Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2026/43/1975-2

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.07.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2026.43.1975.2

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Schmalzl über die Beschwerde AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde Z vom 03.06.2026, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird Folge gegeben und der bekämpfte Bescheid wird ersatzlos behoben.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

Mit Bescheid vom 03.06.2026, ***, untersagte die belangte Behörde mit sofortiger Wirkung „die weitere Ausführung jeglicher Bauarbeiten an der baulichen Anlage (siehe beigeschlossenes Lichtbild) auf dem Gst. ****, KG. Z“.

a)Begründung des bekämpften Bescheids

Im Wesentlichen begründete die belangte Behörde ihren Bescheid damit, dass mit Bescheid vom 06.06.2025, Zl ***, südöstlich des Wohnhauses ein zweigeschossiges landwirtschaftliches Nebengebäude mit Heizraum, Abstellräumen und Hofwerkstatt baurechtlich bewilligt worden sei.

Mit Eingabe vom 11.02.2026 habe der Beschwerdeführer die Baubewilligung für folgendes Bauvorhaben beantragt: „Neubau einer Hofwerkstatt und eines Heizraumes mit Hackgutlager“.

Bei einem am 02.06.2026 durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen durchgeführten Lokalaugenschein sei festgestellt worden:

„das Erdgeschoss wurde, geändert situiert und ausgeführt, errichtet, Tore und Fenster sowie offenbar die Heizanlage eingebaut;

die Baustellengrube wurde nicht hinterfüllt;

Absturzsicherungen an den Absturzkanten sowie Baustellensicherungen sind keine angebracht“

Zwischen dem baurechtlich bewilligten und dem ausgeführten und nunmehr gegenständlichen Gebäude würden Abweichungen hinsichtlich der Lage von mehr als 1,20 m und hinsichtlich der Größe und Form bestehen. Im baurechtlichen Sinn sei von einem Neubau auszugehen. Für diesen bestehe Bewilligungspflicht nach § 28 Abs 1 TBO 2022. In Ermangelung einer Baubewilligung sei der Bau gemäß § 42 Abs 3 TBO 2022 einzustellen gewesen.

Der nunmehrige Beschwerdeführer erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde.

b)Beschwerdevorbringen

Errichtung aufgrund aufrechter Baubewilligung

Der Beschwerdeführer vertrat die Ansicht, er habe das mit Baubescheid vom 06.06.2025, Zl ***, bewilligten Bauvorhaben lediglich in abgeänderter Form errichtet.

Sein am 11.02.2026 eingebrachte Ansuchen auf „geänderte Bauausführung“ sei bislang nicht bearbeitet worden.

Ermittlungsverfahren der Behörde

Der Lokalaugenschein, welchen der hochbautechnische Amtssachverständige am 29.05.2026 durchgeführt habe, sei gesetzwidriger Weise ohne Verständigung des Beschwerdeführers und ohne dessen Erlaubnis zum Betreten erfolgt. Das beigefügte Foto habe nicht der hochbautechnische Amtssachverständige, sondern der Sachbearbeiter DD angefertigt.

Aufhebung der Bescheide betreffend Erschließungskosten

Mit dem bekämpften Bescheid sei der Baubescheid vom 06.06.2025 förmlich aufgehoben worden. Es müssten mit dem gleichen Bescheid auch die vorgeschriebenen Erschließungskosten behördlich aufgehoben werden.

Untätigkeit der belangten Behörde

In mehreren ihm bekannten Fällen sei die Baubehörde ihren Verpflichtungen betreffend konsenslose Bauführungen nicht nachgekommen – aufgrund der Aufsichtsbeschwerde sei die Bezirkshauptmannschaft bereits tätig geworden.

In der Beschwerde wurden folgende Anträge gestellt:

1. Durchführung einer mündlichen Verhandlung

2. Behebung des angefochtenen Bescheids

3. Zügige Behandlung des Bauverfahrens betreffend die geänderte Bauführung

4. In eventu: von der Verhängung einer Geldstrafe abzusehen

5. Weitere Anträge (betreffend Erschließungsbeitrag und Kanalanschluss) waren direkt an die Baubehörde gerichtet; es erfolgte diesbezüglich eine

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt

Mit Bescheid vom 06.06.2025, Zl ***, erteilte die belangte Behörde die Baubewilligung für folgendes Bauvorhaben laut Bauansuchen: „Neubau Hofwerkstatt, Abstellräume und Heizraum mit Hackgutlager für Hofstelle“. Zu diesem legte er den „Lageplan § 31 TBO“ des BB, GZl ***, vom 28.04.2025 vor, welcher über einen entsprechenden Genehmigungsvermerk der belangten Behörde verfügt.1

Mit Eingabe vom, eingebracht am 11.02.2026 brachte der Beschwerdeführer ein neuerliches Bauansuchen betreffend „Neubau Hofwerkstatt und Heizraum mit Hackgutlager für Hofstelle“ ein. Zu diesem legte er neue Planunterlagen, darunter den „Lageplan § 31 TBO“ des BB, GZl 441/2025 vom 06.02.2026 vor. Über dieses Bauansuchen ist noch nicht entschieden.2

Bis zum 02.02.2026 errichtete der Bauwerber auf nämlichem Grundstück ein Gebäude mit gegenüber der Baubewilligung 2025 geänderten Ausmaßen, geänderter Raumaufteilung und abweichender Situierung der Außenmauern. Dieses Gebäude ist fertiggestellt mit Dach, Heizanlage, Toren und Fenstern. Das Dach ist nicht begehbar, da bergseitig eine Abgrabung des Hangs bzw keine Hinterfüllung der Baugrube erfolgte.3

III.Beweiswürdigung

1Die Baubewilligung samt Planunterlagen wurde von der belangten Behörde vorgelegt.

2Bauansuchen und Pläne wurden von der belangten Behörde vorgelegt; dass die beantragte Bewilligung noch nicht erteilt wurde, ergibt sich aus dem bekämpften Bescheid sowie dem Beschwerdevorbringen.

3Die Tatsache der Errichtung des beschriebenen Gebäudes sowie, dass dieses (zumindest im festgestellten Ausmaß) nicht entsprechend dem Baubescheid von 2025 errichtet wurde, ergibt sich aus dem Akt (konkret aus dem Aktenvermerk des hochbautechnischen Amtssachverständigen CC vom 02.06.2026, dem dem bekämpften Bescheid beigeschlossenen Foto sowie hinsichtlich der unterbliebenen Herstellung eines begehrenbaren Dachs aus der mit dem Bauansuchen 2026 vorgelegten Schnittdarstellung) und wurde auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Nicht maßgeblich ist entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers, wer dieses Foto aufgenommen hat, zumal der Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt behauptete, dass das Foto nicht den tatsächlichen Zustand im Zeitpunkt der Bescheiderlassung darstelle.

IV.Rechtslage

Die maßgeblichen Vorschriften der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 (WV), idF LGBl Nr 133/2026, lauten (auszugsweise):

§ 42

(1) Werden im Rahmen der Bauaufsicht wesentliche Mängel in der Ausführung eines Bauvorhabens festgestellt, so hat die Behörde dem Bauherrn die weitere Ausführung der betreffenden Teile des Bauvorhabens zu untersagen und ihm die Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist aufzutragen. Der Beschwerde gegen einen solchen Bescheid kommt keine aufschiebende Wirkung zu. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die weitere Bauausführung durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt einstellen.

(2) Wird dem Auftrag zur Bestellung eines Bauverantwortlichen nicht entsprochen oder ungeachtet des vorzeitigen Endens der Tätigkeit des Bauverantwortlichen ein neuer Bauverantwortlicher nicht bestellt, so hat die Behörde dem Bauherrn die weitere Ausführung des betreffenden Bauvorhabens oder Bauabschnittes oder der betreffenden Bauarbeiten bis zur Bestellung oder Neubestellung eines Bauverantwortlichen zu untersagen. Abs 1 zweiter und dritter Satz ist anzuwenden.

(3) Wird ein bewilligungspflichtiges oder anzeigepflichtiges Bauvorhaben ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt, so hat die Behörde dem Bauherrn die weitere Bauausführung zu untersagen. Abs 1 zweiter und dritter Satz ist anzuwenden. Wird innerhalb eines Monats nach der Untersagung der weiteren Bauausführung nicht nachträglich um die Erteilung der Baubewilligung angesucht bzw. die Bauanzeige nachgeholt oder wurde die Baubewilligung versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens untersagt, so hat die Behörde dem Bauherrn mit Bescheid

(4) Abs 3 gilt auch, wenn die Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens untersagt wurde. Abs 3 erster und zweiter Satz gilt weiters, wenn mit der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens entgegen dem § 37 Abs 2 begonnen wird.

(5) Ist anlässlich der Erteilung eines Auftrages nach Abs 3 offenkundig, dass der nachträglichen Erteilung der Baubewilligung für ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben ein Abweisungsgrund nach § 34 Abs 3 bzw. der Ausführung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens ein dieser Bestimmung entsprechender Untersagungsgrund entgegenstünde, so hat die Behörde dies, sofern die Baubewilligung nicht bereits versagt bzw. die Ausführung des Bauvorhabens nicht bereits untersagt wurde, in einem mit der Erteilung des Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsauftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten.“

V.Erwägungen

Vorweg ist festzuhalten, dass die vorliegende Beschwerde rechtzeitig innerhalb der 4-wöchigen Beschwerdefrist nach § 7 Abs 4 VwGVG eingebracht wurde. Der angefochtene Bescheid wurde der beschwerdeführenden Partei am 10.06.2026 zugestellt (unbedenklicher Rückschein wurde von der Behörde vorgelegt). Die Beschwerdefrist endete daher mit dem 08.07.2026. Die Beschwerde wurde am 05.07.2026 bei der belangten Behörde eingebracht (belegt durch die entsprechende E-Mail, welche im Behördenakt einliegt).

In der Sache

Mittels des gegenständlich bekämpften Bescheids vom 03.06.2026 wurde die weitere Bauausführung unter Berufung auf § 42 Abs 3 TBO 2022 untersagt.

Wie der VwGH in ständiger Judikatur auch zur Tiroler Bauordnung ausführt, darf die Baueinstellung nur so lange verfügt werden, als die Arbeiten noch nicht abgeschlossen wurden. Danach wäre lediglich eine Beseitigung der konsenslos ausgeführten Arbeiten, unter Umständen der Abbruch des gesamten dadurch konsenslos gewordenen Gebäudes denkbar und die Benützung zu untersagen (vgl VwGH 03.07.1986, Zl 86/06/0040, VwGH 24.11.1992, 92/05/0275; VwGH 05.10.2016, Ra 2016/06/0118; ua).

In Bezug auf die eben dargestellte höchstgerichtliche Rechtsprechung ist auf die obigen Feststellungen zu verweisen, wonach das Gebäude mit Dach, Heizanlage, Toren und Fenstern fertiggestellt ist. Dies ist, wie oben beweiswürdigend festgehalten, dem Behördenakt zu entnehmen. Aus dem genannten Aktenvermerk des hochbautechnischen Amtssachverständigen vom 02.06.2026 lassen sich lediglich noch folgende ausstehenden Maßnahmen entnehmen: Hinterfüllung der Baugrube und Anbringung einer Absturzsicherung an den Absturzkanten. Diesbezüglich ist jedoch in rechtlicher Hinsicht darauf zu verweisen, dass zwar vermutet werden kann, dass der Beschwerdeführer das mit Bauansuchen 2026 vorgelegte Bauvorhaben auszuführen beabsichtigt, dies jedoch nicht zwingend vorausgesetzt werden kann. Es ist daher in Hinblick auf die Beurteilung, ob mittels Baueinstellungsauftrag oder Entfernungsauftrag vorzugehen ist, allein von dem in natura (im Zeitpunkt der Erlassung des angefochtenen Bescheids) vorhandenen Bestand auszugehen. Dieser stellte sich als das oben beschriebene Gebäude einerseits, sowie als abgegrabener bergseitiger Hang andererseits dar. Wenngleich das Bauansuchen 2026 eine entsprechende Hinterfüllung und dadurch die Herstellung eines begehbaren Dachs beinhaltet, können aus diesem nicht die „Vorgaben“ für das unabhängig davon zu betrachtende konsenslos ausgeführte Gebäude abgeleitet werden. Es kann daher bei der gegebenen Sachlage nicht festgestellt werden, dass die Bauarbeiten noch nicht abgeschlossenen wären.

Daher somit spruchgemäß der Beschwerde stattzugeben und der bekämpfte Bescheid zu beheben.

Auf das weitere Beschwerdevorbringen war daher nicht mehr einzugehen.

VI.Zum Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung

Gemäß § 24 Abs 2 Z 1 VwGVG konnte die mündliche Verhandlung entfallen, da bereits aufgrund Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben war.

VII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Zu den maßgeblichen Rechtsfragen wird auf die in der Begründung zitierte Judikatur verwiesen. Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Sie haben die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)