Immovable sale by agent; federal jurisdiction and representationAI generated

Civilrechtspflege. 62. Arret du 22 novembre 1902, dans la cause Ringger, der., rec., contre CHa.uque, deman" int. Vente d'immeubles. -Action, de la part du vendenr, en exe- cution d'une pI'omeRse de vente d'immeubles, negociee par un mandataire. Art. 231 CO. Iucompetence du TF. pour statuer sur l'action. Art. 56,57 OJF. -Exceptiou de l'acheteur qu'il n'avait pas donne mandat POUl' acheter en san nom les immeu,. bles, competence du 'rF. -Existence d'un pareil mandat. - Contrat conclu par representant. Art. 07 CO. La dame veuve Louise Giauque, nee Montandon et ses quatre filles, au Lode, demanderesses au proces actuel, sont coproprietaires in divis d'immeubles dans la Commune du Locle, provenant de Ia succession de leur mari et pere; en raison de son incompetenee en matiere d'affaires, dame Giauque demanda et obtint de l'autorite tutelaire qu'il1ui soit nomme en Ia personne du notaire Jacot un curateur, en meme temps tute ur de ses enfants. Le domaine fut afferme pour 3 ans jusqu'au 23 avril 1904, a Fred. Reber, agricul- teur ä. Beauregard, et un cafe-restaurant, situe sur 1e do- maine, fut loue pour 1e meme 1aps de temps a H.-Aug. Bour- quin, a la Saignotte. Les deux contrats de bai! prevoient les in- demnites a payer aux preneurs en cas de resiliation anticipee. En aout 1901, dame veuve Ringger, nee Werner, defen- deresse. fit aupres du notaire Jacot une demarche en vue de l'acquisition de la propriete Giauque; apres avoir consulte ses pupilles, le notaire Jacot repondit le 31 aout que ceux-ci seraient disposes a vendre leur immeuble pour le prix de 55000 fr. Dame Ringger visita alors le dit immeuble, mais ne repondit rien, et le 1 er oetobre 1901, le notaire Jacot lui ecrivit en demandant sa decision. Le lendemain 2 octobre, le notaire Quartier se presentait chez le notaire Jacot annonnant etre charge de negocier l'achat de la propriete Giauque pour un dient dont il ne donna pas 1e nom a ce moment, mais qui n'etait autre que dame Ringger . Le 5 octobre,le notaire Jacot repondait que, sous reserve IV. Obligationenrecht. No 62.

d'homo1ogation par l'autorite tutelaire, dame veuve Giauque eonsentait a abaisser a 48000 fr. le prix de vente de son domaine des Monts du Lode, a charge par l'acquereur de continuer ou resilier les baux existants, a ses risques et perils . Le 23 octobre, 1e notaire Quartier annonce ä. son corres- pondant que I'amateur des immeubles Giauque ne peut ac- cepter un prix superieur a 45000 fr., et cela a Ia condition .que l'immeuble soit remis franc et libre de tout bai! a Ia Saint-Georges proehaine. Le 2 novembre, 1e notaire Jacot repondait que dame Giauque est disposee ä. passer promesse de vente avec l'ac- quereur, dont elle demande le nom, pour Ie prix de 45000 fr. ; 11 dedare d'autre part qu'il est impossible de livrer l'immeuble franc de bai! pour le 23 avril 1902, tout en oftrant son inter- vention pour obtenir des conditions favorables de resiliation. Il demande enfin si l'entente peut etre consideree comme definitive SOllS reserve d'homologation par l'autorite tuIeIaire. Le 6 novembre,le notaire Quartier, ecrivant ä. son collegue, maintient l'offre de 45000 fr., l'immeuble etant livre franc du bai! du cafe pour le 23 avril 1902, et du ball du domaine pour 1903. Ensuite de ces exigences, le notaire J acot fit des demar- ehes aupres du 10cataire du cafe et obtint de lui Ia promesse de resiliation du bail pour la Saint-Georges 1902 moyennant une indemnite de 400 fr.; eet arrangement fut tenorise 1e 16 novembre au pied du bai!. Le 14 novembre dejä., 1e notaire Jacot, dans un entretien avec 1e notaire Quartier, lui avait dit avoir regle la question de 1a resiliation du bai! du cafe, et avoir annonce que l'auto- rite tutelaire serait appeIee ä. donner son approbation au projet de vente. Le 15 novembre an effet, l'autorite tutelaire autorisait Jacot a vendre 1e domaine de ses pupilles au tiers represente par 1e notaire Quartier, pour le prix de 45000 fr., l' entree en jouissance devant avoir lieu au plus taM 1e 23 avril 1902, les vendeurs prenant aieur charge les indem- nites de 400 et 200 fr. aux Iocataire et fermier. Le lendemain 16 novembre, Ie notaire Jacot avisa par

Civilrechtspflege. telephone le notaire Quartier de l:a?probation e l'autof.it6 tutelaire qui rendait Ia vente defimtIve. Le notaire Quartier repondit: aussi teIephoniquement, a. son correspondant de preparer Ia promesse de vente en laissant en blane le nnm de l'acquereur, puis, le 18 novembre, l'avocat Jeanneret VInt annoncer de la part du notaire Quartier que l'acquereur etalt dame Ringger , et r6it6ra la demande de rediger Ia promesse de vente a remettre a M. Quartier. Le notaire Jacot redigea en deux doubles la promesse da vente, conformement a ce qui 6tait convenu, en la datant du

novembre' le meme jour il envoyait ces deux doubleR au 1 notaire Quartier en demandant Ie retour de l'un des ongmaux, sign6 par dame Ringger. Le 20 novembre, le notaire Quar- tier accuse reception de l'envoi; il fait savoir que dame Ringger demande qu'il soit specifie que l'installation elnc trique, le materiel du jardin. et le jeu de boules sont bIen compris dans la vente. Acela, le notaire Jacot rl3pond le 22 novembre que l'installation electrique et les hangars des jeux de boules rentrent bien dans la vente, mais qu'il n'en est pas de meme des ponts de plateaux du jeu, des boules et des quill es, ainsi que du mobilier du jardin, propriete du loeataire. Des lors la dame Ringger ne donna plus signe de vie, et .ne fit rien repondre a trois lettres du notaire Jacot au notaire Quartier, des 29 novembre, 17 et 30 deeembre 1901. La 8 janvier 1902, elle se presenta au bureau du notaire Jacot, Oll elle remit les deux doubles de la promesse de vente, non sign6s, en disant qu'elle renonliait a l'acquisition des immeu- bles Giauque. 11 resulte du reste des actes que le notaire Quartier a eons- tamment tenu sa clientele au courant des negociations en co urs avec le notaire Jacot, lui a communique les lettres da ce dernier et a insiste, soit le 8 janvier 1902, soit encora apres, aupres de dame Ringger,.en vue d'obtennr sa sig?ature de Ia promesse de vente, en attIrant son attention sur llncor rection de sa conduite et les cons6quences du refus de signer eette piece. IV. ObligationenrechL No 62. 517 Ensuite de leUres du notaire Jacot des 10 et 17 janvier 1902, demandant des explieations sur l'attitude de dame Ringger, Ie notaire Quartier ne put qu'exprimer son etonne- ment sur Ia maniere d'agir de sa cliente. Par lettre chargee du 15 mars 1902, le notaire Jacot mit Ia dMenderesse en demeure de se presenter le 20 mars en l' etude du notaire Sandoz, au Locle, pour proceder a Ia signature de l'acte de vente de Ia propriete Giauque. La de- fenderesse, qui ne se presenta pas, avait, par lettre de l'avocat CoIomb du 18 mars, conteste avoir donne mandat au notaire Quartier de n6gocier l'achat en question, et avoir jamais 6t6 avisee de la correspondance qui I'engagerait. Ensuite de ces faUs, Ie curateur et tuteur des demande- resses a conclu, par demande notifiee le 12 mai 1902: Principalement :

1. A ce que Ia defenderesse soit condamnee : a) ä. passer acte authentique de transfert des immeubles specifies, avec installation de l'electricite, ce aux conditions convenues, soit: immeubles francs d'hypotheques et !ibres de bail du caf6 des Ie 23 avril 1902, du domaine des le 23 avril 1903, -prix de 45000 fr., -entree en jouissance le 23 avril 1902 au plus tard; b) a en payer Ie prix avec interets a 5 Ofo des l'entree en jouissance.
2. Prononcer qu'au refus de Ia defenderesse de passer acte dans le d6Iai a impartir par le tribunal, le jugement tiendra lieu de l'acte authentique et en deploiera les effets. Subsidiairement, en cas de rejet des conclusions princi- pales. Condamner Ia dMenderesse a payer au curateur et tuteur des demandeurs Ia somme de 5000 fr. avec interet a 5 Ofo des l'introduction de Ia demande, sous reserve de moderation de justice. A l'appui de Ia conclusion principale, les demanderesses invoquent les art. 231, 36, 1 et 9 CO, 1226, 1227, 1238 du Cc neuchätelois et, sur la conclusion subsidiaire, les disposi- tions des art. 50 et suiv. et 110 et suiv. CO.

Civilrechtspflege. La defenderesse a conclu a liberation des fins de la demande r attendu qu'elle n'a jamais donne mandat au notaire Quartier d'acquerir pour elle les immeubles Giauque, mais qu'elle l'avait seulement charge de prendre des renseignements sur la base desquels elle a renonce ä. traiter. Elle conteste en outre qu'en l'espece i1 y ait eu promesse de vente dans le sens de la loi, et elle invoque tant les dispositions du Code civil nellchatelois que celles du CO sur la formation des con- trats, leur forme, leur conclusion par representant et le mandat. Par jugement du 19 juillet 1902, le Tribunal cantonal de N euchatel a alloue aux demanderesses leur conclusion sub si- diaire reduite a la somme de 4500 fr. Le dit jugement admet tout d'abord qu'll y a eu mandat donne par la dMenderesse au notaire Quartier d'acquerir pour elle la propriete Giauque, les parties etant d'accord tant sur les clauses principales que sur les points accessoires du contrat ; le jugement ajoute que des pourparlers entre par- ties ou leurs representants, il ne resulte pas que leur inten- tion ait ete de ne se lier definitivement que par une promesse de vente redigee dans la forme usuelle et dans les termes consacres; qu'au contraire il ressort de I'ensemble des ope- rations constatees que les deux parties ont contract6 I'obliga- tion de vendre et d'acheter ades conditions determinees. La tribunal constate enfin que le refus de dame Ringger de rem- plir ses obligations a cause aux demanderesses un dommage se montant an dixieme du prix de vente convenu et qu'en l'espece il convient, par des motifs d'ordre pratique et d'op- portunite, d'allouer aux demanderesses leur conclusion sub- sidiaire de preference a la conclusion principale. C'est contre ce jugement que la defenderesse a recouru an Tribunal feder al en reprenant ses conclusions, et subsidiaire- ment en concluant a la reduction de la somme allouee. La re courante invoque specialement le fait qu'en declarant le contrat forme par la lettre Quartier du 6 novembre 1901 et la reponse telephonique Jacot du 16 novembre, l'instance cantonale a viole l'art. 37 CO, puis la circonstance qu'en IV. Obligationenrecht. N° 62.

admettant que les parties n'avaient pas convenu de donner au contrat la forme speciale de la promesse de vente le tri- bunal a donne une solution de fait contraire aux pinces du dossier et viole l'art. 14 CO. Statuant sur ces aits et considerant en droit : . -L'action des demanderesses est une action en exe- cutlOn d'une promesse de vente d'immeubIes, tendant a faire p;ononce . que la defeuderesse est tenue de passer acte d achat d lmmeubles, et les conclusions subsidiaires demau- dent l'allocation d'une indemnite pour inexecutiou d'une pro- messe de vente d'immeubles. 01' la jurisprudence du Tribunal federal a constamment admis que la disposition de l'art. 231 al. 1 CO est absolue, c'est-ä.-dire que les ventes immobiliere demeurent, ä tous egards, soumises exclusivement au droit cantnual. eme au cas oilles cantons, ainsi que l'a fait celui de Neuchatel dans la Ioi du 6 fevrier 1883 (art. 11), auraient declare que le CO a force de loi complementaire pour les contrats demeurant regis par la Iegislation cantonale c'est ä. titre de droit cantonal seulement que ces dispositions de droit federal doivent etre appliquees. (Voir arret du Tribunal federal dans 1 cause Mikolajczak c. Brunner, Rec. off. XIII, p ... 506. et SUlV., et? ur les consequences de ce priucipe, Stacheliu c. Buser, zbzd. XVI, p. 168, consid. 2; Huber c. Stucki, du 15 uovembre 1890 ; ibid. XVI, p. 804, consid. 2. Haas c. Himmler et Peter, ibid. XVI, p. 389 et suiv. Lisi: bach c. Zimmermann. ibid. XVII, p. 105, consid. 2, et .) Le recours apparait donc comme irrecevable pour autant qu'il porte sur le fond meme de Ia cause, soit sur les conse- quences de l'inexecution, de Ia part de la defeuderesse d'uue promessede veute immobiliere, point sur lequel l'instance cantonale ne pouvait appliquer, et n'a applique en effet aux termes memes de l'arret attaque, que le droit cantonnI no- t I , ' ammeut art. 1227 Cc, sur lequel sont basees les conclu- sions, tant principales que subsidiaires, de Ia demande. e'est egalement en applicatiou du meme droit qu'il y avait lieu de resoudre la question de savoir si les parties etaient convenues de donner au contrat la forme speciale de la promesse de

Civilrechtspl1ege.

vente. Le Tribunal federal est des 10rs incompetent pour

examiner le grief souleve specialement dans le recours.

2. -En revanche le Tribunal de ceans est competent

pour examiner l'exception soulevee par la

defenderesse, con-

sistant apretendre qu'elle n'avait pas donne mandat au

notaire Quartier pour acheter en son nom les immeubles

dont

il s'agit, et que, charge par elle seulement de prendre

des renseignements, le dit notaire aurait

excede ses pouvoirs.

En effet, la question de savoir quels sont les droits ou les

devoirs d'un mandataire n'a aucune connexite avec le contrat

de vente d'immeubles, et elle doit

tre examinee au regard

des dispositions

du droit federal, alors mnme que le contrat

en

vue duquel le mandat aurait ete co niere ne doive etre

apprecie

qu'en application du droit cantonal. (Voir arrets du

Tribunal

federal dans les causes Fournaise c. Perrottet, Rec.

off. XX, p. 1137, consid. 1; Orelli c. Gschwind, ibid. XXI,

16. 496, consid. 1; Kneubübler c. Schumacher, ibid. XXIII)
17. 1062, consid. 2; Wagner c. Ineichen, ibid. XXV I1, p. 851

et suiv., consid. 3, etc.)

3. -En ce qui concerne l'existence d'un mandat confie

au notaire Quartier, les solutions de fait donnees par l'ins-

tance cantonale

ne sont en contradiction ni avec les faits

resultant de l'instruction, ni avec les pieces de la cause.

Dame Ringger doit

des 10rs etre reputee avoir dument ratifie

les negociations faites en

son nom par le notaire Quartier, et

le tribunal cantonal, en admettant l'existence d'un mandat,

ainsi

que la ratification des actes qui ont eu lieu ensuite de

ce contrat, a sainement apprecie les preuves intervenues.

4. -Le notaire Quartier n'a, a la verite, fait connaitre

le

nom de dame Ringger que le 18 novembre 1901, soit pos-

terieurement a la conclusion definitive du contrat. Toutefois

l'art.

37 CO n'exige point que le representant fasse connaitre

au moment de la conclusion

du contrat le nom de la per-

sonne

au nom de la quelle il dit agir, mais il suffit, ce qui a eu

lieu en l'espece, qu'il ait fait connaitre qu'il agissait

comme

mandataire d'un tiers, designe ou non par son nom, ou que

l'autre partie ait

du inferer des circonstances qu'il y avait

IV. Obligationenrecht. N° 62.

rapport de representation. 01' jamais, ä. aucune epoque des negociations, le notaire Quartier ne s'est donne pour un ama- teur personnel des immeubles Giauqne ; bien au contraire, et des le debut, il est constant qu'il a du agil' au nom d'un dient dont le nom ne devait pas etre revele ä. ce moment; c' est ainsi que, dans ses lettres posterieures, le notaire Quar- tier continue a parler d'un client, et 1e notaire Jacot, dans sa eorespondance, fait egalement de nombreuse::l allusions au dient de son confrere. Le 16 novembre encore, en annomjant au notaire Jacot que I'affaire est en regle, Quartier invite 'Celui-ci a 1aisser en blanc, dans la promesse de vente, le nom de l'acquereur, d'ou il suit qu'il agissait comme repre- i3entant, au moment de la conclusion du contrat, en acceptant les offres des proprietaires des immeubles vendus. Le fait que 1e nom du represente n'a ete indique que denx jours plus tard, est indifferent, puisque, dans les circonstances susrap. ll eIee s, le representant legal des vendeurs devait admettre l'existence d'un rapport de representation, et cela d'autant llius que le represente n'etait autre que l'amateur originaire, a savoir la demanderesse. Le recours est ainsi depourvu de tout fondement sur ce point. Par ces motifs, Le Tribunal federal prononce:

1. -Il n'est pas entre en matiere, pour cause d'incom- lletence, sur le recours en tant qu'il porte sur les conse- quences de l'inexecution d'une promesse de vente. n. -Le dit recours est ecarte sur les autres points, et 1e jugement rendu entre parties par le Tribunal cantonal de NeuehateI, le 19 juillet 1902, est maintenu a cet egard. XXVlII, l!. -l. 902 31