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Landlord repair costs are not secured by retention inventory

BGE 72 III 36Federal Supreme Court Official Reports (BGE) / Band IIIJan 4, 1946Granted

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The debtor challenged a retention inventory drawn up by the Basel-Stadt enforcement office for a landlord's claim of CHF 34.55 described as remaining restoration costs. The Federal Court held that such costs are not rent-like claims protected by the landlord's retention right under Art. 272 OR. Because the asserted claim was closer to damages than to rent or rent-like ancillary charges, the office had to refuse the inventory. The cantonal decision was set aside and the retention inventory annulled.

Omnilex headnote

Art. 272 OR; Art. 283 SchKG; landlord’s retention right does not extend to restoration or repair costs. The enforcement office must refuse to draw up a retention inventory where, on the face of the file, the claimed right of retention clearly does not exist. Protected are rent and rent-like claims, i.e. amounts closely akin to rent or to contractual ancillary services owed to enable the use of the premises; excluded are damage claims arising from breach of the tenant’s duties or from settlement amounts for restoration work. Federal law precludes contrary cantonal practice.

Full text

Sohuldbetreib1c1llgB-und Konkurarecht. No 11. 11. Entseheid vom 24. April 1946 i. S. Stobler. Für Forderungen des Vermieters auf Ersatz von Instandstellungs kosten ist ein Retentionsverzeichnis nicht aufzunehmen (Art. 272 OR, Art. 283 SchKG). L'office doit refuser de dresser l'inventaire des meubles en garantie de la BOIDme recIamee par. le bailleur A titre de frais de remise en etat des loca.ux. (art. 272 CO, 283 LP). L'ufficio deve rifiutare di a.l1estire l'inventario dei mobili a ga.ra.n- zia. della somm8o cbiesta dal loc8otore a copertura delle spese per rimettere in buono stato i loca.li (m. 272 CO, 283 LEF). Am 11. März 1946 nahm das Betreibungsamt Basel-Stadt beim Rekurrenten für den Betrag von Fr. 34.55, den die Rosentaleok A.-G. als Vermieterin unter dem Titel Rest Instandstellungskosten von ihm forderte, ein Retentions- verzeiohnis auf. Mit reohtzeitiger Beschwerde beantragte der Rekurrent die Aufhebung dieser Massnahme, da das Retentionsreoht naoh der klaren Bestimmung des Art. 2 2 OR nur für Mietzins, nicht dagegen für Instandstellungs- kosten beansprucht werden könne. Die kantonale Auf- siohtsbehörde hat die Besohwerde am 4. April 1946 abge- wiesen mit der Begründung, im Ansohluss an BGE 63 11 380 gewähre die baslerisohe Zivilreohtspreohung das Reten:- tionsrecht lI.uch für die Instandstellungskosten, sodass das Betreibungsamt nioht befugt sei, die Aufnahme ine8 Retentionsverzeiohnisses für solohe Kosten abzulehne:h Diesen Entscheid hat der Rekurrent an das Bundesgerioht weitergezogen. Die 8clvuldbetre,ibrungs-'U/luj Konhurslcammer zieht in Erwägung: Naoh ständiger Reohtspreohung des Bundesgeriohtes hat das Betreibungsamt die Aufnahme eines Retentions- verzeiohnisses zu verweigern, wenn sich auf Grund der Akten unzweifelhaft ergibt, dass da.s beanspruchte Reten- tionsreoht nioht besteht (BGE 38 I 689 8ep.ausg. 15 S. 270, BGE 59 111 10 E. 2 und 69, 61 III 77 E. 2). SohuldbetreibUDg8-.und t N0 11.

Art. 272 OR gewährt dem Vermieter einer unbewegli- chen Sache das Retentionsrechtfür einen verfallenen Jah- reszins und den laufenden Halbjahreszins. In BGE 63,11 368 ff. hat das Bundesgericht als Zivilberufungsinstanz diese Vorschrift dahin ausgelegt, dass das Retentionsrecht ausser für Mietzins im engem Sinn auch für bloss miet. znsä.hnliohe Fordnrungen, d. h .. für solohe Forderungen zu gewähren sei, die einem Mietzins näher verwandt sind als einem 8chadenersatzanspruch, und die der Gesetzgeber, wenn er. daran gedacht hätte, aller Voraussicht naoh wie Mietzinsforderungen behandelt hätte. Demgemäss wurde entsohieden, der Anspruoh des Vermieters auf Bezahlung des vereinbarten Mietzinses für die Zeit, da der Mieter die Mieträume trotz Beendigung der Miete mit Duldung des Vermieters' oder eigenmäohtig weiterbenutzt, sei reten- tionsgesichert ; ebenso die Forderung des Vermieters auf Ersatz der Auslagen für die Heizung, die Wasserversor- gung, die Treppenhausbeleuohtung und den Betrieb elek- trisoher Aufzüge, gleiohgültig,. ob der Vermieter diese Auslagen in Form eines entspreohend erhöhten Mietzinses oder eines besondern Zusohlages auf den Mieter abwälze. Dagegen hat das Bunde gericht im erwähnten Entscheide in Übereinstimmung mit seiner bisherigen Reohtspreohung (BGE 61 II 265). und rojt der Literatur (BECKEB N. 12, OSER-8cHÖNENBERGER N. 20 zu Art. 272 OR) erklärt, dass für Sohadenersatzanspruohe aus dem Mietverhältnis ein Retentionsrecht nicht bestehe. Die Forderungen, die das Bundesgerioht als mietzins- ähnlich und damit als retentionsgesichert anerkannt hat, betreffen entweder die Entsohädigung für die Benutzung der Mieträume oder das Entgelt für NebenIeistungen, die der VermieteT nach dem Vertrage erbringen muss,. um dem Mieter den Gebrauoh der Mieträume zu ermögliohen oder zu erleiohtern. Die Forderung auf Ersatz der Instand- stellungskosten, die die Vermieterin im vorliegenden Falle gegen den Mieter stellt, hatoffensiohtlich nicht dienn Charakter. Derartige Forderungen stehen ihrer Natur

18 Sohuldbetreibungs. und Konkurareoht. N0 lt. nach den Schadenersatzansprnchen näher als den Miet- zinsforderungen, ob sie nun darauf beruhen, dass der Jieter die Instandstellungsarbeiten, die ihm bei Beendi- gung der Miete nach Gesetz (Art. 271 OR) oder Vertrag obliegen, nicht oder nicht richtig besorgt, oder ob sie sich auf eine Bestimmung des Mietvertrages stützen, wonach bei Beendigung der Miete der Vermieter die In- standstellung der Mietsache übernimmt und der Mieter ihm dafür einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen hat. Dass die Gewährung des Retentionsrechts für solohe Pau- Bohalabfindungen, wie sie in Basel üblioh zu sein soheinen, dem mutmasslichen Willen des Gesetzgebers entspreche, darf umso weniger angen01Ill . n werden, als die (freilioh dispositive) Vorschrift von Art. 271 OR die Inst ndstel- lungspßicht des Mieters nach dem Zustande bemisst, in dem er die Mietsache erhalten hat, und ihn für die aus der vertragsgemässen Benutzung sich ergebende Abnützung oder Veränderung nioht haften lässt. Die Basler Zivilrechtsprechung, auf die das Betreibungs- amt und. die Vorlnstanz sich berufen, wird also durch den Entsoheid BGE 63 II 368 ff. keineswegs gedeckt, sondem sie ist zweüellos gesetzwidrig. Das Betreibungsamt hätte es daher ablehnen sollen, für die streitige Forderung ein Retentions'Verzeichnis aufzunehmen. DemMCk erkennt die 8chuldbetr. u. Konkurskammer : Der Rekurs wird gutgeheissen und die Retentionsur- kunde vom 11. März 1946 aufgehoben. 12. Emait de l'udt du 2 mai 1948 clans Ja cause Graf.

  1. Recevabilit8 du r6CO'U'1'8 ma.1gre l'absence de motifs a l'appui des conclusions (art. 79 al. 1 OJ), si la d6cision attaquee implique viola.tion d'une regle imperative du droit de pour- suite.
  2. lJ'or de potWsuite (m. 46 sv. LP). Lorsqu'un debiteur n'a plus ni domicile ni lieu da sejour, sans cependant qu'il ait quitte Ja. Suisse et alors qu'il peut y tre atteint par des notificatioos, Sohuldbetreibungs. und Konkurareoht. N° IS. 39 l'ancien for de poursuite subsiste au lieu du dernier domicile ou du dernier sejour aussi longtemps que le debiteur ne se constitue pas au moins un nouveau lieu de sejour (art. 48 LP).
  3. Zulä88igkeit des Rekur8e8 (Art. 19 SchKG) trotz fehlender Begründung (Art. 79 Abs. 1 OG), wenn die angefochtene Ent- scheidung zwingende Normen des Betreibungsrechtes verletzt.
  4. Betreillung80rt (Art. 46 ff. SchKG). Hat der Schuldner weder Wohnsitz noch Aufenthaltsort mehr, befindet er sich aber noch in der Schweiz und können ihn Zustellungen erreichen, so bleibt der frühere Betreibungsort am letzten Wohnsitz oder Aufenthaltsort bestehen, so1a.nge der Schuldner nicht wenig- stens einen neuen Aufenthaltsort begründet (Art. 48 SchKG). I. Ricevibilitd del ncor80 (m. 19 LEF) non08tante la. mancanza. di motivi asostegno delle conclusioni (art. 79 cp. 1 OGF), se la. decisione impugnata implicasse la viola.zione d'une. norma imperativa dei diritto d'esecuzione.
  5. lJ'oro dell'eaecuzione (art. 146 e seg. LEF). Se un debitore non ha pitJ. domicilio na luogo di soggiorno, ma non ha tuttavia. lasciato la Svizzera. ove gli possono essere fatte notificazioni, iI vecehio foro d'esecuzione sussiste nelluogo delI 'ultimo domi- eilio 0 dell'ultimo soggiomo fino a. tanto che iI debitore non costituisca almeno un nuovo luogo di soggiomo (art. 48 LEF). A. -Rudolf Graf 0. habite Leysin en 1943 et 1944. En automne 1945, 10. Commune de Leysin lui 0. fait notitier a Davos une poursuite en paiement des impöts dus pour
  6. Las derniers jours de novembre 1945, Graf est revenu a Leysin ou il 0. travaille quelques jours dans une clinique. La place ne lui oonvenant pas, il 0. quitte 10. 1000.- Ute,le 6 deoombre 1945, pour chercher du travail ailleurs, laissant ses bagages a 10. gare de Leysin-village et se faisant envoyer son courrier a Zurich. Le 8 janvier 1946, il 0. retire ses papiers a Leysin. Par avis du 10 decembre 1945, l'Office des poursuites d'Aigle
  7. informe Graf qu'a 10. requ8te de 10. Commune de Leysin, une saisie sermt operee a son prejudice le 14 decem- bre 1945: Le d6biteur a r 9u cet avis, mais ila fait defaut lors de 10. saisie qui a porte sur un appareil de radio d6pose a la gare. Le pro ces-verbal de saisie 0. e1;6 notifie aux parties le 20 decembre 1945. B. -Par acte du 4 janvier 1946, Graf 0. porte plainte contre la saisie. TI invoquait notammen le fait qu'il avait quitte Leysin au moment ou l'avis de saisie lui 0. eM

Keywords

retention rightlandlordrepair costsinventoryenforcement officerent-like claimsdamages

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether a landlord's claim for restoration/repair costs may be secured by a retention inventory under Art. 272 OR and Art. 283 SchKG.

Extracted holding

No. Such repair-cost claims are not rent-like claims within Art. 272 OR and therefore do not justify a retention inventory.

Extracted reasoning

The Federal Court confirmed that the office must refuse a retention inventory when the files clearly show that the asserted retention right does not exist. Claims for restoration costs are closer to damages than to rent or rent-like ancillary charges; they are not payments for use of the premises or contractual ancillary services enabling that use. The prior Basel practice extending retention to such claims is contrary to federal law.

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