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Land gain tax: buyer’s assumption of the tax is not deductible

ARGVP-1988-2028Administrative CourtJun 24, 1980Dismissed

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Omnilex summary

The Steuerrekurskommission held that, for Appenzell Ausserrhoden land gain tax, a buyer’s contractual obligation to bear the tax does not become an additional deductible acquisition cost or purchase-price element. The statute taxes the seller’s gain and permits only the expenses expressly listed; the land gain tax itself is not deductible. The commission also held that self-performed work on the property can only be deducted if it was already taxed as income elsewhere. Because the appellant’s own work had not been income-taxed, the resulting value increase remained taxable as land gain.

Omnilex headnote

Art. 50c, 50g, 50h Abs. 1 StG; Grundstückgewinnsteuer; Abzugsfähigkeit von Erwerberleistungen und Eigenleistungen. Die Grundstückgewinnsteuer wird nach dem Gesetz ausschließlich auf der Veräussererseite erhoben; die als abzugsfähig anerkannten Aufwendungen sind in Art. 50g abschliessend geregelt. Die vom Käufer vertraglich übernommene Grundstückgewinnsteuer gehört nicht zu den weiteren Leistungen des Erwerbers und ist nicht als Aufwand abzugsfähig. Eigenleistungen sind nur dann als Aufwendungen zu berücksichtigen, wenn ihr Wert bereits als Einkommen erfasst wurde; andernfalls ist die dadurch geschaffene Wertvermehrung als Grundstückgewinn zu besteuern (consid. 1 f.).

Full text

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2027, 2028 laut des Steuergesetzes von Appenzell Ausserrhoden, sondern auch der sanktgallischen Gesetzgebung und Praxis. Nach Art. 50f und Art. 50 h ist als Erwerbspreis und Veräusserungserlös der verurkundete Preis massgebend. Wenn ein Grundeigentümer einen Preis verurkunden lässt, der nicht den Tatsachen entspricht, so trägt er die sich daraus ergebenden Folgen für die Grundstückgewinnsteuerberech­nung. Aus diesen Gründen ist die Beschwerde in diesem Punkte unbegründet (vgl. auch «Die neue Steuerpraxis» 1964 S.134). StRK 8.3.1965 (Nr. 263) 2028 Grundstückgewinnsteuer. Erbrachte Eigenleistungen sind nur anre­chenbar, wenn diese als Einkommen versteuert wurden (Art. 61 Abs.1 Ziff. 5 StG). Gemäss Art. 61 Abs. 1 Ziff. 5 StG ist der Wert der eigenen Arbeit n u r dan n als Aufwendung anrechenbar, wenn er als Einkommen versteuert wird. Der Sinn dieser Vorschrift liegt auf der Hand. Schafft jemand durch eigene Arbeit eine Wertvermehrung, so soll die Substanz entweder als Einkom­men oder als Kapitalgewinn (Grundstückgewinn) steuerlich erfasst wer­den. Ist die Erfassung als Einkommen erfolgt, so wäre es nicht gerecht­fertigt, dieselbe Substanz nochmals als Kapitalgewinn zu versteuern. Un­terblieb aber die Erfassung als Einkommen aus irgendeinem Grunde, so greift die Besteuerung als Kapitalgewinn Platz. Wie der Rekurrent selbst darlegt, ist die Eigenarbeit im Kanton Zürich nicht als Einkommen be­steuert worden. Der Kanton Appenzell A.Rh. ist deshalb berechtigt, die geschaffene Substanz mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, und die kantonale Steuerverwaltung hat die Berücksichtigung von Eigenarbeit als Aufwand zu Recht abgelehnt. Dass die Besteuerung als Einkommen mindestens in einzelnen Jahren nicht erfolgen konnte, weil der Rekurrent offenbar auch unter Hinzurechnung der Eigenarbeit kein steuerbares Ein­kommen ausgewiesen hätte, spielt keine Rolle. Die Argumentation des Rekurrenten, der sich auf diesen Sachverhalt beruft, würde im Ergebnis dazu führen, dass der Kanton Appenzell A.Rh. bei der Veranlagung des Grundstückgewinns zürcherische Sozialabzüge zu berücksichtigen hätte. 304

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2028, 2029 Wie hoch die Sozialabzüge in Zürich waren und ob der Rekurrent nach Be­rücksichtigung dieser Abzüge überhaupt noch etwas zu versteuern hatte, kann aber bei der Veranlagung derausserrhodischen Grundstückgewinn­steuer nicht massgebend sein. Wesentlich ist lediglich, dass der Rekurrent nicht zweimal für dieselbe Leistung besteuert wird. Nachdem er für die Eigenarbeit in Zürich nicht besteuert worden ist, besteht kein Grund dafür, die geschaffene Substanz im Kanton Appenzell A.Rh. ebenfalls aus der Besteuerung auszuschliessen (vgl. auch StRK 17.12.1982/5.5 .1985, Nr. 314). StRK 24.6.1980 (Nr. 272) 2029 Leistungen des Erwerbers bei Berechnung der G rundstückgew inn­steuer (Art. 50h Abs.1 und Art. 50e StG)1. In diesem Beschwerdefall ist erstmals grundsätzlich zu entscheiden, ob zu den weiteren Leistungen des Erwerbers, welche nach Art. 50 h Abs. 1 dem Kaufpreis zuzuzählen sind, auch die Pflicht zur Übernahme der Grund­stückgewinnsteuer gehört. Die Antwort auf diese Frage ergibt sich aus Art. 50c. Danach istderVeräusserer, der den Gewinn erzielt, steuerpflich­tig. Das Gesetz regelt, wie der Gewinn zu berechnen ist. Insbesondere werden die Aufwendungen, welche vom Gewinn in Abzug gebracht wer­den können, in A rt.50g einzeln aufgeführt. Nach Ziff.4 dieser Be­stimmung können die Handänderungsabgaben, die Vermittlungspro­vision usw. abgezogen werden, nicht aber die Grundstückgewinnsteuer selber. Das Gesetz folgt somit bei der Berechnung der Grundstückgewinn­steuer dem gleichen Prinzip wie bei der allgemeinen Einkommenssteuer, bei welcher die Steuerleistungen nicht zu den abzugsberechtigten Un­kosten gehören. Es ist müssig, diese Regelung, die der Gesetzgeber be­wusst und klar festgelegt hat, mit der Behauptung anzufechten, es wirke stossend und für den Bürger unverständlich, eine Steuer auf der Steuer zu erheben. Bei dieser gesetzlichen Regelung bleibt es auch dann, wenn durch Ab­rede im Kaufvertrag die Pflicht zur Zahlung der Grundstückgewinnsteuer 1 Heute: Art. 62 Abs. 1 und Art. 57 StG 305

Keywords

land gain taxdeductible expensesown workdouble taxationpurchase priceseller taxation

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the buyer’s contractual assumption of the land gain tax counts as an additional purchase price element under Art. 50h Abs. 1 StG.

Extracted holding

No. The seller is the taxable person; the statute exhaustively lists deductible expenses, and the land gain tax itself is not among them.

Extracted reasoning

The law computes the gain on the seller’s side and expressly regulates deductible items in Art. 50g. Tax liabilities are not deductible costs, just as in income tax. A contractual allocation of the tax burden cannot alter this statutory scheme.

Key legal question

Whether own work performed on the property may be treated as deductible acquisition/production expense when it was not taxed as income elsewhere.

Extracted holding

No. Own work is only deductible if it was taxed as income; otherwise the value added may be taxed as land gain.

Extracted reasoning

The statute avoids double taxation of the same substance. Since the work was not previously taxed as income, there is no basis to exclude the resulting value increase from land gain taxation.

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