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VGW-111/024/6765/2020•LVwG W VGW-111/024/6765/2020
VGW-111/024/6765/2020State Administrative CourtNov 16, 2021
Grundfläche; Abtretungsverpflichtung; Baulinie; Ersatzleistung; Geldleistung; Ermittlung; fiktive Nutzungsmöglichkeit; Valorisierung
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Verwaltungsgericht Wien erkennt durch seine Richterin Dr. Fekete-Wimmer über die Beschwerde der A. GmbH CO KG gegen den Bescheid des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, vom 14.04.2020, Zl. MA 64 - .../2018, betreffend Bauordnung für Wien (BO für Wien), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung
zu Recht:
I.Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG wird die Beschwerde mit der Maßgabe abgewiesen, dass Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides dahingehend abgeändert wird, dass er lautet wie folgt:
„Gemäß § 50 der Bauordnung für Wien – BO für Wien, LGBl. Nr. 11/1930 iVm § 55 BO für Wien ist die Eigentümerin des Bauplatzes, provisorisches Grundstück. ..1/1, inneliegend in EZ ...9 des Grundbuches der Katastralgemeinde D., verpflichtet, der Gemeinde für die nach Maßgabe der Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes aus Anlass der Grundabteilung nach den Teilungsplänen des Ing.Kons. f. Vermessungswesen Herr DI E. vom 21.1.2019 mit dem Signaturdatum: UTC 2019-01-21T13:23:25, GZ 1823A/18 gemäß § 17 Abs. 1 und 4 BO unentgeltlich in das öffentliche Gut abzutretenden Grundflächen (die in den Teilungsplänen mit 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 im Ausmaß von 286 m2 und 147m2 und eine Teilfläche des Grundstückes ..1/2 im Ausmaß von 295m2, insgesamt sohin für 728 m2, eine Ersatzleistung in Höhe von € 605.405,--, zu entrichten.
Dieser Betrag ist innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft dieses Erkenntnisses auf das Konto bei der Bank Austria, IBAN: AT521200051429109401, BIC: BKAUATWW, lautend auf MA 69 – BA 15, einzuzahlen. Ein Nachweis über die erfolgte Einzahlung der Ersatzleistung ist dem Grundbuchsgesuch anzuschließen.“
II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang
1. Mit dem dem anwaltlichen Vertreter zugestellten Bescheid vom 14.04.2020, Zl. MA 64-.../2018, genehmigte der Magistrat der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64, (im Folgenden: belangte Behörde) auf Antrag der nunmehrigen Beschwerdeführerin unter Spruchpunkt I. die Abteilung von Grundstücken nach dem Teilungsplan des Ing.Kons. f. Vermessungswesen DI E. vom 21.1.2019 mit dem Signaturdatum: UTC 2019-01-21T13:23:25, GZ 1823A/18, einschließlich der im Teilungsplan vorgesehenen Zu- und Abschreibungen. Unter Spruchpunkt II. des genannten Bescheides wird die Eigentümerin des Bauplatzes, provisorische Grundstücksnummer ..1/1, inneliegend in EZ ...9 des Grundbuches der Katastralgemeinde D., verpflichtet, der Gemeinde für die nach Maßgabe der Bestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes aus Anlass der Grundabteilung nach den Teilungsplänen des Ing. Kons. f. Vermessungswesen Herr DI E. vom 21.1.2019 mit dem Signaturdatum: UTC 2019-01-21T13:23:25, GZ 1823A/18 gemäß § 17 Abs. 1 und 4 BO für Wien unentgeltlich in das öffentliche Gut abzutretenden Grundflächen (die in den Teilungsplänen mit 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 im Ausmaß von 286 m2 und 147m2 und eine Teilfläche des Grundstückes ..1/2 im Ausmaß von 295m2), welche jedoch bereits im Eigentum der Gemeinde stehen, eine Ersatzleistung für insgesamt 728 m2 (Anm.: das ist die Summe der genannten Teilflächen) in der Höhe des vollen Grundwertes, das sind EUR 839/m2, insgesamt daher EUR 610.792,-- zu entrichten. Unter Spruchpunkt III. wird der Beschwerdeführerin gemäß § 50 in Verbindung mit § 55 BO für Wien ein Kostenersatz für die Freimachung der Grundfläche und die Herstellung der Höhenlage auf einer Teilfläche des Grundstückes ..1/2 im Ausmaß von 295 m2 in näher genannter Höhe vorgeschrieben.
2. Dies begründet die belangte Behörde im Wesentlichen damit, dass der derzeitige unparzellierte Baulandwert für die gegenständliche Liegenschaft € 839/m2 betrage, daher eine Ersatzleistung in dieser Höhe zu leisten sei. Das folge aus einem Gutachten der beigezogenen Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 69 – Immobilienmanagement. Die belangte Behörde begründete in den strittigen Punkten (Frage der Vergleichbarkeit der Liegenschaftstransaktionen), warum sie dem Gutachten des Amtssachverständigen einen höheren Beweiswert zubilligte als dem im Behördenverfahren vorgelegten Gutachten der Privatsachverständigen Ing. F. und Ing. G. von der H. Immobilienberatung GmbH.
3. Gegen Spruchpunkt II. dieses Bescheides erhob die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz des rechtsfreundlichen Vertreters vom 29.05.2020 Beschwerde, die sich ausschließlich gegen die Höhe der vorgeschriebenen Ersatzleistung richtet. Die Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen - mit Verweis auf das Gutachten der beigezogenen Privatsachverständigen - vor, dass die Behörde die Ersatzleistung zu hoch bemessen habe. Der von der Amtssachverständigen berechnete Wert von € 839,--/m2 sei überhöht, die vom Amtssachverständigen bei der Liegenschaftsbewertung herangezogenen Vergleichstransaktionen seien aus näher genannten Gründen für die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft untauglich.
4. Die belangte Behörde sah von der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung ab und legte die Beschwerde samt Verwaltungsakt dem Verwaltungsgericht Wien vor. Mit Schreiben vom 19.06.2020 reichte die Beschwerdeführerin die Stellungnahme der bereits im Behördenverfahren beigezogenen Privatsachverständigen nach. Im Zuge des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Wien wurden das Gutachten eines grundtechnischen Amtssachverständigen sowie das Schätzgutachten eines Amtssachverständigen eingeholt. Diese Gutachten wurden im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.03.2021 erörtert. Mit Schreiben vom 06.04.2021 wurde ein angefordertes ergänzendes Schätzungsgutachten des ASV an das Verwaltungsgericht Wien und in weiterer Folge an die Parteien des Verfahrens übermittelt. Die Beschwerdeführerin erstattete mit Schriftsatz vom 25.06.2021 eine weitere Äußerung. Mit 10.08.2021 wurde ein weiteres angefordertes ergänzendes Schätzungsgutachten des ASV an das Verwaltungsgericht Wien übermittelt und den Parteien des Verfahrens im Wege des Parteiengehörs zugestellt. Die Parteien erstatteten dazu neuerlich eine Äußerung. In diesen Äußerungen verzichteten die Parteien des Verfahrens auf eine neuerliche mündliche Verhandlung.
II.Feststellungen
Für das Verwaltungsgericht Wien steht folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt als erwiesen fest:
1. Mit Teilungsplan IKV des Herrn DI E. vom 22.11.2018, GZ 1823A/18 beantragte die Beschwerdeführerin die Abteilung der Grundstücke ..0/1 und ..1/1 der EZ ...9 auf einen Bauplatz an der Adresse B.-weg ON sine, C.-Gasse ON sine, Wien. Der Bauplatz hat eine Fläche von 3.566 m2. Im Bereich der Liegenschaft ist im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, PD 8012, Gemeinderatsbeschluss vom 04.10.2012, die Widmung Wohngebiet, Bauklasse I, geschlossene Bauweise (g), die nach den Textbestimmungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes im gegenständlichen Bereich jedoch unterbrochen werden darf (BB1) mit einer maximal bebaubaren Fläche im Ausmaß von 35 % und einer Flachdachbegrünung (BB 4) vorgesehen. Mit Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides wird auf der gegenständlichen Liegenschaft erstmals ein Bauplatz geschaffen. Die Liegenschaft ist unbebaut, die Höhenlage der angrenzenden Verkehrsfläche großteils hergestellt und die Anbaureife (Befestigung, Kanal, Wasser) gegeben.
2. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin grenzt im Süden an die C.-Gasse, im Westen an den B.-weg und im Osten an die K.-Gasse. Die in Rede stehenden abzutretenden Flächen, für die eine Ersatzleistungspflicht vorgeschrieben wurde, betreffen die im Teilungsplan mit den Zahlen und Buchstaben 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 östlich des verfahrensgegenständlichen Bauplatzes (zur K.-Gasse hin) im Ausmaß von 286 m2 und 147m2 sowie eine Teilfläche des Grundstückes ..1/2 südlich des verfahrensgegenständlichen Bauplatzes (zur C.-Gasse hin) im Ausmaß von 295 m2. Diese Flächen stehen im Eigentum der Stadt Wien und wurden vor weniger als 30 Jahren in das Eigentum der Stadt Wien übertragen. Die Teilfläche des Grundstückes ..1/2 (C.-Gasse) wurde vor weniger als 30 Jahren straßenmäßig ausgebaut.
3. Gemäß PD 4240, Gemeinderatsbeschluss vom 26.03.1965, Pr. Zl. 678/65 war der Bereich, in welchen die gegenständlichen Grundstücke ..0/3 und ..1/3 sowie das Grundstück ..1/2 fallen, als ländliches Gebiet gewidmet und westlich vom mit angefochtenem Bescheid abgeteilten Bauplatz, prov. Grundstück ..1/1 der B.-weg als 16 m breite Verkehrsfläche festgesetzt. Mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, Pr. Zl. 1615/93 wurde für den verfahrensgegenständlichen Bauplatz, erstmals die Baulandwidmung (Wohngebiet, Bauklasse I, geschossene Bauweise, bebaubare Fläche max. 35 %, BB 1: Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig) und südlich daran anschließend die C.-Gasse als neue 14,50 m breite Verkehrsfläche sowie südlich davon die Widmung Erholungsgebiet Sport- und Spielplätze festgesetzt. Der gegenständliche Bereich war somit zum B.-weg und zur C.-Gasse mit einer Baulinie und gegen Osten mit einer Grenzlinie abgegrenzt. Im PD 6911, Gemeinderatsbeschluss vom 24.05.1996, Pr. Zl. 100 GPS/96 wurden diese Festsetzungen beibehalten und entsprechend diesem Plandokument das Grundstück ..1/2 der EZ ...4 anlässlich der mit Bescheid MA 64 – GA …/98 vom 01.06.1999 genehmigten Grundabteilung als Trennstück geschaffen und ins Eigentum der Stadt Wien übertragen. Mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, Pr. Zl. 452/98 GPZ, wurde die K.-Gasse nach Norden verlängert und somit auch im Osten des gegenständlichen Bereiches eine Baulinie festgesetzt. Entsprechend diesem Plandokument wurden die Grundstücke ..0/3 und ..1/3 sowie weitere Grundstücke anlässlich der mit Bescheid MA 64 – .../2007 vom 16.01.2008 genehmigten Grundabteilung als Trennstücke bzw. Restflächen geschaffen, wobei die Grundstücke ..0/3 und ..1/3 vom Wohnfonds Wien erworben und als freiwillige Mehrabtretung mit Bescheid MA 64 – …/2008 vom 10.07.2008 ins öffentliche Gut übertragen wurden. Im derzeit geltenden PD 8012, Gemeinderatsbeschluss vom 04.10.2012, Pr. Zl. 2753/2012-GSK wurde der Baulinienverlauf beibehalten.
4. Die eine Abtretungsverpflichtung auslösende Baulinie östlich des Bauplatzes (K.-Gasse) wurde erstmals mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, Pr. Zl. 452/98 GPZ, festgesetzt. Der Bereich des Bauplatzes selbst wurde bereits mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, Pr. Zl. 1615/93 als Bauland (Wohngebiet, Bauklasse I, geschossene Bauweise, bebaubare Fläche max. 35 %, BB 1: Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig) gewidmet. Dies betrifft die mit den Zahlen und Buchstaben 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3, für welche im Ausmaß von 286 m2 bzw. 147 m2 eine Ersatzleistung vorgeschrieben wurde. Diese Flächen wiesen im davor geltenden PD 6911, Gemeinderatsbeschluss vom 24.05.1996, noch die Widmung ländliches Gebiet auf. Mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, Pr. Zl. 452/98 GPZ, wurden diese Flächen durch Festsetzung der östlichen Baulinie zur Verkehrsfläche.
Die eine Abtretungsverpflichtung auslösende Baulinie südlich des gegenständlichen Bauplatzes (C.-Gasse) wurde erstmals mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, festgesetzt. Dies betrifft die Teilfläche des Grundstückes ..1/2, für welche in einem Ausmaß von 295 m2 eine Ersatzleistung vorgeschrieben wurde. Diese Teilfläche wies im davor geltenden PD 4240, Gemeinderatsbeschluss vom 26.03.1965, die Widmung ländliches Gebiet auf. Mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, wurden diese Flächen durch Festsetzung der südlichen Baulinie zur Verkehrsfläche.
5. Zum damaligen Zeitpunkt hatten die abzutretende Flächen weiters folgende Eigenschaften: Die Flächen lagen damals wie heute entlang der Grenze zwischen Wohnbauland und einem größeren Grünlandbereich im …. Bezirk. Die Erreichbarkeit sowohl mit dem öffentlichen als auch Individualverkehr sowie die technische und soziale Infrastruktur sind wie für ein Wohngebiet im …. Bezirk üblich bzw. gut. Der genaue Zustand der abzutretenden Grundflächen zu den Bewertungsstichtagen unmittelbar vor Festsetzung der jeweiligen Baulinie war wie folgt: Landwirtschaftlich genutzte, unbebaute, ebene, freie Flächen.
6. Der volle Grundwert für die östlich des gegenständlichen Bauplatzes liegenden mit den Zahlen und Buchstaben 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, Pr. Zl. 452/98 GPZ, betrug 77 % des zu erwartenden Baulandwertes von ca. € 370,--/m2, das sind € 284,90/m2, das sind für 286 m2 und 147 m2 zusammen € 123.361,70.
Der volle Grundwert für die südlich des gegenständlichen Bauplatzes liegende Teilfläche des Grundstückes ..1/2 unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, betrug 77 % des zu erwartenden Baulandwertes von rund € 195,-/m2 und sohin rund € 150/m2; insgesamt daher für 295 m2 € 44.250,--.
7. Die abzutretenden Flächen mit den Qualitäten zum Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, respektive mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, würden heute insgesamt bei einem Rohbaulandwert von 77 % des zu erwartenden Baulandwertes einen Wert von € 1.080,-- x 77 % x (286 m2 + 147 m2 + 295 m2) = € 605.405,- erzielen.
8. Frau Ing. F. und Herr Ing. G. sind gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung.
III.Beweiswürdigung
1. Die Feststellungen gründen sich auf den gesamten Akteninhalt (Gerichts- und Behördenakt), insbesondere auf die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstattete Ergänzung des grundtechnischen Gutachtens des bereits im Behördenverfahren beigezogenen Amtssachverständigen des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 64 – Bau-, Energie-, Eisenbahn- und Luftfahrtrecht, Herrn DI L. und das im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstattete Gutachten zur Bewertung der abzutretenden Fläche des Amtssachverständigen des Magistrates der Stadt Wien, Magistratsabteilung 69 – Immobilienmanagement, Herrn Dipl.-Ing. M. samt Ergänzungen sowie das mit der Beschwerde vorgelegte Privatsachverständigengutachten sowie die Erörterung im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.03.2021.
2. Das Verwaltungsgericht ist gemäß § 52 Abs. 1 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes – AVG, BGBl. Nr. 51/1991 idF BGBl. Nr. 471/1995, iVm § 24 des Gesetzes über das Verwaltungsgericht Wien – VGWG, LGBl. Nr. 83/2012, verpflichtet, die bei den Dienststellen der Gemeinde Wien tätigen Amtssachverständigen beizuziehen. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes und des Verfassungsgerichtshofes bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Heranziehung von Amtssachverständigen in einem verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren – selbst dann nicht, wenn ein Bediensteter der belangten Behörde, der bereits im Verfahren vor der Behörde als Sachverständiger tätig geworden ist, auch vom Verwaltungsgericht in derselben Sache als Sachverständiger beigezogen wird, wobei jedoch ein allfälliger Befangenheitsvorwurf gegenüber einem Amtssachverständigen im Einzelfall jeweils gesondert zu prüfen ist (VwGH 28.5.2019, Ra 2019/10/0008 mwH sowie VfSlg. 19.902/2014).
Dass der Amtssachverständige der Magistratsabteilung 64 Herr DI L. bereits im Verfahren vor der belangten Behörde ein grundtechnisches Gutachten erstattete, stand seiner Beiziehung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren somit nicht entgegen, zumal der Inhalt des grundtechnischen Gutachtens auch unstrittig war. Ein spezifischer Befangenheitsvorwurf wurde gegen ihn nicht erhoben und auch sonst sind keine Anzeichen für eine Befangenheit der Amtssachverständigen hervorgekommen.
3. Frau Ing. F. und Herr Ing. G. sind als gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung als zur Bewertung einer Liegenschaft fachlich befugt anzusehen, weshalb ihren Ausführungen grundsätzlich derselbe Beweiswert zukommt, wie jenen des Amtssachverständigen.
Wenn, wie im vorliegenden Fall, eine Partei durch Vorlage eines Privatgutachtens dem gerichtlich bestellten Sachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene entgegentritt und einander in ihren Schlussfolgerungen widersprechende Gutachten vorliegen, kann nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes das Verwaltungsgericht seine Entscheidung auf eines der beiden Gutachten stützen. Es hat in diesem Fall im Rahmen seiner Beweiswürdigung darzulegen, aus welchen Gründen es einem der beiden – formal gleichwertigen – Beweismitteln den höheren Beweiswert zubilligt als dem anderen. Allenfalls ist es Aufgabe des Verwaltungsgerichtes, den in der Sache gerichtlich bestellten Sachverständigen aufzufordern, sein eigenes Gutachten zu ergänzen und sich dabei mit den Aussagen des Privatsachverständigen auseinander zu setzen und gegebenenfalls darzulegen, warum die Annahme des Privatgutachters seiner Ansicht nach nicht zutreffen (siehe nur VwGH 11.9.2020, Ra 2018/04/0189, mit Hinweisen auf die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes).
4. Beweiswürdigend ist im Einzelnen auszuführen:
4.1.1. Die Feststellungen zu Punkt II.1. ergeben sich aus dem von der Beschwerdeführerin mit Antrag vorgelegten Teilungsplan sowie aus den im Behördenverfahren erstatteten Gutachten des Amtssachverständigen DI L. (GA vom 21.12.2018 und vom 07.02.2019). Diese Feststellungen sind im Übrigen unbestritten.
4.1.2. Die Feststellungen zu Punkt II.2. ergeben sich aus dem von der Beschwerdeführerin mit Antrag vorgelegten Teilungsplan sowie aus den im Behördenverfahren erstatteten Gutachten des Amtssachverständigen DI L.. Die Feststellungen zum Ausbau der Verkehrsfläche ergeben sich aus einer Auskunft der MA 28 im Behördenverfahren vom 06.03.2019. Auch diesen Feststellungen wurde im Zuge des Verfahrens nicht entgegengetreten.
4.1.3. Die Feststellungen zu Punkt II.3. und II.4. ergeben sich aus dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren eingeholten Gutachten des grundtechnischen Amtssachverständigen DI L. vom 30.11.2020. Das Gutachten ist in Befund und Gutachten im engeren Sinne gegliedert. Der Amtssachverständige erörtert darin anhand von zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Geltung stehenden Plandokumenten nachvollziehbar und schlüssig die Entwicklung der Widmung und den Zeitpunkt der Festsetzung der Baulinie. Diesen vollständigen, nachvollziehbaren und schlüssigen Ausführungen des Amtssachverständigen ist der Beschwerdeführer nicht entgegengetreten. Auch sonst sind keine Gründe hervorgekommen, die die methodische und inhaltliche Richtigkeit der Ausführungen des Amtssachverständigen in Zweifel stellen würden.
4.1.4. Die Feststellungen zu Punkt II.5. und II.6. ergeben sich in erster Linie aus dem eingeholten Schätzgutachten des dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen der Magistratsabteilung 69, Herrn Dipl.-Ing. M. vom 09.02.2021 und den beiden Ergänzungsgutachten vom 06.04.2021 und vom 10.08.2021, wobei das Erstgutachten vom 09.02.2021 im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert wurde. Die Verfahrensparteien verzichteten auf eine weitere mündliche Verhandlung zu Zwecken der Erörterung der eingeholten Ergänzungsgutachten.
Der Amtssachverständige beantwortete die seitens des Verwaltungsgerichtes Wien im jeweiligen Gutachtensauftrag formulierten Fragen vollständig und auf eine methodisch schlüssige, nachvollziehbare und mit den Denkgesetzen im Einklang stehende Weise. Der Amtssachverständige legt darin auch die beiden maßgeblichen Bewertungsstichtage (unmittelbar vor dem 29.04.1999 und vor dem 28.05.1993 sowie der Zeitpunkt der Gutachtenserstellung) sowie die angewandte Methode (Vergleichswertverfahren) begründet dar, weshalb das Gutachten den Anforderungen des § 9 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes – LBG, BGBl. Nr. 150/1992, entspricht.
Aufgrund der unterschiedlichen herangezogenen Bewertungsbasis steht das im Verfahren vor der belangten Behörde erstattete Amtssachverständigengutachten von Herrn Dipl.-Ing. N. dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstatteten Amtssachverständigengutachten von Herrn DI M. im Grundsatz ebensowenig entgegen wie das vom Beschwerdeführer im Verfahren vor der belangten Behörde vorgelegte Privatgutachten von den Privatsachverständigen Frau Ing. F. und Herrn Ing. G.. So gehen sowohl der im Behördenverfahren beigezogene Amtssachverständige als auch der Privatsachverständige als Grundlage ihrer Ausführungen davon aus, dass für die Bewertung der abzutretenden Fläche der fiktive zukünftige Wert des baureif zu gestaltenden Bauplatzes, also des Grundstückes, an dem die Abtretungsverpflichtung haftet, die Ausgangsbasis darstelle. Als Bewertungsstichtag wurde seitens der Privatsachverständigen der 30.11.2019 und von dem im Behördenverfahren beigezogenen Amtssachverständigen Herrn DI N. der Zeitpunkt der Gutachtenserstellung herangezogen.
Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua.) folgend ist das Verwaltungsgericht Wien allerdings der Auffassung, dass bei der Bewertung jene Eigenschaften zugrunde zu legen sind, die die Flächen „unmittelbar“ vor Festsetzung der jeweiligen Baulinie (gegenständlich also unmittelbar vor dem 29.04.1999 bzw. dem 28.05.1993) hatten (dazu im Detail bei der rechtlichen Beurteilung). Es war daher auf den Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie im Osten (29.04.1999) und im Süden (28.05.1993) abzustellen. Zu diesen Zeitpunkten stand die Festsetzung der Baulinie unmittelbar bevor. Weiters stand bereits im Zeitpunkt unmittelbar vor 28.05.1993 die Widmung des verfahrensgegenständlichen Bauplatzes als Bauland unmittelbar bevor (siehe dazu Punkt 4.1.5.); dies umso mehr im Zeitpunkt 29.04.1999). Dies wurde vom ASV in seinem dritten Schätzgutachten vom 10.08.2021 in Übereinstimmung mit den Gutachtensaufträgen des Verwaltungsgerichtes Wien (siehe den Gutachtensauftrag vom 04.01.2021: Grundwert unmittelbar vor Festsetzung) auch bei der Bewertung der abzutretenden Liegenschaftsteile südlich des verfahrensgegenständlichen Bauplatzes so übernommen und darauf abgestellt, dass auch hinsichtlich dieser Liegenschaftsteile die Baulandwidmung (Wohngebiet, Bauklasse I, geschossene Bauweise, bebaubare Fläche max. 35 %, BB 1: Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig) unmittelbar bevorstand.
Der maßgebliche Unterschied zwischen der Grundlage der im Behördenverfahren erstatteten Sachverständigengutachten einerseits und des im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstatteten Sachverständigengutachten (Schätzgutachten) andererseits ist im Stichtag der Bewertung und in der Widmung der abzutretenden Fläche zu erblicken. Wie die Ausführungen des im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen Herrn DI M. ergeben, hatten die abzutretenden und in den Teilungsplänen mit 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 im Ausmaß von 286 m2 und 147m2 sowie die abzutretende Teilfläche des Grundstückes ..1/2 im Ausmaß von 295 m2 unmittelbar vor der Festsetzung der jeweiligen Baulinie die Widmung „L“ (Ländliche Gebiete). Das im Behördenverfahren erstattete Amtssachverständigengutachten von Herrn DI N. und das im Behördenverfahren vorgelegte Privatgutachten von Frau Ing. F. und Herrn Ing. G. gingen jedoch (da die Ausgangsbasis für die Bewertung das Grundstück, auf dem sich der zu schaffende Bauplatz befindet, darstellte) von einer Widmung als W I g, bebaubare Fläche max. 35 %, BB 1 und BB 4 (mit der Zulässigkeit von Unterbrechungen und der Verpflichtung, Flachdächer nach dem Stand der technischen Wissenschaft zu begrünen) aus. Schon aufgrund dieser für die Bewertung der Fläche maßgeblichen unterschiedlichen Grundlage sind die beiden im Behördenverfahren erstatteten Gutachten mit dem im verwaltungsgerichtlichen Verfahren erstatteten Amtssachverständigengutachten von Herrn DI M. nicht vergleichbar. Folglich können die beiden im Behördenverfahren erstatteten Gutachten auch die Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der Ausführungen des im verwaltungsgerichtlichen Verfahren beigezogenen Amtssachverständigen Herrn DI M. nicht auf gleicher fachlicher Ebene in Frage stellen.
Die vom Amtssachverständigen Herrn DI M. in seinen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren herangezogene Vergleichswertmethode nach § 4 LBG ist als adäquate Methode anzusehen. Auch die Privatsachverständigen Frau Ing. F. und Herrn Ing. G. wendeten in ihren Gutachten die Vergleichswertmethode an (sh etwa Seite 28 der Stellungnahme zum Stichtag 28.03.2019).
Beim Vergleichswertverfahren nach § 4 LBG sind solche Vergleichsgrundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit der zu begutachtenden Liegenschaft weitgehend übereinstimmen. Die Wertbestimmungsmerkmale sind bei unbebauten Grundstücken insbesondere die Lage, der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, der Erschließungsgrad, die Bodenbeschaffenheit, die Grundstücksgröße und -gestaltung. Unterschiede der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen dem Bewertungsgrundstück und den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (siehe VwGH 20.12.2012, 2009/15/0033; 4.4.2019, Ra 2017/11/0227; jeweils mwN).
Der Amtssachverständige legte in seinem schriftlichen Gutachten und in der mündlichen Verhandlung seine mit diesen Vorgaben grundsätzlich übereinstimmende methodische Vorgehensweise nachvollziehbar dar:
Der Amtssachverständige hat in seinen Gutachten, insbesondere in Zusammenschau mit dem dritten Gutachten vom 10.08.2021 hinsichtlich der südlich des Bauplatzes gelegenen Grundstücke, die Bewertungsstichtage für den ersten Teil des Gutachtens (Bewertung zum Zeitpunkt vor Festsetzung der Baulinie) schlüssig deswegen mit dem 29.04.1999 bzw. dem 28.05.1993 festgelegt, weil das Verwaltungsgericht Wien im Gutachtensauftrag um eine Bewertung zum Stichtag unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie ersuchte. Als Bewertungsstichtag für die Valorisierung habe er – entsprechend dem Gutachtensauftrag des Verwaltungsgerichtes Wien – den Tag der Gutachtenserstellung („heute“) gewählt. Diese Vorgehensweise entspricht dem verwaltungsgerichtlichen Gutachtensauftrag und ist mit rechtlichen Erwägungen (siehe näher unten bei der rechtlichen Beurteilung) begründet.
Weiters ist der Amtssachverständige in seinen drei Schätzgutachten insofern schlüssig und nachvollziehbar vorgegangen, als er zunächst für den jeweiligen Stichtag (29.04.1999 bzw. 28.05.1993 einerseits und Valorisierungsstichtag zum Zeitpunkt der Gutachtenserstellung andererseits) in zeitlicher Nähe gelegene Vergleichstransaktionen betreffend Liegenschaften, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen der zu bewertenden Liegenschaft ähneln, ermittelt habe. Dabei stellte er auch bei der Bewertung zum Valorisierungszeitpunkt (also zum Zeitpunkt der Gutachtenserstellung) auf jene wertbestimmenden Eigenschaften der abzutretenden Fläche ab, die diese zum Zeitpunkt des jeweiligen Bewertungsstichtages hatten („mit den Qualitäten zu dem unter Punkt 2 genannten Zeitpunkt“).
Bei der Bewertung zum Valorisierungsstichtag nahm der Amtssachverständige Herr DI M. in seinem Ergänzungsgutachten vom 06.04.2021, welches vor allem deshalb in Auftrag gegeben wurde, weil die Beschwerdeführerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung anregte, noch weitere Grundstückstransaktionen auf ihre Vergleichbarkeit zu überprüfen, in einem weiteren Schritt für jene Vergleichstransaktionen, die vor dem Valorisierungsstichtag (Zeitpunkt der Gutachtenserstellung) lagen, eine Aufwertung aufgrund von Preissteigerungen, die zwischen dem Datum der jeweiligen Vergleichstransaktion und dem Valorisierungsstichtag eingetreten sind, vor. Auch wenn der Amtssachverständige diesen Aufschlag erstmals in der Gutachtensergänzung vom 06.04.2021 vornahm, entspricht diese Methode der Bestimmung des § 4 Abs. 2 LGB, wonach Kaufpreise, soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten sind. Die Beschwerdeführer traten dieser Aufwertung insofern entgegen, als sie vorbrachten, die Vergleichswerte seien – wenn überhaupt – auf das Datum der Beschwerdeeinbringung anzupassen und begründeten dies mit § 69 AVG. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien ist jedoch auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Erkenntnisses bzw. – aus verfahrensökonomischen Gründen – in diesem Fall auf den davor gelegenen Zeitpunkt der Gutachtenserstellung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren abzustellen (siehe etwa VwGH 17.09.2019, Ra 2019/22/0108). Zudem besteht in Administrativverfahren kein Verschlechterungsverbot (VwGH 27.03.2007, 2007/18/0059).
Für die unter Punkt 2.a) und 2.b) herangezogenen Vergleichswerte nahm der Amtssachverständige einen solchen Aufschlag nicht vor, weil die Transaktionen in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum 29.4.1999 respektive 28.05.1993 stattgefunden hätten. Es ist dazu aber auch Folgendes festzuhalten: Da die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall durch den Wert, den die abzutretende Fläche mit ihren Eigenschaften zum Bewertungsstichtag (dem Tag unmittelbar vor Festsetzung jeweiligen Baulinie) heute erzielen würde – demnach mit dem valorisierten Wert –, gebildet wird, kommt es im Ergebnis auf den exakten, durch eine Aufwertung von Vergleichstransaktionen aufgrund von Preissteigerungen ermittelten Wert dieser Fläche zum jeweiligen Bewertungsstichtag 29.04.1999 bzw. 28.05.1993 nicht an. Aus Effizienzgründen konnte daher von einer Gutachtensergänzung zur Ermittlung der Aufwertungsfaktoren für den jeweiligen Bewertungsstichtag abgesehen werden.
Zu Punkt II.6. ist ergänzend festzuhalten, dass das Ansetzen der nach Rechtsansicht des Verwaltungsgerichtes Wien geforderten 77 % des Wertes von baureifem Land anstelle der vom ASV in seinen Schätzgutachten ursprünglich herangezogenen 80 % hinsichtlich der östlich des Bauplatzes gelegenen Grundstücksteile aus verfahrensökonomischen Gründen vom Verwaltungsgericht Wien selbst vorgenommen wurde, da es sich um eine einfache Prozentrechnung handelt. Darüber hinaus ist jedoch auch Folgendes festzuhalten: Da die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall durch den Wert, den die abzutretende Fläche mit ihren Eigenschaften zum Bewertungsstichtag (dem Tag vor Festsetzung jeweiligen Baulinie) heute erzielen würde – demnach mit dem valorisierten Wert –, gebildet wird, kommt es im Ergebnis auf den exakten, durch eine Aufwertung von Vergleichstransaktionen aufgrund von Preissteigerungen ermittelten Wert dieser Fläche zum jeweiligen Bewertungsstichtag 29.04.1999 bzw. 28.05.1993 nicht an. Aus Effizienzgründen konnte daher von einer Gutachtensergänzung zur Ermittlung der Aufwertungsfaktoren für den jeweiligen Bewertungsstichtag abgesehen werden.
4.1.5. Zur Einstufung im immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozess:
Der Amtssachverständige zog in seinen Schätzgutachten sowohl für die Bewertung zum jeweiligen Stichtag als auch für die Bewertung zum Valorisierungsstichtag Liegenschaften heran, die die Widmung Wohngebiet und nicht die Widmung ländliches Gebiet hatten.
-Dies begründete der Amtssachverständige in seinen Schätzgutachten nachvollziehbar damit, dass es nach dem Gutachtensauftrag auf den Grundwert, den die abzutretenden Teilflächen unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie hatten, ankäme (siehe dazu VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 38).
-Weiters führte der Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 09.02.2021 dazu näher aus, dass der Stadtentwicklungsplan 1994 (welcher als Entwicklungsstufe mit dem in der Literatur herangezogenen örtlichen Entwicklungskonzept übereinstimme), in welchem der verfahrensgegenständliche Bereich als Wohngebiet gekennzeichnet ist am 12. März 1993 als Entwurf aufgelegt worden damit die öffentliche Diskussion eingeleitet worden sei. Dieser Entwurf sei auch im Rahmen einer Enquete am 13. und 14. Mai 1993 umfassend diskutiert worden (1400 Teilnehmer); zudem seien 4000 Stellungnahmen dazu abgegeben worden. Der Stadtentwicklungsplan sei dann am 15. April 1994 vom Gemeinderat beschlossen worden. Schon aus diesem Grund sei davon auszugehen, dass zum Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie am 28.5.1993 öffentliche Kenntnis der geplanten Widmung als Wohngebiet bestand. Dies gilt natürlich umso mehr für den Zeitpunkt der Festsetzung der Baulinie östlich der Liegenschaft am 29.4.1999.
Auch sei jeder Flächenwidmungs- und Bebauungsplan wie auch der gegenständliche, mit welchem die Baulinien festgesetzt und das Gebiet als Wohngebiet gewidmet wurden, gemäß § 2 Abs. 5 Bauordnung für Wien durch sechs Wochen zur öffentlichen Einsicht aufzulegen und diese Möglichkeit durch Anschlag an der Amtstafel des Rathauses kundzumachen. Darüber hinaus verpflichte diese Bestimmung, die Bevölkerung des betroffenen Plangebietes in geeigneter Weise über die Auflegung zu informieren. Auch deshalb sei von einer öffentlichen Kenntnis der geplanten Festsetzung der Baulinien und auszugehen gewesen.
-In einem dritten Schritt begründete der Amtssachverständige die Heranziehung von Liegenschaften, die die Widmung Wohngebiet hatten, damit, dass er einen Abschlag der ermittelten Vergleichswerte im Ausmaß von 20 % dafür vorgenommen habe, dass die Grundstücke bzw. der Grundstücksteil, für welche eine Ersatzleistung zu erbringen war, eben noch nicht als Wohngebiet gewidmet, sondern unmittelbar vor der Festsetzung der Baulinie durch den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan standen. Begründend dazu zog der Amtssachverständige eine Grafik aus der einschlägigen (nicht Wien-spezifischen, sondern österreichweiten) Fachliteratur heran, aus welcher sich der Bodenwert der Stufe 4 / Rohbauland (von insgesamt fünf Stufen), sohin von 80 % des Wertes von baureifem Land, ergebe (S 2 des Gutachtens vom 09.02.2021). Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.03.2021 führte der Amtssachverständige darüber hinausgehend aus, dass – angesichts des Umstandes, dass in Wien der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan gemeinsam beschlossen werde – auch die Stufe 5 von 5 (baureifes Land, 100 %) in Frage käme (siehe Verhandlungsprotokoll vom 03.03.2021, S 5 sowie die Grafik auf Seite 2 des Gutachtens des Amtssachverständigen vom 09.02.2021, aus welcher sich ergibt, dass der Übergang zu baureifem Land mit dem Vorliegen des Bebauungsplans korrespondiert). Die Beschwerdeführerin brachte im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor, dass allenfalls die Stufe 3 / Bauerwartungsland des Bodenwerts erreicht sein könne. Der Amtssachverständige wies bei Erörterung des Gutachtens auch nachvollziehbar darauf hin, dass der Übergang des Bodenwerts zur Stufe 4 in der Grafik vor dem Zeitpunkt des Vorliegens eines Flächenwidmungsplanes (grüner Pfeil in der Grafik) liege. Der Übergang finde daher nicht erst mit Festsetzung des Flächenwidmungsplanes statt.
-Die Beschwerdeführerin führte zu dieser Grafik, unter Heranziehung der damit korrespondierenden Begleitliteratur, die sie ihren Stellungnahmen beigelegt hat, zum Einen aus, dass die Wertentwicklung nicht sprunghaft, sondern linear erfolge. Zudem schufen räumliche Entwicklungskonzepte (bzw. das Äquivalent des Stadtentwicklungsplanes in Wien) nach dieser Literatur keine (Entschädigungs)Rechte (für den Fall einer dann doch nicht erfolgten Widmung) für den Grundeigentümer und es sei daher bloß von Bauerwartungsland, nicht aber von Rohbauland auszugehen. Erst die Flächenwidmungspläne schaffen nach dieser Literatur Rechte für den Grundeigentümer und binden die Behörde (siehe Seite 9 der Äußerung der Beschwerdeführerin vom 25.06.2021).
Dazu ist aus Sicht des Verwaltungsgerichts Wien Folgendes festzuhalten: Auf Grund des Umstandes, dass das Baurecht in Österreich in Gesetzgebung und Vollziehung Ländersache ist und daher neun unterschiedliche diesbezügliche Rechtsordnungen existieren, sind die Begrifflichkeiten des immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozesses bei unbebauten Grundstücken in Österreich nicht immer trennscharf zuordenbar. Auch nach der von der Beschwerdeführerin vorgelegten Literatur (siehe Beilage zum E-Mail vom 26.02.2021) stellen rechtliche Festlegungen nur einen Ausgangspunkt der Überlegungen dar (sowohl für die Bewertung als auch für Fragen der Kategorisierung, S 69 des Auszuges der Literatur zum Vergleichswertverfahren) und es ist die Unterscheidung zwischen Stufe 3 / Bauerwartungsland und Stufe 4 / „Rohbauland“ oft nur schwierig zu bewerkstelligen (S 196 der beigelegten Literatur zum Vergleichswertverfahren).
So basiert etwa das im Verfahren herangezogene Schema des immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozesses darauf, dass der Flächenwidmungsplan und der Bebauungsplan getrennt beschlossen werden. Während der Übergang zur Wertschöpfungsstufe 4 / Rohbauland bei bzw. kurz vor Beschluss des Flächenwidmungsplans erfolgt, erfolgt der Übergang zur Wertschöpfungsstufe 5 / Baureifes Land bei bzw. kurz vor Beschluss des Bebauungsplanes. In Wien jedoch werden der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan unter Einem beschlossen (zur gesetzlichen Grundlage siehe § 5 Abs. 8 BauO für Wien). Während der Flächenwidmungsplan unter anderem die Widmung der Grundflächen – etwa als Bauland–Wohngebiet – ausweist (sh § 4 Abs. 2 BauO für Wien), wird die konkrete Baulinie im Bebauungsplan ausgewiesen (sh § 5 Abs. 2 lit. b iVm § 5 Abs. 6 lit. a BauO für Wien).
Auf Grund dieser Unschärfen und der Unmöglichkeit einer österreichweiten Vereinheitlichung dieser Begriffe kommt nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien in diesem Zusammenhang der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu Ersatzleistungen nach der BauO für Wien, wonach auf den Wert der Grundfläche „unmittelbar“ vor Festsetzung der Baulinie abzustellen ist (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104), daher besondere Bedeutung zu. Der Verwaltungsgerichtshof stellt explizit nicht auf die Bebaubarkeit in bloß „absehbarer Zeit“ (siehe die Definition von Bauerwartungsland in der mit E-Mail vom 26.02.2021 mitübermittelten Literatur, S 202 mit Verweis auf die ÖNORM B 1802 und die WertV) ab, sondern darauf, dass die Festsetzung der Baulinie „unmittelbar“ bevorsteht. Unter absehbarer Zeit werden hingegen bisweilen Zeiträume von bis zu acht Jahren und mehr verstanden (Peham, Die Anwendung des Enteignungsverfahrens- Die Auswirkungen auf die Wertermittlung betroffener Liegenschaften am Beispiel des Flughafens Graz-Thalerhof, 36, im Internet abrufbar). Es ist daher bei einer Einordnung in den Wertschöpfungsprozess nicht bloß Stufe 3 / Bauerwartungsland zu Grunde zu legen, sondern Stufe 4 / Rohbauland, zumal die Baulinie mit dem Bebauungsplan (dieser findet sich – anders als der Flächenwidmungsplan - bereits auf Stufe 5 / baureifes Land des Wertschöpfungsprozesses) festgelegt wird.
Insofern die Beschwerdeführerin vorbringt, dass die Wertentwicklung linear und nicht sprunghaft erfolge, ist festzuhalten, dass zum Einen der Prozess der Liegenschaftsbewertung Pauschalierungserfordernisse mit sich bringt und zum Anderen die Wertermittlung zu einem Zeitpunkt „unmittelbar“ vor Festsetzung der Baulinie mit Bebauungsplan (dieser findet sich – wie auch der Amtssachverständige im Rahmen der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat - bereits auf Stufe 5 / baureifes Land) vorzunehmen war, weshalb ein Ansetzen von mehr als 40 % bzw. 60 % (Stufe 2 respektive Stufe 3) des Wertes von baureifem Land - wie dies von der Beschwerdeführerin gefordert wurde -, nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien geboten ist. Insofern die die Beschwerdeführerin dazu vorbringt, dass mangels Beschlusses des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes die vorgeschlagenen Widmungen eben noch nicht gesichert und als verbindlich anzunehmen seien, ist darauf hinzuweisen, dass eben auf einen Zeitpunkt „unmittelbar“ vor Festsetzung abzustellen ist. Dass zu diesem Zeitpunkt der Beschluss des betreffenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes aus bestimmten Gründen mit besonderer Unsicherheit behaftet gewesen wäre, wurde seitens der Beschwerdeführerin nicht vorgebracht. Zudem findet der Übergang zur Stufe 4 Rohbauland nach der im Amtssachverständigengutachten vom 09.02.2021 enthaltenen Grafik bereits vor Beschluss des Flächenwidmungsplans statt (siehe den grünen Pfeil in der Grafik). Vor Beschluss des Bebauungsplanes erfolgt bereits der Übergang zur Stufe 5 / Baureifes Land. Insofern die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 25.06.2021 vorbringt, der Umstand, dass „für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft eigentlich Bauklasse II angedacht gewesen“ sei, ist daraus für die Beschwerdeführerin nichts gewonnen: Der Umstand, dass hinsichtlich der Grundflächen Bauklasse II erwartet wurde, legt vielmehr nahe, dass bei einer Transaktion in Erwartung der Bauklasse II ein höherer Kaufpreis hätte erzielt werden können als bei der Heranziehung einer Transaktion betreffend Grundflächen der Bauklasse I.
Der Amtssachverständige erläuterte in seinem Ergänzungsgutachten vom 06.04.2021, dass sich aus fachlicher Sicht angesichts des Umstandes, dass hinsichtlich der bewertungsgegenständlichen Grundflächen noch Abtretungsverpflichtungen zu erwarten seien, kein weiterer Abschlagsfaktor zur Anwendung kommen dürfe, weil dieser schon darin berücksichtigt sei, dass im Stufenbereich 4 / Rohbauland bloß 80 % des Grundwertes veranschlagt würden. Dies decke sich im Wesentlichen mit dem Ausmaß der maximalen unentgeltlichen Abtretungsverpflichtung gemäß § 17 Abs. 5 BauO für Wien, wonach 30 % des zu schaffenden Bauplatzes (das entspreche 23 % des Rohbaulandes) unentgeltlich abzutreten sind. Für das darüberhinausgehende Ausmaß abgetretener Flächen sei von der Gemeinde eine Entschädigung zu leisten (§ 17 Abs. 5 BauO für Wien). Diese Ausführungen sind nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien im Grunde schlüssig und nachvollziehbar. Dem Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Bauplatzbeschaffungskosten müssten gesondert von den im Rahmen der Wertschöpfungskette zum Abschlag kommenden Prozentsätzen zum Abschlag gebracht werden, weil aus der im Verfahren herangezogenen Literatur hervorgehe, dass Bauplatzbeschaffungskosten nicht für die Einstufung der Kategorie relevant sind (S 10f der Stellungnahme vom 25.06.2021), kann das Verwaltungsgericht Wien nicht folgen: Zum Einen lässt sich aus der von der Beschwerdeführerin zitierten Textstelle (S 10f der Stellungnahme vom 25.06.2021) lediglich ableiten, dass „im Einzelfall zu beurteilen [ist], inwieweit eine fehlende Bauplatzerklärung in die Bewertung eingeht“. Darüber hinaus wird in der zitierten Textstelle ausgeführt: „Inwieweit die Bauplatzerklärung bereits vorhanden sein muss, um vom baureifen Land zu sprechen, kann diskutiert werden.“ Daraus lässt sich nun aber nicht ableiten, dass Bauplatzbeschaffungskosten nicht für die Einstufung der Kategorie relevant sind (sh dazu S 205 der mit Eingabe der Beschwerdeführerin vom 26.02.2021 übermittelten Literatur).
Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien sprechen jedoch gute Gründe dafür, in einem Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Grundwertes von Flächen, welche sich im Gemeindegebiet von Wien befinden, trotz aller Notwendigkeit zur Pauschalierung im Liegenschaftsbewertungsverfahren, einen Wien-spezifischen Wertschöpfungsfaktor von 77 % (das sind 100 % - 23 % maximaler Abtretungsverpflichtungen) zur Anwendung zu bringen. Damit sind auch jene Fälle abgedeckt, in welchem maximale Abtretungsverpflichtungen schlagend werden; denn diese Verpflichtungen können – wie die Beschwerdeführerin zutreffend vorbringt (Seite 11 der Stellungnahme vom 25.06.2021) – je nach Grundstückskonfiguration variieren. Diesen Faktor hat der Amtssachverständige seiner letzten Gutachtensergänzung zu Grunde gelegt.
4.1.6. Zur Valorisierung und weiterem Vorbringen der Beschwerdeführerin:
Insofern die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei bloß der volle Grundwert zum Stichtag zu bewerten und nicht zu valorisieren, wird auf die rechtlichen Ausführungen verwiesen. Insofern die Beschwerdeführerin vorbringt, es sei – wenn schon valorisiert werde – nach dem Verbraucherpreisindex zu valorisieren, wird ebenfalls auf die rechtlichen Ausführungen verwiesen (Ermittlung des heute erzielbaren Preises für eine vergleichbare Fläche mit den Qualitäten zum Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie).
Insofern die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 25.06.2021 die Einvernahme des ASV Hr. DI M. (Schätzgutachten) zum Thema der Wertermittlung jener Grundflächen, für welche die Stadt Wien dem abtretenden Bauplatzwerber Ersatz leisten muss (das sind jene Flächen, die das Ausmaß von 30 % übersteigen) beantragt, wird festgehalten, dass die Behördenpraxis im gegenständlichen Verfahren nicht ausschlaggebend sein kann und zwar unabhängig davon, ob es sich um gleichgelagerte oder anders gelagerte Wertermittlungsverfahren handelt.
Insofern die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 25.06.2021 vorbringt, der im Rahmen der Plausibilisierungsprüfung herangezogene Preisspiegel der WKO könne hinsichtlich der gewaltigen Preissteigerungen nicht ganz nachvollzogen werden und es seien die Angaben der Statistik Austria heranzuziehen, ist festzuhalten, dass die Angaben der Statistik Austria laut Gutachten des ASV Hr. DI M. vom 10.08.2021 eine wesentlich geringe Detailschärfe aufzeigen, zumal sich diese auf sämtliche Baugrundstücke, sohin auch auf günstigere Betriebsbaugrundstücke, beziehen und damit für eine Plausibilisierungsprüfung weniger gut geeignet sind als der Immobilienpreisspiegel der WKO. Insofern die Beschwerdeführerin zu diesem Gutachten vorbringt, es werde sehr wohl differenziert und diesbezüglich auf die Beilage ihres Schriftsatzes verweisen, ist festzuhalten, dass das Vorbringen der Beschwerdeführerin in der verwiesenen Beilage keine Deckung findet.
Das Vorbringen der Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 25.06.2021, die Wertermittlung zu den jeweiligen Stichtagen aus dem Jahre 1993 und 1999 sei auf Grund der zeitlichen Entfernung relativ schwierig und es solle der Mittelwert des WKO-Immobilienpreisspiegels herangezogen werden (und dieser dann mit 50 % als Mittelwert der Stufe 3 / Bauerwartungsland berichtigt werden) kann seitens des Verwaltungsgerichts Wien nicht nachvollzogen werden, weil der Amtssachverständige schlüssig dargelegt hat, warum die im Gutachten vom 09.02.2021 herangezogenen Transaktionen als Vergleichswerte herangezogen werden können. Zudem ist aber auch festzuhalten, dass die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall durch den Wert, den die abzutretende Fläche mit ihren Eigenschaften zum Bewertungsstichtag (dem Tag vor Festsetzung jeweiligen Baulinie) heute erzielen würde – demnach mit dem valorisierten Wert –, gebildet wird und dazu ohnehin Vergleichstransaktionen in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Tag der Erstellung des Gutachtens (2021) herangezogen wurden und nur für diesen Zeitraum aufgewertet wurden.
Dies gilt auch für das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die größten Preissteigerungen hätten im Jahr 2017 stattgefunden und es sei dies bei Aufwertung der Liegenschaftstransaktionen jedenfalls zu berücksichtigen: Die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall wird durch den Wert, den die abzutretende Fläche mit ihren Eigenschaften zum Bewertungsstichtag (dem Tag vor Festsetzung jeweiligen Baulinie) heute erzielen würde – demnach mit dem valorisierten Wert –, gebildet und es werden dazu ohnehin Vergleichstransaktionen in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Tag der Erstellung des Gutachtens herangezogen und nur für diesen Zeitraum bis zur Erstellung des Gutachtens (2021) durch den Zeitfaktor aufgewertet.
4.1.7. Zu den herangezogenen Grundstücken:
In seinem Schätzgutachten vom 09.02.2021 zog der Amtssachverständige für die mit den Zahlen und Buchstaben 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 östlich des Bauplatzes (zur K.-Gasse hin) im Ausmaß von 286 m2 und 147m2 drei Vergleichstransaktionen heran.
Zu den unter Punkt 2. a) des Amtssachverständigengutachtens vom 09.02.2021 herangezogenen Vergleichsgrundstücken (das sind die Grundstücksteile östlich des Bauplatzes)
Die Beschwerdeführerin brachte zu den unter Punkt 2.a) des Amtssachverständigengutachtens herangezogenen Vergleichsobjekten vor, die Infrastruktur der Vergleichsobjekte sei mit der Infrastruktur von zu diesem Zeitpunkt unaufgeschlossen landwirtschaftlichen Flächen, wie der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft, keinesfalls ohne Abschlag vergleichbar ohne dies näher zu substantiieren. Der Amtssachverständige brachte dazu vor, die herangezogenen Vergleichsgrundstücke seien fußläufig erreichbar. Die Beschwerdeführerin ist mit ihrem diesbezüglich unsubstantiierten Vorbringen dem Gutachten des Amtssachverständigen nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.
Die Beschwerdeführerin brachte zu diesen Vergleichsobjekten weiters vor, ein 30 %-Zuschlag auf Grund der Bauklasse sei unzutreffend, da eine höhere zulässige Gebäudehöhe von 2,50 m kein ganzes zusätzliches Geschoss zulasse. Der Amtssachverständige begründete den Zuschlag im Rahmen der mündlichen Verhandlung damit, dass die Liegenschaften der Vergleichswerte heute immer noch eine Höhenbeschränkung der Bauklasse I von 4,5 m bis 6,5 m hätten. Das bedeute im Vergleich mit dem zu bewertenden Grundstück, das die Bauklasse I ohne Höhenbeschränkung (9m) aufweise, dass im Schnitt ein Geschoss mehr zulässig sei (sh S 4 des Protokolls der mündlichen Verhandlung). Er gebe einer pauschalierten Betrachtung den Vorzug und habe die Höhenbeschränkungen der Bauklassen der herangezogenen Vergleichsliegenschaften zusammengezählt und gemittelt. Diese Vorgehensweise des Amtssachverständigen ist schlüssig und nachvollziehbar, zumal bei Liegenschaftsbewertungen eine gewisse Schwankungsbreite zu Grunde zu legen ist. Zudem erläuterte der Amtssachverständige im Rahmen der mündlichen Verhandlung auch, dass er pro Geschoss 3 m zu Grunde lege. Dies entspricht im Übrigen auch dem ursprünglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin (sh Schriftsatz vom 25.02.2021, S 3). Daraus ergeben sich bei einer Gebäudehöhenbeschränkung von 9 m drei volle Geschosse plus ein Geschoss im Dachgeschossausbau. Bei einer Gebäudehöhenbeschränkung von 7,5 m ergeben sich dabei jedoch bloß zwei Geschosse plus ein Geschoss im Dachgeschossausbau. Auch aus diesem Grund ist die Vorgehensweise des Amtssachverständigen auch ohne Mittelung schlüssig und nachvollziehbar.
Insofern die Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vorbrachte, die herangezogenen Vergleichsliegenschaft EZ ...2 sehe eine Bebaubarkeit von 50 % vor, während die zu bewertenden Flächen eine Bebaubarkeit von lediglich 35 % aufwiesen führte der Amtssachverständige zum Einen aus, dass die Liegenschaft in einer Schutzzone liege, was sich eindeutig wertmindernd auswirke, weshalb kein Abschlag vorgenommen worden sei (S 6 des Verhandlungsprotokolls vom 03.03.2021). Diese Vorgehensweise des Amtssachverständigen ist nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien schlüssig und nachvollziehbar, zumal die Schutzzone auch bei unbebauten Grundstücken eine schwierigere Bebaubarkeit mit sich zieht, weshalb das Nichtvornehmen eines Abschlags innerhalb der Schwankungsbreite bei Liegenschaftsbewertungen gerechtfertigt ist.
Insofern die Beschwerdeführerin vorbringt, unter Punkt 2.a. des Schätzgutachtens vom 09.02.2021 hätten auch zwei Verkäufe der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft selbst herangezogen werden können, ist festzuhalten, dass der Amtssachverständige hinsichtlich des Verkaufs aus dem Jänner 2008 (S 4 unten des Schriftsatzes der Beschwerdeführerin vom 25.02.2021) zutreffend ausgeführt hat, dass diese Transaktion zeitlich weder im Nahebereich zum Bewertungsstichtag unter Punkt 2.) des Gutachtens vom 09.02.2021 stehe und deshalb nicht herangezogen worden sei (Seite 6 des Verhandlungsprotokolls vom 03.03.2021). Diese Vorgehensweise ist schlüssig und nachvollziehbar, zumal gemäß § 4 Abs. 2 LBWG zum Vergleich Kaufpreise heranzuziehen sind, die im redlichen Geschäftsverkehr in „zeitlicher Nähe“ zum Bewertungsstichtag erzielt wurden. Hinsichtlich der Liegenschaftstransaktion aus Oktober 1999 führte der Amtssachverständige in seiner Gutachtensergänzung vom 06.04.2021 aus, dass das Anbot des damaligen Verkäufers in Reaktion auf einen Enteignungsantrag der Stadt Wien erfolgt sei. Zudem entspreche der Preis von ATS 2.150,-/m2 nicht dem Preisniveau für Wohnbauland, Bauklasse I, im gegenständlichen Zeitraum wie er im Immobilienpreisspiegel der WOKO aus 1996 angeführt sei (Plausibilisierungsprüfung). Es handle sich bei dem Verkauf daher um keinen geeigneten Vergleichswert (siehe Gutachtensergänzung vom 06.04.2021). Auch in diesem Punkt ist die Vorgehensweise des Amtssachverständigen schlüssig und nachvollziehbar.
Festzuhalten ist in Bezug auf das Vorbringen der Beschwerdeführerin zu Punkt 2.a. des Schätzgutachtens vom 09.02.2021 jedoch auch Folgendes: Da die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall durch den Wert, den die abzutretende Fläche mit ihren Eigenschaften zum Bewertungsstichtag (dem Tag vor Festsetzung jeweiligen Baulinie) heute erzielen würde – demnach mit dem valorisierten Wert –, gebildet wird, kommt es im Ergebnis auf den exakten, durch eine Aufwertung von Vergleichstransaktionen aufgrund von Preissteigerungen ermittelten Wert dieser Fläche zum jeweiligen Bewertungsstichtag 29.04.1999 bzw. 28.05.1993 nicht an.
Insofern die Beschwerdeführerin auf nicht vorgenommene zeitliche Auf- bzw. Abwertungen Bezug nimmt, wird wie bereits eingangs unter Punkt 4.) auf Folgendes hingewiesen: Da die Zahlungsverpflichtung der Beschwerdeführerin im gegenständlichen Fall durch den Wert, den die abzutretende Fläche mit ihren Eigenschaften zum Bewertungsstichtag (dem Tag vor Festsetzung jeweiligen Baulinie) heute erzielen würde – demnach mit dem valorisierten Wert –, gebildet wird, kommt es im Ergebnis auf den exakten, durch eine Aufwertung von Vergleichstransaktionen aufgrund von Preissteigerungen ermittelten Wert dieser Fläche zum jeweiligen Bewertungsstichtag 29.04.1999 bzw. 28.05.1993 nicht an. Aus Effizienzgründen konnte daher von einer Gutachtensergänzung zur Ermittlung der Aufwertungsfaktoren für den jeweiligen Bewertungsstichtag abgesehen werden.
Zu den unter Punkt 2. b) des Amtssachverständigengutachtens vom 09.02.2021 herangezogenen Vergleichsgrundstücken (das ist der Grundstücksteil südlich des Bauplatzes)
Insofern die Beschwerdeführerin diesbezüglich auf ihr Vorbringen zu Punkt 2. a) des Amtssachverständigengutachtens vom 09.02.2021 verweist, verweist das Verwaltungsgericht Wien auf seine eigenen Ausführungen zu Punkt 2. a) des Amtssachverständigengutachtens.
Insofern die Beschwerdeführerin vorbringt, von jenen Flächen, für welche sie eine Ersatzleistung zu erbringen habe, sei die als Teilstück 3 bezeichnete, 46 m2 große Fläche, in Abzug zu bringen, die nach Durchführung der vorgesehenen Zu- und Abschreibungen das Grundstück ..1/5 darstellen werde und von der Beschwerdeführerin an die Gemeinde abgetreten werde (Seite 7 des Schriftsatzes vom 25.02.2021), ist festzuhalten, dass die BauO für Wien keinerlei Grundlage für eine derartige Gegenrechnung enthält, zumal diese Fläche zwar abzutreten ist, jedoch nicht unentgeltlich, weil sie über die Straßenachse hinausgeht (dies ergibt sich e contrario aus § 17 abs. 4 lit. a BauO für Wien).
Weiteres Vorbringen der Beschwerdeführerin in Bezug auf einzelne Grundstücke
Die Beschwerdeführerin beantragte im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 03.03.2021 die Überprüfung der Heranziehung der im Privatsachverständigengutachten Stichtag 30.11.2019 angeführten Vergleichsliegenschaften, wenngleich dieses Privatsachverständigengutachten – wie auch das im Behördenverfahren eingeholte Amtssachverständigengutachten des Amtssachverständigen Herr DI N. – auf anderen rechtlichen Prämissen beruht.
Es wurde daher eine Gutachtensergänzung eingeholt, in welcher der Amtssachverständige Herr DI M. zu diesen Grundstücken folgendes ausführte:
Die Vergleichsdaten für die Widmung „Eklw“ seien auf Grund deutlich mindernder Faktoren (Höchstausmaß der bebauten Fläche: 50 m2, Höchstausmaß Gesamtkubatur: 265 m2, oberster Abschluss des Kleingartenwohnhauses: nicht mehr als 5,5 m über dem verglichenen Gelände, Aufschluss häufig nur über Fußwege) gegenüber Wohnbauland, Bauklasse I, geschlossene Bauweise keine geeigneten Vergleichswerte darstellten und daher nicht herangezogen werden (S 2 der Gutachtensergänzung). Diese Vorgehensweise ist schlüssig und nachvollziehbar.
Hinsichtlich der Vergleichsdaten P.-gasse 8, R.-straße 66 und 68 führte der Amtssachverständige Herr DI M. aus, es handle sich um bebaute Liegenschaften, welche für einen Vergleich mit unbebauten Liegenschaften vor allem dann ungeeignet seien, wenn Vergleichstransaktionen von unbebauten Liegenschaften vorlägen. Auch diesen schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Amtssachverständigen ist zu folgen.
Hinsichtlich der Vergleiche R.-straße 60, T.-gasse 6, S.-Gasse 34 und R.-straße 70 führte der Amtssachverständige aus, dass diese von den Privatgutachtern selbst auf Grund sehr großer Abweichungen vom Mittelwert als Ausreißer ausgeschieden wurden. Dies ist zutreffend.
Hinsichtlich des Vergleichstransaktionen T.-gasse 8, U.-gasse 21 – 23 und S.Gasse 39 führte der Amtssachverständige aus, diese könnten grundsätzlich als Vergleichswerte herangezogen werden. Er zog in der Folge diese Vergleichstransaktionen für den Valorisierungsstichtag heran und nahm eine zeitliche Aufwertung vor. Zudem setzte er einen Abschlagsfaktor von 20 % für Stufe 4 / Rohbauland des immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozesses an (siehe dazu oben), welcher im dritten Ergänzungsgutachten in Folge des Auftrags des Verwaltungsgerichtes Wien noch einmal nach oben, nämlich auf 23 %, korrigiert wurde.
In Ihrer Eingabe vom 25.06.2021 führte die Beschwerdeführerin aus, auf Grund mangelnder Vergleichbarkeit seien die von ihr ursprünglich angeregten Vergleichstransaktionen U.-gasse 21 – 23 sowie S.-Gasse 39 nun doch nicht vergleichbar und daher nun doch auszuschließen (Anmerkung: Die Einbeziehung dieser Grundstücke wurde von der Beschwerdeführerin selbst angeregt.). Da auch ohne diese Grundstücke ausreichend geeignete Vergleichstransaktionen herangezogen werden konnten und sich auch die belangte Behörde nicht dagegen aussprach, beauftragte das Verwaltungsgericht Wien den Amtssachverständigen mit einer neuerlichen Berechnung auf Grundlage lediglich der im ersten Gutachten vom 09.02.2021 unter Punkt 3.) herangezogenen Grundstücke zuzüglich des von der Beschwerdeführerin angeregten Vergleichsgrundstücks T.-gasse 8 zum Valorisierungsstichtag.
Insofern die Beschwerdeführerin hinsichtlich anderer im Zuge des Verfahrens erörterter Vergleichstransaktionen releviert hat, dass der Unterschied einer Gebäudehöhenbeschränkung von 7,5 m zu 9 m keinen 30 %-igen Zuschlag rechtfertige, weil ein Geschoss von 1,5 m Höhe auf dem Markt keinen Wert habe ist Folgendes festzuhalten: Die unter Punkt 3.) des Gutachtens vom 09.02.2021 herangezogenen drei Grundstücke weisen eine Gebäudehöhenbeschränkung von 7,5 m, 4,5 m und 6,5 m auf. Der Amtssachverständige erläuterte in der mündlichen Verhandlung am 03.03.2021 - hinsichtlich anderer Grundstücke – diese Gebäudehöhenbeschränkungen im Sinne einer Pauschalierung zu addieren und dann zu mitteln. Auch wenn nicht gemittelt wäre, käme man bei einer mit einer Gebäudehöhenbeschränkung selbst von (bloß) 7,5 m behafteten Vergleichsliegenschaft zu einem Aufschlag im Vergleich zu einer Liegenschaft in Bauklasse 1 ohne Gebäudehöhenbeschränkung (9 m) (siehe Gutachtensergänzung vom 10.08.2021): Pro Geschoss seien in Etwa 3 m zu veranschlagen (siehe Erläuterung des ASV im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.03.2021 sowie zunächst das Vorbringen der Beschwerdeführerin selbst sh Schriftsatz vom 25.02.2021, S 3). Während sich daraus bei der Vergleichstransaktion mit einer Gebäudehöhenbeschränkung von 7,5 m lediglich 2 Vollgeschosse ergeben, sind dies bei einer Gebäudehöhenbeschränkung von 9 m drei Vollgeschosse (siehe dazu das GA des ASV vom 10.08.2021, S 2, womit der ASV erläuterte, warum er im Gutachten von seiner im Rahmen der mündlichen Verhandlung getätigten Aussage, dass der Unterschied 7,5 m zu 9 m keinen Aufschlag von 30 % rechtfertige, abweiche). Dieser Vergleich gilt umso mehr für Vergleichsliegenschaften mit einer Gebäudehöhenbeschränkung von 4,5 m bzw. 6,5 m. Davon ausgehend wende er erforderlichenfalls einen Zuschlag an. Es ist dem Amtssachverständigen daher nicht entgegenzutreten, wenn er einen Aufschlag von 30 % dafür angewendet hat. Angemerkt wird, dass selbst wenn man die von der Beschwerdeführerin in ihrem letzten Schriftsatz vom 29.09.2021 abweichend von ihrem vorherigen Vorbringen ins Treffen geführten 2,83 m pro Geschoss veranschlagte, bei einer Gebäudehöhenbeschränkung von 7,50 m dennoch bloß zwei Vollgeschosse untergebracht werden können. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes Wien ist es daher gerechtfertigt, in einer pauschalierenden Betrachtungsweise bei einem Unterschied von 3 Vollgeschossen zu 2 Vollgeschossen einen Aufschlag von 30 % des Kaufpreises der Vergleichstransaktion anzusetzen, zumal ein zusätzliches Vollgeschoss bei zwei Vollgeschossen sogar ein Plus von 50 % bedeutet und die Nutzung eines zweiten Dachgeschosses auf Grund dessen, dass dessen Grundfläche auf Grund des vorgegebenen Dachumrisses zurückversetzt bzw. reduziert ist, doch deutlich eingeschränkt ist. Hinzu kommt, dass raumbildende Dachaufbauten, durch welche Dachschrägen durchbrochen werden können, lediglich im Ausmaß von einem Drittel einer Front zulässig sind (§ 81 Abs. 6 BO für Wien). Diese Ausführungen gelten umso mehr im Vergleich mit Transaktionen von Liegenschaften, die mit einer Gebäudehöhenbeschränkung von 4,5 m bzw. 6,5 m behaftet sind.
Hinsichtlich der Vergleichbarkeit T.-gasse 8 führte der Amtssachverständige aus, dass die Ausnutzbarkeit – anders als vom Privatsachverständigen angenommen – nicht besser, sondern auf Grund der Gebäudehöhenbeschränkung geringer sei. Dazu ist festzuhalten, dass sich dem Privatsachverständigengutachten – anders als die Beschwerdeführerin dies unsubstantiiert vorbringt – keine bessere Ausnutzbarkeit dieser Liegenschaft ableiten lässt (siehe S 11 des Privatsachverständigengutachtens). Der Amtssachverständige führte in seinem Schätzgutachten vom 10.08.2021 nachvollziehbar aus, dass die bebaute Fläche auf der Liegenschaft T.-gasse 8, auf welcher die offene oder gekuppelte Bauweise festgesetzt ist, lediglich ein Drittel der Bauplatzfläche betragen dürfe (§ 76 Abs. 10 BO für Wien). Zudem dürfe nach dieser Bestimmung die bebaute Fläche nicht mehr als 470 m2 betragen, sodass auch ein größerer Bauplatz bzw. eine Zusammenlegung mit der Nachbarliegenschaft keine wesentlich andere Gebäudestruktur ermöglicht. Die Vorgehensweise des Amtssachverständigen, in seiner Gutachtensergänzung keinen Abschlag auf Grund geringerer Ausnutzbarkeit vorzunehmen ist daher schlüssig und nachvollziehbar.
Der Amtssachverständige hat hinsichtlich des Grundstückes T.-gasse 8 auf Grund der Gebäudehöhenbeschränkung 7,5 m, welche von der Beschwerdeführerin unbestritten ist (sh S 14 des Privatsachverständigengutachtens) auf diesem Grundstück einen Zuschlag von 30 % vorgenommen. Dass ein solch pauschalierter Zuschlag gerechtfertigt ist, wurde zwei Absätze zuvor bereits begründet.
Insofern die Beschwerdeführerin ein Foto übermittelt, aus welchem ersichtlich ist, dass auf der T.-gasse ein Gebäude mit vier Geschossen errichtet wurde, ist damit nichts gewonnen: Die lichte Raumhöhe von Aufenthaltsräumen hat laut Bauordnung eine Raumhöhe von 2,50 m aufzuweisen (OIB-RL 3, Punkt 11.2.1. mit Ausnahmen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser). In der Praxis werden dabei stets 2,52 m als Reserve für Ungenauigkeiten eingeplant zuzüglich etwa 40 cm für den gesamten Bodenaufbau (siehe das Vorbringen der Beschwerdeführerin vom 25.02.2021). Doch selbst wenn man – wie dies die Beschwerdeführerin in ihrem letzten Schriftsatz vom 30. September 2021 abweichend zu ihrem zuvor erstatten Vorbringen, ins Treffen führt – 2,83 m pro Geschoss veranschlagt, liegt auf der Hand, dass bei einer Gebäudehöhe von 7,50 m nicht mehr als zwei Vollgeschosse möglich sind. Zur Frage der Möglichkeit der Errichtung eines zweiten Dachgeschosses wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Mit Stellungnahme vom 25.06.2021 beantragte die Beschwerdeführerin noch die Aufnahme zweier weiterer Vergleichstransaktionen, nämlich der V.-gasse 35 und der W.-Straße 48. Dem ASV für Liegenschaftsbewertung Hr. DI M. wurde aufgetragen, auch diese Vergleichstransaktionen zu überprüfen: Hinsichtlich der V.-gasse führte der ASV Herr DI M. in seinem GA vom 10.08.2021 aus, dass dieser Vergleichswert bereits enthalten sei, jedoch mit einem 30 %-Aufschlag wegen der Gebäudehöhenbeschränkung in der V.-gasse 35 von 7,5 m und einem zeitlichen Aufschlag von 5 %. Hinsichtlich des Vergleichswertes W.-Straße 48 führte der ASV primär aus, dass die Transaktion aus 2017 stamme und daher jedenfalls wesentlich weniger geeignet sei als die anderen in der Tabelle auf Seite 2 des GA vom 10.08.2021 genannten Vergleichswerte. Es ist dem ASV für Liegenschaftsbewertung daher nicht entgegenzutreten, wenn er den Vergleichswert W.-Straße 48 nicht herangezogen hat. Insofern die Beschwerdeführerin dazu in ihrem letzten Schriftsatz vom 29.09.2021 vorbringt, auch die Vergleichstransaktion T.-gasse 8 stamme aus dem Jahr 2017 ist darauf zu verweisen, dass diese Transaktion im ursprünglichen Schätzgutachten des ASV vom 09.02.2021 nicht enthalten war, sondern lediglich zeitnähere Transaktionen. Nachdem die Beschwerdeführerin angeregt hatte, auch diese Transaktion aufzunehmen, wurde die Vergleichstransaktion ebenfalls miteinbezogen, allerdings mit einem Aufschlag für die zeitliche Anpassung zwischen 2017 und 2021. Wenn nun der ASV in seinem dritten Schätzgutachten vom 10.08.2021 zu dem Ergebnis kommt, dass einerseits aktuellere Vergleichstransaktionen besser vergleichbar sind, weil diese nicht um den zeitlichen Faktor angepasst werden müssen und daher mit weniger Ungenauigkeit behaftet sind und andererseits mit den bereits einbezogenen Vergleichstransaktionen – darunter auch die von der Beschwerdeführerin angeregte T.-gasse 8, das Auslangen gefunden werden kann, so ist diese Vorgehensweise schlüssig und nachvollziehbar.
IV.Rechtliche Würdigung
1. Im vorliegenden Fall ist die Bauordnung für Wien – BO für Wien, LGBl. Nr. 11/1930 in der Fassung vor der Bauordnungsnovelle 2018, LGBl. Nr. 69/2018, anzuwenden (siehe die Übergangsbestimmungen des Art. VII Abs. 1 der Bauordnungsnovelle 2018 sowie des Art. V Abs. 1 der Bauordnungsnovelle 2020, LGBl. Nr. 61/2020).
2. Das Verwaltungsgericht Wien schließt sich in rechtlicher Hinsicht den Ausführungen im Erkenntnis VGW-111/093/3923/2020-47 an, dem eine vergleichbare Rechtsfrage zu Grunde lag:
2.1. „Gemäß § 17 Abs. 1 BO für Wien idF LGBl. Nr. 25/2014 sind bei der Schaffung oder Änderung von Bauplätzen, Baulosen oder Teilen von solchen die nach Maßgabe der Baulinien zu den Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen bei beiderseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur Achse der Verkehrsfläche, bei einseitiger Bebauungsmöglichkeit bis zur ganzen Breite der Verkehrsfläche, in beiden Fällen aber nur bis zu 20m, senkrecht zur Baulinie und von dieser aus gemessen, gleichzeitig mit der grundbücherlichen Durchführung satz- und lastenfrei in das öffentliche Gut zu übertragen; eine Belastung durch Verpflichtungen, die der Herstellung, Erhaltung und Benützung öffentlicher Aufschließungsleitungen oder Zwecken des öffentlichen Verkehrs dienen, hindert die Übertragung in das öffentliche Gut nicht. Nach dieser Bestimmung ist der jeweilige Eigentümer des anliegenden Bauplatzes oder Bauloses weiters über Auftrag der Behörde verpflichtet, diese Grundflächen lastenfrei und geräumt der Stadt Wien zu übergeben; bis zur Übergabe steht dem jeweiligen Eigentümer des mit der Übergabeverpflichtung belasteten Bauplatzes oder Bauloses oder von Teilen eines solchen das Nutzungsrecht zu. Grundflächen, die bebaut sind, dürfen nicht ins öffentliche Gut übertragen werden. Die Abtretungsverpflichtung entfällt, wenn eine im Eigentum eines Dritten stehende Grundfläche gegen Entschädigung abzutreten wäre.
Soweit die Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gemäß § 17 Abs. 1 BO für Wien besteht, sind entlang der Baulinien unbeschadet der Bestimmung des § 17 Abs. 5 BO für Wien unentgeltlich abzutreten: alle zu den neuen Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen, wobei als neue Verkehrsflächen solche anzusehen sind, an die nach Maßgabe des festgesetzten Bebauungsplanes erstmals angebaut werden soll (§ 17 Abs. 4 lit. a BO für Wien) und die zur Verbreiterung bestehender Verkehrsflächen entfallenden Grundflächen bei Abteilung einer Grundfläche, die bisher unbebaut war und als Bauplatz beziehungsweise als Baulos noch nicht behördlich genehmigt worden ist (§ 17 Abs. 4 lit. b BO für Wien).
Kann der Verpflichtung zur Übertragung von Grundflächen in das öffentliche Gut gleichzeitig mit der Grundabteilung nicht oder nicht zur Gänze entsprochen werden, weil diese Flächen im Eigentum eines Dritten stehen, gilt nach § 17 Abs. 4a BO für Wien die Abtretungsverpflichtung als erfüllt, wenn der Abteilungswerber an die Gemeinde eine Geldleistung in der Höhe des vollen Grundwertes sowie einen angemessenen Beitrag zu den Kosten, die der Gemeinde im Rahmen des Grundabteilungsverfahrens erwachsen, entrichtet.
Nach § 17 Abs. 5 BO für Wien ist im Fall, dass die abzutretende Grundfläche mehr als 30% des zu schaffenden Bauplatzes oder Bauloses beträgt, für das darüber hinausgehende Ausmaß sowie für alle übrigen abzutretenden und nicht von § 17 Abs. 4 BO für Wien erfassten Grundflächen von der Gemeinde Entschädigung zu leisten.
2.2. Gemäß § 50 Abs. 1 BO für Wien idF LGBl. Nr. 25/2014 besteht bei bewilligungspflichtigen Grundabteilungen und Umlegungen die Verpflichtung zur Entrichtung einer Ersatzleistung in der Höhe des vollen Grundwertes, wenn von den Anrainern unentgeltlich abzutretende Grundflächen bereits im Eigentum der Gemeinde stehen. Diese Verpflichtung entfällt gemäß § 50 Abs. 3 BO für Wien, wenn seit dem Ausbau der Verkehrsfläche und dem Eigentumserwerb der Gemeinde mehr als dreißig Jahre verstrichen sind.
2.3. Gemäß § 57 Abs. 3 BO für Wien idF LGBl. Nr. 24/2008 ist der Wert einer Grundfläche nach Zeit, Lage, Beschaffenheit und jenem Nutzen festzustellen, den jedermann bei vernünftigem Gebrauch erzielen kann.
3. § 17 Abs. 1 BO für Wien sieht vor, dass bestimmte Grundflächen (unter anderem) bei Schaffung eines Bauplatzes für Verkehrsflächen in Anspruch genommen werden können, wobei es sich um einen Fall einer Enteignung handelt (siehe etwa VwGH 27.2.2013, 2010/05/0208; 21.11.2017, Ro 2016/05/0015; 17.12.2018, Ro 2018/05/0008; 25.9.2019, Ra 2018/05/0059). Entscheidend für diese Abtretungsverpflichtung ist, dass die betreffenden Grundflächen nach Maßgabe der Baulinien zu den Verkehrsflächen entfallen, wobei es nicht darauf ankommt, ob sie zur selben Liegenschaft wie der Bauplatz, dessen Schaffung die Abtretungsverpflichtung auslöst, gehören (VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008).
Steht eine abzutretende Grundfläche im Eigentum derselben Person wie der Bauplatz, ist die Grundfläche in natura in das öffentliche Gut zu übertragen. Befindet sich die abzutretende Grundfläche im Eigentum eines Dritten, ermöglicht § 17 Abs. 4a BO für Wien dem Abteilungswerber, seiner Abtretungsverpflichtung durch die Entrichtung einer Geldleistung nachzukommen. Steht die Grundfläche im Eigentum der Gemeinde, bedeutet dies nicht, dass die Abtretungsverpflichtung allein aufgrund dessen entfällt, sondern es ist dann jedenfalls eine Geldleistung zu entrichten (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua.).
Die Pflicht zur Leistung der Geldleistung nach § 50 BO für Wien hat den Zweck, einen Ersatz in dem Fall zu leisten, in dem die abzutretenden Grundflächen bereits im Eigentum der Gemeinde stehen und daher keine Abtretung in natura zu erfolgen hat. Der bloße Umstand, dass die abzutretenden Grundflächen nicht im Eigentum des Abtretungsverpflichteten oder eines Dritten (vgl. dazu § 17 Abs. 4a BO für Wien) stehen, sondern bereits im Eigentum der Gemeinde, soll keine Besserstellung des Abtretungsverpflichteten gegenüber anderen Abtretungsverpflichteten ergeben (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua.).“
Insofern die Beschwerdeführerin im gegenständlichen Verfahren vorbringt, dass die auf dem Abteilungsplan mit der eingekreisten Ziffer „3“ gekennzeichnete Fläche im Ausmaß von 46 m2 (zukünftiges Grundstück Nr. ..1/5) von der Höhe der Ersatzleistung in Abzug zu bringen sei, ist festzuhalten, dass die BauO für Wien keinerlei Grundlage für eine derartige Gegenrechnung enthält, zumal diese Fläche zwar abzutreten ist, jedoch nicht unentgeltlich, weil sie über die Straßenachse hinausgeht (dies ergibt sich e contrario aus § 17 abs. 4 lit. a BauO für Wien).
Davon abgesehen ist im gegenständlichen Verfahren unstrittig, dass hinsichtlich der Teilflächen eine unentgeltliche Abtretungsverpflichtung der Beschwerdeführerin gemäß § 17 Abs. 1 und Abs. 4 lit. a BO für Wien besteht, da erstmalig an die gegenständliche Baulinie angebaut werden soll (vgl. dazu OGH 20.12.2011, 4 Ob 168/11a). Unstrittig ist weiters, dass diese Fläche bereits im Eigentum der Gemeinde Wien steht, weshalb dafür eine Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien zu leisten ist. Auch § 50 Abs. 3 BO für Wien steht der Verpflichtung zur Ersatzleistung nicht entgegen, zumal der Ausbau der Verkehrsfläche vor weniger als 30 Jahren erfolgt ist (vgl. idZ VwGH 6.12.2019, Ra 2017/05/0214).
4. Die Beschwerdeführerin wendet sich aber gegen die Höhe der im angefochtenen Spruchpunkt II. des Bescheides der belangten Behörde vorgeschriebenen Ersatzleistung.
Die Ersatzleistung ist nach § 50 Abs. 1 BO für Wien „in der Höhe des vollen Grundwertes" festzusetzen. Darunter ist grundsätzlich der Verkehrswert zu verstehen. Er ist gemäß § 57 Abs. 3 BO für Wien nach Zeit, Lage, Beschaffenheit und jenem Nutzen festzustellen, den jedermann bei vernünftigem Gebrauch erzielen kann (VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008 mit Hinweis auf die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes).
Bei der Ermittlung der Höhe der Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien ist zunächst zu beurteilen, ausgehend von welcher Fläche die Ermittlung des vollen Grundwertes zu erfolgen hat.
Bei der Ermittlung der Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes wie folgt vorzugehen: Ausgangspunkt ist die Erfüllung der Abtretungsverpflichtung in natura. Es kommt daher auf den Wert der abzutretenden Flächen an, nicht aber auf den Wert irgendwelcher anderer Grundflächen, auch nicht der angrenzenden (neugeschaffenen) Bauplätze. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat dabei die Festlegung als Verkehrsfläche außer Betracht zu bleiben und es ist „auf diejenige fiktive Nutzungsmöglichkeit der betroffenen Grundfläche abzustellen, die sich ergeben hätte, wenn die Festlegung als Verkehrsfläche nicht erfolgt wäre“ (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 35). Im gegenständlichen Fall hätte sich in Bezug auf sämtliche abzutretenden Grundstücksteile, wenn nicht die Festlegung als Verkehrsfläche erfolgt wäre, die Nutzungsmöglichkeit einer Baulandwidmung (Wohngebiet, Bauklasse I, geschossene Bauweise, bebaubare Fläche max. 35 %, BB 1: Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig) ergeben.
Zur konkreten Höhe der Ersatzleistung
In der Folge ist die Fläche, auf die sich die Abtretungsverpflichtung konkret bezieht, zu bewerten. Auch diesbezüglich schließt sich das Verwaltungsgericht Wien den rechtlichen Erwägungen im Erkenntnis VGW-111/093/3923/2020-47 an:
„Dabei ist zu beachten, dass bis zur Novelle der Bauordnung LGBl. Nr. 41/2005 die Regelung bestand, wonach der Abteilungswerber die betreffenden Grundflächen jedenfalls, wenn nötig auch im Wege der Enteignung, zunächst selbst zu erwerben hatte, um sie anschließend in das öffentliche Gut zu übertragen. Dieser an sich überflüssige Vorgang des doppelten Eigentumserwerbes soll durch die Regelung des § 50 BO für Wien entfallen, wenn die Fläche bereits im Eigentum der Gemeinde steht. Dabei macht es auch keinen Unterschied, ob die Fläche bereits öffentliches Gut ist oder sich in einer Privateinlage der Stadt Wien befindet (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 36).
Wie im Fall des § 17 Abs. 4a BO für Wien erspart sich der Abtretungsverpflichtete auch im Fall des § 50 BO für Wien den Eigentumserwerb, um seiner Abtretungsverpflichtung in natura nachkommen zu können, er muss aber stattdessen eine Geldleistung erbringen. In Bezug auf die Höhe der Geldleistung ist nach der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes daher ausschlaggebend, wieviel für den Erwerb der abzutretenden Grundflächen zu zahlen wäre. Diesen Wert muss der Abtretungsverpflichtete nunmehr als Geldleistung im Sinne des § 50 BO für Wien erbringen (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 37).
Bei der Bewertung hat allerdings die Festsetzung der in Rede stehenden Fläche als Verkehrsfläche, die ja die Anliegerverpflichtungen erst auslöst, außer Betracht zu bleiben. Es ist auf diejenige fiktive Nutzungsmöglichkeit der betroffenen Grundfläche abzustellen, die sich ergeben hätte, wenn die Festlegung als Verkehrsfläche nicht erfolgt wäre (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 37; siehe auch VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist demnach festzustellen, wann die Baulinie, die die Abtretungsverpflichtung nach § 17 Abs. 4 BO für Wien auslöst, festgesetzt wurde und sodann der "volle Grundwert", den die abzutretenden Flächen unmittelbar zuvor hatten, zu ermitteln (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 38).“
Wie das verwaltungsgerichtliche Ermittlungsverfahren ergeben hat, wurde die eine Abtretungsverpflichtung auslösende Baulinie im Osten der gegenständlichen Liegenschaft (K.-Gasse) erstmals mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, Pr. Zl. 452/98 GPZ, festgesetzt. Dies betrifft die mit den Zahlen und Buchstaben 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3, für welche im Ausmaß von 286 m2 bzw. 147 m2 eine Ersatzleistung vorgeschrieben wurde.
Die eine Abtretungsverpflichtung auslösende Baulinie im Süden der gegenständlichen Liegenschaft (C.-Gasse) wurde erstmals mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, festgesetzt. Dies betrifft die Teilfläche des Grundstückes ..1/2, für welche in einem Ausmaß von 295 m2 eine Ersatzleistung vorgeschrieben wurde.
Es ist mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auf den Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie im Osten (29.04.1999) und im Süden (28.05.1993) abzustellen. Zu diesen Zeitpunkten stand die Festsetzung der Baulinie jeweils unmittelbar bevor. Weiters stand bereits im Zeitpunkt unmittelbar vor 28.05.1993 die Widmung des verfahrensgegenständlichen Bauplatzes als Bauland unmittelbar bevor (siehe dazu Punkt 4.1.5.); dies umso mehr im Zeitpunkt 29.04.1999). Es ist daher zu Grunde zu legen, dass hinsichtlich sämtlicher abtretungspflichtiger Flächen zu erwarten war, das eine Widmung als Bauland (Wohngebiet, Bauklasse I, geschossene Bauweise, bebaubare Fläche max. 35 %, BB 1: Unterbrechung der geschlossenen Bauweise zulässig) stattfinden würde. Anhand dieser Kriterien ist die Bewertung der abtretungspflichtigen Grundstücke erfolgt und kam das Verwaltungsgericht Wien zu folgendem Ergebnis (siehe auch Punkt II.6.):
Der volle Grundwert für die östlich des gegenständlichen Bauplatzes liegenden mit den Zahlen und Buchstaben 8050-9690-A-10387-(8050) und 10387-A-B-8303-10385-10386-(10387) umschriebenen Teilflächen der Grundstücke ..0/3 und ..1/3 unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, Pr. Zl. 452/98 GPZ, betrug 77 % des zu erwartenden Baulandwertes von ca. € 370,--/m2, das sind € 284,90/m2, das sind für 286 m2 und 147 m2 zusammen € 123.361,70.
Der volle Grundwert für die südlich des gegenständlichen Bauplatzes liegende Teilfläche des Grundstückes ..1/2 unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, betrug 77 % des zu erwartenden Baulandwertes von rund € 195,-/m2 und sohin rund € 150/m2; insgesamt daher für 295 m2 € 44.250,--.
Es wird in diesem Zusammenhang auch auf die Ausführungen zur Beweiswürdigung in Zusammenhang mit der Einstufung im immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozess Punkt 4.1.5. verwiesen.
Zur Frage der Valorisierung
In weiterer Folge stellt sich die Frage, ob dieser Wert, den die abzutretende Fläche zum Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie, sohin am 25.6.1996, hatte, zu valorisieren ist. Auch in dieser Frage schließt sich das Verwaltungsgericht Wien in rechtlicher Hinsicht den Ausführungen im Erkenntnis VGW-111/093/3923/2020-47 an:
„Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes soll die Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien bewirken, dass dann, wenn die abzutretenden Flächen nicht im Eigentum des Abtretungsverpflichteten stehen, keine Besserstellung des Abtretungsverpflichteten gegenüber anderen Abtretungsverpflichteten besteht (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 31). Der Verwaltungsgerichtshof hat weiters ausgesprochen, dass sich der Abtretungsverpflichtete gemäß § 50 BO für Wien, wie im Fall des § 17 Abs. 4a BO für Wien, den Eigentumserwerb, um seiner Abtretungsverpflichtung in natura nachzukommen erspart, weshalb für die stattdessen zu erbringende Geldleistung darauf abzustellen ist, wieviel für den Erwerb der abzutretenden Grundflächen zu zahlen wäre; diesen Wert muss der Abtretungsverpflichtete „nunmehr“ als Geldleistung erbringen (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 37).
Vergleicht man nach diesen Grundsätzen die Situation des Abtretungsverpflichteten, der zur Erbringung einer Geldleistung nach § 50 BO für Wien verpflichtet ist, mit jener eines Abtretungsverpflichteten, der Flächen in natura abzutreten hat, würde nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes Wien die Festsetzung der Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien mit dem Wert, den die abzutretenden Flächen unmittelbar vor Festsetzung der die Abtretungsverpflichtung auslösenden Baulinie hatten, ohne eine Valorisierung dieses Wertes vorzunehmen, u.U. zu einer Besserstellung des gemäß § 50 BO für Wien Verpflichteten führen. Denn jene Abtretungsverpflichteten, die der Abtretungsverpflichtung nach § 17 Abs. 4 BO für Wien in natura nachkommen müssen, verlieren jenen Wert an abzutretenden Flächen, den diese zum Zeitpunkt der Abtretung haben.
Das Verwaltungsgericht Wien verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass der Verwaltungsgerichtshof zur Bestimmung des § 17 Abs. 4a BO für Wien auch ausgesprochen hat, dass die Geldleistung nach dieser Bestimmung dazu dient, der Gemeinde die ihr durch den für den Straßenbau notwendigen Grunderwerb erwachsenden Aufwendungen zu ersetzen und dass aufgrund dieser Bestimmung der Gemeinde weder eine Bereicherung noch ein Schaden entstehen darf (VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008; siehe auch VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 34).
Dabei hat der Verwaltungsgerichtshof aber auch berücksichtigt, dass vor der Novelle der BO für Wien LGBl. 41/2005 der Abteilungswerber die betreffenden Grundflächen, wenn sie nicht in seinem Eigentum standen, wenn nötig im Wege der Enteignung, zunächst selbst zu erwerben hatte, um sie anschließend ins öffentliche Gut zu übertragen. Maßgeblich muss nach dieser Rechtsprechung zu § 17 Abs. 4a BO für Wien daher sein, wieviel die Gemeinde im Fall der Enteignung an den Dritten, in dessen Eigentum die abzutretenden Grundflächen stehen, zu zahlen hätte (VwGH 17.12.2018, Ro 2018/05/0008, Rz 34 f; siehe auch VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 34). Demzufolge ist nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes Wien eine Valorisierung des Wertes der abzutretenden Fläche für die Berechnung der Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien auch notwendig, um keine Besserstellung des nach § 50 BO für Wien Verpflichteten gegenüber einem nach § 17 Abs. 4a BO für Wien Verpflichteten zu bewirken. Würde die abzutretende Fläche nämlich im Eigentum eines Dritten stehen, wäre nach den Grundsätzen des § 17 Abs. 4a BO für Wien darauf abzustellen, wieviel die Gemeinde – zum Zeitpunkt der Bauplatzschaffung – diesem Dritten im Fall einer Enteignung zu zahlen hätte.
Überdies dient, wie der Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung ebenfalls ausführt, die Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien nicht etwa der Abgeltung jener Aufwendungen, die die Gemeinde aufgrund des Erwerbes der Grundflächen hatte, weshalb es für das Eintreten der Ersatzleistungsverpflichtung auch irrelevant ist, ob die Gemeinde die in Rede stehenden Flächen entgeltlich oder unentgeltlich erworben hat (VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 30 f.; siehe auch VwGH 6.12.2019, Ra 2017/05/0214). Eine Bereicherung der Gemeinde durch eine Valorisierung des Wertes der abzutretenden Flächen kann daher nicht erblickt werden.
Schließlich hätte das Abstellen auf die Qualitäten, die der abzutretenden Fläche unmittelbar vor Festsetzung der die Abtretungsverpflichtung auslösenden Baulinie zukamen, ohne eine Valorisierung vorzunehmen, zur Folge, dass je nachdem, zu welchem Zeitpunkt in der Vergangenheit die betreffende Baulinie festgesetzt wurde, eklatante Unterschiede bezüglich der Höhe von Ersatzleistungen nach § 50 BO für Wien entstehen könnten, obwohl die jeweiligen Abtretungsverpflichteten (bzw. Verpflichteten zur Entrichtung einer Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien) zu ähnlichen Zeitpunkten die Schaffung von Bauplätzen beantragen. Eine solche Ungleichbehandlung von Abtretungs- bzw. Ersatzleitungsverpflichteten ist nach den oben ausgeführten Grundsätzen der Bestimmung des § 50 BO für Wien nicht zu unterstellen, da grundsätzlich eine Gleichbehandlung von Abtretungsverpflichteten, die ihrer Abtretungsverpflichtung auf unterschiedliche Art nachkommen (können), intendiert ist (vgl. wiederum VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., Rz 31; vgl. idZ auch OGH 20.12.2011, 4 Ob 168/11a [zur Fassung des § 50 BO für Wien vor der Novelle LGBl. Nr. 25/2014]).
Im Ergebnis ist daher nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes Wien der Wert, den die abzutretenden Flächen unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie hatten, zu valorisieren. Da es sich dabei lediglich um eine Valorisierung, nicht aber um eine Neubewertung handelt, sind nach den bereits erörterten Grundsätzen auch für die Valorisierung jene Eigenschaften der abzutretenden Fläche maßgeblich, die diese unmittelbar vor Festsetzung der die Abtretungsverpflichtung auslösenden Baulinie hatte.
Die Valorisierung hat im Übrigen nicht in Bezug auf den Zeitpunkt der Einbringung des verfahrenseinleitenden Antrages abzustellen, zumal mangels anderslautender gesetzlicher Anordnungen im vorliegenden Fall die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung maßgeblich ist (siehe nur VwGH 25.9.2019, Ra 2018/05/0059 mwN; vgl. auch [zu § 50 BO für Wien idF LGBl. Nr. 18/1976] VwGH 28.9.1999, 99/05/0148).
Was den Valorisierungsfaktor betrifft, ist zu beachten, dass die in Rede stehende Geldleistung in Erfüllung einer Abtretungsverpflichtung betreffend eine Grundfläche zu erbringen ist. Daher ist die Geldleistung liegenschaftsgebunden zu sehen.
Zum Anspruch eines Abtretungsverpflichteten auf Rückzahlung einer von ihm in Erfüllung seiner Abtretungsverpflichtung seinerzeit geleisteten Geldleistung aus dem Grund, weil der Bebauungsplan geändert, die öffentliche Verkehrsfläche also nicht realisiert wurde (§ 58 Abs. 2 lit. d und Abs. 4 BO für Wien), hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass eine Valorisierung insofern stattzufinden hat, als zu prüfen ist, welche Qualitäten, insbesondere hinsichtlich der Lage und der Widmung, eine Liegenschaft seinerzeit hatte, für die Quadratmeterpreise in Höhe der damaligen Geldleistung bezahlt wurden. Sodann ist zu prüfen, welchen Quadratmeterpreis eine Liegenschaft mit ebendiesen Qualitäten heute erzielt. Aus der Differenz ergibt sich die Valorisierung, die geboten ist, um den "Enteigneten" so zu stellen, als hätte die "Enteignung" nie stattgefunden. Würde man nur den Geldbetrag als solchen (also liegenschaftswertunabhängig) nach einem bestimmten Index valorisieren, könnte demnach eine Ungleichbehandlung gegenüber Fällen entstehen, in denen die Abtretungsverpflichtung in natura erfolgte bzw. eine Rückstellung in natura stattfindet, insofern Liegenschaften eine andere Wertentwicklung aufweisen können als der allgemeine Geldwert (VwGH 21.11.2017, Ro 2016/05/0015; siehe idZ auch VwGH 25.9.2019, Ra 2018/05/0059, Rz 41).
Diese Rechtsprechung ist nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes Wien auf die Valorisierung des Wertes, den die Abtretungsfläche unmittelbar vor Festsetzung der die Abtretungsverpflichtung auslösenden Baulinie hatte, zu übertragen. Denn wie im Fall der Rückzahlung von zweckverfehlten Leistungen als Ersatz für eine Abtretungsverpflichtung ist auch bei der Verpflichtung nach § 50 BO für Wien davon auszugehen, dass die wertmäßige Abbildung der abzutretenden Grundfläche zum damaligen Zeitpunkt für die Frage der Festsetzung der nunmehr zu erbringenden Ersatzleistung bindend ist (vgl. VwGH 21.11.2017, Ro 2016/05/0015; zu § 50 BO für Wien VwGH 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua.). Folglich muss auch in diesem Fall die Valorisierung, die aus Gründen der Gleichbehandlung mit jenen Abtretungsverpflichteten, die ihrer Abtretungsverpflichtung in natura nachkommen (können), notwendig ist, liegenschaftsbezogen und nicht nur geldwertbezogen erfolgen.“
Wie festgestellt wurde, würden die abzutretenden Flächen mit den Qualitäten zum Zeitpunkt unmittelbar vor Festsetzung der Baulinie mit PD 7056, Gemeinderatsbeschluss vom 29.04.1999, respektive mit PD 6415, Gemeinderatsbeschluss vom 28.05.1993, heute insgesamt bei einem Rohbaulandwert von 77 % des zu erwartenden Baulandwertes einen Wert von € 1.080,-- x 77 % x (286 m2 + 147 m2 + 295 m2) = € 605.405,- erzielen. Dieser valorisierte Wert ist daher von der Beschwerdeführerin als Ersatzleistung gemäß § 50 BO für Wien zu erbringen.
5. Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. So liegt – soweit ersichtlich – zur Frage, ob ein entsprechend dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 4.5.2020, Ra 2019/05/0104 ua., ermittelter Wert der abzutretenden Fläche zum Zeitpunkt vor Festsetzung der Baulinie zur Ermittlung der Höhe der Ersatzleistung nach § 50 BO für Wien zu valorisieren ist und zur Frage, ob dabei nach den Grundsätzen vorzugehen ist, die der Verwaltungsgerichtshof für Rückübereignungen in Form einer Geldleistung nach § 58 Abs. 2 lit. d BO anwendet (VwGH 21.11.2017, Ro 2016/05/0015), noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor.
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