Landesverwaltungsgericht Vorarlberg LVwG-318-62/2024-R14

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.04.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGVO:2025:LVwG.318.62.2024.R14

Begründung

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch die Richterin Mag. Katharina Feuersinger über die Beschwerde der M, I, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christian Kurz, Innsruck, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 17.06.2024, Zl X, betreffend Versagung der Baubewilligung für den Umbau des Hotels „A“, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig.

Begründung

1. Mit dem angefochtenen Bescheid wurde die Baubewilligung für den Umbau des Hotels „A“ auf den GST-NRN xxxx und yyyy, beide KG S, G x, gemäß § 28 Abs 3 Baugesetz (BauG), LGBl Nr 52/2001, idgF, in Verbindung mit § 16 Abs 2 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 4/2019, versagt.

Begründend wurde – zusammengefasst – ausgeführt, dass die von der Beschwerdeführerin zum Verfahrensgegenstand erhobene Betriebsweise eine unzulässige Ferienwohnungsnutzung darstelle bzw eine solche ermöglichen solle, da Verfügungsrechte über die Wohneinheit eingeräumt würden, welche über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgingen, was per Gesetz die Annahme einer gastgewerblichen Beherbergung ausschließe.

2. Gegen diesen Bescheid hat die Beschwerdeführerin rechtzeitig Beschwerde erhoben. Im Wesentlichen wird Folgendes vorgebracht: Die Ausführungen im angefochtenen Bescheid seien teilweise aktenwidrig, sie würden rechtliche Fehlbeurteilungen und falsche Schlussfolgerungen enthalten.

a) Allgemeines zur Gesetzes- und Rechtslage:

Es sei nicht strittig, dass das gegenständliche Bauvorhaben nach der Rechtslage vor Inkrafttreten der Novelle LGBI 57/2023 zu beurteilen sei. Gemäß § 28 des Vorarlberger Baugesetzes sei eine Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspreche. Raumordnungsrechtlich sei einzig und allein die Bestimmung des § 16 Abs 2 Raumplanungsgesetz (RPG) relevant. Es sei im gegenständlichen Verfahren ausschließlich zu prüfen, ob Wohnungen oder Wohnräume gastgewerblich genutzt würden, ob tagsüber eine ständig anwesende Ansprechperson gewährleistet sei oder ob oder inwieweit im Rahmen der gastgewerblichen Nutzung Sonderrechte für Eigentümer der Wohnungen bzw Wohnräume bestünden. Weitere Erfordernisse/Voraussetzungen seien dem Baugesetz und dem für das Bauvorhaben geltenden Raumplanungsgesetz nicht zu entnehmen. Über dieses gesetzliche Prinzip setze sich die belangte Behörde hinweg, wenn sie prüfe, ob ein Hotelbetrieb einheitlich, was das auch immer heißen solle, geführt werde, welches Verrechnungssystem zwischen den Eigentümern und der Betreiberin bestünde und ob und inwieweit der Betreiberfirma ein wirtschaftliches Risiko einer Betriebsführung verbleibe.

Die staatliche Verwaltung sei an das strenge Legalitätsgebot gebunden. Nur die in § 16 Abs 2 RPG enthaltenen Voraussetzungen seien im Verfahren relevant und dürften von der Behörde geprüft werden. § 16 Abs 2 RPG verwende etliche unbestimmte Rechtsbegriffe. Solche unbestimmten Rechtsbegriffe seien nach den allgemeinen Interpretationsregeln zu beurteilen und es gebe dazu keine Sonderregeln, wie etwa beim Ermessen. Daher sei der Inhalt des üblichen Beherbergungsvertrages nach dem allgemeinen gewerberechtlichen Verständnis zu ermitteln. Darüber hinausgehende Aussagen ohne gesetzliche Fundierung seien nicht zulässig. Unbestimmte Rechtsbegriffe räumten der Behörde, anders als beim Ermessen, keinen Entscheidungsspielraum ein.

(b) Auf S 8 des angefochtenen Bescheides werde behauptet, dass die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, bei der Ausstattung ihrer Wohnungseinheiten Zusatzaufträge und Sonderwünsche zu beauftragen, mit einem Hotelbetrieb, „welcher einheitlich geführt werde", unvereinbar sei und dies über die Mitgestaltungsrechte eines Gastes im Rahmen eines gastgewerblichen Beherbergungsvertrags hinausgehen würde. Diese Argumentation sei in doppelter Hinsicht verfehlt: Zunächst verlange das RPG – wie auch die GewO – nirgends eine einheitliche Ausgestaltung (Möblierung) des Beherbergungsbetriebes. Insoweit überschreite die Behörde ihre Beurteilungs- und Entscheidungskompetenz und handle diesbezüglich gesetzlos. Zum anderen verwechsle die Behörde die Hotelerrichtung mit dem Hotelbetrieb. Der Eigentümer könne die von ihm erworbenen Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen ausstatten. Das sei völlig legal und auch branchenüblich. Es gebe zahllose Hotels, deren Zimmer und Suiten ganz unterschiedlich ausgestattet seien, um die verschiedensten Vorlieben der Gäste anzusprechen. Dass dabei einzelne Räumlichkeiten beliebter seien als andere, was zu einer Konkurrenz zwischen den Eigentümern führen könne, ändere am Hotelcharakter und am üblichen Beherbergungsvertrag gar nichts. Für die Qualifikation als gewerblicher Beherbergungsbetrieb sei das auch ohne Belang, denn alle Räume würden von einem Betreiber in einem einheitlichen Betriebskonzept vermietet und seien die beliebteren Räume vergeben, so würden dem Gast eben andere angeboten. Der Eigentümer habe dann kein Recht auf Mitbestimmung bei der Vergabe der Räume und auch kein Recht auf Zuweisung – auch nicht bei seinen eigenen. Die von der belangten Behörde angestellten Erwägungen fänden daher keinerlei Deckung im Gesetz.

c) Auf S 9 des angefochtenen Bescheides werde die Möglichkeit der Eigennutzung im Rahmen der Anmietung über die Betreibergesellschaft als „geradezu wortwörtlicher Widerspruch zu § 16 RPG" bezeichnet. Damit verkenne die Behörde aber den Inhalt des Investorenmodells zur Gänze: Der Investor sei zwar grundbücherlicher Eigentümer der von ihm käuflich erworbenen Räumlichkeiten, er dürfe diese aber nicht als Freizeitwohnsitz selber nutzen. Die belangte Behörde meine – zumindest implizit – dass jede Überlassung seines Wohnraums an ihn, den Eigentümer, eine unzulässige Nutzung als Freizeitwohnsitz darstellen würde. Diese Rechtsansicht finde aber keine Deckung in § 16 RPG. Nach der klaren Definition des Gesetzes seien „Wohnungen oder Wohnräume, die der gewerblichen Beherbergung von Gästen dienen“, keine Ferienwohnungen (VwGH 23.06.2010, 2008/06/0200). Ein solcher Raum werde auch dann keine Ferienwohnung, wenn der Betreiber dem Investor seine Räumlichkeit zur Benützung als Hotelgast zuweise.

Dabei sei zunächst auf die Rechtsstellung der Gäste in einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb abzustellen. Diese sei vom Prinzip der Gleichheit der Gäste geprägt. Kein Gast – auch der Eigentümer nicht – habe ein Mitspracherecht bei der Geschäftsführung. Der Eigentümer übertrage die Verfügungsgewalt über seine Räumlichkeiten dem Betreiber und behalte die bloße nuda proprietas, also das bloße (formale) Eigentum, habe aber keine Verfügungsbefugnisse, außer für die notwendigen Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten. Er erhalte dafür aber Leistungen aus den Erträgen, die der Betreiber durch Vermietungen erwirtschafte. Es handle sich sohin um zwei rechtlich zu unterscheidende Rechtsgeschäfte: Die Überlassung der Räume und der Verfügungsgewalt darüber an den Betreiber und die Miete als Hotelgast vom Betreiber gemäß den Beherbergungsverträgen für gewerbliche Unterkünfte. Diese Rechtsansicht decke sich mit dem Rundschreiben der Vorarlberger Landesregierung vom 20.09.2017, Zahl VIIa-20.010-4//208, in dem das Land Vorarlberg die Möglichkeiten und Grenzen der Eigennutzung durch die Eigentümer abstecke und diese letztlich auch bejahe. Nichts anderes beinhalte aber das Konzept des eingereichten und von der belangten Behörde abgelehnten Projekts. Der Eigentümer könne natürlich, wie jeder andere Hotelgast auch, Wünsche bezüglich seiner Hotelzimmer äußern und sich auch nach der Verfügbarkeit seiner eigenen Räumlichkeiten erkundigen. Ein Recht auf Zuweisung seiner Räumlichkeiten habe er aber – wie jeder andere Hotelgast auch – nicht.

d) Laut den Ausführungen der belangten Behörde würde die Betreiberfirma den gastgewerblichen Beherbergungsbetrieb nicht auf eigene Rechnung führen, das Entgelt für das Hotelzimmer dürfe nicht an den Eigentümer rückfließen: Auf S 9 werde zunächst richtig ausgeführt, dass der Betreiber seinen gastgewerblichen Beherbergungsbetrieb im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu führen habe und nicht bloß im Auftrag der Wohnungseigentümer tätig werden dürfe. Sodann werde jedoch ausgeführt, dass das eingehobene Entgelt nicht nach Abzug des angefallenen Aufwands an die Eigentümer zurückfließen werde, dass aber die Pool-Abrechnung den Schluss zulasse, dass die Betreiberin nicht auf eigene Rechnung tätig werde. Damit verkenne aber die belangte Behörde die Funktionsweise der betrieblichen Finanzierung völlig. Selbstverständlich hebe der Betreiber die von den Gästen bezahlten Entgelte in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ein. Er hafte auch für die Entrichtung der Abgaben und die Abrechnung der den Eigentümern zustehenden Anteile am Gewinn sowie für allfällige Mängel bei der Leistungserbringung. Dass die Bücher in Verwahrung des Betreibers, aber im Eigentum der Eigentümer stünden, sei eine ganz normale geschäftliche Vorgangsweise, die mit der Qualifikation als gewerblicher Beherbergungsbetrieb oder als Ferienwohnung rein gar nichts zu tun habe.

e) Auf S 9 des angefochtenen Bescheides werde der Vorwurf erhoben, dass die Verpflichtung der Eigentümer, ihre Wohneinheiten zu erhalten und Reparaturen selber durchzuführen bzw zu veranlassen, über den gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehe und daher eine unzulässige Ferienwohnungsnutzung vorliege. Damit verkenne die Behörde aber den Inhalt diese Verpflichtung grundlegend: Es bedürfe wohl keiner näheren Begründung, dass ein Hotelbetreiber nicht der Eigentümer des Gebäudes sein müsse. Sei der Betreiber Bestandnehmer eines Gebäudes, so müssten die Verpflichtungen für die Wartung und Erhaltung sowie die Reparatur von Schäden und deren Kostentragung geregelt werden. Solche Regeln würden üblicherweise in den Bestandsverträgen (häufig Pachtverträgen) niedergelegt, soweit nicht zwingendes Gesetzesrecht vertragliche Dispositionen ausschließe. Diese Verpflichtungen würden sich aber nicht auf die Nutzung des Objekts durch die Hotelgäste beziehen und somit auch nicht auf die laufende Nutzung, sondern auf die Substanzerhaltung des Gebäudes, was mit der Qualifikation als Ferienwohnung rein gar nichts zu tun habe.

f) Den Betreiber würde gemäß Betreibervertrag kein wirtschaftliches Risiko treffen, deswegen bestünde kein wirtschaftlicher Anreiz für die Vermietung an ständig wechselnde Gäste: Selbstverständlich treffe den Betreiber ein wirtschaftliches Risiko, er verdiene aus Vermietungserlösen, vornehmlich an ständig wechselnde Gäste, und habe Kosten zu tragen, unabhängig davon, welche Belegungszahlen er erziele und welche Gewinne er erwirtschafte. Der Betreiber verdiene nichts und müsse Fixkosten tragen, würden die Wohneinheiten leer stehen.

g) Auf S 9 f des angefochtenen Bescheides meine die Behörde, dass der vorliegende Kaufvertrag eine Mehrzahl oder Vielzahl von Betreibern nicht ausschließe. Das wäre aber aus wirtschaftlicher Sicht völlig sinnwidrig. Selbstverständlich sei geplant, einen Betreiber mit der Betriebsführung zu beauftragen.

h) Fazit:

Insgesamt baue der angefochtene Bescheid auf Vermutungen und falschen Schlussfolgerungen auf, die den Eindruck mangelnder Objektivität und genereller Voreingenommenheit gegenüber dem Investorenmodell erwecken würden. Das gegenständliche Bauansuchen entspreche aber genau den Vorgaben der Vorarlberger Landesregierung zum Investorenmodell aus dem Jahr 2017, das ja zu der in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtslage verfasst worden sei. Hinzu komme, dass das BauG und die GewO genug Kontroll- und Sanktionsmöglichkeiten enthalten würden, um eine unzulässige Nutzung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen als Ferienwohnungen hintanzuhalten.

3. Beweis wurde aufgenommen

durch Einsichtnahme

-in den behördlichen Bauakt, insbesondere in das „Ansuchen um Erteilung der gewerbebehördlichen Genehmigung“, dem die Baueingabe beiliegt, vom 23.11.2023 (eingelangt bei der Behörde am 27.11.2023), in den Schriftverkehr zwischen der Behörde und der Beschwerdeführerin (Verbesserungsauftrag vom 04.01.2024, Wahrung des Parteiengehörs vom 28.02.2024 und in die vorgelegten Unterlagen (Wohnungseigentumsstatut, Vertragsentwürfe), in das Rundschreiben der Vorarlberger Landesregierung vom 20.09.2017 betreffend Investorenmodell;

-in die seitens der Beschwerdeführerin im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vorgelegten Unterlagen, insbesondere in den adaptierten Entwurf des Kaufvertrages Bauvorhaben Hotel „A“ und in den Auszug aus dem GISA, vorgelegt am 07.02.2025;

-in das Grundbuch und in den Vorarlberg Atlas sowie

durch Einvernahme

-der Beschwerdeführerin, vertreten durch ihren Rechtsvertreter und der Vertreter der belangten Behörde als Parteien

im Rahmen der mündlichen Verhandlung 22.01.2025.

4. Folgender Sachverhalt steht fest:

4. 1Die Beschwerdeführerin ist seit 19.10.2021 Alleineigentümerin der GST-NRN xxxx und yyyy, KG X S (in weiterer Folge „Baugrundstück“ genannt).

Das Baugrundstück ist im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde S als Baufläche-Wohngebiet gewidmet und befindet sich im Uferschutzbereich des J, in der gelben Zone der M und liegt zudem im R.

Auf dem Baugrundstück befindet sich das Hotel mit dem Betriebsnamen „A“. Dieses wurde als Gastgewerbebetrieb gemäß § 111 Abs 1 Z 1 GewO 1994 in der Betriebsart eines Hotels betrieben. Die Gewerbeberechtigung endete mit 10.07.2023.

4. 2 Mit Beschluss des Bezirksgerichtes B vom 21.11.2023 wurde auf dem Baugrundstück vorläufiges Wohnungseigentum begründet und das Hotel „A“ parifiziert.

Diese Parifizierung des Bestandes soll nach Erteilung ua der Baubewilligung für das gegenständliche Projekt (vgl Punkt 4.4) dementsprechend angepasst werden.

4. 3Mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft B vom 15.07.1971 wurde die Baubewilligung für die Errichtung einer Fremdenpension auf GST-NR xxxx, KG S, erteilt. In Folge wurde im Jahr 1978 die Baubewilligung für die westseitige Erweiterung und im Jahr 1983 die Baubewilligung für die nordseitige Erweiterung des Hotel M erteilt.

Mit Eingabe vom 23.11.2023 (bei der belangten Behörde eingelangt, am 27.11.2023) hat die Beschwerdeführerin um die Erteilung Baubewilligung, der naturschutzrechtlichen Bewilligung und gewerberechtlichen Genehmigung für den Umbau des Hotels „A“ angesucht.

4. 4Beschreibung des Bauvorhabens:

Gegenüber dem Bestand sind – unter anderem – folgende, maßgebende Änderungen geplant:

Es soll ein Umbau zur Optimierung der derzeitigen Hotelzimmer und Vergrößerung der Bäder erfolgen. Einige Zimmer sollen zusammengelegt werden und die bestehende Garage zu drei Gästezimmern und einem Skiraum/Fahrradraum umgebaut werden. Insgesamt sollen dadurch 34 (von derzeit 38) Einheiten entstehen: 25 Gästezimmer, fünf Suiten und vier Apartments. Allen gemeinsam sind mindestens ein Schlafbereich, ein Bad, ein WC und eine Terrasse. Die Suiten verfügen in der Regel über einen weiteren Schlaf- oder Wohnraum. Die Apartments verfügen über einen weiteren Schlafraum sowie einen Ess-Koch- und Wohnbereich und über eine Sauna.

Im dritten Untergeschoss befinden sich nach dem Umbau fünf Gästezimmer (01-03, 05 und 06) und eine Suite (04) mit insgesamt 14 Betten, zudem ein Ski- und Fahrradraum sowie technische Bereiche (ein Traforaum, ein Elektroraum, zwei Heizräume und ein Pelletsraum). Auch befindet sich dort der Wellnessbereich, der umgestaltet wird.

Im zweiten Untergeschoss befinden sich nach dem Umbau vier Gästezimmer (08-11), ein Apartment (07) und drei Suiten (12-14) mit insgesamt 18 Betten. Zudem befindet sich dort ein Fitnessraum, ein Technikraum sowie Lagerfläche.

Im ersten Untergeschoss befinden sich nach dem Umbau elf Gästezimmer (16-26) und eine Suite (15) mit insgesamt 24 Betten sowie zwei Personalzimmer und ein Lager.

Im Erdgeschoss befinden sich nach dem Umbau zwei Apartments (27 und 28) mit gesamt sieben Betten, eine Lobby, zwei Büros, eine Küche, ein Restaurant, ein Speisesaal, eine Bar sowie ein Müllraum.

Im ersten Obergeschoss befinden sich drei Gästezimmer (30-32) und ein Apartment (29) mit gesamt zehn Betten, zudem ein Personalzimmer.

Im Dachgeschoss befinden sich zwei Gästezimmer (33 und 34) mit insgesamt vier Betten, zudem ein Technikraum.

Die Gebäudehülle und Gebäudekonstruktion sollen im Zuge des Umbaus im Wesentlich unverändert bleiben. Die Fassade soll optisch aufgewertet werden, die bestehenden Holzbrüstungen werden entfernt und durch ein neues Metallstab-Geländer ersetzt. Die bodentiefen Fenster erhalten eine Absturzsicherung in Form einer Glasbrüstung. Sämtliche Fenster werden ausgetauscht und stellenweise vergrößert.

4. 5 Beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens:

4.5. 1Unterlagen zur Beurteilung des Verwendungszwecks:

Zunächst hat die Beschwerdeführerin nach einem Verbesserungsauftrag seitens der belangten Behörde mit Eingabe vom 22.01.2024 einen Kaufvertrag mit ihr als Verkäuferin sowie zwei Betreiberverträge mit der A bzw der Ax, jeweils als Betreiberinnen, sowie ein Wohnungseigentumsstatut zur Begründung vorläufigen Wohnungseigentums gemäß §§ 45 ff WEG 2002 vorgelegt.

Nach Prüfung des insoweit ergänzten Bauantrages durch die belangte Behörde hat die Beschwerdeführerin den Bauantrag mit Schreiben vom 14.05.2024 dahingehend modifiziert, dass der gesamte Betrieb einer Betreiberin (M) übertragen werden soll. Ein Entwurf des Betreibervertrages mit der M (Betreibervertrag - Poolabrechnung) wurde vorgelegt.

Die M verfügt seit 08.11.2024 über die Gewerbeberechtigung „Gastgewerbe in der Betriebsart Apartmenthaus“.

Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens hat die Beschwerdeführerin den Bauantrag neuerlich modifiziert. Mit E-Mail vom 07.02.2025 wurde ein adaptierter Kaufvertragsentwurf vorgelegt. Anders als der im behördlichen Verfahren vorgelegte Kaufvertragsentwurf, der den Wohnungseigentümern vertraglich ausdrücklich das Recht einräumte, bei der Ausstattung ihrer Wohnungseinheiten Zusatzaufträge und Sonderwünsche zu beauftragen, schließt der am 07.02.2025 vorgelegte Kaufvertrag unter Punkt 8.3 Sonderwünsche und Zusatzaufträge ausdrücklich aus.

4.5. 2Verwendungszweck:

Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, die bereits parifizierten Einheiten zu verkaufen. In weiterer Folge sollen diese Einheiten an ständig wechselnde Gäste vermietet werden.

Um die Vermietung zu ermöglichen, sollen sich die Käufer (= künftige Wohnungseigentümer) verpflichten, gleichzeitig mit dem Kaufvertrag, den sie mit der Beschwerdeführerin abschließen, den Betreibervertrag (Betreibervertrag - Poolabrechnung), den sie mit der Betreiberin (M) abschließen, zu unterzeichnen. Ferner soll zwischen der Beschwerdeführerin und dem ersten Käufer zusätzlich ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden, dessen Inhalt für alle weiteren Käufer bindend sein soll.

a)Der Kaufvertragsentwurf enthält ua folgende Punkte:

Der Abschluss des Betreibervertrages soll eine aufschiebende Bedingung des Kaufvertrages darstellen (Punkt 1.2).

Der Käufer soll aufgrund der gesetzlichen Vorgaben sowie der hiermit festgelegten vertraglichen Regelungen ausdrücklich zur Kenntnis nehmen, dass im Fall einer Eigennutzung diese nur über die fremdübliche touristische Anmietung über die Betreibergesellschaft nach deren Vorgaben und Abwicklungsmechanismen möglich ist und kein sonstiger Anspruch auf die Nutzung der kaufgegenständlichen Wohnung besteht (Punkt 1.2).

Jeder Wohnungseigentümer soll sein Apartment selbst erhalten, auf eigene Kosten selbst reparieren und so warten und in Stand halten müssen, dass den Miteigentümern kein Nachteil erwächst (Punkt 11.1).

b)Der Entwurf Betreibervertrag - Poolabrechnung enthält ua folgende Punkte:

Der jeweilige Wohnungseigentümer soll die Wohnung für die Vertragsdauer von 15 Jahren ab offizieller Eröffnung einem Dritten (im Folgenden: Betreiberin) zur Verfügung stellen. Diese soll die Betriebsstätte im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an ständig wechselnde Gäste im Rahmen einer gewerblichen Beherbergung vermieten. und dabei in der Preisgestaltung frei sein. Die Betreiberin legt dafür das Entgelt für die jeweilige Einheit pro Tag und Saison im Buchungssystem fest. Die Betreiberin soll näher aufgelistete Dienstleistungen für Gäste erbringen und diesbezüglich die Gästebetreuung inklusive Check-in und Check-out übernehmen sowie ein Abrechnungs-, Reservierungs- und Verwaltungssystem bereitstellen (Punkte 3. und 4.).

Die Betreiberin verpflichtet sich den angeführten Betrieb grundsätzlich ganzjährig geöffnet zu halten. Etwaige Schließzeiten für Gäste in der Nebensaison – falls der Aufwand, den zu erwartenden Ertrag übersteigen könnte – behält sich die Betreiberin aus betriebswirtschaftlichen Gründen zum Wohle der Eigentümer vor (Punkt 9.).

Die Betreiberin wird entsprechende Anstrengungen unternehmen, um einen bestmöglichen Ertrag zu erzielen und wird mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns diesen Auftrag erfüllen. Die touristische Nutzung ist über das Buchungssystem der Betreiberin zu buchen. Eine Vermietung durch den Eigentümer selbst ist nicht gestattet (Punkt 10.).

Das von der Betreiberin erzielte Betriebsergebnis soll nach dem Verhältnis der Nutzwerte auf die gesamten Eigentümer (sogenanntes Poolsystem) verteilt werden, je nach festgelegtem Nutzwerteschlüssel (Punkt 5.). Das Betriebsergebnis soll sich aus sämtlichen erzielten Vermietungserlösen abzüglich aller mit dem Betrieb und der Vermarktung der Anlage verbundenen Kosten (zB Personal, Energie, Marketing, Betriebskosten, Hausverwaltung, Versicherungen etc) zusammensetzen.

Der Gewinn soll wie folgt ermittelt werden:

Nettoumsatz abzüglich:

Wareneinsatz

Mitarbeiter, Fremdarbeiten

Betriebskosten

Marketing

Instandhaltung

Reserve, Sonstiges

= Cash-Flow (GOP), daraus:

Profit Share Betreiberin 25 %

Profit Share Eigentümer 75 %

Die Betreiberin soll berechtigt sein, die Durchführung von Reparaturen, Ausbesserungs- und Ersatzmaßnahmen bis zum Betrag von 800 Euro netto im Einzelfall ohne Rücksprache mit dem Eigentümer zu veranlassen und dem Eigentümer in Rechnung zu stellen. Reparaturen und Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sollen vorher mit dem Eigentümer zu vereinbaren bzw schriftlich abzustimmen sein (Punkt 16.).

Die Betreiberin soll nicht für Schäden haften, die von Gästen, Benutzern oder den Eigentümern selbst an der Ferienanlage bzw an den gemeinschaftlichen Teilen der Anlage verursacht werden. Fehlende, geringwertige Kleinteile wie beispielsweise Geschirr, Küchenutensilien oä werden nicht dem Gast berechnet, sondern dem Eigentümer gesondert auf dessen Abrechnung belastet (Punkt 18.)

c)Ein Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrages wurde nicht vorgelegt.

Das Wohnungseigentumsstatut soll auf die verminderte Anzahl der Zimmer adaptiert werden und keinerlei sonstige Festlegungen enthalten.

5. Dieser Sachverhalt fußt auf den unter Punkt 3. genannten Beweismitteln. Er ist im Wesentlichen unstrittig. Insbesondere hat die Beschwerdeführerin in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass die vorgelegten Vertragsentwürfe (Kaufvertrag und Betreibervertrag - Poolabrechnung) Teil der Projekt- bzw Betriebsbeschreibung des Bauvorhabens sind.

5. 1Die Feststellungen zum Baugrundstück (GST-NRN xxxx und yyyy, KG S) ergeben sich aus dem Grundbuch, aus dem Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde S sowie aus dem Vorarlberg Atlas.

5. 2Die Feststellungen zur vorgenommenen Parifizierung und zum vorläufigen Wohnungseigentumsrecht ergibt sich aus dem Grundbuch, aus der Eingabe (E-Mail) der Beschwerdeführerin bei der Behörde vom 02.01.2024 und dem vorgelegten Wohnungseigentumsstatut.

5. 3Die Feststellungen unter Punkt 4.3 und 4.4 ergeben sich aus den genannten Bescheiden sowie der Baueingabe, die dem „Ansuchen um Erteilung der gewerbebehördlichen Genehmigung“ beilag, samt Planunterlagen, eingelangt bei der belangten Behörde am 27.11.2023.

5. 4Die Feststellungen unter Punkt 4.5.1 ergeben sich aus dem Schriftverkehr der belangten Behörde und der Beschwerdeführerin vom 04.01.2024 (Verbesserungsauftrag) und vom 28.02.2024 (Wahrung des Parteiengehörs) sowie aus der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 07.02.2025. Die Feststellungen zu Punkt 4.5.2 konnten aufgrund der vorgelegten Vertragsentwürfe (adaptierter Kaufvertrag und Betreibervertrag - Poolabrechnung), dem Wohnungseigentumsstatut sowie aufgrund der diese Unterlagen ergänzenden Angaben des Vertreters der Beschwerdeführerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung bzw in der Stellungnahme vom 07.02.2025 getroffen werden.

6. Rechtliche Würdigung:

6. 1Die Novelle des Raumplanungsgesetzes (RPG), LGBl Nr 57/2023, ist am 08.12.2023 in Kraft getreten.

Der § 63 Abs 3 RPG, LGBl Nr 57/2023, lautet wie folgt:

„[…]

(3) Bei im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Novelle LGBl.Nr. 57/2023 baubehördlich bewilligten Wohnungen und Wohnräumen, die aufgrund der Ausnahme der gastgewerblichen Beherbergung in der Fassung vor LGBl.Nr. 57/2023 nicht als Ferienwohnungen gegolten haben, seit Inkrafttreten der Novelle (unter Umständen auch erst aufgrund einer späteren Verwendung) im Lichte des § 16 Abs. 3 in der Fassung LGBl.Nr. 57/2023 jedoch als Ferienwohnungen gelten, ist

Dies gilt nicht, sofern Wohnungseigentum im Sinne des § 16 Abs. 3 lit. b in der Fassung LGBl.Nr. 57/2023 erst nach dem Inkrafttreten der Novelle LGBl.Nr. 57/2023 begründet wird, es sei denn, der entsprechende Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums wurde bereits vor diesem Zeitpunkt beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht.“

Im gegenständlichen Fall wurde der Antrag auf Einverleibung des vorläufigen Wohnungseigentums bereits mit Eingabe vom 13.11.2023 gestellt (Wohnungseigentumsstatut). Mit Beschluss des Bezirksgerichtes B vom 21.11.2023 wurde auf dem Baugrundstück die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum bewilligt.

Die Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 23.11.2023, bei der belangten Behörde eingelangt am 27.11.2023, ua die Baubewilligung für das gegenständliche Projekt beantragt und wurde das Bauverfahren eingeleitet (Punkt 4.2).

Daraus folgt, dass das gegenständliche Bauvorhaben nach der Rechtslage vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr 57/2023 zu beurteilen ist.

6. 2Gemäß § 18 Abs 1 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 64/2019, bedürfen einer Baubewilligung

a)die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden einer Baubewilligung; […]

b)die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden, ausgenommen ist die Verwendung für den Betrieb eines Gastgartens, die nach § 19 lit d nur anzeigepflichtig ist; […]

Gemäß § 28 Abs 2 BauG, LGBl Nr 52/2001, idF LGBl Nr 4/2022, ist die Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht und auch sonst öffentliche Interessen, besonders solche der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs, des Denkmalschutzes, der Energieeinsparung und des haushälterischen Umgangs mit Grund und Boden (§ 2 Abs 3 lit a RPG), nicht entgegenstehen.

Gemäß § 28 Abs 3 leg cit ist die Baubewilligung zu versagen, wenn die im Abs 2 für eine Bewilligung genannten Voraussetzungen nicht gegeben sind und auch durch Befristungen, Auflagen oder Bedingungen gemäß § 29 nicht erfüllt werden können.

Gemäß § 16 Abs 1 RPG, LGBl Nr 39/1996, idF LGBl Nr 4/2019, können in Kern-, Wohn-, und Mischgebieten (Grundwidmung) mit Widmung besondere Flächen festgelegt werden, auf denen bei Vorliegen eines rechtswirksamen Bebauungsplanes auch oder nur Ferienwohnungen errichtet werden dürfen.

Gemäß § 16 Abs 2 leg cit gelten Wohnungen oder Wohnräume, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt werden, als Ferienwohnung. Nicht als Ferienwohnung gelten Wohnungen und Wohnräume, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer gewerblichen Beherbergung jedenfalls aus.

Gemäß § 16 Abs 3 leg cit ist die Errichtung bzw die Nutzung von Wohnungen oder Wohnräumen als Ferienwohnung, abgesehen von den in Abs 4 geregelten Ausnahmen, nur zulässig, wenn die Voraussetzungen des Abs 1 erfüllt sind.

Gemäß § 16 Abs 6 leg cit hat, wer sich auf eine Ausnahme nach Abs 2 zweiter Satz beruft, dem Bürgermeister auf Verlangen geeignete Nachweise zu erbringen oder, soweit dies nicht möglich ist, anderweitig glaubhaft zu machen, dass die Voraussetzungen dafür erfüllt sind.

6. 3Die Beschwerdeführerin und Bauwerberin beabsichtigt, das auf den GST-NRN xxxx und yyyy, KG S, bestehende Hotel „A“ umzubauen. Wie unter Punkt 4.4 festgestellt, sollen ua in sämtlichen Stockwerken die derzeitigen Hotelzimmer teilweise zusammengelegt, die Bäder vergrößert werden, sodass nicht mehr 38, sondern 34 Einheiten entstehen. Die bestehende Garage wird zu 3 Gästezimmern, Schiraum und Fahrradraum umgebaut. Der Wellnessbereich wird umgestaltet. Die Fassade soll optisch aufgewertet werden, die bestehenden Holzbrüstungen werden entfernt und durch ein neues Metallstab-Geländer ersetzt. Die bodentiefen Fenster erhalten eine Absturzsicherung in Form einer Glasbrüstung. Sämtliche Fenster werden ausgetauscht und stellenweise vergrößert.

Bei diesen Maßnahmen handelt es sich um eine wesentliche Umgestaltung des Inneren und Äußeren des bestehenden Gebäudes und somit um einen Umbau iSd § 2 Abs 1 lit n BauG. Ein Umbau stellt eine wesentliche Änderung iSd § 2 Abs 1 lit o BauG dar, wodurch jedenfalls der Bewilligungstatbestand des § 18 Abs 1 lit a BauG erfüllt ist.

Ferner beabsichtigt die Beschwerdeführerin die parifizierten 34 Einheiten zu verkaufen und es sollen diese Einheiten in der Folge durch eine Betreiberin (M) an ständig wechselnde Gäste vermietet werden (Punkt 4.5.2).

Es ist zu prüfen, ob diese geplante Verwendung des Bauvorhabens eine Verwendungsänderung darstellt, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann. Darin liegt eine wesentliche Veränderung der Verwendung eines Gebäudes iSd § 2 Abs 1 lit p BauG, die gemäß § 18 Abs 1 lit b BauG einer Baubewilligung bedarf.

6. 4Eine Baubewilligung darf gemäß § 28 Abs 2 BauG nur erteilt werden, wenn das Bauvorhaben nach seinem Verwendungszweck den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht.

Beim Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (VwGH 21.02.2022, Ra 2022/06/0013). Maßgeblich ist nur der Inhalt des Projektes (VwGH 06.10.2011, 2011/06/0109). Dazu hat der Bauwerber im Bauantrag auch die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens anzugeben (vgl § 24 Abs 2 BauG iVm § 1 Abs 2 der Baueingabeverordnung). Der beabsichtigte Verwendungszweck des Bauvorhabens ist so detailliert zu beschreiben, dass die Vereinbarkeit dieses Verwendungszwecks mit den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften iSd § 28 Abs 2 BauG geprüft werden kann. Wenn aus den vorgeschriebenen Unterlagen allein nicht beurteilt werden kann, ob das Bauvorhaben den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht, sind auf Verlangen der Behörde weitere Nachweise zu erbringen (vgl § 1 Abs 5 der Baueingabeverordnung).

Die Beschwerdeführerin beruft sich zur Darlegung der raumplanungsrechtlichen Zulässigkeit des beantragten Bauvorhabens auf die Ausnahmeregelung des § 16 Abs 2 zweiter Satz RPG. Dazu hat sie – über Verlangen der Behörde – einen (zwischenzeitlich adaptierten) Kaufvertragsentwurf und – zuletzt – den Betreibervertrag - Poolabrechnung (Betreiberin: (M) und ein Wohnungseigentumsstatut der Alleineigentümerin zur Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum vorgelegt. Nicht vorgelegt wurde der Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrages mit den zukünftigen Käufern (Punkt 4.5.1).

Zusammengefasst beabsichtigt die Beschwerdeführerin mit diesem Betriebskonzept, die bereits parifizierten Einheiten (nach dem Umbau 34) zu verkaufen. Diese Einheiten sollen an ständig wechselnde Gäste zur touristischen Nutzung vermietet werden. Um die Vermietung zu ermöglichen, sollen sich die Käufer verpflichten, gleichzeitig mit dem Kaufvertrag den sogenannten Betreibervertrag - Poolabrechnung mit der Betreiberin (M) auf die Dauer von 15 Jahren ab Eröffnung abzuschließen, die die Betriebsstätte (= die jeweilige Einheit/Zimmer) im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an ständig wechselnde Gäste im Rahmen einer gewerblichen Beherbergung vermieten und in der Preisgestaltung frei sein soll. In diesem Vertrag sind insbesondere die Aufgaben der Betreiberin, näher aufgelistete Dienstleistungen für Gäste (etwa Gästebetreuung inklusive Check-in und Check-out, Bereitstellung eines Abrechnungs-, Reservierungs- und Verwaltungssystems, etc), die Instandhaltung und Wartung der Betriebsstätte und eine Vergütung der Betreiberin geregelt. Ferner soll zwischen der Beschwerdeführerin und dem ersten Käufer ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden, dessen Inhalt für alle weiteren Käufer bindend sein soll (Punkt 4.5.2).

6. 5Wie unter Punkt 4.1 festgestellt, ist das Baugrundstück im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde S als Baufläche-Wohngebiet gewidmet.

Da die Errichtung bzw Nutzung von Wohnungen und Wohnräumen als Ferienwohnung grundsätzlich nur zulässig ist, wenn im Flächenwidmungsplan eine eigene Ferienwohnungswidmung festgelegt ist oder eine Ausnahmebewilligung gemäß § 16 Abs 4 RPG vorliegt, ist die Nutzung einer auf dem Baugrundstück errichteten Wohnung durch den künftigen Wohnungseigentümer als Ferienwohnung grundsätzlich nicht zulässig.

Jedoch gelten gemäß § 16 Abs 2 zweiter Satz RPG Wohnungen und Wohnräume dann nicht als Ferienwohnungen, die Zwecken der gewerblichen Beherbergung von Gästen oder der Privatzimmervermietung dienen, wenn tagsüber die ständige Anwesenheit einer Ansprechperson gewährleistet ist. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer gewerblichen Beherbergung aber jedenfalls aus (§ 16 Abs 2 zweiter und dritter Satz RPG).

Die Beschwerdeführerin vertritt nun die Ansicht, dass ausschließlich zu prüfen sei, ob Wohnungen oder Wohnräume gastgewerblich genutzt würden, ob tagsüber eine ständig anwesende Ansprechperson gewährleistet sei oder ob bzw inwieweit im Rahmen der gastgewerblichen Nutzung Sonderrechte für Eigentümer der Wohnungen bzw Wohnräume bestünden und sich die Behörde über das Legalitätsprinzip hinwegsetze, wenn sie prüfe, ob ein Hotelbetrieb einheitlich geführt werde, welches Verrechnungssystem zwischen der Betreiberin und den Eigentümern bestünde und ob der Betreiberfirma ein wirtschaftliches Risiko der Betriebsführung verbleibe.

Hier ist die Beschwerdeführerin auf § 16 Abs 6 RPG zu verweisen. Gemäß dieser Bestimmung hat derjenige, der sich – wie die Beschwerdeführerin – auf die genannte Ausnahme nach § 16 Abs 2 RPG beruft, geeignete Nachweise zu erbringen bzw anderweitig glaubhaft zu machen, dass die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Diese besondere Mitwirkungspflicht soll der Baubehörde die Nachprüfung, ob im Einzelfall tatsächlich der Ausnahmetatbestand erfüllt ist, erleichtern. Diese Prüfung durch die Baubehörde schließt aber mit ein, dass auch keine Verfügungsrechte iSd § 16 Abs 2 letzter Satz RPG vorliegen dürfen (vgl MB Blg. 35/2014 30. LT, abgedruckt in M. Fleisch/R. Fend, Raumplanungsgesetz Vorarlberg, S 168).

Mit den seitens der Beschwerdeführerin vorgelegten, teils adaptierten Vertragsentwürfen, ihrem Beschwerdevorbringen und dem ergänzenden Vorbringen in der mündlichen Verhandlung, vermag die Beschwerdeführerin jedoch weder den erforderlichen Nachweis für das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes des § 16 Abs 2 RPG zu erbringen, noch eine Glaubhaftmachung dafür zu bewirken:

6.5. 1 In Punkt 1.2 des vorgelegten Entwurfes des Kaufvertrages wird festgelegt, dass alle mit diesem Bauprojekt errichteten Einheiten einer touristischen Nutzung zuzuführen sind. Alle Eigentümer verpflichten sich ihre jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten im Rahmen eines abzuschließenden Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrag (= Betreibervertrag -Poolabrechnung) zur touristischen Verwertung in Form von Vermietungen zu übergeben bzw zur Verfügung zu stellen. Die Käuferseite nimmt ausdrücklich zur Kenntnis, dass im Fall einer Eigennutzung diese nur über die fremdübliche touristische Anmietung über die Betreibergesellschaft nach deren Vorgaben und Abwicklungsmechanismen möglich ist und kein sonstiger Anspruch auf die Nutzung der kaufgegenständlichen Wohneinheit besteht.

Damit in Zusammenhang steht Punkt 10. des Betreibervertrags - Poolabrechnung. Hinsichtlich touristischer Nutzung der Einheiten ist vorgesehen, dass diese über ein Buchungssystem der Betreiberin zu buchen, schriftlich der Rezeption oder der Buchungszentrale anzuzeigen sind.

Der Vertreter der Beschwerdeführerin hat in der mündlichen Verhandlung zur Problematik der Eigennutzung ausgeführt, dass es auf den Zeitpunkt der Anfrage ankomme. Wenn der Eigentümer langfristig im Voraus buche, werde er Wünsche auf die eigene Einheit äußern können und wenn diese zufällig frei sei, werde er diese auch buchen können. Damit ist dem Eigentümer aber – unter Berücksichtigung einer zeitlichen Komponente – sehr wohl eine Einflussmöglichkeit auf die Vergabe seiner Wohneinheit gegeben. Er kann auf diese Weise (langfristige Buchung im Voraus) seine eigene Einheit und diese sogar zu bestimmten Zeiten (zB jedes Ostern) – wie vertraglich vorgesehen – über das Buchungssystem der Betreiberin mieten (und in der Folge selbst nutzen).

Auch die Angabe der im Entwurf des Kaufvertrages verwendeten Begrifflichkeit der „Eigennutzung“, impliziert gerade nicht die Nutzung irgendeiner, sondern der eigenen Wohneinheit. Im Rahmen eines üblichen Buchungsprozesses kann der Gast sich hingegen in der Regel – je nach Verfügbarkeit – eine bestimmte Nutzungskategorie von Einheit (zB Doppelzimmer eines bestimmten Typs) ausbedingen, nicht aber die Nutzung einer ganz konkreten Wohneinheit. Selbst wenn für den vom betreffenden Eigentümer angefragten Zeitraum seine Wohneinheit frei wäre, geht diese Zusicherung einer Nutzung dieser konkreten Wohneinheit über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinaus, in dessen Rahmen eine solche Eigennutzung nur zufällig entstehen kann.

Auch stellt die Dauer der Überlassung einer Einheit einen wesentlichen Faktor bei der Beurteilung der Verfügungsrechte dar; eine Nutzungsdauer im Ausmaß von bis zu drei aufeinanderfolgenden Wochen kann im Zusammenhang mit der gewerblichen Beherbergung als üblich angesehen werden; eine Nutzungsdauer von insgesamt mehr als sechs Wochen im Jahr ist unüblich (vgl MB Blg. 35/2014 30. LT, abgedruckt in M. Fleisch/R. Fend, Raumplanungsgesetz Vorarlberg, S 157). Im vorgelegten Entwurf des Betreibervertrages - Poolabrechnung wurde von einer Regelung abgesehen, wonach eine Nutzungsdauer durch künftige Wohnungseigentümer von insgesamt mehr als sechs Wochen im Jahr unzulässig ist. In Zusammenschau mit dem zuvor Gesagten wäre somit eine solche, sechs Wochen übersteigende Eigennutzung der eigenen Wohnung durch den Wohnungseigentümer möglich, was ein unübliches Nutzungsrecht darstellen würde.

Dass es sich bei den gegenständlichen Wohnungen um reine Investitionsobjekte handeln soll und sich das Interesse des zukünftigen Wohnungseigentümers und Investors ausschließlich auf die Renditeerzielung beschränkt, wie es die Beschwerdeführerin vorbringt, ist angesichts dessen nicht plausibel.

6.5. 2 Gemäß Punkt 5. des Betreibervertrages - Poolabrechnung wird das von der Betreiberin erzielte Betriebsergebnis nach dem Verhältnis der Nutzwerte auf die gesamten Eigentümer (sogenanntes Poolsystem) verteilt, je nach festgelegtem Nutzwertschlüssel (gemäß den Angaben der Beschwerdeführerin sind dies die Anteile laut Grundbuch). Das Betriebsergebnis setzt sich aus sämtlichen erzielten Vermietungserlösen abzüglich aller mit dem Betrieb und der Vermarktung der Anlage verbundenen Kosten zusammen. Der erwirtschaftete Gewinn soll zu 75 % den Eigentümern zufließen und zu 25 % der Betreiberin zukommen.

Diese vereinbarte Poolabrechnung hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümer das Risiko einer mangelnden Hotelauslastung jedenfalls mittragen, da in diesem Fall weniger Vermietungserlöse erzielt und ausbezahlt werden können. Insoweit trifft es nicht zu, dass das Risiko des Betriebes „ausschließlich“ bei der Betreiberin liegt. Auch Punkt 9. des Betreibervertrages - Poolabrechnung, wonach sich die Betreiberin etwaige Schließzeiten in der Nebensaison „zum Wohle der Eigentümer“ vorbehält, deutet darauf hin, dass die Betreiberin nicht auf eigene Rechnung, sondern fremdnützig (im Interesse der Wohnungseigentümer) tätig wird. In diese Richtung kann auch Punkt 18. des Betreibervertrages - Poolabrechnung verstanden werden, wonach die Betreiberin nicht für Schäden haftet, die von Gästen, Benutzern oder den Eigentümern selbst an der Ferienanlage bzw an den gemeinschaftlichen Teilen der Anlage verursacht werden. Auch werden fehlende, geringwertige Kleinteile (etwa Geschirr etc) dem Eigentümer auf dessen Abrechnung belastet und dadurch ersetzt. Die Betreiberin trägt diese Nachteile nicht.

Im Übrigen soll das von den Gästen (also gegebenenfalls auch das vom Eigentümer als Gast) eingenommene Entgelt für eine Wohneinheit – unter Abzug des angefallenen Aufwandes der Betreiberin – an den Eigentümer zurückfließen (vgl Punkt 4.5.2 „Profit Share Eigentümer 75%“). Eine solche Regelung führt dazu, dass der Eigentümer, sollte er seine eigene Einheit buchen, zwar wie ein normaler Gast „abgerechnet wird“, er allerdings den seinem Anteil entsprechenden Prozentsatz an dem von ihm erstatteten Entgelt für die Einheit über den Gewinn (dh zu 75 %) wieder zurückbekommt. Dabei handelt es sich aber um eine Besserstellung des Eigentümers gegenüber einem „normalen“ Gast, der vom bezahlten Zimmerpreis nichts „zurückbekommt“. Dies stellt ein Verfügungsrecht für den Wohnungseigentümer dar, das über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgeht.

6.5. 3 In Punkt 11.1 des vorgelegten Entwurfes des Kaufvertrages ist bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Apartment selbst zu erhalten, auf eigene Kosten zu reparieren und so zu warten und instand zu halten hat, dass den Miteigentümern kein Nachteil erwächst.

Damit steht Punkt 16. des Betreibervertrages - Poolabrechnung in Zusammenhang. Zu Reparaturen wird dort vereinbart, dass die Betreiberin berechtigt ist, die Durchführung von Reparaturen, Ausbesserungs- und Ersatzmaßnahmen bis zum Betrag von 800 Euro netto im Einzelfall ohne Rücksprache mit dem Eigentümer zu veranlassen und dem Eigentümer in Rechnung zu stellen. Reparaturen bzw Maßnahmen, die diesen Betrag übersteigen, sind vorher mit dem Eigentümer zu vereinbaren und so abzustimmen.

Die Beschwerdeführerin argumentiert, dass die Betreiberin nicht Eigentümerin sei und daher die Verpflichtungen für die Wartung und Erhaltung sowie die Reparatur von Schäden und deren Kostentragung zu regeln seien. Diese Verpflichtung beziehe sich nicht auf die Nutzung des Objekts durch die Hotelgäste und somit auch nicht auf die laufende Nutzung, sondern auf die Substanzerhaltung des Gebäudes. Damit verkennt die Beschwerdeführerin, dass es sich dabei dennoch um Regelungen handelt, die über jene Rechtsbeziehungen hinausgehen, die im Rahmen eines üblichen gewerblichen Beherbergungsvertrages bestehen. Dem Eigentümer werden jedenfalls bei größeren, kostspieligeren Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, die auch seine eigene Wohnung betreffen können, Dispositionsrechte eingeräumt.

Zusammenfassend ergibt sich, dass das geplante Vorhaben, anders als die Beschwerdeführerin behauptet, nicht einem zulässigen Investorenmodell entspricht. Vielmehr werden in den dargelegten Punkten der vorgelegten Vertragsentwürfe Verfügungsrechte für die zukünftigen Wohnungseigentümer über ihre Wohneinheit vorgesehen, die entweder vertraglich eingeräumt werden oder den Wohnungseigentümern jedenfalls vorbehalten bleiben und die über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen. Werden aber derartige Verfügungsrechte eingeräumt (oder vorbehalten), liegt – auch wenn eine gewerbliche Beherbergung von Gästen iSd GewO anzunehmen ist – keine gewerbliche Beherbergung im Sinne des RPG vor (vgl VwGH 23.11.2010, 2009/06/0013). Der § 16 Abs 2 dritter Satz RPG schließt die Annahme einer gewerblichen Beherbergung in diesem Fall „jedenfalls“ aus.

Wie die obigen Ausführungen zeigen, vermag der mit 07.02.2025 vorgelegte, abgeänderte Kaufvertrag, der die zunächst eingeräumte Möglichkeit von Sonderwünschen und Zusatzaufträgen der Eigentümer hinsichtlich der eigenen Einheiten, ausdrücklich ausschließt, an dieser Rechtsanschauung nichts zu ändern. Denn, die Mitsprache des Eigentümers bei der Ausstattung seiner Einheit ist nur einer der Faktoren, der für eine unzulässige Nutzung der Einheit für Ferienzwecke und gegen eine rein gastgewerbliche Beherbergung spricht.

Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin – wie unter Punkt 4.5.2 festgestellt – den Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrages nicht vorgelegt. Selbst wenn das „adaptierte Wohnungseigentumsstatut“ keinerlei sonstige Festlegungen enthalten wird, ändert dies die dargestellte rechtliche Beurteilung nicht. Auch aus dem bereits vorliegenden (zu adaptierenden) Wohnungseigentumsstatut ergibt sich nicht, dass die betreffenden Einheiten allein dem angegebenen Verwendungszweck (gewerbliche Gästebeherbergung) zugeführt werden und damit der Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 2 RPG erfüllt wäre.

6. 6 Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, das BauG und die GewO würden genug Kontroll- und Sanktionsmöglichkeiten enthalten, um eine unzulässige Nutzung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen als Ferienwohnungen hintanzuhalten.

Diesbezüglich ist erneut darauf hinzuweisen, dass es im Rahmen des vorliegenden Projektgenehmigungsverfahrens baurechtlich Aufgabe der Beschwerdeführerin ist, die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens anzugeben, die eine raumplanungsrechtlich zulässige Verwendung des beantragten Bauvorhabens erwarten lässt. Beruft sich die Beschwerdeführerin dabei – zur Begründung der raumplanungsrechtlichen Zulässigkeit des beantragten Bauvorhabens – auf § 16 Abs 2 zweiter Satz RPG, hat sie weiter die Erfüllung der dort normierten Voraussetzungen durch geeignete Nachweise zu belegen oder anderweitig glaubhaft zu machen. Dazu genügt es nicht, sich darauf zu berufen, dass eine – im Falle der nicht (mehr) vorliegenden gewerblichen Beherbergung von Gästen im Rahmen des Hotels „A“ naheliegende – Nutzung der einzelnen Wohneinheiten des Bauvorhabens als Ferienwohnungen im Wege der Vollziehung des BauG und der GewO und der dadurch eingeräumten Eingriffs- und Sanktionsbefugnisse unterbunden und geahndet werden kann.

6. 7In einer Gesamtbetrachtung ist der belangten Behörde darin beizupflichten, dass das von der Beschwerdeführerin angestrebte Betriebsmodell, das auf der vorgelegten zivilrechtlichen Konstruktion basiert, in der von den Käufern zunächst Wohnungseigentum an den einzelnen Einheiten des „A“ erworben werden soll, den Eigentümern aber – sofern die vorgelegten Vertragsentwürfe tatsächlich so zur Unterzeichnung gelangen – mittels verschiedener zivilrechtlicher Instrumente, ua im Betreibervertrag - Poolabrechnung, die Nutzung dieser Wohnungen aus dem Titel des Eigentums verwehrt werden soll, wobei ihnen dennoch Verfügungsrechte darüber eingeräumt werden oder vorbehalten bleiben, die über einen üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, letztlich dazu geeignet ist, Ferienwohnungen iSd RPG zu schaffen, deren Nutzung ohne entsprechende Ferienwohnungswidmung (oder Ausnahmebewilligung) auf dem Baugrundstück nicht zulässig ist. Es liegt daher nahe, dass mit dieser Konstruktion versucht werden soll, die Ferienwohnungsregelung des § 16 RPG zu umgehen, wozu das „Investorenmodell“ jedoch nach den Materialien „jedenfalls“ nicht genutzt werden darf.

Die belangte Behörde ist daher insgesamt zu Recht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 RPG nicht erfüllt sind. Das beantragte Bauvorhaben bzw seine beabsichtigte Verwendung widerspricht den raumplanungsrechtlichen Vorschriften. Die Versagung der Baubewilligung gemäß § 28 Abs 3 BauG ist daher rechtmäßig. Der Beschwerde war somit keine Folge zu geben.

7. Die Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Ob durch das Betriebskonzept der Beschwerdeführerin in Form der vorgelegten zivilrechtlichen Konstruktion gewährleistet ist, dass die Einheiten des „A“ einer gewerblichen Beherbergung von Gästen iSd RPG dienen und daher der Ausnahmetatbestande iSd § 16 Abs 2 RPG erfüllt ist, ist eine Einzelfallbeurteilung.