Building permit variant and setback distanceAI generated

{T 0/2}
1C_216/2011

Sentenza del 26 giugno 2012
I Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Fonjallaz, Presidente,
Merkli, Eusebio,
Cancelliere Gadoni.

Partecipanti al procedimento
A.________,
patrocinato dall'avv. Stefano Romelli,
ricorrente,

contro

B.B.________ e C.B.________,
patrocinati dall'avv. Adriano Censi,
opponenti,

Municipio di X.________,
Consiglio di Stato del Cantone Ticino, residenza governativa, 6500 Bellinzona.

Oggetto
licenza edilizia,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 17 marzo 2011 dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Il 19 settembre 2007, l'allora Municipio di Y.________ ha rilasciato a B.B.________ e C.B.________ una licenza edilizia per la costruzione di uno stabile di quattro appartamenti, strutturato su quattro piani disposti in due gradoni, sul fondo part. xxx di loro proprietà. La particella è situata su un terreno in pendio ubicato nella zona residenziale estensiva. Il progetto contemplava la costruzione di un edificio articolato su due gradoni di due piani l'uno: quello superiore arretrato a 12.87 m dalla facciata a valle di quello sottostante. Al pianterreno (seminterrato), era prevista un'autorimessa, accessibile da ovest. L'accesso agli appartamenti era costituito da un percorso pedonale esterno, suddiviso in rampe di scale che, partendo dal piccolo piazzale davanti all'autorimessa, si sviluppava ai piedi delle facciate ovest, sud ed est dello stabile, innalzandosi progressivamente fino al livello dell'appartamento del quarto piano. All'interno dell'edificio era inoltre previsto un ascensore, situato in posizione centrale fra i due gradoni, che avrebbe collegato l'autorimessa all'appartamento del quarto piano.

B.
Nel corso dei lavori di costruzione, i proprietari beneficiari della licenza edilizia si sono scostati dai piani approvati. Hanno in particolare costruito un manufatto parzialmente interrato nel pendio ad ovest dello stabile, da destinare ad autorimessa, in modo da poter utilizzare diversamente lo spazio destinato a tale scopo a pianterreno. Hanno inoltre esteso l'appartamento del primo piano ai locali di servizio previsti sul retro, arretrando inoltre tale appartamento di circa un metro dalla facciata sud, in modo da ricavare un portico sotto il quale hanno fatto passare la scala d'accesso agli appartamenti. Hanno altresì maggiorato le dimensioni dei balconi previsti sulla facciata ovest.

C.
Constatate queste difformità, il Municipio di X.________, subentrato per aggregazione a quello di Y.________, ha ordinato il 17 febbraio 2010 la sospensione parziale dei lavori di costruzione ed ha ingiunto ai proprietari di presentare una domanda di costruzione a posteriori. Essi hanno quindi inoltrato il 25 febbraio 2010 una domanda in variante, nella forma della notifica, per le modifiche apportate al progetto approvato. Nel termine di pubblicazione, A.________, proprietario di un fondo confinante, si è opposto al rilascio della licenza edilizia in variante. Con distinte decisioni del 25 maggio 2010 il Municipio di X.________ ha rilasciato la licenza edilizia e ha respinto l'opposizione sollevata dal vicino.

D.
Detto confinante ha allora adito il Consiglio di Stato del Cantone Ticino che, con decisione del 26 ottobre 2010, ha accolto il ricorso e annullato la risoluzione municipale. Il Governo ha ritenuto che le modifiche apportate fossero di rilevanza tale da imporre la procedura ordinaria e non quella della semplice notifica. Ha inoltre rilevato un superamento inammissibile dell'indice di sfruttamento.

E.
Con sentenza del 17 marzo 2011 il Tribunale cantonale amministrativo ha parzialmente accolto un ricorso dei proprietari contro la decisione governativa, annullandola e riformandola nel senso che la licenza edilizia è stata confermata alla condizione che la finestra della camera da letto matrimoniale del primo piano fosse arretrata di 175 mm.

F.
A.________ impugna questa sentenza con un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, chiedendo di annullarla e di confermare la decisione governativa, annullando quindi anche la licenza edilizia. Il ricorrente fa valere la violazione del divieto dell'arbitrio, del diritto di essere sentito e del principio della parità di trattamento. Lamenta inoltre un accertamento manifestamente inesatto dei fatti e la violazione del diritto federale.

G.
Sono stati invitati a presentare una risposta al gravame le controparti e le precedenti autorità. La Corte cantonale ammette di avere omesso, per inavvertenza, di dare riscontro nel dispositivo della sua sentenza dell'accertata violazione della distanza minima dal confine determinata da un balcone. Si conferma per il resto nella sua sentenza. Il Consiglio di Stato si rimette al giudizio del Tribunale federale. Il Municipio di X.________ chiede di respingere il ricorso e di confermare la decisione impugnata. I proprietari istanti chiedono, in via principale, di dichiarare irricevibile il gravame; in via subordinata, di respingerlo nella misura della sua ammissibilità.
Il ricorrente ha ribadito le sue conclusioni con ulteriori osservazioni del 13 luglio 2011, del 18 agosto 2011 e del 7 settembre 2011. I proprietari istanti si sono sostanzialmente confermati nella loro richiesta con osservazioni del 7 luglio 2011, del 17 agosto 2011, del 6 settembre 2011 e del 3 ottobre 2011.

Diritto:

1.
1.1 Presentato tempestivamente contro una decisione finale dell'ultima istanza cantonale, che ha sostanzialmente confermato il rilascio di una licenza edilizia fondata sul diritto pubblico, il ricorso in materia di diritto pubblico è di massima ammissibile sotto il profilo degli art. 82 lett. a, 86 cpv. 1 lett. d, 90 e 100 cpv. 1 in relazione con l'art. 46 cpv. 1 lett. a LTF.

1.2 I proprietari istanti contestano la legittimazione del ricorrente giusta l'art. 89 cpv. 1 LTF, sostenendo essenzialmente che gli aspetti contestati del progetto, segnatamente per quanto concerne la distanza dal confine, non si manifesterebbero tanto verso il suo fondo, quanto piuttosto verso altre particelle contigue. A torto. Il ricorrente ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore ed è proprietario di un fondo direttamente confinante con quello dedotto in edificazione. Le modifiche apportate al progetto approvato sono per lui percettibili, manifestandosi sulle caratteristiche esterne e sugli ingombri dell'edificio. Il ricorrente sta in un rapporto di vicinanza con l'edificio litigioso e risulta particolarmente toccato nella sua situazione di fatto dal rilascio della licenza edilizia. Egli ha pertanto un interesse all'annullamento della stessa chiaramente distinto dall'interesse generale degli altri abitanti del Comune. È di conseguenza legittimato a ricorrere giusta l'art. 89 cpv. 1 LTF (cfr. DTF 133 II 249 consid. 1.3).

1.3 Giusta l'art. 99 cpv. 1 LTF, nell'ambito di un ricorso al Tribunale federale possono essere prodotti nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione impugnata: spetta di principio al ricorrente dimostrare perché ciò sarebbe il caso nella fattispecie (DTF 134 V 223 consid. 2.2.1 e rinvio). Il Tribunale federale ordina infatti eventuali misure probatorie solo in via eccezionale, fondando il suo giudizio sulla base dei fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF; DTF 136 II 101 consid. 2). Oggetto del presente litigio è la conformità del progetto in variante al diritto edilizio applicabile, questione che la Corte cantonale ha esaminato fondandosi essenzialmente sui piani agli atti. Il quesito di sapere se quanto effettivamente realizzato corrisponda a tale progetto non è per contro in discussione in questa sede. Le fotografie prodotte dal ricorrente con il ricorso al Tribunale federale, ritraenti le opere nel frattempo realizzate, sono pertanto inammissibili.

2.
2.1 Il ricorrente rimprovera alla Corte cantonale di avere arbitrariamente ritenuto applicabile al progetto in variante la procedura semplificata della notifica, che ha impedito l'esame delle modifiche da parte del Dipartimento del territorio sotto il profilo del diritto federale e cantonale. In particolare, non sarebbe stata esaminata la questione della necessità di aggiornare il calcolo del fabbisogno termico dell'edificio conformemente al regolamento cantonale sull'utilizzazione dell'energia, del 16 settembre 2008 (RUEn; RL 9.1.7.1.6).

2.2 La procedura della domanda di costruzione (in variante) è disciplinata dal diritto edilizio cantonale, che il Tribunale federale può esaminare unicamente sotto il profilo ristretto dell'arbitrio (cfr. DTF 138 V 67 consid. 2.2; 134 II 349 consid. 3). Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo tale decisione è manifestamente insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesiva di una norma o di un chiaro principio giuridico, o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità. La decisione deve inoltre essere arbitraria nel suo risultato e non solo nella sua motivazione. Non risulta per contro arbitrio dal semplice fatto che anche un'altra soluzione potrebbe entrare in linea di conto o sarebbe addirittura preferibile (DTF 135 V 2 consid. 1.3; 134 I 140 consid. 5.4 e rispettivi rinvii).

2.3 L'art. 16 della legge edilizia cantonale, del 13 marzo 1991 (LE), disciplinante le varianti, prevede che la pubblicazione deve essere ripetuta se i progetti vengono modificati nel corso della procedura di approvazione o successivamente (cpv. 1). Se i progetti rimangono immutati nelle loro caratteristiche essenziali, è applicabile la procedura della notifica; differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente ammissibile non soggiacciono a nessuna formalità (cpv. 2). Secondo l'art. 11 cpv. 1 LE, la procedura della notifica è applicabile ai lavori di secondaria importanza, quali lavori di rinnovamento e di trasformazione senza modificazione della destinazione, del volume e dell'aspetto generale degli edifici ed impianti; quali rifacimento delle facciate, sostituzione dei tetti, costruzioni accessorie nelle zone edificabili, opere di cinta, sistemazioni di terreno, demolizione di fabbricati.
A differenza della procedura della domanda di costruzione ordinaria (cfr. art. 4 segg. LE), quella della notifica prevede esclusivamente la competenza del Municipio e non contempla quindi l'esame da parte dell'autorità cantonale della domanda sotto il profilo del diritto la cui applicazione compete appunto a detta autorità (cfr. art. 7 LE).

2.4 Può effettivamente essere dubbio che in concreto le modifiche apportate al progetto, se considerate nel loro complesso, siano di secondaria importanza. Tuttavia, il ricorrente ha potuto opporsi tempestivamente alle stesse, presentando le sue contestazioni e partecipando alla procedura in sede comunale e dinanzi alle istanze di ricorso superiori, che disponevano di principio di un pieno potere cognitivo. Le contestazioni sollevate concernevano del resto prevalentemente l'applicazione del diritto comunale e rientravano quindi innanzitutto nella competenza decisionale del Municipio. In tali circostanze, la procedura della notifica non ha comportato un pregiudizio processuale per il ricorrente e non ha quindi condotto a un risultato arbitrario.

3.
3.1 Il ricorrente lamenta la violazione del diritto di essere sentito, per il fatto che la Corte cantonale non ha eseguito un sopralluogo e non si è espressa sulla censura secondo cui le modifiche del progetto avrebbero imposto un nuovo calcolo energetico.

3.2 Il diritto di essere sentito, sancito dall'art. 29 cpv. 2 Cost., comprende tra l'altro il diritto per l'interessato di offrire mezzi di prova su punti rilevanti e di esigerne l'assunzione, di partecipare alla stessa e di potersi esprimere sulle relative risultanze nella misura in cui possano influire sulla decisione. Tale diritto non impedisce tuttavia all'autorità cantonale di procedere a un apprezzamento anticipato delle prove richieste e di rinunciare ad assumerle, se è convinta che non possono condurla a modificare la sua opinione. Nell'ambito di questa valutazione, le spetta un vasto margine di apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo in caso di arbitrio (DTF 134 I 140 consid. 5.3; 131 I 153 consid. 3).
Dall'art. 29 cpv. 2 Cost., la giurisprudenza ha pure dedotto il diritto di ottenere una decisione motivata. L'esigenza di motivazione non implica tuttavia che il giudice si occupi esplicitamente di ogni allegazione sollevata, potendosi limitare alle circostanze significative per la decisione (DTF 135 III 513 consid. 3.6.5; 134 I 83 consid. 4.1 e rinvii).

3.3 La Corte cantonale ha rilevato che la situazione dei luoghi e l'oggetto della contestazione risultavano con sufficiente chiarezza dai piani. Ha quindi rinunciato ad assumere ulteriori prove, ritenendole irrilevanti ai fini del giudizio. Il ricorrente richiama le fotografie prodotte, sostenendo che il sopralluogo avrebbe permesso di chiarire la fattispecie, in particolare per quanto concerne l'altezza della costruzione. Come visto, l'oggetto del causa verte sulla conformità del progetto di costruzione secondo la variante presentata dai proprietari al diritto edilizio. Senza incorrere nell'arbitrio, né violare il diritto di essere sentito del ricorrente, la Corte cantonale ha quindi statuito sulla base degli atti della procedura edilizia, in particolare dei piani di progetto, rinunciando ad esperire un sopralluogo, siccome superfluo.
Quanto alla necessità di aggiornare il calcolo dell'isolamento termico, la questione è invero stata accennata nella decisione del 26 ottobre 2010 del Consiglio di Stato. Non risulta tuttavia che il ricorrente abbia poi sollevato un'argomentazione specifica al riguardo nei suoi allegati di risposta e di duplica dinanzi alla Corte cantonale. Né egli ha espressamente richiamato in quell'ambito il citato RUEn, che ha sostituito il previgente decreto esecutivo sui provvedimenti di risparmio energetico nell'edilizia, del 5 febbraio 2002, su cui era basato il calcolo del progetto approvato. In tali circostanze, non può quindi essere rimproverato alla precedente istanza di avere violato il diritto di essere sentito del ricorrente, per non avere affrontato esplicitamente la questione del calcolo energetico nella sua sentenza.

3.4 Anche laddove contesta genericamente la sufficienza dei piani, il ricorrente si limita ad accennare al mancato aggiornamento di tale calcolo, ma non si confronta con i considerandi del giudizio impugnato in cui la Corte cantonale ha esposto le ragioni per cui non ha ravvisato difetti di rilievo nei piani presentati. In particolare, il ricorrente non fa valere una violazione dell'art. 4 LE e degli art. 9 segg. del regolamento di applicazione della LE, del 9 dicembre 1992 (RLE), disciplinanti il contenuto della documentazione che deve essere allegata alla domanda di costruzione. Su questo punto, il gravame non adempie le esigenze di motivazione degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF e non deve quindi essere esaminato oltre.

4.
4.1 Il ricorrente contesta l'accertamento relativo alla superficie edificata della costruzione e delle sue sporgenze, stabilita dalla Corte cantonale in 229.88 m2. Sostiene che sarebbe occorso computare tutta la superficie dei balconi del secondo e del quarto piano, giacché in pianta essi sarebbero affiancati, per cui la loro lunghezza complessiva sarebbe di 16.86 m e supererebbe quindi il limite di un terzo della lunghezza della facciata (30 m). Secondo il ricorrente, la superficie dei balconi dovrebbe essere computata interamente anche valutando i due gradoni separatamente, ritenuto che quello a valle presenta un balcone lungo 8.43 m su una facciata lunga 12.05 m e quello a monte un balcone pure di 8.43 m su una facciata lunga 17.95 m.

4.2 La Corte cantonale ha rilevato che, in base agli art. 40 cpv. 2 e 41 cpv. 1 RLE, la superficie dei balconi è conteggiata come superficie edificata soltanto nella misura in cui queste sporgenze fanno stato ai fini del computo della distanza da confine, ovvero soltanto nella misura in cui sporgono oltre 1.10 m dalla facciata e occupano più di un terzo della lunghezza della stessa. In concreto, ha accertato che i balconi situati al secondo e al quarto piano misurano 1.90 m per 8.43 m e li ha conteggiati nella superficie edificata nella misura in cui la larghezza (1.90 m) superava il limite di 1.10 m previsto dall'art. 41 cpv. 1 RLE e quindi per una superficie di 13.49 m (2 x 8.43 x 0.80). Ha rilevato che la lunghezza dei balconi (8.43 m) rientra per contro nel limite di un terzo della lunghezza della facciata della costruzione (30 m). La precedente istanza ha infatti ritenuto decisiva la lunghezza complessiva dell'intero edificio e non quella del singolo gradone, considerato che in questo genere di costruzioni è la lunghezza nel suo complesso che crea ingombro per i fondi confinanti e richiama semmai l'applicazione di eventuali supplementi di distanza per maggior lunghezza delle facciate.
Con la sua argomentazione, il ricorrente non sostanzia l'arbitrio di queste considerazioni, ma prospetta semplicemente una diversa soluzione, consistente nel sommare le lunghezze dei due balconi o nel considerare singolarmente i gradoni. Il fatto che anche queste alternative possano essere sostenibili, non basta tuttavia a fare ritenere arbitraria la decisione della Corte cantonale che, con una motivazione plausibile, constata e considera l'esistenza di due balconi distinti ubicati su due livelli diversi, nonché l'ingombro complessivo determinato dall'intera lunghezza della facciata dello stabile.

5.
5.1 Il ricorrente sostiene che l'area occupata dall'autorimessa andrebbe computata nella superficie edificata, siccome, contrariamente a quanto prescritto dall'art. 38 cpv. 3 LE, il manufatto non sarebbe né interrato né ricoperto da vegetazione.

5.2 Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori. Nel computo della superficie edificata sono esclusi i cornicioni e le gronde, le pensiline d'ingresso, in quanto non siano chiuse su uno o più lati, le autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale, al massimo su un lato, e aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione.

5.3 La Corte cantonale ha ritenuto che i piani n. 200, 202, 208 e 210 della variante permettono di dedurre le dimensioni, l'ubicazione e le caratteristiche dell'autorimessa. Ha accertato che dagli stessi risulta che si tratta di un manufatto destinato ad ospitare quattro autovetture, dotato di una copertura lastricata, adibita a terrazza, situato alla quota del piazzale d'entrata, incuneato nel pendio retrostante, tra la facciata ovest dello stabile e il confine ovest verso la particella yyy. La precedente istanza ha quindi stabilito che l'autorimessa è una costruzione interrata, che sporge dal terreno naturale soltanto sul lato sud, dove sono situati gli accessi ai singoli box. Ha poi ritenuto che la copertura lastricata dell'autorimessa non è computabile come superficie edificata poiché l'area verde minima (30 % giusta l'art. 45 delle norme di attuazione del piano regolatore comunale [NAPR]) è comunque rispettata (37 % secondo i calcoli dei proprietari istanti).
Il ricorrente non dimostra che gli esposti accertamenti sarebbero manifestamente in contrasto con gli atti. In particolare non spiega per quali ragioni dai piani citati risulterebbe che, contrariamente a quanto stabilito dalla Corte cantonale, l'autorimessa sporgerebbe dal terreno su più di un lato. Limitandosi a sostenere che la sentenza sarebbe contraddittoria, perché il manufatto è definito nei fatti del giudizio impugnato come "parzialmente interrato", mentre nei considerandi in diritto è qualificato come "costruzione interrata", il ricorrente non sostanzia arbitrio alcuno. In realtà, i giudici cantonali hanno esposto puntualmente le caratteristiche dell'autorimessa, riconoscendo ch'essa sporge dal terreno naturale solo su un lato. Né gli accertamenti contenuti nel giudizio impugnato sono messi in discussione dalla presenza del muro di sostegno sovrastante l'autorimessa, che rimane interrata nonostante lo stesso.
Parimenti sostenibile è poi la decisione di non computare nella superficie edificata la copertura, praticabile quale terrazza, dell'autorimessa, seppur priva di vegetazione, siccome l'area verde minima prevista per il fondo è rispettata. Certo, il tenore letterale dell'art. 38 cpv. 3 LE esige una copertura praticabile ricoperta di vegetazione. Tuttavia, l'interpretazione addotta dalla Corte cantonale è conforme alla giurisprudenza e alla dottrina e tiene conto del fatto che non sarebbe ragionevole pretendere che il manufatto sia ricoperto di vegetazione se è comunque possibile pavimentare altre parti del fondo rispettando l'area verde minima prevista dalle NAPR (cfr. RDAT 1987, pag. 99 seg.; ADELIO SCOLARI, Commentario, 1996, n. 1138, pag. 524). L'interpretazione della norma da parte dei giudici cantonali è quindi scevra di arbitrio.

6.
6.1 Il ricorrente rileva poi una contraddizione tra il dispositivo e la motivazione della sentenza impugnata, nella misura in cui è stato ravvisato un mancato rispetto della distanza minima dal confine verso sud, determinata da un balcone, di cui non è però stato tenuto conto per l'esito del giudizio.

6.2 Risulta effettivamente che nel dispositivo della sentenza impugnata non è stato fatto riscontro dell'accertata disattenzione della distanza minima dal confine. La circostanza è del resto espressamente ammessa dalla Corte cantonale, che riconosce la necessità di correggere la sua decisione su questo punto. Ora, una contraddizione manifesta tra i motivi e il dispositivo è costitutiva di arbitrio (cfr. sentenza 1P.294/2005 del 20 ottobre 2006 consid. 5.4, in: RtiD I-2007, pag. 93 segg.). Su questo aspetto il ricorso deve quindi essere accolto, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte cantonale affinché statuisca nuovamente al riguardo.
In tale contesto, i giudici cantonali esamineranno anche la questione sollevata dal ricorrente, secondo cui sul gradone inferiore le sporgenze problematiche, sotto il profilo del rispetto della distanza minima dal confine, sarebbero in realtà due: a livello del balcone al secondo piano e in corrispondenza del tetto del gradone.

7.
7.1 Il ricorrente rimprovera alla Corte cantonale di avere violato i suoi diritti processuali e l'art. 29 Cost., per avere direttamente esaminato l'aspetto dell'altezza della costruzione, sebbene il Consiglio di Stato non lo avesse trattato, avendo accolto il suo gravame per altri motivi. Sostiene che la precedente istanza avrebbe dovuto rinviare gli atti al Governo, in modo da garantire un doppio grado di giurisdizione.

7.2 Il ricorrente non fa valere l'applicazione arbitraria di specifiche disposizioni del diritto procedurale cantonale che impedirebbero alla Corte cantonale di esaminare una questione non trattata dall'istanza inferiore e imporrebbero necessariamente il rinvio a quest'ultima autorità. Richiamando genericamente l'art. 29 Cost., il ricorrente disattende che nella misura in cui ha potuto portare a conoscenza dei giudici cantonali gli elementi a sostegno delle sue tesi, l'invocata garanzia costituzionale non impone di principio un doppio grado di giurisdizione a livello cantonale (cfr. sentenza 1A.251/2006 del 30 aprile 2007 consid. 4.3, in: RtiD II-2007, pag. 29 segg.). In concreto, la Corte cantonale ha statuito liberamente sull'applicazione del diritto e dinanzi ad essa il ricorrente ha potuto esporre le sue argomentazioni riguardanti la mancata conformità del progetto alle norme edilizie applicabili. Non risulta, in tali circostanze, che il mancato rinvio della causa al Consiglio di Stato abbia comportato una violazione dei diritti processuali del ricorrente.

7.3 Questi rimprovera comunque ai giudici cantonali una violazione del suo diritto di essere sentito, perché non si sarebbero pronunciati su alcuni argomenti sollevati in merito all'altezza della costruzione, in particolare per quanto concerne l'arretramento del gradone a monte che non rispetterebbe la rientranza minima di 12 m, e ciò a maggior ragione se si dovesse eliminare il balcone verso il lato sud siccome lesivo della distanza minima dal confine (consid. 6).
La Corte cantonale ha in particolare accertato che è prevista la soppressione di un terrapieno, largo 3 m e sorretto da un muro alto circa 2.50 m, che i piani approvati prevedevano di realizzare ai piedi della facciata ovest del gradone inferiore. La modifica ha lo scopo di creare uno spazio di manovra necessario per accedere al box situato all'estremità est dell'autorimessa. La Corte cantonale ha rilevato che il fronte su cui l'altezza dal terreno sistemato a piazzale mediante escavazione supera il limite massimo di 7.50 m fissato dall'art. 45 cpv. 3 NAPR si estende su una lunghezza di 5 m circa. Richiamando la dottrina (SCOLARI, op. cit., n. 1229), ha ritenuto che, considerata la lunghezza complessiva della costruzione (30 m), si può ammettere che il piazzale costituisca un'area di disimpegno non computabile come terreno sistemato ai fini della misurazione dell'altezza.
La Corte cantonale ha quindi esposto le ragioni per cui ha ritenuto il progetto in variante conforme al diritto sotto il profilo dell'altezza. Il fatto che non abbia fatto esplicito riferimento, in questo contesto, alla misura della rientranza del gradone a monte rispetto a quello a valle non costituisce diniego di giustizia. Essa ha infatti accertato, in modo conforme ai piani, che il gradone inferiore è lungo 12.05 m, sicché non ha ravvisato aspetti problematici sotto il profilo della rientranza, visto ch'era superiore ai 12 m minimi previsti dall'art. 40 cpv. 2 LE. Ha quindi implicitamente respinto l'appunto del ricorrente riguardo al preteso insufficiente arretramento del corpo a monte.
Per il resto, il ricorrente non si confronta con le esposte considerazioni in materia di altezza, spiegando con una motivazione conforme agli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF dove risiederebbe l'arbitrio. In particolare, adducendo genericamente che anche l'autorimessa formerebbe a sua volta un gradone, disattende ch'essa è interrata e sostenendo che l'area di disimpegno non sarebbe equiparabile a una trincea, non considera le sue caratteristiche concrete, che toccano un fronte limitato a 5 m della facciata lunga complessivamente 30 m, essenzialmente circoscritto all'accesso all'autorimessa.

8.
8.1 Ne segue che, in quanto ammissibile, il ricorso deve essere parzialmente accolto, limitatamente alla questione della distanza dal confine. Gli atti sono rinviati alla Corte cantonale affinché si pronunci nuovamente al riguardo (cfr. consid. 6).

8.2 Le spese giudiziarie sono poste a carico delle parti tenendo conto del grado di soccombenza prevalente del ricorrente (art. 66 cpv. 1 LTF). Di ciò è tenuto conto anche nell'assegnazione delle ripetibili, che sono pertanto parzialmente compensate (art. 68 cpv. 1 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è annullata.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico del ricorrente nella misura di fr. 2'500.-- e degli opponenti nella misura di fr. 500.--.

3.
Il ricorrente rifonderà agli opponenti un'indennità di fr. 2'000.-- a titolo di ripetibili della sede federale.

4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti, al Municipio di X.________, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.

Losanna, 26 giugno 2012

In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Fonjallaz

Il Cancelliere: Gadoni