Brokerage contract and causal link required for commissionAI generated

Obligationenrooht. N0 18. 18. Extrait de l'arret de la Ire Cour elvlle du 8 avrn 1946 dans la cause Piguet contre Liquidation olfieielle de la sueeession Alfred-EUe Vailette. Otmtrat de courtage.

1. Conclusion du contrat par actes concluants. Contenu d'un tel contrat. Consid. l.
2. Ra.pport de ca.usaliM entre l'a.ctiviM du courtier et la. conclusion de l'affa.ire. Lien psychologique. Consid. 2. Mäklervertrag.
3. Vertragschluss durch konkludentes Verhalten. Inhalt eines solchen Vertrages. Erw. l.
4. Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers und dem Zustandekommen des Geschäftes. Psychologischer Zusammenhang. Erw. 2. Oonflratto di mediazione.
5. Conclusione deI contratto mediante atti concludenti. Contenuto d'un tale contratto. Consid. l.
6. Rapporto causrue tra l'attivita deI mediatore e 111. oonclusione dei negozio. Nesso psicologico. Consid. 2. A. -La. sucoession de l'ingenieur Vallette, d6ced6 a. Ganeve en aout 1941, comprenait notamment la totaliM des aotions de la Societe immobiliere des Avenues da Franoe et da Beaulieu S. A. Cette socieM etait proprie- taire de qu,atre immeubles fortement hypotheques, sis a. Lausanne aux avenues susdites. La solvabiliM de la suooession apparaissant douteuse, les heritiers deman- derent d'abord le benefice d'inventaire. Puis ils oher- cherent a. vendre les quatre maisons. de Lausanne. A cet effet, ils donnerent un mandat pour la vente des immaubles au, regisseur Barraud a. Geneve, et un seoond mandat semblable a. la Caisse d'epargne et de cremt a. Lausanne, qui s'occupait deja. de la gerance des immeubles. Au d6but de l'annee 1942, le courtier Louis Piguet ast entre en relations avec l'arohitecte da Mirbaoh, auquel un membra de l'hoirie Vallette avait parIe des immeubles de Lausanne. A un moment donne, de Mirbach, a la demande de Piguet qui pretendait avoir un amateur, demanda. a Qn autre membre de l'hoirie les conditions da vente des immeubles. Il lui fut repondu qu'il fallait

traiter sur une base de 910000 fra j neta da votre oom- mission J. De Mirbaoh oommQniqua oes oonditions a Piguet, en lui proposant une repartition de la oommission esoomptee. Par la suite, a la requete des heritiers, l'autorite com- patente a ordonne la liquidation offioielle de la sucoession et designe le notaire Naville aux fonctions d'administra- teur Celui-ci a confirme Ies mandats donnas au regisseur Barraud et a. la Caisse d'epargne et de cremt. Piguet a continue a s'occuper de la vente des immeubles et a pris oontact a ce sujet avec le notaire Naville. Un jour, i! lui a dit qu'il irait a Lausanne pour visiter les immeubles. Me Naville ne s'y est pas oppose, mais n'a. pas donne son autorisation. A :fin deoembre 1942, Piguet apropose l'operation a I'entrepreneur Cerottini, a Lausanne, qui Iui avait ete indique par le notaire Zahnd en dite ville. Piguet suggera la. crea.tion d'Qn consortium. Les pourparlers engagas aveo Cerottini echouerent toutefois au debut de 1943 : Cerottini n'a.coepta ni Ia forme de l'operation, ni le prix fixe par Piguet. En janvier 1943, Cerottini, un olient de Ia Caisse d'epargne et de credit, demanda un jour au directeur Jan s'i! avait un aohat d'immeubles a Iui proposer. Jan repondit qu'il aurait eu I'affaire de la S. I. des avenues de France et de Beaulieu, mais qu'elle venait d'etre ooncIue avec un sieur Genton. Dans la suite cependant, oe dernier demanda a etre degage. J an convoqua alors Cerottini a son bureau et l'informa que les immeubles etaient de nouveau a vendre. Le 28 janvier 1943, Piguet ecrivit au notaire Naville qu'il avait propose les immeubles a divers amateurs, dont Cerottini, et que, si la succession traitait avec l'un d'entre eux, il aurait droit a la commission d'usage. Me Naville ne repondit pas a cette lettre. Le 30 janvier 1943, la suooession Vallette vendit les immeubles a Cerottini et Garnier pour le prix de 870 000 fr.

Obligationenreoht. N0 18. La. difference entre ce prix et le montant de la premiere hypotheque etant insuffisante pour rembourser le oapital et les inMrets de l'emprunt hypothecaire en second rang, leB hoirs Vallette durent verser de leurs deniers environ 29000 fr. La. banque se contenta d'lUle commission de 5000 fr. La 23 fevrier 1943, Piguet a reclame au notaire Naville une commission de 17 900 fr., epresentant le 2 % de 870000 fr. Me Naville repondit a Piguet, le 3 mars 1943; que la succession ne lui devait rien. B. -Par exploit du 23 mai 1943, Piguet a assigne la liquidation officielle de la succession Vallette en paiement de la somme susdite. Il pretend, d'une part, que la suo- oession lui a donne un mandat pour la vente, d'autre part, que ses demarohes aupres de Cerottini ont determine oelui-oi a se porter aoheteur. Las juridictions genevoises ont rejete la demande, la Cour de justice, par amt du l er femer 1946. O. -Contre cet amt, Piguet raoourt en reforme au Tribunal federal en reprenant ses conclusions. Oonsiderant en aroit :

1. -La. premiere condition pour que le demandeur Piguet puisse pretendre a une commission est qu'il ait re9u mandat de s'entremettre dans la vente des immeubles dependant de la succession Vallette; tout au moins d'indi- quer a celle-ci un amateur avec lequel la ven te aurait par la suite et6 conolue aux oonditions fix6es par la venderesse. a) Le Tribunal 16Ural nie que la 8'UCcession VaUette ait donne un mandat de courtage a de Mirbach, mandat (j'tre celui-ci aurait transmis a Piguet. b) Le tribunal oonstate que le notaire Naville n'a donne aucun mandat expres a Piguet et que c' est a ses risques et perUs que celui-ci a continue ses demarches . Au sujet Obligationemeoht. N0 18.

du lait que le notaire a oonsenti a ce que Piguet aale visiter les imme:ubles avec un amateur, l'arret 8'wprime ainsi: TI est exact que le contrat de courtage peut resw.ter d'aotes conoluants, meme apres que le oourtier cl. essuye un rafus ou que son mandat anterieur a pris M. C'est ainsi que, 10rsque le courtier, apres l'expiration du d61ai fixe dans le oontrat ou apres la revooation du mandat, poursuit ses demarches au su du mandant qui le laisse faii:e, celui-oi doit payer la commission s'il finit par oon.;. clure I'affaire aveo l'amateur indique (RO 57 II 191). Mais enoore faut-il que l'attitude du courtier soit suffi- samment nette pour que l'absence d'opposition de la. part du mandant puisse etre interpret6e comme la. volonM de oonclure lUl contrat de courtage. Cela suppose que l'activite du cou,rtier, par sa duree ou par son impor- tance, soit assez caracteris6e pour constituer une offre de services. Etant donnee l'insistance de certains agents immobiliers qui reviennent constamment a la charge, le silence garde par le vendeur a l'egard de teIle ou teIle demarohe ou declaration d'lUl courtier ne saurait d'embl6e etre considere comme une aoceptation. En decider autre- ment, serait permettre ades agents peu scrupuleux d'obtenir par surprise des mandats de courtage. En sa qualit6 de notaire, Me Naville devait connaitre les usages du commerce des immeubles et les pratiques de certains oourtiers. A cet egard, il aurait pu peut-etre adopter vis-a-vis de Piguet une 8ittitude plus nette et se montrer plus reserve. Mais, en definitive, il n'avait pas de raisons d'interdire au demandeur de se rendre sur place avec lUl amateur pour visiter les immeubles Vallette, dans lesquels il etait d'ailleurs facile de penetrer, s'agis- sant de maisons 10catives. La. devait se borner, au su du notaire Naville, l'activite de Piguet. On n'en peut deduire que, pour l'avoir to16r6e, le liquidateur ait tacitement charge le demandeur de procurer a la succession un acheteur. Au demeurant, voudrait-on admettre le oontraire, qu'il

Obligationenrecht, N° 18. resterait a determiner le conten d contrat conelu. Le demandeur estime que le notaire Naville a fait revivre le oontrat pretendnent passe avec de Mirbach. Logi- qunment, ce seraient done les aneiennes conditions qui s'appliqueraient: prix de vente minimum de 910 000 fr., commission consistant dans un supplement de prix obtenu par le eourtier. Or le demandeur se trouverait n'avoir pas rempli les eonditions du eontrat ainsi renouveIe et ne pourrait par consequent rien reelamer. Si l'on voulait considerer la convention tacitement conelue comme un contrat 1WUtJeaU, son conten serait par trop indetermine. TI faudrait faire des snppositions basees sur l'usage des affaires. A cet egard, il apparait exclu que l'hoirie Vallette, alorsqu'elle etait aux prises avec des diffieultes financieres, eut jamais eonsenti a payer une commission de 2 % meme pour le eas on les immeubles seraient vendus moins de 910000 fr., voire 870000 fr. seulement. Las parties ne sauraient davantage avoir voulu que le oourtier, qui n'avait renlU communi- cation d'aueunes conditions de vente prOOises, dut encais- aer des milliers de francs uniquement parce qu 'il a cause un jour avec un amateur qui a commenee par refuser, mais qui, plus tard, d'une fac;on tout a fait independante, a ete amene par un tiers a eonelure la vente (v. consid. 2). c) . Par identiM de 'motüs, on ne peut voir la conelusion d'un aecord tacite ou la confirmatjon d'un ae cord ante- rieur dans le fait qne le notaire Naville n'a pas repondu a la lettre du dem8ildeur, du 28 janvier 1943. L'adminis- trateur de la succession eut sans donte agi sagement en eontestant toute obligation o en formulant des reserves, alors surtout que les pourparlers entre le directeur Jan et Cerottini touehaient a lenr fin. Mais 1a 1ettre etait eonc; e en termes tres generaux; elle n'appelait pas une protestation immediate. Lorsque, qnatre semaines plus tard, le demandeur a fait valoir une ereance determinee, le notaire n'a pas manque de repondre nettement que la suecession ne devait rien. Obligationenreoht. No 18.

2. -S'il fallait admettre que les parties ont conelu un eontrat de courtage, l'action n'en devrait pas moins etre rejetee paroo qu'i1 n'y a pas de rapport de causalite entre l'activite du demandeur et le contrat de vente passe entre Cerottini et le directeur Jan 1e 30 janvier 1943. Le courtier a droit a son salaire 10rsqne l'activite qu'il a deployee aboutit a la conclusion du contrat. Si l'on admet, dans l'interet d recourant, q 'il avait pour seule mission d'indiqner a son mandant un amateur (Nach- weismäkler), il1ui ineombe de pronver qu'il a ete le pre- mier a designer, comme s'interessant en fait a l'afiaire, la personne qui a par la suite aehete (Cerottini), et que e'est precisement sur la base de cette indication que les parties sont entrees en relation et ont eonelu le marche (OSER-SCHÖNENBERGER, . note 23 a l'art. 413 CO). A cet. egard toutefois, il n' est pas necessaire que la decision de l'amateur soit due exelusivement ou principalement a I'intervention du cOurtier. TI suffit qua celui-ci ait fait naitre chez le tiers une des raisons qui l'ont engage a conclure (RO 57 II 194). La jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efiorts du courtier et la deeision du tiers, decision qui pent snbsister malgre la rupture des pourparlers (RO 62 II 343/344, 69 II 108). Le recourant reproche a tort a la Cour cantonale d'avoir en l'espece meconnu les principes rappeIes. Certes, en decembre 1942 et jusqu'aux premiers jours de janvier 1943, Piguet a ete en rapports avec I'entrepreneur Cerottini. Mais,' d'abord, il n'est pas etabli q 'avant sa lettre du 28 janvier 1943 au notaire Naville, le demandeur ait jamais commnnique a la defenderesse le nom de Cerot- tini. En second lieu, si l'afiaire a en definitive et6 eonclue avec ce dernier, les demarches precedemment entreprises par le demandeur n'y sont pour rien. ces demarches n'avaient pas abouti. Cerottini s'etait finalement des- interesse de l'affaire, trouvant le prix trop eleve et n'agreant pent-etre pas la forme du consortium propose par Piguet. Les pourparlers furent rompus; le deman-

deur lui-meme les tint. pour tels et il ne pretend pas etre revenu a. la charge au cours du. mois de janvier. O'est dans des circonstances tout a. faitindependantes que Oerottini est entre en relations avec 130 defenderesse, savoir .par l'intermeruaire de 130 Oaisse d'epargne et de credit, dont il etait client et a. laquelle il s'etait adresse pour savoir si elle avait des affaires immobilieres a. pro- poser. Le directeur Jan lui parIa une premiere fois des immeubles de 130 su.ccession V allette comme d'une occa- sionmanquee, ceux-ci ayant ete vendus a. Genton. Ce dernier s'etant retire, Jan proposa alors de son chef le marche a. Cerottini. Dans ces conditions, on ne peut attribuer d'importance decisive au fait qua, a. la suite des demarches . entreprises par le demandeur, Cerottini n'avait peut-etre pas perdu . de vue les immeubles en question et 30 ainsi considere plus attentivemant l'occasion offerte. O'est sur l'initiative et grace aux demarches d'un au.tre courtier que l'affaire a eM reprise, et cela sur de tout autres bases, puisqu'elle a en definitive ete conclue a. un prix de 40 000 fr. inferieur a. celm propose par le demandeur. En pareil cas, le lien psychologique entre l'activite du premier courtier et la conclusion du contrat fait defaut (cf. OSER-SOHÖNENBERGEB, note 24 in fine a. l'art. 413, et jurisprudence citee). La presente es'pOOe est sans analogie avec le preoedent invoque par le recou- rant, arret Papierfabrik BibenstRO 69 II 106, on les pour- parlers du courtier avec l'acheteur n'avaient jamais tout 8. fait eohoue, et on, si l'affaire avait abouti, ce n'etait pas grace a. l'intervention ulMrieure et independante d'un autre courtier mandate, ni sur d'autres bases que celles primitivement envisagees. Par ces motifs, le Trifiunal federal rejette le reoours et confirme l'arret attaque.

tl 19. Urteil der I. Zivilabteilung vom S. März 1946 i. S. Koller uud Genossen gegen Dr. Heller und Genossen, sowie die hnmo- blliengenossenschaft Gcwerbegcbäude der Stadt Luzcm.

Klagelegitimation : Nur Genossenschaftsmitglieder sind zu Klagen betr. die Rechtsgültigkeit von Beschlüssen über die interne Organisation der Genossenschaft legitimiert (Erw. 1 u. 2). I nteJrtemporales Recht : Selbst nach einem grundsätzlichen Beschluss auf Anpassung der Statuten an das revOR gelten bis zur An- nahme der neuen Statuten durch die Generalversammlung in Bezug auf das Stimmrecht die Vorschriften der bisherigen Statuten weiter. Der Richter ist nicht befugt, gestaltend in die Genossenschaft einzugreifen (Erw. 3-6). . Auslegung statutarischer Vorschriften über die Bestellung du Vorstandes und den Ausschluss von Mitgliedern (Erw. 7). Ausgabe und Zuteilung neuer Anteilscheine: Nichtigkeit derselben wegen Verstosses gegen die guten Sitten, liegend in irrefüh- render Anbietung der neuen Anteilscheine durch den Vorstand (Erw. 8 a). tJbertragung von Anteilscheinen: Zulässigkeit derselben, obwohl sie lediglich erfolgt, um einer Gruppe von Genossenschaftern bei den Beschlüssen über die Anpassung an das revOR. eine erhöhte Stimmkraft zu verschaffen; Frage der Verletzung der Treuepflicht des Genossenschafters (Erw. 8 b). Abberufung von Vorstandsmitgliedern wegen Pflichtverletzung (Erw. 10). Societ6 eoophati1JB. . Qualit8 pour agir: Seuls les membres de la societe cooperative ont qualite pour former une demande touchant In validite de dooisions relatives s l'organisation interne de la societe .(con" sid. 1 et 2). Droit transitoire : Meme apres une dooision de principe relative a l'adaptation des statuts au CO revise, les dispositions des anciens statuts continuent s regir le droit de vote jusqu's l'acceptation des nouveaux par l'assemblee generale. Le juge n'a pas le pouvoir d'intervenir dans la structure de la societe par des dooisions constitutives (consid. 3-6). Interpretation de regles statutaires touchant la constitution de Z'organe directeur et t'e:oolusion de membres (consid. 7). Emission et attribution de nouveUes parts sociales : N ullite de ces actes pour atteinte aux mreurs, atteinte consistant dans l'o:ffre fallacieuse des nouvelles pa,rts sociales par la direction (con- sid. 8 a). Transmission de parts sociales: Validite de eet acte, bien qu'il n'ait eu Heu que pour procurer s un groupe d'actionnaires un plus grand nombre de voix dans les votes relatifs sl'adaptation au CO revise ; question de la violation de la bonne foi 8. laquelle la 10i oblige le societaire (consid. 8 b). . . RWocation de membres de la direction pour violation de leurs devoirs (consid. 10).