Brokerage commission requires buyer introduced by brokerAI generated

710 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinslanz. frais faits pour verifier Ia marchandise livree, estimes a 70 fr au total, rloivent aussi tre consideres comme un dommage direct ä. reparer par le vendeur. Si, en effet, en cas de Iivraison d'objets recevable, ces frais incombent a l'acheteur qui doit verifier l'etat de Ia chose (art. 246 CO), c'est parce qu'il s'agit la pour lui d'une depense utile, prevue et dont H peut eventuellement se recuperer; mais lorsqne l'acheteur se trouve dans Ie cas de refnser Ia marchandise, cette depense devient ponr lui inutile et improductive et il ne peut esperer s'en dedommager. Par ces motifs, Le Tribunal federal prononce: Le recours est ecarte et l'arrnt rendu par la Cour d'appet et de eassation du eanton de Berne le 19 juin 1908 confirme en son entier; 80. Arret du 4 decembre 1908 dans la cause Cherpillod, dem. et ,'ec., contre Bonny, de . et int. Courtage. Art. ic05 CO, compt tence du Tribunal feJera1. -Dl'oit a la provision; condition du contrats. A. -Louis Cherpillod possMe, a Lausanne, un bureau d'affaires et s'oecupe de Ia vente et de l'aehat d'immeubles. Le 11 juillet 1907, Louis Bonny, a Montreux, lui adressait Ia lettre suivante : Je vous charge et vous autorise de chereher a vendre ma. propriete sise dans Ia commune du Chatelard, au lieu dit Grand'Rue, Hötel Pension Barbier. -J'en demande le ' prix de fr. 470,000, reprise des baux actuels a Ia charge de l'aequereur, et si, dans l'avenir, j'arrive a traiter avec un dient que vous m'aurez introduit, je vous paierai une commission de deux pour cent sur Ie prix de vente, mais il est enten du que je ne vous dois rien si vous ne 1'eu8- V. Obligationenrecht. N° 85.

' sissez pas et qu'aussi vous ne ferez pas inserer mon nom, nieel ui de la propriete dans les journaux sans autorisation de ma part.... -En dehors de vos demarehes, je con- serve ma liberte de traiter directement si j'en ai l'oceasion, mais je m'engage a ne pas vendre en dessous du prix que je vous indique, a moins de vons payer egalement votre " eommission ou de vous avoir prevenu a l'avanee de ma' " baisse de prix en vous donnant le temps normal de Ia ) soumettre a vos clients pour qu'iIs puissent voir a faire leur oifre. ' B. -Le jour mnme, dans la soiree, Cherpillod telephonait a l'un de ses clients pour lui annoncer qu'il avait obtenu par ecrit du proprietaire de l'Hötel-Pension Barbier a Montreux' l'autorisation de vendre le batiment pour le prix de 470000 fr. Ce elient lui repondit: Vous avez fait une bonne journee, je serai chez vous demain. Le lendemain a 9 h. m. l'agent d'affaires Chalet, a Mon- treux, consignait le telegramme SUiVHl1t a l'adresse de Cher- pillod: Suspendez toutes demarches au nom de L. Bonny, lettre suit.

Au re , u de ce message, soit a 10 h. 20 Ie 12 'au matin, le demandeur mandait a Chalet par telegramme egalement: ReQu, mais pas d'accord avec votre telegramme. Ai com- munique hier soir telephone resultat, dient bien dispose, va venir. Suis force faire toutes reserves prejudice change me nt attitude, attends votre lettre annoncee. Ce mnme jour, Cherpillod re ;ut Ia visite du dient auquel il avait telephone la veille; celui-ci lui signa une autorisation, soit acceptation du prix fixe par Bonny, se declarant d'accord avee les conditions de vente indiquees dans Ia lettre du 11 juillet. Dans l'apres-midi, un pen apres 4 heures, Cher- pillod teIegraphia a Bonny: Prix accepte; suis prnt a sti- puler promesse avec versement en compte. Pas re , u lettre Chalet annoncee. Le client de Cherpillod, une demoiselle Barbier, Iui fit tenir le 13 au matin un cheque de 40,000 fr. Le 13 juillet, Cherpillod se rendit ä. Montreux et eut, dans Ia matinee, un entretien avec Bonny et sa femme en presenee

"712 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. de I'aaent d'afiaires Chalet. Au co urs de cette entrevue M. et Mm Bonny declarerent qu'ils avaient passe le jour prece- dent -ce qui n' etait pas exact, vu qu'ils venaient de le faire 1e matin meme, -une promesse de vente sous seing prive avec une autre personne pour un prix superieur de 10,000 fr. a celui indique et que Bonny avait adresse au demandeur une lettre chargee le 12 juillet vers 5 h. du soir. Rentre a Lausanne, Cherpillod trouva cette lettre, ainsi connu: La presente a pour but de vous confirmer le tele- gramme qui vous a ete adresse ce matin par mon mandataire M. Chalet, agent d'affaires. Il vous exposera d'une maniere plus complete les motifs qui m'ont amene a prendre cette decision. Il renut le lendemain encore une lettre de Bonny, portant entre autres ces mots : Puis, ensuite de l'entretien que nous avons eu ce jour, je vous retire les pouvoirs que je . vous ai confies dans ma lettre du 11 juillet. Dans la coi'respondance qui suivit, il suffit de relever que le 14 juiUet Cherpillod a fait a Bonny la signification suivant: , Je vous somme donc de me convoquer aMilai normal devant notaire (dont je vous indiquerai le nom si vous etes d'accord) .avec ac quere ur pour stipuler promesse ou acte definitif aux conditions de votre engagement du 11 dit vis-a-vis de moi; a dMaut d'adMsion de votre part ä. bref delai, je considererai ma commission comme acquise sans prejudice des droits de mon client.

• Je VOus rends attentif que votre pretention du 13 au maHn, d'avoir passe acte la veille a un prix supe- rieure est en opposition flagrante avec la declaration teIe- phonique de votre manclataire que vous aviez charge de me eommuniquer les motifs de votre decision et qui me disait, le 12, a 5 h. 40 m., ou 5 h. 50 m. du soir, que vous ne vouliez pas vendre parce que Mme Bonny n'etait pas d'accord et que cela tl'oublait votre menage. C. -La promesse de vente passee 1e 13 juillet entre Bonny et dame Margot pour 480,000 fr. fut renouve1ee aux memes conditions le 22 novembre 1907 et l'acte de vente definitif stipuIe le 16 mars 1908 pour le meme prix. Bonny a iait a Cherpillod une offre de 500 fr. qui a ete refusee. V. Obligationenrecht. N° 85.

D. -Par demande du 13 janvier 1908, Cherpillod a conclu contre Bonny a ce qu'il soit prononce: que 1e defendeur est son debiteur et doit lui faire immediat paiement, avec interet legal des le 11 novembre 1907, de 1a somme de 9400 fr. a forme de l'engagement pris par le defencleur en date du 11 juillet 1907. Le defendeur a conclu a liberation eIes conclusions de la demande. E. -Par jugement du 8 septembre 1908 1a Cour civile vaudoise a prononce:

1. Les conclusions du demandeur sont ecartees ; II. Les conclusions liberatoires de la reponse sont ad- mises. Les motifs de ce prononce seront, pour autant que de besoin, indiques dans les considerants de droit ci-apres. F. -C'est contre ce jugement que le demandeur a declare recourir en reforme au Tribunal federal, en reprenant ses conclusions originaires. Statuant sur ces aits et considerant en droit:
2. -Po ur autant que Ia demande tendrait a la passation d'un acte de vente d'immeubles fondee sur une pretendue promesse de vente, elle rentrerait dans le domaine du droit cantonal et echapperait ainsi ä la competence du Tribunal federal. Quoi qu'iI en soit de cette question resolue defini- tivement par l'instance cantonale, le demandeur se fonde aussi sur la convention du 11 juillet 1907 pour preteudre au paiement d'une provision a raison de la vente de l'immeuble . du defendeurj il invoque l'existence d'un contrat de courtage portant sur la vente d'immeubles. La Cour civile vaudoise ayant declare dans son jugement qu'il n'existe pas de loi can- tonale sur cette matiere, le litige rentre, en vertu de l'article 405 CO, dans 1e domaine du droit federal. Le Tribunal federal est donc competent.
3. -Que l'on considere le contrat de courtage comme un contrat stti generis regi avant tout par des regles essen- tielles a lui propres, ou comme un contrat soumis aux prin- cipes generaux du mandat, il n'en reste pas moins que chaque

714 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster 'livilgerichtsinstanz. espece doit etre examinee en regard de la convention conclue- entre parties. Aussi est -ce a bon droit que l'instance can- tonale a juge le present litige essentiellement d'apres les conditions posees par la lettre du 11 juillet 1908 qui fait loi entre les parties. 3. - Ce contrat pose expressement Ia condition, pour qu'un droit a la provision prevue soit acquis, que 1e deren- deur ait traite avec un client amene par 1e demandeur; la lettre du 11 juillet porte, en effet, ces mots : si, dans l'avenir, j'arrive a traiter avec un client que vous m'aurez introduit" je vous paierai une commission de deux pour cent sur le prix de vente, mais il est bien entendu que je ne vous dois rien si vous ne reussissez pas . Cette condition a toujours ete consideree comme essen- tielle par le Tribunal federal, en matiere de courtage d'im- meuble; le droit a 1a provision depend de la conclusion d'un eontrat de vente entre le proprietaire et un aeheteur amens par le eourtier (RO 27 II 472). En l'espece cette condition n'est pas realisee, puisque 1e defendeur a vendu son immeuble ä. un tiers trouve par lui. 4. -Le demandeur pretend, il est vrai, avoir renu, en que1que sorte, pouvoir de vendre ou tout au moius avoir ete en droit d'exiger que 1e premIer amateur trouve par 1ui soit prefere a tous autres; il deduit de 1a que le defendeur n'ayant pas respecte ce droit, il lui doit la provision convenue, fut-ce meme a titre de dommages-interets pour inexecution de son obligation. Pour que eette pretention fut admissible il faudrait, toute question de faits reservee, que le dMendeur se fut oblige a contracter avec tout client amene par le demandeur; or eet engagement ne ressort ni de 1a convention, ni des pieces du dossier, ni de la loi. -L'instanee cantona1e a ecarte pour des motifs de proeedure, toute preuve tendant ä. etablir par temoins l'existence d'autres obligations que celles decoulant de 1a lettre du 11 juillet 1907; 1e demandeur n'a invoque aucune autre piece a cet egard; et la eonvention prouve au contraire que le proprietaire entendait conserver toute liberte et ne s'engager a payer la provision que si, mi amateur Iui V. Obligatiönenrecht. N° 86.

:ayant ete amene par le gerant, il se decidait a traiter avec lui. La lettre du 11 juillet 1907 porte, en effet, les phrases ßuivantes qui ne prHent pas a double sens: "Je vous charge et vous autorise de ehereher a vendre ma propriete ......

• Si, dans l'avenir, j'arrive a traiter, avec un client que 'Vous m'aurez introduit .... - En dehors de vos demar- hes, je conserve ma liberte de traiter directement si j'en ai 1'0ccasiou. .. -Au reste, si meme 1a conventioll n'etait pas claire a cet egard et qu'on dut avoir recours aux prin- .cipes generaux pour l'interpreter, la solution resterait Ia mnme. En effet, le Tribunal federal a deja juge a diverses reprises que le proprietaire, qui a autorise un courtier a -ehereher un aquereul' pour son immeuble, conserve toute liberte et ne s'engage nullement a traiter avec tout elient qui 1ui serait propose (RO 27 II 473 et 21 pag. 497). Par ces motifs, Le Tribunal federal prononce: Le reeours est ecarte et le jugement attaque confirme en -son entier.

86. 1Ilddt uom 18. cncmbet 1908 in acflen ainflJ, stL u. ?Ber. stL, gegen Seiler et frares, 5SefL, et efL u. 'ltnfc9L. er stL Werkvertrag (über El'stellung eines Fiikrers für Zermutt). -Ab- sohluss. Wesentliche und unwesentliche Vertmgsbestimmungen. Zah- lungsmodus. Art. 2 OR. -Nichterfüllung seitens des Bestellers; Schadenersatz. Art. 110 ff. OR. A. :nurd) Urteil lom 23. rH 1908 at ba stllntonngertc9t .be st,mton m5a.Uis erfannt: :nll erftinftanalicge Urteil mirb oeitättgt in bem inne, baa .5),f). eiler unb rüber an .5). bmunb ,f) ai

) für genllote 2(unla.gen tllufenb rllnren au allnlen ber:pf H c9 tet finb mit 3in feit bel' strllgellnneoung. B. egen biefe Urteil Ilt bel' stIliger rec91aeiti9 unb form.