-George considère pour sa part que son règlement est exhaustif s'agissant de la définition des combles dès lors qu'il fixe une hauteur maximale au chéneau et règle l'orientation et la pente des toitures (art. 9 et 10 RC). L'absence de règle relative à la hauteur du mur d'embouchature ne constituerait par conséquent pas une lacune, les constructeurs étant libres de fixer celle-ci dans le cadre défini par ces dispositions et par la clause d'esthétique. Les intimés estiment au contraire que dans le silence de la réglementation communale, le recours à une définition jurisprudentielle cantonale des combles n'est pas critiquable, en particulier lorsque la volumétrie maximale des constructions n'est pas limitée.

2.3 Comme le relève la cour cantonale, la notion de combles n'est pas définie dans le règlement communal du plan d'extension partiel "Est", que ce soit à l'art. 8 RC ou dans une autre disposition du règlement; elle ne l'est pas davantage dans le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions. A défaut d'une définition des combles dans la réglementation communale, il n'était nullement insoutenable de se référer à celle qu'en donne la jurisprudence cantonale (cf. JEAN-LUC MARTI, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, p. 177). Les combles s'entendent ainsi comme les espaces aménagés sous la toiture et entièrement inscrits à l'intérieur de la charpente couronnant l'ouvrage, dont la dalle inférieure est située à quelques centimètres de la corniche ou du chéneau du toit. Par définition, un logement réalisé entièrement dans la toiture est de dimensions plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les murs verticaux, s'agissant tant de la surface de plancher utilisable, fixée en l'occurrence au tiers de la surface d'un niveau habitable, que du volume. La limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre, introduite par la jurisprudence cantonale en l'absence de dispositions contraires du règlement communal, tend à éviter que la construction de véritables murs sur la sablière ne transforme pratiquement en un niveau ordinaire ce qui doit être et rester un étage de combles (arrêt AC.1996.0132 du 19 septembre 1996 consid. 4). Tel ne serait pas le cas de l'étage supérieur de la construction projetée.
Certes, dans un arrêt auquel font référence les recourants, la cour cantonale avait admis que l'on puisse renoncer à l'application de cette règle jurisprudentielle lorsque le projet respectait par ailleurs la volumétrie maximale d'un bâtiment, définie par l'altitude maximale du faîte et la pente des toitures (arrêt AC.2000.0179 du 21 novembre 2001). Cet arrêt, pour peu qu'il soit transposable dans le cas d'espèce, reste isolé et le Tribunal cantonal applique de manière constante la règle jurisprudentielle en l'absence de règle communale définissant ou fixant une hauteur maximale du mur d'embouchature différente (cf. outre les arrêts déjà cités, arrêts AC.2007.0154 du 9 septembre 2008, AC.2008.0089 du 3 novembre 2008 et AC.2008.0167 du 15 juin 2009). En tout état de cause, la cour cantonale pouvait sans verser dans l'arbitraire soutenir que la disposition de l'art. 8 RC relative au nombre de niveaux habitables était complémentaire aux règles sur la hauteur et à la pente du toit fixées aux art. 9 et 10 RC et qu'elle pouvait imposer une restriction supplémentaire au droit de bâtir quand bien même ces règles étaient respectées. Il importe enfin peu que le projet litigieux ait été jugé conforme à la clause d'esthétique. Les prescriptions relatives au nombre d'étages ont en effet également pour objectif de fixer partiellement le gabarit d'un bâtiment ou d'influer sur son aspect extérieur (JEAN-LUC MARTI, op. cit., p. 177). A ce titre, elles peuvent donc avoir une portée propre par rapport aux règles sur l'esthétique.
Pour le surplus, les recourants ne contestent pas que le mur d'embouchature présenterait une hauteur supérieure à un mètre en amont. Ils ne prétendent pas davantage qu'une dérogation à cette règle se justifiait en raison de la configuration particulière de leur parcelle. L'application de la règle jurisprudentielle ne conduit pas à un résultat arbitraire ou contraire à l'art. 8 RC. Cette disposition autorise en effet un seul niveau habitable, considéré comme un rez-de-chaussée, dans la zone de type "chalets" du plan d'extension partiel "Est"; il permet toutefois d'affecter les surfaces non enterrées du sous-sol et les combles à l'habitation à concurrence du tiers de la surface d'un étage plein. Les combles ne constituent donc pas un niveau habitable, mais leur habitabilité est admise sous certaines conditions. S'il entendait autoriser deux niveaux habitables, dont un dans les combles, le législateur communal l'aurait précisé comme il l'a fait à l'art. 25 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions pour la zone d'habitation à faible densité.

2.4 Dans ces circonstances, la cour cantonale n'a pas fait preuve d'arbitraire en jugeant que le projet de construction litigieux ne respectait pas l'art. 8 RC et en annulant pour ce motif la décision municipale délivrant l'autorisation de construire aux recourants.

3.
Le recours doit par conséquent être rejeté aux frais des recourants qui succombent (art. 65 al. 1 et 66 al. 1 LTF). Ces derniers verseront une indemnité de dépens aux intimés qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 4 LTF). La Commune de Saint-George, qui a adhéré aux conclusions du recours, ne saurait prétendre à des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de 2'000 fr. à payer aux intimés, créanciers solidaires, à titre de dépens, est mise à la charge des recourants, solidairement entre eux.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Commune de Saint-George ainsi qu'à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 11 février 2010
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: Le Greffier:

Féraud Parmelin