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Market value in value increment levy; no deduction of economic costs

4-BE.2018.8Special Administrative CourtMay 22, 2019

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Omnilex summary

In an appeal concerning a value increment levy, the court held that the land value must generally be assessed by the statistical method using comparable sales, with valuation fixed at the date the rezoning became final. It further held that so-called economic costs, understood as an unrealized return on land value, cannot be deducted because the statute provides no basis for such a deduction and the levy is fixed at the time of approval. The dispositive result of the appeal is not stated in the excerpt.

Omnilex headnote

Value increment levy; determination of market value by the statistical method; deduction of economic costs: The market value of land is, in principle, to be determined by the statistical method, i.e. on the basis of comparable arm’s-length sales, where possible; the relevant valuation date is the date on which the rezoning becomes legally effective (consid. 7.3.1). So-called economic costs, understood as a desired but unrealizable return on land value, are not deductible absent an express statutory basis. Fixing the levy at the time of approval excludes both the consideration of later value increases and a corresponding adjustment for hypothetical interim financing costs (consid. 7.4.2).

Full text

304 Spezialverwaltungsgericht 2019 B. Mehrwertabgabe 49 Mehrwertabgabe; Wertbestimmungen

  • Bestimmung des Verkehrswerts nach der statistischen Methode
  • Keine Berücksichtigung von "wirtschaftlichen Kosten" bei der Mehrwertabgabe Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen, vom 22. Mai 2019 in Sachen A. gegen Einwohnergemeinde B. (4-BE.2018.8). Aus den Erwägungen

7.3.

7.3.1.

Die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes ist grundsätzlich nach der – auch enteignungsrechtlich im Vordergrund stehenden – statistischen Methode vorzunehmen, d.h., es ist soweit möglich, auf Vergleichshandänderungspreise abzustellen. Für die Bestimmung der Verkehrswerte ist der Zeitpunkt der Rechtskraft der Einzonung massgebend, das ist vorliegend der 8. April 2014 (...).

7.3.2.

Landwirtschaftslandwert (...)

7.3.3.

Wert von Gewerbeland (...)

7.3.4.

Kosten für die Baureifmachung (...)

7.3.5.

Zusammenfassung (...)

7.4.

7.4.1.

An der Verhandlung vom 22. Mai 2019 wurde neu diskutiert, ob die "wirtschaftlichen Kosten" (gewünschte, aber infolge fehlender

2019 Kausalabgaben und Enteignungen 305 Baureife derzeit nicht realisierbare Verzinsung des Landwerts [Eigenkapitalrendite]) von der Mehrwertabgabe zu diskontieren wären (...). Nach Meinung der Beschwerdegegnerin sind diese Kosten nicht zu berücksichtigen; sie würden ohnehin von der Schätzungsungenauigkeit aufgefangen (...).

7.4.2.

Ein Abzug der "wirtschaftlichen Kosten" ist im Gesetz nicht vorgesehen. Wollte man sie in der Mehrwertabgabe einrechnen, müsste man umgekehrt auch Wertsteigerungen, die das Land in der Zeitspanne zwischen der Entstehung des Anspruchs bis zur Fälligkeit erfährt, berücksichtigen. Die Fälligkeit kann auch nach der Baureife liegen (§ 28d Abs. 1 BauG). Der Gesetzgeber wollte indessen weder das eine noch das andere, wie § 28b Abs. 1 letzter Satz BauG deutlich macht. Die Höhe der Abgabe ist auf den Zeitpunkt der Genehmigung fixiert, was die Berücksichtigung künftiger Wertentwicklungen bei Eigentümer und Gemeinde ausschliesst. Eine kurzfristige Realisierung stünde der Eigentümerin vorliegend übrigens offen. Sie könnte das Land wohl schon verkaufen, bevor es Baureife erlangt hat. Der Gemeinderat steht bereits im Gespräch mit Interessenten am eingezonten Land im Gebiet Z. Er hat sich darüber hinaus bereit erklärt, das Streitgrundstück zum im Landumlegungsverfahren eingesetzten Geldausgleichsansatz per sofort zu übernehmen (...).

Anwaltskommission

2019 Anwaltsrecht 309 I. Anwaltsrecht

50 Art. 12 lit. a BGFA Verletzung der Berufspflichten; unzulässige direkte Kontaktaufnahme mit der anwaltlich vertretenen Gegenpartei. Keine Gründe ersichtlich, welche ein solches Verhalten ausnahmsweise rechtfertigen könnten. Aus dem Entscheid der Anwaltskommission vom 31. Mai 2019 (AVV.2018.1), i.S. Aufsichtsanzeige Aus den Erwägungen

4.

4.1.

Dem beanzeigten Anwalt wird zudem vorgeworfen, in unzulässiger Weise direkt mit der Gegenpartei (Anzeigerin 2) Kontakt aufgenommen zu haben, die aber ihrerseits (wieder) durch einen Anwalt (den Anzeiger 1) vertreten worden sei (vgl. Anzeige). 4.2. (...) 4.3. (...) Eine direkte Kontaktaufnahme mit der Gegenpartei, die durch einen Anwalt vertreten ist, stellt grundsätzlich einen Verstoss gegen die Pflicht zur sorgfältigen und gewissenhaften Ausübung des Anwaltsberufs im Sinne von Art. 12 lit. a BGFA dar. Umgeht ein Anwalt seine Berufskollegen, indem er mit der Gegenpartei direkt in Kontakt tritt, führt dies zu einer Gefährdung des Vertrauensverhältnisses zwischen dieser und ihrem Rechtsvertreter. Mittelbar werden damit das Vertrauen in den gesamten Anwaltsstand und damit die Interessen des rechtsuchenden Publikums überhaupt in Mitleidenschaft gezogen (vgl. WALTER FELLMANN in: WALTER FELLMANN/GAUDENZ G. ZINDEL [Hrsg.], Kommentar zum Anwaltsgesetz, 2. Auflage, Zürich 2011, Art. 12 N 51a). Nach Auffassung des Bundesgerichts sind Ausnahmen möglich, wenn sich eine direkte

Keywords

value increment levymarket valuestatistical methodrezoningcomparative saleseconomic costs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

How is the land's market value to be determined for the value increment levy?

Extracted holding

The market value is to be determined, as a matter of principle, by the statistical method, i.e. by reference to comparable sale prices as far as possible; the relevant date is the date when the rezoning becomes final, here 2014-04-08.

Extracted reasoning

The statistical method is also the preferred approach in expropriation law. The relevant valuation date is fixed by the legal force of the rezoning decision.

Key legal question

May so-called economic costs, namely a desired but not yet realizable return on land value, be deducted from the value increment levy?

Extracted holding

No. Such a deduction is not provided for by statute and would contradict the legislative choice to fix the levy at the time of approval without taking later value developments into account.

Extracted reasoning

If economic costs were included, later value increases up to maturity would also have to be considered. The statute intentionally excludes both sides of such later developments by fixing the amount at approval.

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