Landesverwaltungsgericht Wien VGW-101/027/17446/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.02.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2025:VGW.101.027.17446.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Mag. Hecht über die Beschwerde des Herrn A. B., vertreten durch Rechtsanwalt, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien vom 27.11.2024, Zl. ..., betreffend eine Angelegenheit nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und nachfolgender Verkündung am 12.02.2025,

zu Recht erkannt:

I. Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Abs. 1 VwGG eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

Entscheidungsgründe

I. Wesentlicher Verfahrensgang

1. Mit Schreiben an die belangte Behörde vom 26.02.2024 beantragte der Beschwerdeführer die ausländergrunderwerbsrechtliche Genehmigung des Erwerbs von 1/1 Anteilen an der Liegenschaft EZ ..., KG C., mit der Liegenschaftsadresse Wien, D., aufgrund eines Schenkungsvertrages vom 15.01.2024. Der Antrag wurde damit begründet, dass das Haus dem eigenen Wohnbedürfnis der Familie des Beschwerdeführers diene und sohin ein soziales Interesse bestehe.

2. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 27.11.2024 wies die belangte Behörde den Antrag ab und begründete dies im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen (in Form eines volkswirtschaftlichen oder eines sozialen Interesses im Sinne des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes) für eine Genehmigung des Rechtsgeschäftes nicht vorliegen würden.

3. Gegen diesen Bescheid erhob der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer rechtzeitig und zulässig Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien und beantragte, dass der Bescheid dahingehend abgeändert werden möge, dass dem Antrag vom 26.02.2024 stattgegeben werde.

4. Die belangte Behörde traf keine Beschwerdevorentscheidung und legte die Beschwerde samt den Akten des Verwaltungsverfahren dem Verwaltungsgericht Wien mit Nachricht vom 18.12.2024, hg. eingelangt am 19.12.2024, zur Entscheidung vor.

5. Das Verwaltungsgericht Wien führte am 12.02.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch und verkündete im Anschluss das Erkenntnis mit seinen wesentlichen Entscheidungsgründen.

6. Mit Schreiben vom 14.02.2025, hg. eingelangt am 17.02.2025, beantragte der Beschwerdeführer die schriftliche Ausfertigung des mündlich verkündeten Erkenntnisses.

II. Feststellungen

1. Der am ... geborene Beschwerdeführer ist nordmazedonischer Staatsbürger und hat einen gültigen Aufenthaltstitel für das Bundesgebiet.

2. Mit Vertrag vom 15.01.2024 schenkte Frau E. F. (im Folgenden: Geschenkgeberin) dem Beschwerdeführer 1/1 Anteile an der Liegenschaft EZ ..., KG C., mit der Liegenschaftsadresse Wien, D..

3. Auf dieser Liegenschaft befindet sich ein Haus mit einer Wohnfläche von ca. 85 m². Der Beschwerdeführer beabsichtigt, auf der Liegenschaft mit seiner Ehefrau G. B., geb. ..., und seinem Sohn H. B., geb. ..., zu leben. Die Liegenschaft befindet sich in räumlicher Nähe zu vielen Bekannten des Beschwerdeführers und ist sein Arbeitsplatz besser zu erreichen als von seinem derzeitigen Wohnort.

3. Zwischen dem Beschwerdeführer und der Geschenkgeberin besteht seit vielen Jahren eine enge Freundschaft. Die Geschenkgeberin will durch die beabsichtigte Eigentumsübertragung an den Beschwerdeführer bereits jetzt einen Teil ihrer Erbschaft regeln.

4. Der Beschwerdeführer wohnt derzeit unentgeltlich und unbefristet in I., J.-straße, seitliches Haus 1. Dieses Haus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 250 m² und über zehn Wohnräume. Darüber hinaus wohnen dort sein Vater Herr K. B., geb. ..., welcher der Eigentümer der Liegenschaft ist, seine Mutter Frau G. B., geb. ..., sowie seine Ehefrau und sein Sohn.

5. Der Beschwerdeführer ist als Lokführer bei der … tätig und bezieht ein Einkommen von ca. EUR 3.500,- bis 4.000,- netto monatlich.

III. Beweiswürdigung

Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den behördlichen Verfahrensakt, Würdigung des Beschwerdevorbringens und Durchführung einer öffentlichen, mündlichen Verhandlung am 12.02.2025, an welcher der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter teilnahmen. Die belangte Behörde nahm von einer Teilnahme Abstand.

1. Die Feststellungen zu den persönlichen Daten des Beschwerdeführers ergeben sich aus von ihm im verwaltungsbehördlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen, insb. aus Kopien seines nordmazedonischen Reisepasses und der Karte „Daueraufenthalt – EU (AS 6 und 7).

2. Die Feststellungen zum Schenkungsvertrag ergeben sich aus einer vom Beschwerdeführer im behördlichen Verfahren vorgelegten Kopie desselben (AS 4).

3. Die Feststellung, dass sich auf der Liegenschaft ein Haus mit 85 m² befindet und der Beschwerdeführer plant, dort mit seiner Ehefrau und seinem Sohn einzuziehen, ergibt sich aus seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien sowie aus seinem schriftlichen Vorbringen im behördlichen Verfahren. Die Feststellung zur räumlichen Nähe zu Bekannten des Beschwerdeführers ergibt sich aus seinem schriftlichen Vorbringen in seiner Stellungnahme vom 17.06.2024 im verwaltungsbehördlichen Verfahren (AS 16). Die Feststellung zur besseren Erreichbarkeit seines Arbeitsplatzes gründet ebenfalls auf dem Vorbringen in der Stellungnahme vom 17.06.2024 und darüber hinaus auf seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien.

4. Die Feststellung zum Verhältnis zur Geschenkgeberin ergibt sich insbesondere aus den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung, in der er seine Beziehung zur Geschenkgeberin glaubhaft darlegte. Dass die Geschenkgeberin einen Teil ihrer Erbschaft vorzeitig regeln will, ergibt sich aus den Angaben des Beschwerdeführers in seiner Stellungnahme im behördlichen Verfahren vom 17.06.2024 (AS 16).

5. Die Feststellungen zur derzeitigen Wohnsituation des Beschwerdeführers gründen auf einer von ihm im behördlichen Verfahren vorgelegten Wohnrechtsvereinbarung, abgeschlossen mit seinem Vater, vom 01.01.2023 (AS 10) sowie auf den Angaben des Beschwerdeführers in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien. Aus der Wohnrechtsvereinbarung geht zwar hervor, dass die Wohnfläche des Hauses in I. eine Fläche von 200 m² verfügt, in der mündlichen Verhandlung sprach der Beschwerdeführer jedoch von 250 m².

6. Die Feststellungen zum Einkommen des Beschwerdeführers und zu seiner beruflichen Tätigkeit ergeben sich aus dessen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien.

IV. Rechtliche Beurteilung

1. Die im Beschwerdefall maßgeblichen Bestimmungen des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes, LGBl. 11/1998 idF LGBl. 59/2018, lauten:

"§ 1. (1) Unter Lebenden bedürfen der Erwerb des Eigentums (Miteigentums), eines Baurechtes, des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Ausländer oder eine im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an Ausländer zu ihrer Gültigkeit der Genehmigung nach diesem Gesetz.

[…]

§ 2. Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten:

1. natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen;

[…]

§ 4. (1) Eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung erteilt der Magistrat nach Anhörung der zuständigen gesetzlichen Interessenvertretung (Wirtschaftskammer Wien, Kammer für Arbeiter und Angestellte für Wien, Wiener Landwirtschaftskammer). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist. Andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen, insbesondere solche militärischer oder sicherheitspolizeilicher Natur, ist die Genehmigung zu versagen.

(2) Über Beschwerden gegen Bescheide des Magistrats entscheidet das Verwaltungsgericht Wien."

2. Der gegenständliche Schenkungsvertrag fällt unter den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, denn jeder Erwerb von Eigentum (Miteigentum) oder eines Baurechtes oder des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Drittstaatsangehörige des EWR, sowie auch jede im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an einen Drittstaatsangehörigen des EWR fällt (abgesehen von den gegenständlich nicht verfahrensrelevanten Ausnahmebestimmungen des § 3 leg. cit.) in den Anwendungsbereich des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz.

Auf den Rechtsgrund oder Entgeltlichkeit des Erwerbs kommt es nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes nicht an, weshalb auch die hier vorliegende Schenkung darunter zu subsumieren ist (VwGH 26.4.2018, Ra 2018/11/0069).

Ausgehend vom Ziel des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes, dem Rechtserwerb an Grundstücken durch österreichische Staatsbürger Vorrang einzuräumen, verlangt die für die Gültigkeit eines entsprechenden Rechtsgeschäfts erforderliche Genehmigung nach § 4 Abs. 1 zweiter Satz leg. cit. den Bestand entweder eines volkswirtschaftlichen oder eines sozialen Interesses am Zustandekommen des Rechtsgeschäfts und damit am Rechtserwerb durch den Ausländer (VwGH 27.9.2022, Ra 2020/11/0017).

Der Sache nach handelt es sich bei der Genehmigung eines Rechteerwerbs an Grundstücken durch einen Ausländer um eine Ausnahme von der Regel, weshalb es – auch wenn das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz keine ausdrückliche Anordnung zur Mitwirkung der Parteien des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens in Bezug auf das Vorliegen des nach § 4 Abs. 1 leg. cit. zu beurteilenden volkswirtschaftlichen oder sozialen Interesses enthält – Sache der antragstellenden Partei ist, die anspruchsbegründenden Tatsachen unter Anbot von Beweisen zu behaupten; sie hat insofern also zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts beizutragen (VwGH 26.4.2018, Ra 2018/11/0069).

3. Zunächst ist festzuhalten, dass anhand des Vorbringens der beschwerdeführenden Partei von den in § 4 Abs. 1 zweiter Satz Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz angeführten Erteilungsvoraussetzungen augenscheinlich nur ein soziales Interesse in Frage kommt. Es ist nicht ersichtlich und wurde auch nicht behauptet, dass am Liegenschaftserwerb durch den Beschwerdeführer ein volkswirtschaftliches Interesse besteht.

4. Im Wesentlichen wurde der Antrag damit begründet, dass der Beschwerdeführer beabsichtige, im verfahrensgegenständlichen Objekt mit seiner Familie zu wohnen. Es liege ein dringendes Wohnbedürfnis und dadurch ein soziales Interesse vor.

Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits mehrfach ausgesprochen hat, liegt ein soziales Interesse am Grundstückserwerb bzw. zur Schaffung einer Wohnmöglichkeit nicht vor, wenn ein Wohnbedürfnis anders gedeckt werden kann bzw. anders gedeckt wird (vgl. VwGH 5.8.2021, Ra 2020/11/0058, mwN).

Zunächst ist für das Verwaltungsgericht Wien nicht ersichtlich, dass die derzeitige Wohnsituation des Beschwerdeführers sein aktuelles Wohnbedürfnis nicht zu decken vermag. Die Beschwerdeführer lebt derzeit mit vier weiteren Personen (seiner Ehefrau, seinem Sohn und seinen Eltern) auf einer Fläche von 250 m². Eine solche Wohnfläche ist jedenfalls als ausreichend zu erkennen, um die dringenden Wohnbedürfnisse zu decken.

Doch selbst unter der Annahme, dass die derzeitige Wohnsituation als unangemessen beengt anzusehen wäre und ein dringendes Wohnbedürfnis besteht, ist für das Verwaltungsgericht Wien nicht ersichtlich, dass der Wohnbedarf ausschließlich durch den Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft gedeckt werden kann. In Anbetracht des Einkommens des Beschwerdeführers bestehen für das Verwaltungsgericht Wien keine Zweifel, dass es ihm möglich wäre, im Wiener Stadtgebiet eine seinen Anforderungen entsprechende Mietwohnung zu finden.

Wenngleich die weiteren vom Beschwerdeführer angeführten privaten Interessen – die räumliche Nähe zu Bekannten und zum Arbeitsplatz sowie der Aufbau eines eigenen Lebens – nachvollziehbar und keinesfalls unredlich erscheinen, handelt es sich dabei um keine von § 4 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz geschützten sozialen Interessen (vgl. auch Lienbacher/Müller/Putz/Schöffmann/ Schön/Walzel in Wiesentreu/Wiesinger/Wischenbart, Grundverkehrsgesetze², § 4, Anm. 2, wonach für ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse nicht bloß ein privates Interesse vorliegen dürfe).

Der Beschwerdeführer brachte weiter vor, dass bereits jetzt ein Teil der Erbschaft geregelt werden solle, damit die Geschenkgeberin die Sicherheit hat, dass die Liegenschaft an den Beschwerdeführer übergeht. Das Vorliegen eines sozialen Interesses kann jedoch auch mit der Vermeidung eines langwierigen Verlassenschaftsverfahrens nicht begründet werden (idS VwGH 27.9.2022, Ra 2020/11/0017).

5. Zusammengefasst ist somit für das Verwaltungsgericht Wien kein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse iSd § 4 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz am Liegenschaftserwerb durch den Beschwerdeführer zu erkennen. Die von der belangten Behörde ausgesprochene Abweisung des Antrags der Beschwerdeführerin erweist sich als rechtmäßig. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen.

6. Die ordentliche Revision ist unzulässig, da bei der Entscheidung keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Verwaltungsgericht Wien hat sich bei der Beurteilung, ob im Beschwerdefall die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz vorliegen, an der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes orientiert. Diese Einzelfallprüfung wirft keine grundsätzlichen Rechtsfragen auf. Auch sonst liegen keine Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfragen vor.