Landesverwaltungsgericht Wien VGW-111/077/10398/2024; VGW-111/V/077/10399/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.10.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2024:VGW.111.077.10398.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seinen Richter Dr. Oppel über die Beschwerde des Herrn A. B. und der Frau C. D., beide vertreten durch Rechtsanwälte OG, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe …, Stadterneuerung II, vom 17.06.2024, Aktenzahl ..., mit welchem gemäß § 13 Abs. 3 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG 1991) das am 18.04.2024 eingebrachte Ansuchen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129a Bauordnung für Wien (BO) betreffend die Kurzzeitvermietung der Wohnung Top Nr. 3003 zurückgewiesen wurde,

zu Recht erkannt:

I. Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG wird die Beschwerde abgewiesen und der beschwerdegegenständliche Bescheid bestätigt.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.

Entscheidungsgründe

1. Verfahrensgang

Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer der Wohnung Top 3003 in Wien, E.-gasse 11. Mit Eingabe an den Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei – Gebietsgruppe … – Stadterneuerung II, (in der Folge: belangte Behörde) vom 18.04.2024 beantragten die Beschwerdeführer eine Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a Bauordnung für Wien für die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke. Diesem Antrag angeschlossen waren unter anderem ein Auszug aus dem Wohnungseigentumsvertrag, gemäß dessen Punkt 4.16 sämtliche Wohnungseigentümer mit einer Kurzzeitvermietung („Serviced Apartments“) der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen einverstanden sind und einer solchen ausdrücklich zustimmen.

Mit Schreiben vom 14.05.2024, ..., forderte die belangte Behörde die Beschwerdeführer gemäß § 13 Abs. 3 AVG unter Fristsetzung auf, mehrere Unterlagen nachzureichen, darunter die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer zur gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke. Dazu war in der Aufforderung ausgeführt, dass der vorgelegte Wohnungseigentumsvertrag nicht als Nachweis einer solchen Zustimmung akzeptiert werden kann.

Die Beschwerdeführer haben innerhalb der gesetzten Frist keinen über den bereits vorgelegten Wohnungseigentumsvertrag hinausgehenden Nachweis der Zustimmung aller Miteigentümer vorgelegt.

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 17.06.2024, Zl. ..., wies die belangte Behörde das eingebrachte Ansuchen der Beschwerdeführer um Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129a BO betreffend die Kurzzeitvermietung der Wohnung Top Nr. 3003 gemäß § 13 Abs. 3 AVG zurück.

Zur Begründung hielt die belangte Behörde in diesem Bescheid fest, dass die Beschwerdeführer die Unterlagen der Zustimmung der Eigentümer bzw. Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft, die Auflistung aller Nutzungseinheiten nach Widmung, Nutzungsart und der jeweils touristisch genutzten Betten und den Nachweis der Erfüllung von § 129 Abs. 1a Z. 3 BO Wr. nicht erbracht hätten.

Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 15.07.2024 Beschwerde und brachten vor, dass die belangte Behörde Verfahrensvorschriften verletzt hätte. Es bestehe keine Verpflichtung, die Bewilligungsvoraussetzungen urkundlich nachzuweisen. Eine Verpflichtung zum urkundlichen Nachweis bestehe nur hinsichtlich der Zustimmung. Die belangte Behörde hätte von Amts wegen den rechtserheblichen Sachverhalt ermitteln müssen und hätte die belangte Behörde durch die Unterlassung der amtswegigen Erforschung des Sachverhalts Verfahrensvorschriften verletzt. Der Bescheid sei zudem inhaltlich rechtswidrig. Zum Nachweis der Zustimmung der übrigen Miteigentümer sei der belangten Behörde der notarielle Wohnungseigentumsvertrag vorgelegt worden, in dem sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer (auch) der gewerblichen Kurzzeitvermietung zugestimmt hätten. Entgegen der Ansicht der belangten Behörde würde dies für die Erteilung der Ausnahmebewilligung ausreichen.

Die belangte Behörde traf keine Beschwerdevorentscheidung und legte dem Verwaltungsgericht Wien die Beschwerde sowie den Akt des Verwaltungsverfahrens vor.

Das Verwaltungsgericht Wien führte am 30.09.2024 eine mündliche Verhandlung durch. Das Protokoll über Inhalt und Verlauf der Verhandlung ist dem Akt angeschlossen.

Folgender entscheidungswesentliche Sachverhalt steht als erwiesen fest:

Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer an der Liegenschaft EZ ..., KG … F., BG G. mit der Liegenschaftsadresse E.-gasse 11, Wien, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 3003.

Dem Ansuchen der Beschwerdeführer um Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs 1a BO war für die angeführte Wohnung Top 3003 als vermeintlicher Nachweis der Zustimmung der Miteigentümer der Liegenschaft lediglich ein Auszug des Wohnungseigentumsvertrages beigefügt. Dieser Wohnungseigentumsvertrag war zwischen der H. GmbH Co OG und Frau Mag. I. J. abgeschlossen.

Mit Urkundenvorlage vom 12.09.2024 legten die Beschwerdeführer den vollständigen notariellen Wohnungseigentumsvertrag vom 12.12.2019 und den notariell beglaubigten Kaufvertrag der Beschwerdeführer über die gegenständliche Wohnungseinheit Top 3003 vor.

Sonstige Unterlagen betreffend eine allfällige Zustimmung der weiteren Miteigentümer der Liegenschaft EZ ..., KG … F. wurden weder im behördlichen Verfahren noch im Beschwerdeverfahren vorgelegt.

Es wurde keine Auflistung aller Nutzungseinheiten nach Widmung, Nutzungsart und der jeweils touristisch genutzten Betten vorgelegt.

Es wurde nicht nachgewiesen, dass die Mehrzahl der Wohnungen im betroffenen Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken genutzt wird (§ 129 Abs 1a Z. 3 BO Wr.).

Bei der Beweiswürdigung wurde erwogen:

Der entscheidungswesentliche Sachverhalt ist unstrittig und ergibt sich aus der Aktenlage, den von den Beschwerdeführern vorgelegten Unterlagen und der durchgeführten mündlichen Verhandlung.

In rechtlicher Hinsicht hat das Verwaltungsgericht erwogen:

Gemäß § 129 Abs. 1a erster Satz Bauordnung für Wien bedarf die zweckwidrige Verwendung einer oder mehrerer Wohnungen innerhalb eines Gebäudes über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b hinaus nach dem 01.07.2024 einer Ausnahmebewilligung.

Gemäß § 129 Abs. 1a letzter Unterabsatz Bauordnung für Wien ist dem Antrag auf Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung die schriftliche Zustimmung des Eigentümers bzw. aller Miteigentümer anzuschließen.

Die von den Beschwerdeführern vorgelegte schriftliche Zustimmung stellt eine allgemein gehaltene Vertragsklausel im Wohnungseigentumsvertrag dar, welche noch nicht auf die beabsichtigte zweckwidrige Nutzung der Wohnung Top 3003 konkretisiert ist, sondern sich auf alle Wohnungen des Gebäudes bezieht. Eine gewerbliche Nutzung aller Wohnungen des Gebäudes für kurzfristige Beherbergungszwecke ist jedoch gemäß § 129 Abs. 1a Bauordnung für Wien nicht zulässig.

Daraus folgt, dass diese Zustimmung im Wohnungseigentumsvertrag noch einer Konkretisierung dahingehend bedarf, für welche Projekte bzw. für welche Wohnungen diese Zustimmung erteilt wird. Die vorgelegte schriftliche Zustimmung kann daher nicht mit der gebotenen Konkretisierung auf die antragsgegenständliche Wohnung Top 3003 bezogen werden und stellt insoweit keinen ausreichenden Nachweis der schriftlichen Zustimmung aller Miteigentümer dar.

Im Übrigen besteht insoweit zwischenzeitig eine, soweit ersichtlich, einheitliche Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Wien (zum Beispiel mündliche Verkündung vom 29.08.2024, VGW-111/055/5797/2024, Erkenntnis vom 11.09.2024, VGW-111/V/084/7444/2024, Erkenntnis vom 16. 7.2024, VGW-111/077/6833/2024, Erkenntnis vom 24.07.2024, VGW-111/077/7178/2024, und andere).

Da bereits aufgrund der fehlenden Zustimmung der weiteren Wohnungseigentümer die Beschwerde abzuweisen war, war auf die weiteren Erfüllungsvoraussetzungen nicht weiter einzugehen.

Es war spruchgemäß zu entscheiden.

Die ordentliche Revision ist zulässig, da die Rechtslage betreffend auf § 129 Abs. 1a Bauordnung für Wien neu ist, Rechtsprechung des VwGH zur Auslegung dieser Bestimmung daher für die gegenständliche Rechtsfrage noch nicht besteht und die gegenständliche Rechtsfrage jeweils in vergleichbarer Konstellation in einer Vielzahl von Beschwerdefällen auftritt. Ein etwaiges höchstgerichtliches Erkenntnis zu den Anforderungen an die im § 129 Abs. 1a Bauordnung für Wien vorgesehene Zustimmung aller Miteigentümer in Bezug auf Zustimmungsklauseln in Wohnungseigentumsverträgen hätte – insoweit die Einschätzung des Verwaltungsgerichts – grundsätzliche Bedeutung. Die ordentliche Revision war daher zuzulassen.