Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/2812-6

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.40.2812.6

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde des AA, vertreten durch die BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 30.09.2025, Zl ***, betreffend einen Beseitigungsauftrag nach der TBO 2022 wegen Erlöschens der Baubewilligung nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als die Leistungsfrist mit „bis spätestens 31.10.2026“ neu festgelegt wird.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Hinsichtlich der Vorgeschichte wird auf das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 25.03.2021, LVwG-2021/31/0382-1 verwiesen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 11.08.2021, Zl *** wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Lagerhalle auf Gst **1 KG X unter Vorschreibung von Auflagen und Bedingungen erteilt.

Der Baubeschreibung zufolge ist beabsichtigt, auf dem Bauplatz eine Lagerhalle in Schmied-Stahlkonstruktion mit Stahlblechpaneelen zu errichten. Die Beheizung erfolgt über eine Luftwärmepumpe, als Brennstoff ist elektrischer Strom-Luftwärme vorgesehen. Als Brandschutzeinrichtungen sind eine Brandschutzwand NO-REI60, eine Betondecke über Aufenthaltsraum und WC, an der Fassade Stahlblechpanelle zwischen Stahlkonstruktion, Polistrol Hartschaumplatten, Baustoffklasse B1 vorgesehen. Der Bauplatz ist als Tourismusgebiet gewidmet und durch die Landesstraße erschlossen, ein Bebauungsplan besteht nicht. Die Baubewilligung ist mit 16.09.2021 in Rechtskraft erwachsen.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 30.09.2025, Zl *** wurde dem Beschwerdeführer als Bauherrn die Beseitigung der bereits errichteten Teile des Bauvorhabens und die Wiederherstellung des Bauplatzes in seinen ursprünglichen Zustand binnen sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides aufgetragen. Begründend wurde dazu im Wesentlichen zusammengefasst ausgeführt, dass das Bauvorhaben bis zum 17.09.2025 zu vollenden gewesen wäre. Am 30.09.2025 sei eine Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen abgegeben worden. Gemäß der Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen sei das Gebäude mit 24.09.2025 nicht fertiggestellt. Da das Bauvorhaben nicht vollendet sei, sei die Baubewilligung erloschen und gemäß § 35 Abs 7 zu entscheiden gewesen.

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringt der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass das Fundament an der östlichen Grundgrenze ursprünglich gemeinsam mit der Nachbarin errichtet und von beiden benutzt worden sei. Es handle sich daher nicht um einen Überbau auf fremdem Grund, sondern um eine gemeinsame bauliche Anlage, die in der damaligen Planung abgestimmt gewesen sei. Der Beschwerdeführer benenne hierfür seine Brüder als Zeugen, die bei der Errichtung anwesend gewesen seien. Die geplanten Sanitärräume seinen als mobile Containereinheiten vorgesehen, deren Lieferung bis September 2025 zugesichert gewesen sei. Die hierfür erforderlichen Bodenplatten hätten von der Firma CC bis zu diesem Zeitpunkt hergestellt werden müssen. Da sich die Herstellung der Bodenplatten durch CC verzögert habe, könnten auch die Containereinheiten erst später geliefert und aufgestellt werden. Diese Verzögerung habe der Beschwerdeführer nicht zu verantworten. Der Wasseranschluss befinde sich am Grundstück. Lediglich die interne Leitung zum Gebäude sei noch nicht hergestellt. Bezüglich der Brandschutzpaneele an der Gebäuderückwand hätte der Amtssachverständige erkennen müssen, dass mit Mineralwolle gefüllte Brandschutzpanelle verbaut worden seien. Der angefochtene Bescheid stütze sich ausschließlich auf den Befund des hochbautechnischen Amtssachverständigen ohne, dass die belangte Behörde eine eigenständige Beweiswürdigung vorgenommen oder eine nachvollziehbare rechtliche Würdigung vorgenommen hätte. Es wäre Sache der Behörde gewesen, zwischen wesentlichen und unwesentlichen Planabweichungen zu differenzieren und zu prüfen, ob die genannten Abweichungen tatsächlich eine bauliche Unfertigkeit darstellen würden. Weiters wurde eine Verletzung des Rechts auf Parteiengehör und die Unbestimmtheit des Spruches geltend gemacht.

Am 13.04.2026 fand die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt, in welcher der hochbautechnische Sachverständige der belangten Behörde sowie der Beschwerdeführer persönlich einvernommen wurden und die Akten der belangten Behörde verlesen wurden.

II.Sachverhalt:

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 30.09.2025, Zl *** wurde dem Beschwerdeführer die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Lagerhalle auf Gst **1 KG X unter Vorschreibung von Auflagen und Bedingungen erteilt. Der Baubeschreibung und den Plänen zufolge handelt es sich um eine Lagerhalle in Schmied-Stahlkonstruktion mit Stahlblechpaneelen. Die Brandschutzwand wird NO-REI60 ausgeführt. Weiters wird eine Betondecke über dem Aufenthaltsraum und WC errichtet. Die Fassade besteht aus Stahlblechpaneelen zwischen Stahlkonstruktion-Polystyrol Hartschaumplatten, Baustoffklasse B1. Eine gekuppelte Bauweise wurde nicht genehmigt. Auch eine Überbauung von Grundstücksgrenzen im Bereich der Fundamente zwischen dem Gst **1 und dem Gst **2 KG X ist nicht projektgegenständlich.

Bei einem Lokalaugenschein am 24.09.2025 durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen der belangten Behörde wurde von diesem festgestellt, dass augenscheinliche Abweichungen optischer Natur wie Fassadengestaltung, Türöffnungen und Toröffnungen an der Fassade bestehen. Die Brandschutzwand zur Nachbargrundgrenze war nicht fertiggestellt, in etwa hat das oberste Drittel gefehlt. Es liegt eine Grenzüberbauung durch oberirdische bauliche Anlagen zum Nachbargrundstück Gst **2 KG X vor. Teilweise ragen die Fassadenplatten sowie das Vordach über die Grundgrenze, unterirdisch sind es die Punktfundamente für die Stahlsteher des in Rede stehenden Gebäudes. Es sind keinerlei Firmenbestätigungen bzw Ausführungsbestätigungen im Akt der belangten Behörde vorhanden. Im Hallenboden war lediglich die Planie vorhanden. Eine Absturzsicherung am Balkon war nicht vorhanden, ein Zwischenboden in der Halle wurde nicht eingezogen. Die WC-Anlage, der Waschraum sowie der Aufenthaltsraum sind nicht ausgeführt worden. Diese baulichen Anlagen waren nicht vorhanden. Bezüglich einer Heizungsanlage war nichts vorhanden.

III.Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangten Behörde, insbesondere aus der Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen der belangten Behörde sowie seiner persönlichen Einvernahme vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol.

Das Landesverwaltungsgericht sieht keinerlei Gründe, die Feststellungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen anzuzweifeln, ist er jedoch aufgrund seiner Stellungnahme als Sachverständiger verpflichtet, Befund und Gutachten nach den Regeln der Technik wahrheitsgemäß zu erstatten. Auch unter Hinweis auf die Wahrheitspflicht konnte der hochbautechnische Amtssachverständige der belangten Behörde im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht seine damaligen Feststellungen erneut bestätigen. Diese erweisen sich als glaubwürdig und schlüssig und sind diese Feststellungen auch durch Lichtbilder im Akt dokumentiert.

Die Feststellungen zur Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides ergeben sich aus dem Akt der belangten Behörde und ist die Rechtskraft des ursprünglichen Baubewilligungsbescheides auch unstrittig.

Zumal das Bauvorhaben bereits in einigen Teilen ausgeführt war hat die belangte Behörde den Zeitpunkt des Baubeginns mit Rechtskraft der Baubewilligung angenommen. Auch dieser Zeitpunkt ist unstrittig.

Zur Frage, ob durch die belangte Behörde eine gekoppelte Bauweise genehmigt wurde bzw das Bauarbeiten im Einvernehmen mit der Nachbarin durchgeführt wurde, war der Beweisantrag auf Einvernahme des Bruders des Beschwerdeführers abzuweisen, zumal sich bereits zweifelsfrei aus der Baubewilligung und den genehmigten Plänen ergibt, dass eine gekoppelte Bauweise weder antrags- noch bescheidgegenständlich ist. Auch ein Überbau der Grundstücksgrenze ist weder dem Baubescheid noch der Baubeschreibung noch den Planunterlagen zu entnehmen. Im Übrigen ist dies auch für die Frage der Bauvollendung nicht von Relevanz.

IV.Rechtsgrundlagen:

Die maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl 44 in der geltenden Fassung lautet:

§ 35.

Erlöschen der Baubewilligung

(1) Die Baubewilligung erlischt,

a) wenn der Inhaber der Baubewilligung darauf schriftlich verzichtet, wobei die Verzichtserklärung im Zeitpunkt ihres Einlangens bei der Behörde unwiderruflich und wirksam wird, oder

b) wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft oder der in der Baubewilligung festgelegten längeren Frist (Abs. 2) mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn das Bauvorhaben nicht innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn vollendet wird.

(2) Bei umfangreichen Bauvorhaben kann in der Baubewilligung für den Baubeginn eine längere, höchstens jedoch fünfjährige Frist festgelegt werden. Bezieht sich die Baubewilligung auf mehrere Bauabschnitte, so können für die einzelnen Abschnitte unterschiedliche Fristen festgelegt werden.

(3) Auf Antrag des Inhabers der Baubewilligung ist die Frist für den Baubeginn und die Frist für die Bauvollendung jeweils einmal um zwei Jahre zu erstrecken, wenn sich seit der Erteilung der Baubewilligung die baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Vorschriften nicht derart geändert haben, dass die Baubewilligung nicht mehr erteilt werden dürfte. Dabei ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Einbringung des Ansuchens maßgebend. Um die Erstreckung der Frist ist vor ihrem Ablauf bei der Behörde schriftlich anzusuchen. Durch die rechtzeitige Einbringung des Ansuchens wird der Ablauf der Frist bis zur Entscheidung gehemmt.

(4) Den Nachbarn und dem Straßenverwalter kommt zur Frage des Vorliegens der Voraussetzung nach Abs. 3 erster und zweiter Satz Parteistellung im Umfang des § 33 Abs. 3 bis 7 zu. Die Erstreckung der Frist für den Baubeginn oder die Bauvollendung erlangt mit dem Ablauf eines Jahres nach der Anzeige über den Baubeginn (§ 37 Abs. 1) bzw. die Bauvollendung (§ 44 Abs. 1) auch jenen Parteien gegenüber Rechtskraft, denen die betreffende Entscheidung nicht zugestellt worden ist und die ihre Parteistellung bis dahin bei der Behörde nicht geltend gemacht haben.

(5) In die Fristen für den Baubeginn und die Bauvollendung sind die Zeiten eines Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht, dem Verwaltungsgerichtshof oder dem Verfassungsgerichtshof nicht einzurechnen.

(6) Die Abs. 3, 4 und 5 gelten auch für am 1. Juli 2011 anhängige Verfahren zur Erstreckung der Frist für den Baubeginn oder der Frist für die Bauvollendung. Bescheide, mit denen die Frist für den Baubeginn oder die Frist für die Bauvollendung vor dem 1. Juli 2011 erstreckt worden ist, erlangen am 30. Juni 2012 auch gegenüber Nachbarn Rechtskraft, denen der Bescheid nicht zugestellt worden ist und die ihre Parteistellung bis dahin bei der Behörde nicht geltend gemacht haben. Bescheide, mit denen die Frist für die Wirksamkeit der Baubewilligung nach § 35 Abs. 2 der Tiroler Bauordnung, LGBl. Nr. 33/1989, zuletzt geändert durch das Gesetz

LGBl. Nr. 31/1997, oder nach früheren baurechtlichen Vorschriften verlängert wurde, erlangen am 1. Juli 2011 auch gegenüber Nachbarn Rechtskraft, denen der Bescheid nicht zugestellt worden ist und die ihre Parteistellung bis dahin bei der Behörde nicht geltend gemacht haben.

(7) Ist die Baubewilligung erloschen und wurden Teile des Bauvorhabens bereits errichtet, so hat der Bauherr

a) im Fall, dass die Baubewilligung die Errichtung einer baulichen Anlage zum Gegenstand hatte, die bereits errichteten Teile des Bauvorhabens zu beseitigen und den Bauplatz erforderlichenfalls wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen oder

b) im Fall, dass die Baubewilligung die Änderung einer bewilligungspflichtigen oder anzeigepflichtigen baulichen Anlage zum Gegenstand hatte, den der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustand herzustellen.

Kommt der Bauherr dieser Verpflichtung nicht nach, so hat ihm die Behörde mit Bescheid die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen aufzutragen. Ist im Fall der lit. b die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Bauherrn stattdessen die Beseitigung der baulichen Anlage und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.

(8) Wird im Fall des Erlöschens der Baubewilligung neuerlich um die Erteilung der Baubewilligung für das betreffende Bauvorhaben angesucht und wird diese erteilt, so ist das Bauvorhaben innerhalb von zwei Jahren nach dem Eintritt der Rechtskraft der neuerlichen Baubewilligung zu vollenden. Abs. 5 ist anzuwenden. Andernfalls erlischt die neuerliche Baubewilligung. In diesem Fall ist Abs. 7 anzuwenden. Ein nochmaliges Bauansuchen für das betreffende Bauvorhaben ist nicht zulässig.

(9) Ist anlässlich der Erteilung eines Auftrages nach Abs. 7 zweiter oder dritter Satz offenkundig, dass der neuerlichen Erteilung der Baubewilligung nunmehr das Vorliegen eines Abweisungsgrundes nach § 34 Abs. 3 entgegenstünde, so hat die Behörde dies in einem mit der Erteilung des Auftrages festzustellen. Eine solche Feststellung ist einer Versagung der Baubewilligung gleichzuhalten.“

V.Erwägungen:

Strittig ist im gegenständlichen Fall, ob die Baubewilligung des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 11.08.2021, Zl *** in Folge der nicht fristgerechten Bauvollendung von vier Jahren nach Baubeginn, welcher mit 16.09.2021 datiert und in Folge einer rechtskräftigen Abweisung eines Verlängerungsansuchens im Sinne des § 35 Abs 3 TBO 2022 gemäß § 35 Abs 1 lit b letzter Halbsatz TBO 2022 nicht verlängert wurde, erloschen ist.

Zur Frage des Erlöschens einer Baubewilligung bzw zur Fertigstellung eines Gebäudes existiert umfangreicher Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes. Danach wird ein Bau im Allgemeinen schon dann als vollendet beurteilt werden können, wenn das Gebäude nach außen abgeschlossen ist und alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden sind; ein schlüsselfertiger Zustand ist nicht zu fordern (vgl VwGH 20.04.2004, 2003/06/0067).

Nach den Feststellungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen der belangten Behörde ist die Fassade an der Ostseite nur ca zu zwei Drittel ausgeführt, ein Drittel der Fassade im Giebelbereich ist nicht ausgeführt. Damit ist das Gebäude schon bereits aus diesem Grund nicht nach außen hin abgeschlossen.

Weiters fehlen die im Plan angeführten und genehmigten WC-Anlagen sowie der Aufenthaltsraum, welche mit einer Betondecke nach obenhin abgeschlossen werden sollen. Diese Bauteile fehlen zur Gänze. Darüber hinaus ist es auch unstrittig, dass der ein befestigter Boden für die Lagerhalle zur Gänze fehlt. Dies wird auch vom Beschwerdeführer selbst im Rahmen seiner Beschwerde eingeräumt. Er verantwortet sich jedoch damit, dass die Bau ausführende Firma eine Lieferverzögerung hätte und er als Bauherr daher für diese Verzögerung nicht verantwortlich wäre. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass es ausschließlich Pflicht des Bauherrn ist, die Einhaltung von Terminen sicherzustellen und diese Pflichten nicht auf Dritte überwälzt werden können.

Entsprechend den im Akt einliegenden Fotos anlässlich des Lokalaugenscheins durch den hochbautechnischen Sachverständigen der belangten Behörde vom 24.09.2025 kann von einer Fertigstellung des gegenständlichen Bauvorhabens keine Rede sein. Zumal nicht einmal eine entsprechende Befestigung des Hallenbodens feststellbar war (ob es sie hierbei um eine Planie für den Betonboden bzw das Fundament handelt oder nicht kann dahingestellt bleiben, für Lagerzwecke ist die gegenständliche Ausführung als Schotteruntergrund nicht nachvollziehbar geeignet.

Wenn nun der rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführer die Fertigstellung der ostseitigen Fassade mit 26.09.2025 ins Treffen führt, so ist dem entgegenzuhalten, dass als maßgeblicher Stichtag der 17.09.2025 gilt, sodass nachträglich durchgeführte Baumaßnahmen in die Beurteilung, ob das Bauvorhaben innerhalb von vier Jahren nach Baubeginn als vollendet gilt, ohne Relevanz sind.

Die Einschätzungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen der belangten Behörde, das in Rede stehende Gebäude sei in bautechnischer Hinsicht nicht vollendet, deckt sich mit der rechtlichen Beurteilung durch das erkennende Gericht, wonach bei gesamthafter Betrachtung des Ausführungszustandes des Gebäudes aufgrund der oben aufgezeigten zahlreichen und gravierenden Mängel und auch der damit verbundenen Unmöglichkeit, das Gebäude sicher zu benützen zum maßgeblichen Zeitpunkt 17.09.2025 nicht vollendet war. Auch wenn nicht verkannt werden soll, dass einzelne unvollendete Arbeiten, wie etwa fehlende Estrichlegearbeiten oder Installationen für sich betrachtet die Annahme, dass das Gebäude nicht als vollendet anzusehen sei, nicht rechtfertigen würde, so spricht jedoch der dargelegte Gesamtausführungszustand des Gebäudes gegen eine Annahme einer Bauvollendung.

Die Baubewilligung der belangten Behörde vom 11.08.2021, Zl ***, ist damit ex lege erloschen. Der gegenständliche Entfernungsauftrag samt Herstellung des ursprünglichen Zustandes ist sohin zu Recht ergangen.

Festzuhalten ist weiters, dass die Erstattung einer Bauvollendungsanzeige als solche für die Rechtsfolgen des Erlöschens der Baubewilligung in Folge Überschreitens der Bauvollendungsfrist nicht von Bedeutung ist.

Die Leistungsfrist wurde vom hochbautechnischen Amtssachverständigen im erstinstanzlichen Verfahren in der Dauer von sechs Monaten bestimmt und erweist sich als überaus großzügig bemessen, geht doch der Verwaltungsgerichtshof bei einem Fertigteilhaus zum Bespiel von einer Leistungsfrist von einem Monat aus.

Das Landesverwaltungsgericht folgt den fachlichen Einschätzungen des Sachverständigen als schlüssig und nachvollziehbar, sodass die Durchführung der Entfernungsmaßnahme und die Wiederherstellung des Bauplatzes in seinen ursprünglichen Zustand innerhalb der gesetzten Frist jedenfalls durchführbar ist.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Zu den maßgeblichen Rechtsfragen wird auf die in der Begründung zitierte Judikatur verwiesen.

Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)