Building permit remanded after easement allowed reduced boundary distanceAI generated

100.2014.137U

STE/BII/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 23. September 2014

Verwaltungsrichterin Steinmann, Abteilungspräsidentin i.V.

Verwaltungsrichter Häberli

Gerichtsschreiber Bischof

A._____ AG

handelnd durch die statutarischen Organe

Beschwerdeführerin

gegen

1. B.________

2. C.________

3. D.________

Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Langenthal

handelnd durch den Gemeinderat, Jurastrasse 22, 4901 Langenthal

betreffend Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 16. April 2014; RA Nr. 110/2013/416)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2014, Nr. 100.2014.137U, Seite 1

Sachverhalt:

A.

Die A._____ AG reichte am 23. November 2012 bei der Einwohner­gemeinde (EG) Langenthal ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehr­familienhauses mit Einstellhalle auf der in der Mischzone (MZ) 3 liegenden Parzelle Langenthal Gbbl. Nr. 1___. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen B.________, C.________ und D.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 18. November 2013 erteilte die EG Langenthal die Baubewilligung unter Abweisung der Einsprachen.

B.

Gegen den Gesamtentscheid der EG Langenthal erhoben B.________, C.________ und D.________ am 17. Dezember 2013 gemeinsam Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese hiess die Beschwerde mit Entscheid vom 16. April 2014 gut, hob den Gesamtentscheid der EG Langenthal auf und wies das Bau­gesuch ab.

C.

Am 15. Mai 2014 hat die A._____ AG Beschwerde beim Verwal­tungs­gericht erhoben mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE sei aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurück­zuweisen.

B.________, C.________ und D.________ beantragen mit Be­schwerdeantwort vom 23. Juni 2014, der vorinstanzliche Entscheid sei zu bestätigen. Die BVE stellt in ihrer Vernehmlassung vom 20. Juni 2014 keinen Antrag. Mit Stellungnahme vom 24. Juni 2014 schliesst die EG Langenthal auf Gutheissung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid beson­ders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

In formeller Hinsicht weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass die Be­schwerdegegnerschaft erst im Verfahren vor der BVE, nicht aber im Ein­spracheverfahren beanstandet habe, das Bauvorhaben halte den mass­gebenden Grenzabstand zur Nachbarparzelle Langenthal Gbbl. Nr. 2___ nicht ein (Beschwerde, Ziff. II/B/1.1 f.). Soweit sie damit geltend machen will, die BVE hätte in diesem Punkt auf die Beschwerde nicht eintreten dür­fen, ergibt sich Folgendes: Ist in einer baurechtlichen Streitigkeit kantonales Recht anzuwenden, wird der Streitgegenstand durch die in der Einsprache erhobenen Rügen festgelegt; er kann im Rechtsmittelverfahren nicht erwei­tert werden (Art. 40 Abs. 2 BauG; VGE 2012/422 vom 10.2.2014, E. 1.4 [noch nicht rechtskräftig; zur Publ. bestimmt]; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 40-41 N. 9a). Die Rüge des ungenügenden Grenzabstands betrifft eine rein kantonale bzw. kom­munale Regelung (vgl. Art. 12 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 16 ff. und Art. 31 des Baureglements der EG Langenthal vom 30. November 2003 [GBR]). Die BVE hat in ihrer Vernehmlassung zur Verwaltungsgerichts­beschwerde aus­geführt, die Beschwerdegegnerschaft habe im Einsprache­verfahren zwar nicht ausdrücklich geltend gemacht, das Bauvorhaben ver­letze den vor­geschriebenen Grenzabstand. Sie habe jedoch die baupolizei­lichen Masse, den Strassenabstand sowie den Schattenwurf des Gebäu­des thematisiert, womit sie den praxisgemäss geforderten Themenbereich des Grenz­abstands angesprochen habe (act. 4, S. 2, auch zum Folgenden; vgl. auch die Einsprachen vom 20.1.2013, Vorakten Gemeinde, pag. 48 ff. und 70 f.). Wie es sich damit verhält, kann hier offenbleiben (vgl. zu den Anforderun­gen an die Rügen in der Einsprache Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 9a mit Hinweisen). Die BVE weist zutreffend darauf hin, dass sie das Bauvor­haben gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG frei prüft und den ange­fochtenen Entscheid nach Anhörung der Parteien auch von Amtes wegen abändern kann, wenn er erhebliche Mängel aufweist. Als erhebliche Män­gel gelten dabei ins Auge springende, ins Gewicht fallende Punkte (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 11). Das Nichteinhalten von baurecht­lichen Abstands­vorschriften stellt einen solchen Mangel dar. Auch hat sich die Beschwer­de­führerin im vorinstanzlichen Verfahren zur Frage des Grenz­abstands äussern können (Beschwerdeantwort vom 16.1.2014, Vorakten BVE, pag. 28). Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, wenn die BVE auch den umstrittenen Grenzabstand beurteilt hat.

3.

3.1 Die BVE ist zum Schluss gekommen, dass die südöstliche Längs­seite des geplanten Mehrfamilienhauses den gemäss Art. 31 GBR in der MZ 3 geltenden grossen Grenzabstand von 13 m zur angrenzenden Par­zelle Nr. 2___ nicht einhält, weshalb das Bauvorhaben schon aus diesem Grund zu Unrecht bewilligt worden sei (angefochtener Entscheid, E. 2). Die Beschwerdeführerin, die im vorinstanzlichen Verfahren noch die Ansicht vertrat, der Grenzabstand werde nicht unterschritten (Beschwerdeantwort vom 16.1.2014, Vorakten BVE, pag. 28 f.), macht im verwaltungsgericht­lichen Verfahren nunmehr geltend, sie verfüge zu Lasten der erwähnten Nachbarparzelle über ein im Grundbuch eingetragenes Näherbaurecht (Beschwerde, Ziff. II/B/3). Als Beleg hat sie einen Auszug aus der öffentli­chen Urkunde zur Errichtung des Näherbaurechts eingereicht (act. 1D).

3.2 Nach Art. 20 Abs. 1 GBR darf mit schriftlicher Zustimmung der Nach­barin bzw. des Nachbarn der Grenzabstand unterschritten oder auf­gehoben werden, sofern der Gebäudeabstand gewährleistet ist. Damit Letzterer eingehalten ist, muss der Abstand zweier benachbarter Gebäude wenigstens der Summe der dazwischenliegenden, für sie vorgeschriebe­nen Grenzabstände entsprechen (Art. 21 Abs. 1 Satz 1 GBR). Die für ein Unterschreiten des reglementarischen Grenzabstands notwendige Zustim­mung der Nachbarschaft bildet als formelle Voraussetzung für die Bau­bewilligung Bestandteil der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (vgl. Art. 4 Abs. 2 GBR; vgl. auch BGer 1C_21/2012 vom 16.5.2012, E. 2.3). Sie muss ausdrücklich und unmissverständlich sein. Liegt eine solche Zustimmung vor, bedarf das Bauvorhaben keiner Ausnahme vom Grenzabstand nach Art. 26 BauG (Art. 20 Abs. 3 GBR [Umkehrschluss]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12).

3.3 Gemäss Grundstückdaten-Informationssystem (GRUDIS) wurde auf der Parzelle Nr. 1___ am 14. Januar 2002 als Dienstbarkeit ein Näherbau­recht zu Lasten der Parzelle Nr. 2___ errichtet. Der öffentlichen Urkunde zur Errichtung des Näherbaurechts sowie dem dazugehörigen Situationsplan ist im Einzelnen zu entnehmen, welchen Abstand eine künftige Baute auf der Parzelle Nr. 1___ zur Grundstücksgrenze der Nachbarparzelle im Rah­men des Näherbaurechts einhalten muss (vgl. act. 1D, S. 8, sowie Beilage Nr. 1, orange Abstandslinie). Eine ausdrückliche und unmissverständliche Zustimmung zum Näherbau liegt somit vor. Der Beschwerdeführerin ist sodann darin zuzustimmen, dass der privatrechtlich vereinbarte Abstand zur Parzelle Nr. 2___ an keiner Stelle mehr als 5 m beträgt (Beschwerde, Ziff. II/B/3.3, auch zum Folgenden). Das Mehrfamilienhaus, dessen süd­östliche Längsseite mindestens 10.25 m entfernt von der Grundstücks­grenze der erwähnten Parzelle liegt, hält diesen Abstand ein (vgl. Situa­tions­plan 1:500 vom 23.11.2012, Vorakten Gemeinde, pag. 6, auch zum Folgenden; angefochtener Entscheid, E. 2a). Da der Abstand des ge­planten Mehrfamilienhauses zu den bestehenden Gebäuden auf der Par­zelle Nr. 2___ 18 bzw. 19 m beträgt, ist auch der gemäss Art. 21 Abs. 1 i.V.m. Art. 16 und Art. 31 GBR vorgeschriebene Gebäudeabstand von 18 m (grosser Grenzabstand MZ 3: 13 m + kleiner Grenzabstand MZ 3: 5 m) eingehalten.

4.

4.1 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben den reglementarischen Grenzabstand zur Parzelle Nr. 2___ unterschreiten darf und den im Rahmen des Näherbaurechts vereinbarten Abstand zu dieser Parzelle einhält. Anders als die Beschwerdegegnerschaft meint (Beschwer­deantwort, S. 1), war damit auch kein zu veröffentlichendes Ausnahme­gesuch für ein Unterschreiten des Grenzabstands nötig (vgl. vorne E. 3.2). Die Beschwerde erweist sich somit als offensichtlich begründet, weshalb der Entscheid der BVE vom 16. April 2014 in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache antragsgemäss an die BVE zurückzuweisen ist, damit sie über die weiteren umstrittenen Punkte entscheidet.

4.2 Ist eine Beschwerde – wie hier – offensichtlich begründet, beurteilt sie das Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Geset­zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

5.

5.1 Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrens­kosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführerin hat erst im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht auf das seit 2002 be­stehende Näherbaurecht hingewiesen und entsprechende Beweismittel eingereicht. Neue Tatsachen und Beweismittel (sog. Noven), auch solche, die nicht neu entstanden, aber bisher nicht vorgebracht worden sind, kön­nen zwar auch noch in Beschwerdeverfahren und instanzübergreifend ein­gebracht werden (vgl. Art. 25 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kom­mentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 25 N. 2, 17 und 19). Hat es die betroffene Partei aber versäumt, die Noven früher einzubringen, obwohl ihr das bei zumutbarer Sorgfalt bzw. bei Beachtung ihrer Mitwirkungspflicht möglich gewesen wäre, so kann dies Auswirkungen auf die Kostenliquida­tion haben (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 25 N. 20). Die Be­schwerdeführerin hat sich im vorinstanzlichen Verfahren eingehend zum Grenzabstand zur Parzelle Nr. 2___ geäussert und behauptet, dieser sei eingehalten (Beschwerdeantwort vom 16.1.2014, Vorakten BVE, pag. 28 f.). Bei dieser Ausgangslage bestand für die BVE kein Anlass, von sich aus abzuklären, ob gegebenenfalls ein Näherbaurecht besteht (vgl. Art. 18 Abs. 1 VRPG). Vielmehr wäre es Sache der Beschwerdeführe­rin gewesen, die Behörde darauf aufmerksam zu machen. Daran ändert nichts, dass zumindest auch der Beschwerdegegner 2 als Eigentümer der Parzelle Nr. 2___ und als an der Errichtung des Näherbaurechts be­teiligte Partei Kenntnis von diesem haben musste (vgl. Auszug der öffentli­chen Urkunde [act. 1D], S. 1). Es rechtfertigt sich deshalb, die Verfahrens­kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 bzw. Art. 104 Abs. 1 VRPG).

5.2 Die Kosten, die im vorinstanzlichen Verfahren entstanden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen des Rückweisungsentscheids nicht zu liquidieren. Darüber zu entscheiden, ist Sache der BVE (Merkli/Aeschli­mann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 5).

6.

Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffent­lich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundes­gerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenent­scheid im Sinn von Art. 93 BGG handeln sollte (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn die zusätz­lichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 16. April 2014 wird auf­gehoben und die Sache wird zur weiteren Behandlung im Sinn der Er­wägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden der Beschwerdeführerin auf­erlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:

der Beschwerdeführerin

der Beschwerdegegnerschaft

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

der Einwohnergemeinde Langenthal

Die Abteilungspräsidentin i.V.:Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün­dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.