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Building permit may be required before eviction for new construction

BGE 87 I 513Federal Supreme Court Official Reports (BGE) / Band INov 22, 1961

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Omnilex summary

The Federal Court held that, in rent-protection cases involving termination for demolition or new construction, authorities may demand a building permit or binding preliminary approval before accepting the notice. This is justified because only a project that is legally and economically ready for prompt realization can outweigh the tenant's current interest in remaining in the premises. A mere plan to redevelop in order to achieve a higher return is insufficient if the building is still in acceptable condition and yields an adequate return.

Omnilex headnote

Art. 31 VMK; termination for demolition or new construction in rent-protection proceedings: the landlord's eviction interest prevails only where the planned project is sufficiently concrete, legally permissible, and economically serious. Cantonal authorities may therefore require production of a building permit or binding preliminary decision as evidence that public-law obstacles do not stand in the way and that realization is imminent. A mere intention to obtain a higher profit by redevelopment does not suffice where the building is in acceptable condition and yields an adequate return; decisive is the present and actual nature of the competing interests.

Full text

Urteilskopf

87 I 513

  1. Auszug aus dem Urteil vom 22. November 1961 i.S. Stächelin & Co. und Musfeld gegen Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt.

Erwägungen

ab Seite 514

Aus den Erwägungen:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermag der Eigentümer mit der Kündigung durchzudringen, wenn die Liegenschaft, welche die Mieträumlichkeiten birgt, in baulicher Hinsicht abbruchreif oder doch umbaubedürftig ist, oder wenn sie keinen angemessenen Ertrag abwirft, durch den Umbau oder Neubau sich aber ein solcher erzielen liesse; die kantonalen Behörden können die Kündigung dagegen ohne Willkür als ungerechtfertigt erklären, wenn der Umbau oder Neubau nur dazu dienen soll, aus einer Liegenschaft, die sich in annehmbarem baulichen Zustand befindet und die einen angemessenen Ertrag abwirft, einen höheren Gewinn zu ziehen (ZBl 1961 S. 254 Ziff. II lit. a mit Verweisungen). Es liegt auf der Hand, dass dabei nur Projekte berücksichtigt werden dürfen, deren baldige Verwirklichung in rechtlicher und in wirtschaftlicher Hinsicht gesichert ist; denn dem aktuellen Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann nur ein ebenso aktuelles Interesse des Eigentümers an der Räumung der Liegenschaft entgegengehalten werden, nicht indes ein Vorhaben, das möglicherweise überhaupt nicht oder doch erst nach Jahr und Tag zur Ausführung gelangt. In diesem Sinne lässt es sich entgegen den erhobenen Einwendungen durchaus mit dem Sinn und Geist des Art. 31 der VMK vom 28. Dezember 1956 vereinbaren, dass die kantonalen Mieterschutzbehörden in den Fällen, da eine Liegenschaft im Hinblick auf einen Neubau geräumt werden soll, die Vorlegung einer Baubewilligung für dieses Bauvorhaben (oder eines verbindlichen Vorentscheides darüber) verlangen; lässt sich doch in der Regel erst auf Grund dieser Unterlagen feststellen, ob dem Projekt in öffentlichrechtlicher Hinsicht nichts entgegenstehe und ob es dementsprechend ernsthafte Aussicht auf Verwirklichung habe.

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether rent-protection authorities may require a building permit or binding preliminary decision before accepting termination for planned demolition or new construction.

Extracted holding

Yes. Where a property is to be vacated for a new building project, the authorities may require a building permit or a binding preliminary decision to verify that the project is legally permissible and has a serious prospect of realization.

Extracted reasoning

Only projects whose prompt implementation is legally and economically secured may justify the landlord's present interest in eviction. A merely possible or distant project cannot outweigh the tenant's current interest in continuing the lease. Requiring a permit is consistent with the purpose of Art. 31 VMK because it shows whether public-law obstacles exist and whether the project is serious.

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