Usufructuary lease ends at usufruct holder’s deathAI generated

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ii I I I I ' I './ I , I 100 A. Staatsrechtliche ;l1tscheidul1gen. 11. Abschnitt. Bundesgesetze. rebHd)er ßrüfung int1)ümfid) angenommen, e fe! baß ,8eid)en ber efurrentin nid)t geid)ünt j fie fteUt im egent1)eU baNuf ab, ber efurnbef(agte 1)aoe b 15 ,8eid)en ber efumntin benunt, uofd)on er fid) im ,8lueifef befunben 1)aoe unb 1)Qoe oefinbelt fönnen, 00 b ,8eid)en gefd)ünt jei. War aoer Ientm bel' tYa , fo l.lar bel' il(eturßoeUQgte l er:pflid)tet, fid) Md) bem l.l(1)ren Qd)ber1)aHe au ertunbtgen; t1)at er bie nid)t, jonbern n(1)m er o1)ne ltl elter c , o1)ne jid) um ein etwa entgegenjte1)enbe frembes ed)t au oerümmern, ba ,8eid)en bel' efumntin in iSenunung, jo 1) 1t er oe 1.lunt red)t l1.ltbrig ge1)anbeIt. :Demnad) 1) tt b .iSunbengerid)t erfannt: :Ver efur l.ltrb af oegrünbet erWirt unb eß lutrb mitt)in ba angefod)tene Urt1)eU be Dbergerid)tes beß j anton 2u3ern aufgel)ooen. VII. Obligationenrecht. -Droit des obligations. 23. Amnt dM 24 JMin 1892 dans la cause Wüst. Par convention du 8 Fevrier 1889, Louise, veuve de Pierre Fleurdelys, usufruitiere de divers immeubles de son mari, si- tues a Prilly, et dont ses enfants etaient nus proprietaires, les a loues au sieur Rod. Wüst, au dit lieu, pour le terme de 9 ans a partir du 25 Mars 1889 et pour le prix de 450 francs par an, payable par trimestre et d'avance. Louise Fleurdelys, usufruitiere, est decedee le 28 Decembre 1890. Par lettres des 20 Mars et 8 Avril1891, son fils Jules Fleurdelys, a Geneve, a denonce a Wüst la resiliation de son bai! pour le 11 Novembre suivant, en se fondant sur l'art. 383 du Code civil vaudois. Wüst persista, malgre l'avis de degnerpissement, a occuper les lieux loues, parce que, selon lui, l'art. 383 precite etait en VII. Obligationenrecht. N° 23.

fait abroge en presence des art. 314 et suivants, et notamment de l'art. 310 al. 3 C. O. Par exploit du 17 Novembre 1891, Fleurdelys a pratique au prejudice de Wüst un sequestre, pour parvenir au paiement du montant du fermage des le 25 Septembre au 11 Novembre 1891, et renouvele la sommation, a l'adresse du dit Wüst, de quitter les immeubles objets du bail. Par jugement du 19-20 Fevrier 1891, le president du tribu- nal civil du district de Lausanne, nanti du conflit, declara re- silie le contrat a bail a partir du 11 Novembre 1891 et con- damna Wüst a supporter ses propres frais ainsi que la moitie de celLX de sa partie adverse. Wüst recourut au Tribunal cantonal, qui rejeta le recours par arn3t du 5 A vril suivant, motive en resume comme suit: Wüst savait qn'il avait traite avec une usufruitiere, dont les droits sur les immeubles loues etaient restreints et devaient Iegalement prendre fin an deces de la dame Fleurdelys. A l'expiration cle l'usufruit, le proprietaire avait le droit de resi- lier le bail, a teneur de l'art. 383 C. c. v., en donnant le conge prevu a l'art. 1231 ibid., remplace par l'art. 309 C. O. C'est contre cet arret que Wüst a recouru, sous date du 21 Avril 1892, au' Tribunal federal, conc1uant a ce qu'il 1ui plaise annuler le dit arret, -ainsi que le jugement du Tribunal civil du district de Lausanne du 19-20 Fevrier precedent. A l'appui de ces conclusions, le recourant fait valoir en substance : Wüst conteste que la duree d'un bail a ferme conclu a terme depende de la mort du bailleur, qu'il soit ou non usu- fruitier ; il est des 10rs indifferent que le recourant ait connu Ia qualite d'usufruitier de son bailleur, l'art. 383 C. c. v. etant abroge de fait, des 1883, par les dispositions du Code des obligations sur le bail, au moins pour ce qui concerne les baux a ferme conclus pour nn temps determine. Les cantons ne peuvent creer des causes d'extinction d'obligations regies du reste par une loi federale, autres que celles prevues par Ia dite loi, alors qu'ancune reserve n'est faite de la competence cantonale. L'art. 383 C. c. v. precite doit etre considere comme sans valeur, malgre la loi vaudoise de coordination du

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A. Staatsrechtliche Entscheidungen. Ir. Abschnitt. Bundesgesetze. 31 Aout 1882, et ce a ortiori lorsqu'il s'agit d'un baU a terme dont les causes de resiliation sont strictement regle es et enu: merees amc art. 314 a 316 C. O. ; Fart. 383 C. c. v. est en ou e en llagnante contradiction avec l'art. 310 C. 0., en ce qu l n r.eV?It pas d'indemnite .pour resiliation prematuree. TI s agIt ICI dune question de bail et non d'usufruit, et le droit cantonal se trouve abroge en cette matiere. C'est ainsi a tort que Fleurdelys a requis le deguerpissement de Wüst en se fondant sur le seul art. 383 susvise, et les sequestres prati- ques contre le recourant doivent etre annules. Dans sa reponse, F1eurdelys conclut au rejet du recours, par les considerations ci-apres : La convention du 8 Fevrier 1889 a ete faite entre l'usu- fnitiere es immeubles et le sieur Wüst, lequel ne pouvait des 10rs 19norer qu'aux termes de l'art. 383 C. c. v. le bai! devait prendre fin a la mort de l'usufruitiere. Cet article n'a nnllnn:en te abroge par l.e droit federal. Au surplus, meme sill.eut ete, on se trouveraIt en presence du dilemme suivant : ou bien 1e droit federal n'a pas pnlvu 1e cas et en effet il n'est pas question de l'usufruit a cet egard dnns 1e C. O. et alors le nu proprietaire n'a plus aucun delai a ob server . il' re- prend la chose immediatement sans avoir besoin de donner conge ; ou bien le cas doit etre prevu dans le C. O. et dans cette altnrnative le maximum de ce qui peilt etre reclame par le locatalre est ce qui est prescrit a l'art. 314 ibid. Dans l'une et l'autre de ces hypotheses, le recourant doit quitter l'immeub1e qu'il occupe encore. Pa :-equete du 2 A vril 1892, Wüst avait conelu a ce que la Preslden du TrIbunal federall'autorisat, par voie de me- sures proVlslOnnelIes, a continuer d'occuper, nonobstant la demande de deguerpissement dirigee contre lui. les loeaux qU.'il detient a titre de loeataire de veuve Louise' Fleurdelys, SOlt de J. Fleurdelys. ar ordonnanee motivee du '7 Mai ecoule, le president du TrIbunal federal a repousse la demande de mesures provision- nelles. Statuant sur ces (lits et considerant en droit: VII. Obligationenrecht. N° 23.

La competence du Tribunal federal est indeniable dans l'espeee et elle n'a point ete contestee par la partie opposante au reeours. En effet, a reiterees fois ce Tribunal a estime qu'il peut etre recouru a sa juridiction comme Cour de droit public, conformement a l'art. 2 des dispositions trallsitoires de la Constitution federale, lorsque les tribunaux cantonaux out a tort applique le droit'cantonal en li eu et plaee du droit federal en vigueur; qu'en effet ce mode de proceder implique une violation du principe constitutionnel en vertu duquel la Mgislation federale deroge au droit cantonal (voir arrets du Tribunal federal en les causes Gerig, Rec. XII, p. 548, consi- derant 2; Flury, iMd. XIII, p. 438, considerant 3). TI y a done lieu d'entrer en matiere sur le fond du recours.

L'art. 383 C. c. v. dispose que l'usufruitier peut jouir 7 par lui-meme, donner a ferme a un autre ou meme vendre 7 ou ceder son droit a titre gratuit; s'il donne a ferme, le 7 proprietaire et le fermi er pourront, a l'expiration de l'usu- fruit, resilier le bail en s'avertissant reciproquement au temps 7 cl'avance regle pour les conges par l'art. 1231, sans, toute- fois, que le fermier puisse exiger de recomj:ense pour la 1'e- siliatiou du bail. L'art. 1231 precite, s'occupant des delais de conge en ma- tiere de bail, statuait a son al. 4 que s'il s'agit d'une ferme de biens ruraux et si le conge est donne avant les 6 pre- miers mois de l'annee de ferme, le fermier ne pourra quitter ou etre renvoye qu'a la fin de l'annee. Si le conge est donne apres les 6 premiers mois de l'annee de ferme, le fermier 7 ne pourra quitter la ferme ou etre renvoye qu'a la fin eIe l'annee suivante. Lors de la promulgation de la loi du 31 Aout 1882 sur la co ordination du Code civil avec le C. 0., le Iegislateur vaudois est parti de l'idee que l'art. 383, ci-haut reproduit, du C. c. n'est point abroge par le Code iederal, en ce qui concerne le droit du nu proprietaire de resilier le bail au deces de l'usu- fruitier, mais que le dit article se trouve en revanche modifi par la mise en vigueur du C. 0., en ce que le delai d'avenis- sement prevu a l'art. 309 de ce dernier Code, se trouve subs-

A. Staatsrechtliche Entscheidungen. H. Abschnitt. Bundesgesetze. titue a celui fixe a rart. 1231 du C. c., lequel a ete abroge. Une preuve de la substitution du delai d'avertissement de l'art. 309 C. O. a celui de I'art. 1231 C. c. git d'ailIeurs dans le fait que ce remplacement se trouve expressement mentionne dans le texte de l'art. 383 du Code civil vaudois coordonne et expurge (voir ce Code dans l'edition Bippert et Bornand,

me edition 1885, p. 62). C'est la ce que reconnaissent egale- ment d'une maniere concordante les deux jugements des ins- tances cantonales dont est recours ; aussi Ia denonciation du bail a-t-elle eu lieu, dans l'espece, non point conformement aux dispositions ci-haut reproduites de l'art. 1231 C. c. V., mais pour Ia Saint-Martin, delai de conge prevu a l'art. 309 C. O. 3° La question a resoudre dans l'espece est ainsi celle de savoir si l'art. 383 C. c. V., lequel prevoit la resiliation du baiI au prejudice du fermier lors de l'expiration de l'usufruit, se trouve en contradiction avec le droit federal des obliga- tions et ne sam'ait, des lors, subsister. Cette question doit etre resolue negativement, ainsi que Font fait les instances cantonales. En effet, iI y a lieu de constater d'abord que le droit d'usu- fruit rentre dans la categorie des droits reels, lesquels ne sont point regis par le C. O. et dont la reglementation de- meure soumise au droit cantonal; ce dernier peut ainsi sta- tuer librement sur les causes d'extinction de l'usufruit. 01' l'art. 404 C. c. v. stipule que I'usufruit s'eteint, entre autres, par la; mort de l'usufruitier; Wüst n'ayant loue, par son bail, que les droits afferents a l'usufruitier, il en resulte qu'apres le deces de ce dernier ces droits eteints ne sauraient persister en faveur du premier. 4° Le droit d'usufruit etant, ainsi qu'il a ete dit, eteint dans l'espece aux termes du droit cantonal applicabIe, il reste a resoudre la question de savoir si le fermier est tenn de quit- tel' les lieux loues immediatement apres la mort du bailleur usu- fruitier ou s'iI se trouve au beneuce du delai prevu a l'art.309 precite C. O. L'art. 316 C. O. ne regle Ie sort du bail a ferme qu'en cas de mort du fermier et le dit Code se tait sur les VII. ObJigationenrecht. N° 23.

consequences, au point rle vue de l'extinction du baiI, de la mort du bailleur-usufruitier. Cette lacune apparente doit etre remplie conformement a l'esprit du droit federal, en ce sens que Ie droit cantonal et le droit federal sont applicables cha- cun dans Ia me sure dans laquelle iIs regissent respectivement la matiere. 01' les jugements attaques reconnaissent qu'aussi dans le cas du deces de l'usufruitie1' iI y a lieu a avertisse- ment, par analogie sans doute avec la disposition de l'art. 314 du meme Code, lequel astreint le uouvel acquereur, en cas d'alienation de Ia chose louee par le bailleur, a observer, en donnant conge au preneur, le delai prescrit a l'art. 309. Il n'existe en effet aucun motif pour ne pas assimiIer, a cet egard, l' extinction du droit d'usufruit remis a bail, a l' extinc- tion du bail ensuite de l'alienation de la chose louee. C'est donc avec raison que le juge cantonal a, d'uue part, admis Ia resiliation du bai! conformement a l'art. 383 C. c. v. et, d'autre part, astreint cette resiliation au delai fixe a l'art. 309 C. O. 50 Enun le grief tire par le recourant du fait que le contrat de bail a ete resilie sans indemnite ne touche point le droit de resiliation du proprj( taire, seul en question dans l'espece. D'aiIleurs, a teneur de l'art. 314 C. 0., c'est le bailleur, soit ici l'usufruitier, et non le proprietaire, qui est passible de dom- mages-interets. De meme l'indemnite prevue a l'art. 310 ibid. et reclamee par le recourant n'est point applicable, puisqu'elle n'etait exigible qu'en cas de resiliation du contrat par le baiI- leur, tandis que, dans le cas actuel, le bai! a ete denouce par Ie proprietaire non-bailleur, et il n'y a pas lieu, apropos du present recours, de rechercher si cette indemnite peut etre reclamee de l'usufruitiere ou de ses ayants droit, Iorsque le bai! porte sur uu des droits d'usufruit. Par ces motifs, Le Tribunal federal prononce: Le recours est ecal'te.