Landesverwaltungsgericht Wien VGW-112/072/10569/2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 15.11.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGWI:2023:VGW.112.072.10569.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Verwaltungsgericht Wien hat durch seine Richterin Dr.in Lettner über die Beschwerde der A. GmbH, vertreten durch RA, gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 37, Baupolizei - Gebietsgruppe ..., Bauinspektion, vom 13.07.2023, Zl. ..., mit welchem gemäß § 129 Abs. 2 und 4 Bauordnung für Wien (BO) ein Auftrag erteilt wurde,

zu Recht e r k a n n t :

I.Der Beschwerde wird keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

II.Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

An die Behörde wurde herangetragen, dass sich die Fassade des Gebäudes in Wien, B.-gasse, ident D.-straße, in einem schlechten Zustand befände. Eigentümer der Liegenschaft ist laut Grundbuch die A. GmbH (in der Folge: Beschwerdeführerin).

Die Behörde führte am 4.5.2023 eine Erhebung durch und stellte fest, dass die straßenseitige Fassade schadhaft war. Durch den schadhaften Verputz war die Gliederung der Fassadengestaltung gestört. Das straßenseitige Krönungsgesims war im Bereich des Regewasserfallrohres schadhaft und wies einen Wasserschaden auf. Dies wurde durch Fotos dokumentiert, die aktenkundig sind.

Die Gebäudeeigentümerin wurde mit Schreiben vom 11.5.2023 nachweislich auf diese Baugebrechen aufmerksam gemacht, es wurde ihr die Möglichkeit einer Stellungnahme binnen zwei Wochen gegeben und sie wurde darauf aufmerksam gemacht, dass nach fruchtlosem Fristablauf ein Bauauftrag erlassen werden würde.

Die Gebäudeeigentümerin teilte dazu mit, dass das Gebäude im Jahr 2026 generalsaniert werden solle. Bis dahin werde das Gebäude regelmäßig kontrolliert und es werde dafür gesorgt, dass die öffentlichen Gehwege vor herabfallendem Putz geschützt seien.

Mit Bescheid vom 13.7.2023 erging der nunmehr angefochtene Bauauftrag. Der Gebäudeeigentümerin wurde Folgendes vorgeschrieben:

„Der Magistrat erteilt gemäß § 129 Abs. 2 und 4 der Bauordnung für Wien (BO) derdem Eigentümerin der Baulichkeit auf der im Betreff genannten Liegenschaft nachstehenden Auftrag:

.) Die straßenseitige Fassade ist fachgerecht instand zu setzen.

Die Maßnahme ist binnen 9 Monaten nach Rechtskraft dieses Bescheides durchzuführen.“

Die Begründung lautet:

„Aufgrund einer Anzeige wurde am 04.05.2023 eine Ortserhebung durchgeführt und folgendes

festgestellt:

.) Die straßenseitige Fassade ist schadhaft.

• Durch den fehlenden/schadhaften Verputz ist die Gliederung der Fassadengestaltung gestört.

• Das straßenseitige Krönungsgesimse ist im Bereich des Regenwasser Fallrohr schadhaft bzw. weist er einen Wasserschaden auf.

Schadhafter und fehlender Verputz von der Witterung ausgesetzten Bauteilen bewirkt eine Herabsetzung der bauphysikalischen Qualifikationen der Bauteile. Unverputztes Ziegelmauerwerk ist nicht frostbeständig und es wird unter Einwirkung von Feuchtigkeit und Frost die Tragfähigkeit der Baulichkeit auch durch Auswaschung der offenliegenden Mörtelbänder schrittweise verschlechtert.

Die angeführten Schäden stellen eine Verschlechterung des ursprünglichen, konsens- und bauordnungsgemäßen Zustandes der Baulichkeit dar und sind ihrer Natur nach geeignet, das öffentliche Interesse zu beeinträchtigen, sodass sie als Baugebrechen im Sinne des § 129 Abs. 2 und 4 BO angesehen werden müssen.

Die Eigentümerin der Baulichkeit ist daher gemäß § 129 Abs. 2 und 4 BO zur Durchführung der vorgeschriebenen Maßnahmen verpflichtet.

Die gestellte Frist ist nach der Art der angeordneten Maßnahmen angemessen.

Da die angeführten Baugebrechen der Eigentümerin der Baulichkeit zu Folge der Mitteilung der MA37 vom 11.05.2023 bekannt waren, konnte gemäß § 56 AVG auf ein weiteres Ermittlungsverfahren verzichtet werden.“

Der Bescheid wurde der Beschwerdeführerin laut aktenkundigem Rückschein am 17.7.2023 zugestellt.

Mit E-Mail vom 14.8.2023 erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde gegen den o.a. Bauauftrag. Die Beschwerde ist rechtzeitig.

Die Beschwerdeführerin bringt darin vor, dass der angefochtene Bescheid rechtswidrig sei. Entgegen den Feststellungen der Behörde weise die Fassade geringfügige Schäden auf, die keineswegs solche Intensität hätten, dass dadurch die Standfestigkeit des Gebäudes gefährdet wäre. Die Fassade werde von der Hausverwaltung jedes Jahr im Zuge der Sicherheitsbegehung geprüft (Abklopfen, etc.) und es würden gegebenenfalls Maßnahmen ergriffen. Als Beweis werde das Angebot ... vom 24.5.2023 samt Fotodokumentation der E. GmbH sowie ein Bildschirmausdruck betreffend die Beauftragung vorgelegt.

Das Gebäude werde derzeit vom Bundesministerium ... genutzt. Das BM... beabsichtige, das Gebäude in den kommenden 2-3 Jahren zu verlassen. Danach werde das gesamte Gebäude inklusive Fassade und Fenster umfassend saniert werden. Eine Sanierung der Fassade vor Durchführung der Generalsanierung wäre aus Gründen der Wirtschaftlichkeit, Zweckmäßigkeit und Sparsamkeit sinnlos, da die Fassade im Zuge des Fenstertausches wieder beschädigt würde. Weiters würden die Kosten für die Baustelleneinrichtung zwei Mal anfallen. Schließlich würde die Nutzung des Gebäudes durch das BM... beeinträchtigt, da im Zuge der Bauarbeiten mit Belästigungen durch Schmutz und Lärm zu rechnen sei und die Vertraulichkeits- und Geheimhaltungsinteressen des BM... während der Arbeiten nicht gewährleistet werden könnten. Dadurch würden öffentliche Interessen beeinträchtigt. Ein Ausweichquartier für das BM... wäre mit zusätzlichen Kosten verbunden und stehe aktuell nicht zur Verfügung.

Die sofortige Instandsetzung der Fassade würde somit für die Beschwerdeführerin als Gebäudeeigentümerin und für das BM... schwerwiegende und unwiederbringliche Nachteile mit sich bringen und sei daher nicht zumutbar.

Die Tatsache, dass der derzeitige Zustand des Gebäudes nicht gefährlich sei, ergebe sich bereits aus dem angefochtenen Bescheid, in dem von einer schrittweisen Verschlechterung des Gebäudezustandes aufgrund von Witterungseinwirkungen die Rede sei. Das treffe aber auf alle Bauwerke in Wien zu, da alle Gebäude durch Witterungseinflüsse beeinträchtigt würden und sich deren bauphysikalischen Eigenschaften schrittweise verschlechtern würden.

Diese Interessen würden bei der Interessenabwägung schwerer wiegen, als das Interesse, eine schrittweise Verschlechterung umgehend hintanzuhalten und kleinere ungefährliche Schäden an der Fassade beheben zu lassen. Im Hinblick auf das verfassungsrechtlich gewährleistete Sachlichkeitsgebot und den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz erscheine der Bauauftrag daher unverhältnismäßig und daher rechtswidrig.

Beantragt werde, den bekämpften Bescheid ersatzlos zu beheben oder eine mündliche Verhandlung durchzuführen in eventu den Bescheid aufzuheben und der Beschwerdeführerin als gelinderes Mittel einen jährlichen Nachweis für die Ungefährlichkeit der Fassade aufzutragen oder die Erfüllungsfrist des Bauauftrags auf 3 Jahre und 9 Monate abzuändern.

Der Beschwerde ist ein Angebot der E. GmbH vom 24.5.2023 angeschlossen, das Sanierungsarbeiten am Gebäude in Wien, B.-gasse, umfasst. Darin enthalten sind insbesondere die Beantragung einer Parkraumsperre/Gehsteigsperre an den Straßenfronten in Wien, B.-gasse/D.-straße, bei der MA 46 sowie die Teilnahme an der Ortsverhandlung und das Beistellen der laut Bescheid vorgeschriebenen Verkehrszeichen. Weiters wurde das Abschlagen und Vorspritzen/Patschokieren im Bereich der straßenseitigen Fassade (geschätztes Schadensausmaß 5 m2) an der B.-gasse und an der D.-straße (geschätztes Schadensausmaß 50 m2) angeboten.

Das Angebot enthält Fotos von Schadstellen im Bereich des Gesimses sowie im Fassadenbereich beider Fassaden (insbesondere auch im Bereich des Regenwasserfallrohres an der Fassade D.-straße).

Das Angebot umfasst auch Arbeiten an den hofseitigen Fassaden. Diese sind jedoch vom gegenständlichen Bauauftrag nicht betroffen.

Mit der Beschwerde wurde weiters eine Unterlage, aus der hervorgeht, dass die E. GmbH im August Arbeiten am Gebäude in der B.-gasse vorgenommen hat. Der Auftragsgegenstand ist dort mit „Fassadenabsicherung Putz abschlagen und vorspritzen“ umschrieben.

Aufgrund der Beschwerde wurde am 10.11.2023 eine mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien durchgeführt. Die Verhandlung hatte folgenden Verlauf:

„Der BFV verweist auf das bisherige Vorbringen.

Der BFV legt eine gutachtliche Stellungnahme vom 09.11.2023 vor. Eine Ausfertigung wird dem BehV übergeben.

Dem BFV wird der Aktenvermerk vom 11.05.2023 aus dem behördlichen Verfahren übergeben (inkl. der angeschlossenen Fotos).

Der BFV wird befragt, aus welchem Grund im vorliegenden Fall die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, wonach das Fehlen des Verputzes an einer Fassade ein Baugebrechen darstellt, da durch die freiliegenden Mörtelbänder Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringen kann und die Bausubstanz schädigt, vorliegend nicht anwendbar sein sollte. Er verweist diesbezüglich auf die vorgelegte Stellungnahme und beantragt die Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Beweis dafür, dass die vorliegenden Verputzschäden keine Gefahr für die Bausubstanz darstellen und nur oberflächlich sind bzw. teilweise saniert sind.

Der BehV entgegnet, dass die reiche Fassadengestaltung dazu führe, dass durch die Fassadenschäden auch das Stadtbild gestört sei. Dieses Problem sei durch die bereits durchgeführte „Sanierungsmaßnahmen“ nicht erledigt. Im Raum stehe ein weiterer Bauauftrag betreffend die Wiederherstellung der Zierelemente.

Zu den verfahrensgegenständlichen Baugebrechen:

In der gutachterlichen Stellungnahme werde im letzten Punkt ausdrücklich festgehalten, dass eine großflächige nachhaltige Sanierung der Außenfassade zu empfehlen sei, um eine langfristige Dauerhaftigkeit der Gebäudesubstanz zu erhalten und die Schutzwirkung des Putzes auf das darunterliegende Mauerwerk wieder vollständig zu gewährleisten. Dies unterstütze die Argumentation der Behörde im Bauauftrag.

Beantragt werde (vom BFV) die Einvernahme des Herrn Dipl. Ing. G. H. (Verfasser der vorgelegten gutachterlichen Stellungnahme) als Zeuge.(…)“

Aufgrund des Akteneinhalts und des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Gebäudes in Wien, B.-gasse, EZ ..., KG C.. Dieses Gebäude hat u.a. Fassaden an der D.-straße und an der B.-gasse, die durch einen abgerundeten Eckbereich verbunden sind.

Das Gebäude wies zum Zeitpunkt der behördlichen Befundaufnahme vor Ort am 4.5.2023 laut den aktenkundigen Fotos zumindest folgende Beschädigungen an der straßenseitigen Fassade auf:

Im Bereich des Hochparterres und des ersten Stockes in der D.-straße war der Verputz großflächig beschädigt und die dahinterliegende Ziegelmauer war sichtbar. In zumindest einer Fensterlaibung fehlte der Verputz. Im Bereich des Krönungsgesimses neben der Regenrinne (Regenabfallrohr) waren offensichtliche Wasserschäden vorhanden.

Im Bereich des Hochparterres in der B.-gasse war der Verputz großflächig beschädigt und die dahinterliegende Ziegelmauer war sichtbar. Oberhalb der Fenster des Hochparterres bestanden mehrere Verputzfehlstellen.

Im abgerundeten Eckbereich des Gebäudes bestanden Verputzfehlstellen im Hochparterre sowie im ersten Stock.

Diese Beschädigungen sind auf den anlässlich des Ortsaugenscheines am 4.5.2023 angefertigten Fotos, die den Eindruck des Gebäudes wiedergeben, wie er einem Betrachter entgegentritt, der das Gebäude vom öffentlichen Raum aus ansieht, deutlich ersichtlich. Zum Teil wurden die Beschädigungen offenbar durch Abschlagen des losen Verputzes und Patschokieren provisorisch in einen solchen Zustand versetzt, dass keine Verputzteile auf den Gehsteig fallen konnten. Ein Foto der Fassade in der D.-straße (Bereich zwischen Hochparterre und Souterrain) zeigt aber durch seine seitliche Ansicht deutlich, dass zumindest dort weiterhin loser Verputz vorhanden war.

Aus den von der Beschwerdeführerin mit ihrer Beschwerde vorgelegten Unterlagen geht hervor, dass sie die E. GmbH mit der Durchführung der dort näher angeführten Arbeiten am verfahrensgegenständlichen Gebäude beauftragt hat. Es handelte sich dabei im Wesentlichen um Abschlagearbeiten sowie Verspritzen/Patschokieren der schadhaften Fassadenteile an der Straßenfront D.-straße und B.-gasse (die hofseitigen Fassaden sind nicht verfahrensgegenständlich) samt den erforderlichen Nebenleistungen.

Zum Zwecke des Beweises der Durchführung der Arbeiten im August 2023 hat die Beschwerdeführerin einen Auszug aus den Unterlagen zum verfahrensgegenständlichen Gebäude vorgelegt, in dem die Adresse des Gebäudes, die Auftragnehmerin und das Datum der Auftragsausführung vermerkt sind.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Wien hat die Beschwerdeführerin eine von der I. gesellschaft m.b.H. in Auftrag gegebene „Gutachterliche Stellungnahme“ der Materialprüfanstalt J. GmbH, Staatlich akkreditierte Prüf- und Inspektionsstelle für das Bauwesen, unterfertigt von Herrn DI G. H., vorgelegt. Als Auftragsinhalt ist dort festgehalten:

„Die Beauftragung der gegenständlichen gutachterlichen Stellungnahme erfolgte im Rahmen der laufenden Sanierungsmaßnahmen der Außenfassade und dient zur allgemeinen Bewertung des straßenseitigen Ist-Zustandes auf Basis einer augenscheinlichen Besichtigung vor Ort sowie der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen.“

Die Befundaufnahme erfolgte anhand von Auszügen aus den Leistungsnachweisen betreffend die Sanierungen der Fassade in den Jahren 2017, 2018 und 2022 sowie durch zwei Ortsaugenscheine durch den Verfasser der Stellungnahme in Anwesenheit von Mitarbeitern der Auftraggeberin und der Sanierungsfirma.

Festgestellt wurde Folgendes:

„An der Außenfassade des Bestandsgebäudes sind entlang der straßenseitigen Abwicklung B.-gasse und D.-straße zahlreiche, bereits zum Teil provisorisch sanierte Schäden (Risse und Putzabplatzungen) zu erkennen. Die augenscheinlich festgestellten Fassadenschäden befinden sich größtenteils im Bereich des Traufengesimses und in der Nähe von bestehenden Entwässerungselementen (Dachrinne, Regenabfallrohr und Regenabläufe). Diese Schadensbilder lassen auf durch Wassereintritte bedingte Schäden schließen. Schäden am Gesimse sind mit hoher Wahrscheinlichkeit durch lang andauernde Feuchtigkeitsunterwanderung entstanden.

Es kann bestätigt werden, dass im Laufe der letzten Jahre mehrere oberflächliche Sanierungen der Fassade durchgeführt worden sind. Dies kann durch die übermittelten Leistungsnachweise der Jahre 2017, 2018 und 2022 sowie durch die vor Ort ersichtlichen Sanierungen belegt werden.

Des Weiteren kann bestätigt werden, dass aktuell eine neuerliche Begutachtung und Sanierung der Außenfassade durch eine Fachfirma durchgeführt wird. Bei dieser Notfallsanierung werden schadhafte Stellen erfasst, dokumentiert und durch entsprechende Maßnahmen abgesichert oder beseitigt.

Aufgrund der bereits durchgeführten Sanierungen und aufgrund der gesichteten straßenseitigen Außenfassade kann davon ausgegangen werden, dass nach Abschluss der laufenden Sanierung und unter Voraussetzung einer fachkundigen Durchführung der Arbeiten keine Gefahr durch herabfallende Putz- bzw. Fassadenteile mehr zu erwarten ist.

Abschließend wurde festgestellt, dass die bestehenden Schäden der Außenfassade keinen Einfluss auf den Zustand der Bausubstanz haben. Es handelt sich hierbei um oberflächige Schädigung der Außenhülle. Um jedoch eine langfristige Dauerhaftigkeit der Gebäudesubstanz zu erhalten und die Schutzwirkung des Putzes auf das darunterliegende Mauerwerk wieder vollständig zu gewährleisten, ist eine großflächige nachhaltige Sanierung der Außenfassade zu empfehlen. (…)“

Der Stellungnahme sind mehrere Fotos angeschlossen, die die Gesamtansicht der Fassaden an der D.-straße und an der B.-gasse, die Schadstellen am Gesimse und eine Schadstelle mit Putzabplatzung zeigen.

In rechtlicher Hinsicht ist Folgendes festzuhalten:

Gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist. Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 129 Abs. 4 BO hat die Behörde nötigenfalls die Behebung von Baugebrechen unter Gewährung einer angemessenen Frist anzuordnen. Sie ordnet die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen an und verfügt die aus öffentlichen Rücksichten notwendige Beseitigung von Baugebrechen entsprechend dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Erteilung des Bauauftrages. Ist das Bauwerk aus öffentlichen Interessen, wie etwa solchen des Denkmalschutzes, entsprechend dem Stand der Technik im Zeitpunkt seiner Errichtung zu erhalten, ist es in den der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu versetzen, sofern keine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen besteht. Aufträge sind an den Eigentümer (jeden Miteigentümer) des Bauwerkes zu richten; (…)

Im vorliegenden Fall wurde Folgendes erwogen:

Die Straßenfassade des Gebäudes in Wien, B.-gasse, ident D.-straße, EZ ..., KG C., wies zum Zeitpunkt der Kontrolle durch die Behörde am 4.5.2023 die o.a. Beschädigungen auf. Insbesondere lagen Schäden am Krönungsgesimse im Bereich der Regenrinne (Regenabfallrohr) und durch Verputzfehlstellen vor, die das dahinterliegende Mauerwerk erkennen ließen. Teilweise waren diese Verputzfehlstellen abgeschlagen und patschokiert, es bestand aber auch zumindest eine Stelle, an der der Verputz abblätterte.

Das Gebäude steht im Eigentum der Beschwerdeführerin. Es liegt nicht in einer Schutzzone.

Diese Beschädigungen der Fassade sind als Baugebrechen gemäß § 129 Abs. 4 BO anzusehen, da ein Baugebrechen, das beseitigt werden muss, nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs immer dann vorliegt, wenn der Zustand einer Baulichkeit so mangelhaft geworden ist, dass dadurch öffentliche Interessen berührt werden. Dies kann durch eine gröbliche Störung des Stadtbildes oder durch die Gefährdung der Sicherheit und Gesundheit gegeben sein, wobei es genügt, wenn eine Gefahr für Leben, Gesundheit oder körperliche Sicherheit auch nur einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann. Auf die Ursache des Baugebrechens kommt es dabei nicht an.

Im vorliegenden Fall lagen zum Zeitpunkt der Erlassung des nunmehr angefochtenen Bauauftrages zweifellos Baugebrechen vor. Einerseits bestanden am o.a. Gebäude Schäden im Bereich des Krönungsgesimses, die durch einen Wasserschaden im Bereich der Regerinne (Regenabfallrohr) verursacht wurden und auf eine Durchfeuchtung des Mauerwerks hindeuten. Andererseits lagen Verputzfehlstellen vor, die teilweise provisorisch ausgebessert waren, teilweise aber auch noch abblätternden Verputz aufwiesen.

Die Durchfeuchtung des Mauerwerks stellt nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs jedenfalls ein Baugebrechen dar (VwGH 2010/05/0222). Worauf die Feuchtigkeit in einer Mauer zurückzuführen ist, ist für die Qualifikation eines Schadens als Baugebrechen grundsätzlich ohne Bedeutung (VwGH 2009/05/0050).

Ebenso stellt das Fehlen des Verputzes ein Baugebrechen dar, welches einen Instandsetzungsauftrag rechtfertigt. Dies wird damit begründet, dass der schadhafte Verputz die Außenmauern des Hauses Einflüssen der Witterung aussetzt, die im Inneren des Gebäudes zu Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung und in der Folge zu einer Gesundheitsgefährdung der Bewohner des Hauses führen können (VwGH 2007/05/0279).

Insbesondere die mehrere Quadratmeter umfassenden Verputzfehlstellen (unabhängig davon, ob sie abgeschlagen und patschokiert wurden, oder der abblätternde Verputz noch vorhanden ist) beeinträchtigen weiters das durch eine reich gegliederte Fassade gekennzeichnete Erscheinungsbild des Gebäudes und stellen damit auch eine gröbliche Störung des Stadtbildes dar.

Es trifft zwar zu, dass alle Gebäude der Witterung ausgesetzt sind und sich deren Bauzustand daher schrittweise verschlechtert. Trotz dieser Tatsache wird der Zustand der Gebäude über Jahre die Anforderungen der Bauordnung erfüllen. Aus diesem Grund sieht § 129 Abs. 4 BO auch vor, dass erst zu dem Zeitpunkt, zu dem Schäden am Gebäude ein Baugebrechen darstellen, weil sie ein Ausmaß erreicht haben, das öffentliche Interessen berührt, ein Bauauftrag erlassen werden darf.

Zum Vorbringen der Beschwerdeführerin, sie habe regelmäßig Instandsetzungsarbeiten an den Fassaden durchführen lassen, die zum Ziel gehabt hätten, dass der Zustand der Fassade nicht gefährlich sei, ist festzuhalten, dass der Verpflichtung, ein Baugebrechen zu beheben, nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs nur dann entsprochen ist, wenn dieses selbst beseitigt wird, und nicht schon dann, wenn dessen mögliche Auswirkungen gemildert oder eine Vereinbarung mit Dritten über die Behebung des Baugebrechens getroffen wurden (VwGH Ra 2014/05/0013, 2007/05/0279). Das bloße Abschlagen und Abstangeln einer Fassade erfüllen daher nicht die Verpflichtung, das Baugebrechen zu beseitigen, wenn diese erst durch die Anbringung eines entsprechenden Verputzes erfüllt werden kann. Auch das (teilweise) Patschokieren (d.i. das Versehen der Verputzfehlstellen mit einer dünnen Mörtelmischung) stellt nur eine provisorische Maßnahme dar, die das Weiterfortschreiten der Verputzabplatzungen verlangsamen soll, darin liegt aber keine ordnungsgemäße Sanierung der Fassade.

Im Übrigen ist Voraussetzung für einen Auftrag nach § 129 Abs. 4 BO allein das Vorliegen eines Baugebrechens. Auf Gefahr im Verzug kommt es hierbei nicht an (VwGH 2010/05/0152). Sollte Gefahr im Verzug vorliegen, hätte die Behörde vielmehr gemäß § 129 Abs. 6 BO vorzugehen.

Zur Umschreibung der durchzuführenden Arbeiten hält der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung fest, dass eine hinreichende Konkretisierung eines baupolizeilichen Auftrages schon dann vorliegt, wenn das Baugebrechen individualisiert wurde und daher dem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen zu setzen sind. So bedeutet ein Auftrag, den schadhaften Verputz einer Feuermauer oder einer Schauseite instand zu setzen, nicht, dass der gesamte Verputz instandgesetzt werden muss, ist doch bei einem schadhaften Verputz von Außenwänden die Umschreibung des Schadens nie in allen Einzelheiten möglich. Einer ausdrücklichen Anführung von mit der fachgerechten Durchführung notwendigerweise verbundenen einzelnen Arbeiten bedarf es nicht (VwGH 2011/05/0075).

Der Spruch des angefochtenen Bescheides, wonach „die straßenseitige Fassade fachgerecht instand zu setzen ist“, ist daher nicht zu beanstanden, wobei die Fassade, die ja an zwei Verkehrsflächen angrenzt, in diesem Zusammenhang als Einheit anzusehen ist.

Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Beschwerde beantragt, dass die Frist zur Durchführung der aufgetragenen Arbeiten von 9 Monaten auf 3 Jahre und 9 Monate verlängert werden soll. Aus welchem Grund die von der Behörde gesetzte Frist von 9 Monaten für die Arbeiten an der Fassade nicht ausreichend sein soll, hat sie nicht dargelegt. Auch das Beweisverfahren hat keine Hinweise darauf ergeben.

Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, dass das Gebäude derzeit an das Bundesministerium ... vermietet sei und die ungestörte Nutzung des Gebäudes sowie die Geheimhaltung der Tätigkeiten des Ministeriums im Gebäude durch Arbeiten an der Fassade gestört würden, ist ihr entgegen zu halten, dass die Instandsetzung der Fassade und damit die Beseitigung des dort vorgefundenen Baugebrechens im öffentlichen Interesse liegen und Beeinträchtigungen im Zuge der Baustelle daher in Kauf genommen werden müssen. Es wäre in technischer Hinsicht weiters unzweifelhaft möglich, den Sicherheitsbedenken der Beschwerdeführerin während der Durchführung der Arbeiten Rechnung zu tragen, zumal offenbar auch für die provisorischen Arbeiten an der Fassade eine Lösung gefunden wurde.

Ob die Instandsetzung der Fassade derzeit wirtschaftlich zumutbar ist oder aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten bis zu der von der Beschwerdeführerin angestrebten Generalsanierung des Gebäudes nach Ablauf des Mietvertrages mit dem Bundesministerium ... in einigen Jahren abzuwarten wäre, ist nicht entscheidungsrelevant, da Baugebrechen so rasch wie möglich zu beseitigen sind. Die von der Beschwerdeführerin angesprochene Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Beseitigung des Baugebrechens und wirtschaftlichen Interessen des Gebäudeeigentümers ist in der Bauordnung nicht vorgesehen. Ebenso wenig ist in der Bauordnung vorgesehen, dass die Erfüllung des Bauauftrages (Instandsetzung der Fassade) durch einen jährlichen Nachweis für die Ungefährlichkeit der Fassade ersetzt werden kann, wie dies von der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde beantragt wird.

Zu der von der Beschwerdeführerin vorgelegten „Gutachterlichen Stellungnahme“ ist darauf hinzuweisen, dass diese keinesfalls aussagt, dass das Gebäude keine Baugebrechen an der Fassade aufweist. Die darin dargestellten Schäden an der Fassade stehen vielmehr im Wesentlichen im Einklang mit den Feststellungen der Behörde. So sagt der Gutachter ausdrücklich, dass die Fassade Risse und Putzabplatzungen sowie Schäden insbesondere im Bereich des Traufgesimses (durch Wassereintritte bzw. andauernde Feuchtigkeitshinterwanderungen) aufweist, die bis zu seiner Befundaufnahme nur provisorisch saniert wurden, und belegt dies durch Fotos.

Dass von der Beschwerdeführerin mehrfach Maßnahmen in Auftrag gegeben und in der Folge durchgeführt wurden, die dazu geführt haben, dass in den meisten Verputzfehlbereichen nicht (mehr) mit einem Herabfallen von Verputz auf den Gehsteig gerechnet werden muss, erscheint durch die vorgelegten Unterlagen und die Aussagen des Gutachters als erwiesen. Dass diese Schäden keinen Einfluss auf den Zustand der Bausubstanz haben (wo doch weiter oben vom Gutachter festgestellt wird, dass nach wie vor Putzabplatzungen vorliegen und es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu langandauernden Feuchtigkeits- hinterwanderungen im Bereich der Entwässerungselemente gekommen ist), erscheint nicht nachvollziehbar. Dies umso mehr, als der Gutachter in der Folge „eine großflächige und nachhaltige Sanierung der Außenfassade“ empfiehlt, um „eine langfristige Dauerhaftigkeit der Gebäudesubstanz zu erhalten und die Schutzwirkung des Putzes auf das darunterliegende Mauerwerk wieder vollständig zu gewährleisten“.

Die vorgelegte „Gutachterliche Stellungnahme“ bringt somit nach ihrem objektiven Erklärungswert zum Ausdruck, dass aufgrund der von der Beschwerdeführerin veranlassten provisorischen Maßnahmen derzeit keine unmittelbare Gefahr vom Gebäude ausgeht, zum Zwecke der langfristigen Erhaltung der Bausubstanz (zu der insbesondere die Wiederherstellung des Putzes zwecks dessen Schutzwirkung für das darunterliegende Mauerwerk erforderlich ist) jedoch eine nachhaltige Sanierung der Außenfassade notwendig ist.

Die Stellungnahme steht damit, soweit entscheidungsrelevant, nicht im Widerspruch zum angefochtenen Bauauftrag. Die beantragte Einholung des von der Beschwerdeführerin beantragten Sachverständigengutachtens bzw. die zeugenschaftliche Einvernahme des Gutachters konnte daher unterbleiben.

Aus den dargelegten Erwägungen war der Beschwerde keine Folge zu geben und der angefochtene Bescheid zu bestätigen.

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.