Tenant’s standing to challenge foreclosure sale conditionsAI generated

C. Entscheidungen der Schuldbetreibungs- Le second grief du recourant consiste a dire que sa qua- lite de beau-frere du failli et prevenu Emile Junker ne le l'en- dait pas inapte ä remplir les fonctions d'administrateur aux- quelles il avait ete appeIe par les assembIees de creanciers dans les deuK masses susindiquees. En invoquant l'opinion de Jaeger sur ce point, le recourant parait avoir voulu se referer aux conclusions de cet auteur dans son commentaire susrappeIe, sous note 1, litt. aa, ad art. 241; mais il semble que le recourant n'ait lu cette note que d'une fa ;on incom- plete ou qu'il l'ait mal comprise; Jaeger, en effet, admet lui- meme que, si en regle generale, l'art. 10, chiff. 2 LP ne met pas empechement a ce que l'administration d'une masse soit confiee a un parent du failli, les autorites cantonales de SUf- veillance peuvent neanmoins annuler une pareille nomination lorsque celle-ci apparait comme n'etant pas appropriee aux circonstances; cette interpretation de Ia loi se justitie d'elle- meme, ensorte que l'on peut ici s'y ranger sans entrer dans d'autres developpements ä ce sujet. Von peut remarquer d'ailleurs que l'Autorite cantonale bernoise n'a pas base sa decision que sur le fait des liens de parente existant entre le recourant et le faUli Emile Junker, mais qu'elle s'est ap- puyee encore sur cette circonstance que les interets du recou- rant paraissaient ne pas pouvoir se concilier toujours avec ceux des deux masses, ensorte que, avec cette collision ou ce conßit d'interets, il y avait lieu de craindre que le recourant ne fUt tente de chercher a. sauvegarder les siens propres plutot que ceux qui lui etaient confies par les autres C1'Elanciers. 3. La decision dn 29 septembre 1905 ne pouvant ainsi etre attaquee en droit, il n'y a pas lieu d'entrer en matiere sur le recours, puisque la question de savoir si cette deci- sion etait ou est justifiee en ait, echappe a a connaissance du Tribunal federal (art. 19, al. 1). Par ces motifs, La Ohambre des Poursuites et des Faillites prononce: TI n'est pas entre en matiere sur Ie recours. und Konkul'skammer. N° n6. 126. Arret du 21 novembre 1906, dans la cause 13urmann Oie.

Conditions SOUS lesquelles un loeataire peut intervenir dans une poursuite en realisation de gage dirigee contre son bailleur, pour demander que son bai! soit respeete par les adjudicataires. Art. 138, eh. 3; HO LP. A. Par contrat de bai! en date du 23 mars 1904 la societe . , (en nom collectü, sans doute) Burmann Oie, au LOcle, a loue, pour une duree de dix ans, de Jämes Burmann en dite ville, les differents immeubles que celui-ci possMe a l CIaire, pres Le Locle. Le contrat stipule qu'en cas tde vente des immeubles par suite de faillite du preneur ou de saisies exer- cees contre Ini, la societe Burmann Oie a la faculte de resilier le bai! 4: moyennant avertissement donne pour Ia fin de l'annee de baU suivant celle au cours de laquelle a lieu la dite faillite ou saisie , mais que c: ce droit de resiliation anticipee n'appartient qu'ä. la sodate Burmann Oe et non au bailleur ou a ses ayants droit. B. Les creanciers hypotbecaires du bailleur ayant poursuivi la realisation de leur gage, soit des immeubles plus haut rap- peies, l' office des poursuites du Locle insera dans les condi- tions de vente, sous chifI. 9, Ia clause suivante: 4: 'Le ou les acquereurs devront respecter Ie ou les baux existants des immeubles mis en vente. C. Sur plainte des creanciers hypotbecaires poursuivants, l' Autorite inferieure de surveillance (le Juge de Paix dn LOcle), par decision en date du 13 octobre 1905, ordonna que la dite clause 9 serait aliminee des conditions de vente. D. Sur recours de la societe Burmann Oie, l'Autorite superienre de surveillance, par decision en date du 2 no- vembre, confirma le prononce de l'Autorite inferieure, ce par les motüs ci-apres: Les conditions de vente ne peuvent etre attaqnees que par les personnes interesse es ä la poursuite, ainsi que par

C. Entscheidungen der Schuldbetreibungs- ceUes qui ont des droits reels sur l'immeuble et qui sont invitees ä. produire leurs pretentions pour l'etablissement de l'etat des charges (art. 138, chiff. 3, 140 et 135, al. 1 LP). Les locataire ou fermiers des immeubles mis en vente, n'ayant qu'un simple droit de creance contre le proprietaire, sont des tiers que Ia realisation n'interesse point Iegalement, ä. moins qu'ils n'aient pu donner ä. leur bail un caractere de realite au moyen d'une inscription dans les registres fonciers en vertu du droit cantonal (art. 281, al. 3 CO), auquel cas ce bail devrait prealablement figurer dans l'etat des charges. La societe Burmann (Je, au benefice d'un simple bail ne creant que des rapports personneis entre elle et le bailleur, est donc sans qualite pour attaquer les couditions de vente. Au surplus, ä. supposer que la societe Burmann Cie eut qualite pour recourir contre Ia decision de l' Autorite infe- rieure, cette decision n'en devrait pas moins tre maintenue comme parfaitement conforme a Ia Ioi. En effet, l'art. 281 CO, prevoyant Ie cas Oll Ia chose Iouee est enlevee au bail- leur par suite d'execution forcee, porte expressement que Ie preneur n'a pas le droit d'exiger du tiers detenteur (acque- reur) la continuation du baU, ä. moins que celui-ci ne s'y soit oblige. L'office des poursuites doit arrnter les conditions de vente de la manifnre Ia plus avantageuse pour les parties interesse es ä. Ia poursuite (art. 134 LP) et ne saurait tre tenu d'imposer a 1'acquereur l'obligation de respecter Ies baux ä. moins que ceux-ci n'aient pris, par l'effet d'une inscription dans les registres fonciers en vertu du droit cantonal, le caractere d'une charge fonciere et ne figurent dans I'etat des charges (art. 135, al. 1 LP). E. La societe Burmann Cie declare recourir au Tribunal federal, Chambre des Poursuites et des Faillites, contre cette decision en se referant purement et simplement aux moyens invoques par elle devant l' Autorite cantonale, et en concluant ä. ce qu'il plaise au Tribunal federal: " 1

annuler comme contraires a la loi et non justifiees . en fait Ies decisions de l' Autorite inferieure de surveillance und Konkurskammer. N° 126.

des Poursuites du Lode et de l'Office cantonal de surveil- Iance des 13 octobre et 2 novembre 1905 ; 2

ordonner que l'article 9 des conditions de vente des " immeubles Jämes Burmann, tel qu'il avait ete redige et insere dans les dites conditions par l'office des poursuites du Locle, sera insere de nouveau dans Ies conditions pour " faire partie des dites conditions de vente, dans Ia seconde enchere des immenbles. Stat'uant , ur ces aits et considerctnt en droit :

1. L' Autorite cantonale a ecarte le recours dont elle avait ete nantie a 'encontre de Ia decision de l'Autorite interieure, en premier lieu par des considerations qui reviennent a dire que, ä. supposer que Ia recourante eß.t Ie droit d'exiger de l'office des poursuites que celui-ci imposat ä. l'adjudicataire des immeubles dont s'agit l'obligation de continuer ou de respecter son bail, ce droit ne pouvait trouver son expres- sion dans Ies conditions de vente sans avoir ete admis d'abord, prealablement, dans l'etat des charges dresse par l'office conformement a l'art. 140 LP. Cette manie re de voir est parfaitement conforme ä. la loi. En effet, en sontenant que son contrat de bail doit Iui per- mettre d'exercer ses droits de locataire des immeubles dont s'agit non seulement envers son bailleur, mais encore envers le tiers qui ponrra se porter adjudicataire de ces immeubles dans Ia vente que necessite l'execution des poursuites diri- gees contre Ie bailleur, Ia re courante ne revendique pas autre chose qu'un droit sur ces immeubles, un droit de na- ture reelle, et elle rentre des Iors dans Ia categorie des Co au- tres interesses" prevus a l'art. 138, chiff. 3 LP, qui, pour autant que leurs droits ne sont pas constates dans Ies regis- tres publics, sont tenns d'indiquer a l'office, dans le delai de 20 jours des Ia publication de la vente, ä. peine de forclusion, les droits qu'ils pretendent leur competer sur les immeubles mis en vente. La recourante eß.t donc pu, dans le delai sus- rappele, faire de ses droits, reels ou pretendus, l'objet d'une revendication aupres de l'office des poursuites ; celui-ci eftt du alors, quel que ffIt eventuellement le mal fonde de cette

C. Entscheidungen der Schuldbetreibungs- revendication, inserer cette derniere teIle quelle dans l'etat des charges, car il n'appartient pas a l'office de se prononcer lui-meme sur le bien ou le mal fonde des revendications qui sont formulees en vertu de Ia sommation prevue ä. l'art. 138, chiff. 3; la revendication de la recourante eut ete ensuite portee, au moyen de l'etat des charges, a la connaissance du debiteur et des creanciers poursuivants qui, seuls, auraient eu qualite pour Ia contester ; en cas de contestation, il eut et6 fait application des art. 106 et suiv., ainsi que le pres- crit l'art. 140 LP (voir arret du Tribunal federal, Chambre des Poursuites et des Faillites, du 21 septembre 1904, en Ia cause Banque de l'Etat de Fribourg, Rec. off. edit. spIe, vol. VII, N° 57, consid. 2, p. 277 ). Ce n'est qu'une fois que les droits de la recourante auraient ete admis dans l' etat des charges par l'absence de toute contestation de la part du debiteur et des creanciers sur la revendication de la recou- rante ou par l'effet d'un jugement des tribunaux que la re- courante eut pu se plaindre contre l'office ou recourir contre Ia decision de l' Autorite inferieure de surveillance en raison des conditions de vente arretees, dans le cas ou ces der- nieres auraient implique Ia meconnaissance de ses droits. Mais une fois l'etat des charges etabli sans que la recourante y eut ete admise et sans qu'elle en eut obtenu le redresse- ment par Ia voie de la plainte, en soutenant que l'office au- rait indument ecarte sa revendication ou aurait neglige de tenir compte des constatations des registres publics, elle ne pouvait plus remedier a Ia forclusion qu'elle avait encourue par l'inobservation du delai fixe a l'art. 138, chiff. 3 LP. Or, il resulte du dossier, notamment des constatations de faits implicites a la base de la decision de I' Autorite canto- nale, que le droit de nature reelle, qu'invoque en somme Ia recourante n'est pas constate par les registres publies, - que le Prepose aux poursuites n'avait donc pas ä. en tenir compte d'office, -que la recourante n'a pas fait de sa re- vendication l'objet d'une production au sens et dans le delai de l'art. 138, chifi. 3 LP, ou que cette prodnction, si elle a Ed. gen. xxx, f, No 97, p. 575. (...tnm. d. Red. f Pnbl.) I , und Konkurskammer. No 126.

ete faite, a ete ecartee par l'office sans que la recourante ait porte a ce sujet de plainte en temps utile conformement ä Fart. 17, a1. 1 et 2, -qu'ainsi l'etat des charges, devenu definitif, ne fait aucune mention des pretendus droits de la re courante, -et qu'en consequence celle-ci se trouve ac- tuellement forclose de tout droit d'intervenir d'une maniere ou d'une autre dans la ou les poursuites dont s'agit et ne peut plus, en particulier, attaquer les conditions de vente arretees sous pretexte que ces conditions meconnaitraient l'un ou l'autre de ses droits. La decision de l' Autorite cantonale n'a donc pas ete rendue contrairement a la Ioi, et, sur ce premier point, le recours doit elre ecarte comme mal fonde. 2. Le second grief de la re courante consiste ä dire que Ia decision attaquee est injustifi.ee en fait. Pour autant que ce grief devrait etre entendu en ce sens que la recourante con- teste les constatations de faits sur lesquelles s'est ba.see l' Autorite cantonale, comme etant en contradiction avec les pie ces du dossier, le Tribunal n'aurait pu en aborder l'examen que si Ia re courante eut precise ce moyen et eut indique de quelles constatations de faits elle voulait parIer, et quelles etaient les pieces du dossier avec lesquelles ces constatations se trouvaient en contradiction. -POUl' autant, en revanche, que la recourante aurait simplement entendu dire par la qu'ä. defaut de la loi les faits tels qu'ils ont et8 constates par l' Autorite cantonale, eussent justifie le maintien de la clause 9 des conditions de vente, parce que par exempie celles- ci eussent ete alo1's plus avantageuses pour les interesses, ce grief echapperait completement a la connaissance du Tribunal fMeral (art. 19, al. 1), et la re courante n'eut d'ailleurs pas eu qualite pour le soulever. Par ces motifs, La Chambre des Poursuites et des Faillites prononce: Le recours est ecarte.