Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/40/1595-14

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 11.03.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2026:LVwG.2025.40.1595.14

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Mag. Piccolroaz über die Beschwerde der 1. AA, der 2. BB und der 3. CC, alle nunmehr vertreten durch DD, Adresse 1, **** Z, gegen die Spruchpunkte II. und IV. des Bescheides des Stadtmagistrates Z vom 24.04.2025, Z ***, betreffend baupolizeiliche Aufträge nach der TBO 2022 und dem SOG 2021, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird insofern Folge gegeben, als dass

1. Spruchpunkt II 1. zu lauten hat:“ Sämtliche Decken zum Obergeschoss sind von einem befugten Baumeister oder Ziviltechniker auf Gebrauchstauglichkeit und Tragfähigkeit zu prüfen. Nicht mehr tragfähige oder gebrauchstaugliche Decken sind instand zu setzen oder in gleicher Bauweise zu erneuern.“

2. Spruchpunkt II 2. zu lauten hat: „Die abgebrochene Mittelwand in Gebäudelängsrichtung in der Achse des First ist zu erneuern, um die ursprüngliche Lastableitung der Dachkonstruktion wiederherzustellen und eine Trennung zwischen Wohnbereich und Tenne zu schaffen.“

3. Die Spruchpunkte II 5. und II 6. ersatzlos entfallen

4. die Leistungsfrist in Spruchpunkt IV. mit sechs Monaten ab Zustellung des gegenständlichen Erkenntnisses neu festgesetzt wird.

Im Übrigen wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem bekämpften Bescheid des Stadtmagistrates Z vom 24.04.2025, Zl ***, wurde den Eigentümerinnen und nunmehrigen Beschwerdeführerinnen des auf GSt. **1 KG Y befindlichen Gebäudes unter Spruchpunkt II. gemäß § 47 Abs 3 TBO 2022 die vorläufige weitere Benützung des Gebäudes an die Erfüllung folgender Auflagen geknüpft:

1. Zur Wiederherstellung der Nutzungssicherheit im Wohnbereich des Gebäudes sind sämtliche Decken zum Obergeschoss zu kontrollieren und der Großteil davon zu erneuern.

2. Die abgebrochene Mittelwand ist zu erneuern, um die ursprüngliche Lastableitung der Dachkonstruktion wiederherzustellen und eine Trennung zur Tenne zu schaffen.

3. Die Elektro-, Trink- und Abwasserinstallationen müssen zur Gänze erneuert werden.

4. Die Beheizung mittels der vorhandenen Festbrennstofföfen muss wiederinstandgesetzt oder erneuert werden.

5. Der vorhandene Stall, welcher nicht mehr den aktuellen Tierhaltungsvorschriften entspricht, muss für eine neuerliche Nutzung adaptiert werden.

6. Es sind interne Änderungen an der Raumaufteilung durchzuführen, um den heutigen Anforderungen an einen Wohnraum zu entsprechen.

Gemäß Spruchpunkt IV. wurde den Eigentümerinnen und nunmehrigen Beschwerdeführerinnen aufgetragen, zur Erhaltung der typischen architektonischen Elemente des Gebäudes folgende erforderlichen Instandsetzungsarbeiten umgehend auszuführen und über die fachgerechte Ausführung der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten innerhalb einer Frist von zwei Monaten einen Nachweis von einer hierzu befugten Person bzw Stelle zu übermitteln:

1. Beschädigte bzw. verfaulte Teile der auskragenden Pfetten sind zu erneuern. Nicht

beschädigte Teile sind zu erhalten.

2. Fußstreben zu den Pfetten und Mittelpfetten, welche sich gelöst haben oder an den Anschlusspunkten zur Fassade geborsten sind, sind in der Ausbildung mit Zierschnitten und Abfassungen und Rollwerkdekor wiederherzustellen. Bei der Wiederherstellung ist auf

die Ausbildung der typischen architektonischen Elemente zu achten bzw. sind diese originalgetreu zu ergänzen.

3. Die verfaulten Sparrenlagen und Dachschalungen sind zu erneuern.

4. Der Ortgang/Windläden als Dachabschluss ist wiederherzustellen und der Übergang zur

Dacheindeckung ist zu verblechen.

5. Vordachuntersicht, Dachdeckung und Saumblech sind in den geschädigten Bereichen zu erneuern.

6. Eine Pfettenkopfverkleidung mit Holzbrettern zum Schutz gegen Wassereintritt ist bei den Hirnhölzern entsprechend dem Bestand anzubringen.

7. Der Baum im südöstlichen Teil der Außenwand ist zu entfernen.

8. Bei der Regenrinne im südöstlichen Eckbereich ist das Ablaufrohr zu ergänzen und der

beschädigte Dachbereich zu erneuern.

9. Für die Regenrinne im Sockelbereich ist ein kontrollierter Ablauf in den Kanal herzustellen.

10. Die Fassadenteile, die Algenbewuchs aufweisen, sind chemisch zu stabilisieren und zu

reinigen, um die Ausbreitung des Algenwachstums zu verhindern.

11. Eine straßenseitige Abnahme des gesamten salzbelasteten Putzes und Verputzung mit einem makroporösen natürlich hydraulischen Kalkmörtel, der einen Luftporenbildner enthält, ist vorzunehmen. Die Detailausführung ist mit einem Restaurator zu besprechen.

12. Ein Schließen der Putzfehlstellen mit einem Kalkmörtel und Hinterfüllung der Hohlstellen mit einem Injektionsmörtel ist zu veranlassen.

13. Bei der Wandmalerei (Ölbergszene) ist ein niveaugleiches, kantensauberes und

texturangepasstes Schließen sämtlicher Fehlstellen am Putz mit einem dem Bestand in den physikalischen Parametern (E-Modul, Festigkeit) und in der Körnung bzw. der Sieblinie angepassten Mörtelmaterial auf Basis von Kalk durchzuführen. Die Maßnahme ist von einem Restaurator durchzuführen.

14. Beschädigte Teile der straßenseitigen Umrahmungen der Fenster sind originalgetreu zu

ersetzen.

15. Die beiden Kamine sind auf Standfestigkeit zu überprüfen und instandzusetzen. Der Verputz und die Verblechung zum Dach sind zu erneuern und die Eindeckung ist im Urzustand wiederherzustellen.

Begründend wurde dazu im Wesentlichen zusammengeführt ausgeführt, dass das Gebäude auf GP **1, KG Y im Sinne des Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetzes 2021 als charakteristisch als Gebäude definiert sei. Die Lage befinde sich zusätzlich in der Schutzzone Nummer * gemäß dem SOG 2021. Der Erhaltungszustand des Gebäudes habe sich verschlechtert und weise dieses nunmehr einen unzureichenden Erhaltungszustand auf. Weiters bestünde auch im Sinne der TBO 2022 eine Erhaltungspflicht. Der Bauernhof habe ein erhebliches Baualter und sei seit Jahrzenten nicht mehr bewohnt. Die Tenne werde durch den Pächter zum Abstellen von landwirtschaftlichen Geräten und kleineren Heu- bzw Strohlagerungen verwendet. Die Mittelmauer im Erdgeschoss zwischen Wohn- und Tennentrakt sei entsprechend dem Instandsetzungsbescheid abgebrochen worden und die Reste seien noch in der Tenne vorhanden. Die Abstützungen des Dachstuhls entsprechend den Bescheidauflagen seien ebenso noch vorhanden. Bei den weiteren Decken über dem Erd- und Obergeschoß bestünden aufgrund des Alters und vermutlich früherer Wassereintritte sichtbare Schäden. Ein Deckenfeld sei bereits eingebrochen, in Teilbereichen seien starke Durchbiegungen vorhanden und tragende Balken würden Holzschäden aufweisen. An der Dachkonstruktion seien keine wesentlichen Mängel festgestellt worden. Im Bereich der Dachhaut seien keine relevanten Feuchteschäden oder Wassereintritte erkennbar. Im Außenbereich seien die stirnseitigen Vordächer beeinträchtigt. Teilweise seien die Randbarren und Stirnbereiche der Pfetten abgewittert und morsch. Die Kopfbänder im Bereich der Vordächer seien ebenfalls stark abgewittert, morsch und hätten teilweise beidseitig keine kraftschlüssige Verbindung mehr. Auffällig sei weiters die Neigung der nördlichen Tennenwand. Es bestehe eine sichtbare Schiefstellung zum nördlichen Nachbargrundstück. Die massiven Außenwände würden Putzschäden im Bereich der Straßenfassade und beim Haupteingang aufweisen. Der Bresenhof sei der letzte in Originalform weitestgehend erhaltene Mitteltennhof in Y und dürfte der älteste Hof von Y sein. Die gegenständlich am Gebäude festgestellten Baugebrechen würde eine unmittelbare Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen bewirken, weshalb die vorläufige weitere Benützung der baulichen Anlage an die Erfüllung der in Spruchpunkt II. genannten Auflagen zu knüpfen gewesen sei.

Zu Spruchpunkt IV.: Der Stellungnahme im Protokoll der *** Sitzung des Sachverständigenbeirats nach dem Tiroler Stadt- und Ortsbildschutzgesetz 2021 zum Ortsaugenschein vom 21.01.2025 lasse sich entnehmen, dass die Eigentümerinnen ihrer Verpflichtung zum Erhalt der für das charakteristische und zusätzlich in der Schutzzone Nummer * Y gemäß dem SOG 2021 gelegenen Gebäude typischen archetektonischen Elemente nicht nachgekommen seien. Deshalb seien den Eigentümerinnen die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen durch die Behörde aufzutragen.

In der dagegen fristgerecht eingebrachten Beschwerde bringen die Beschwerdeführerinnen im Wesentlichen zusammengefasst vor, dass der bekämpfte Bescheid hinsichtlich der Spruchpunkte II. und IV. bekämpft werde. Sie würden sich durch den angefochtenen Bescheid nur hinsichtlich der Spruchpunkte II. und IV. sowie bezüglich der Fristsetzung in Spruchpunkt III. in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt sehen. Es liege in ihrem eigenen Interesse, dass vom Haus keine Gefahr für Leib und Leben Dritter ausgehe. Aus diesem Grunde würden sie die unter Spruchpunkt I. aufgeführten Mängel auch so schnell wie möglich beheben lassen. Dies werde vermutlich jedoch eine längere Zeit als die im Bescheid vorgeschriebenen zwei Monate benötigen und werde deshalb um Fristerstreckung um weitere zwei Monate ersucht. Zu Spruchpunkt II. werde angemerkt, dass das Anwesen seit dem Jahre 1973 unbewohnt sei und im derzeitigen Zustand auch nicht bewohnt werden könne. Das Haus verfüge über keinen Wasseranschluss und folglich auch über kein Badezimmer und kein WC. Somit seien die im Spruchpunkt 2. verfügten Auflagen nicht nachvollziehbar und auch nicht verhältnismäßig. Da auch zukünftig an eine Nutzung des Hauses für Wohnzwecke keinerlei Interesse bestehe, gingen sie davon aus, dass auch die unter Spruchpunkt II. vorgetragenen Auflagen obsolet seien. Unter Spruchpunkt III. werde aufgetragen, bis zur vollständigen Erfüllung aller durch Spruchpunkt II aufgeführten Auflagen sicher zu stellen, dass das Betreten des Grundstückes durch bauliche Absperrrungen bzw eine Absicherung durch den Bauzaun durchgeführt werde. Dieser Aufforderung würden sie selbstverständlich unverzüglich nachkommen. Unter Spruchpunkt IV. werde aufgetragen, die unter Ziffer 1 bis 5 aufgezählten Instandhaltungsarbeiten umgehend auszuführen. Es dürfe darauf hingewiesen werden, dass in Anbetracht des Gesamterhaltungszustandes des Hauses nur eine ganzheitliche Sanierung zielführend sein könne. Halbherzige Ausbesserungsarbeiten könnten hier wohl nichts dazu beitragen, den Bestimmungen des SOG zu entsprechen, um das Gebäude auf längere Sicht zu erhalten. Um ein umfassendes Sanierungskonzept umzusetzen, welches zwangsläufig mit hohen finanziellen Belastungen verbunden sei, werde es nötig sein, alle verfügbaren Fördermöglichkeiten auszuschöpfen. Um diese Förderungen zu beantragen werde es natürlich auch eines längeren Zeitraumes bedürfen, sodass die in Bescheid angegebene 2-Monatsfrist nicht realistisch sei. Auch hier werde um Fristerstreckung um weitere zwei Monate gebeten.

Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde eine hochbautechnische Stellungnahme des Sachverständigen EE zur Frage der ausreichenden Bestimmtheit der Punkte II. und IV. eingeholt.

Mit Eingabe vom 06.10.2025 wurde eine schriftliche Stellungnahme samt Gutachten der Sachverständigen der belangten Behörde Architekt FF und GG erstattet.

Mit E-Mail vom 15.10.2025 erstatteten die Beschwerdeführerinnen weitere Stellungnahmen zu den abgegebenen Gutachten und wurde letztlich mit E-Mail vom 29.10.2025 ein Antrag auf Durchführung einer öffentlichen-mündlichen Verhandlung gestellt.

Am 03.12.2025 fand die öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol statt. Die nunmehr rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführerinnen legten in dieser mündlichen Verhandlung ein Privatgutachten des JJ vom 03.12.2025 betreffend die Instandsetzungsarbeiten vor. Weiters wurde das hochbautechnische Gutachten durch EE näher erläutert und wurden die Akten der belangten Behörde sowie des Landesverwaltungsgerichtes verlesen.

Mit Eingabe vom 30.12.2025 der belangten Behörde wurde der Verordnungsakt betreffend die Unterschutzstellung des gegenständlichen Gebäudes nach § 10 SOG 2021 vorgelegt.

Mit E- Mail vom 02.02.2026 wurde eine schriftliche Stellungnahme der Beschwerdeführrinnen erstattet und im Wesentlichen darauf hingewiesen, dass die Frage der Wirtschaftlichkeit im Rahmen des Verordnungserlassungsverfahrens betreffend des gegenständliche Gebäude nicht geprüft worden sei. Die Verordnung sei daher rechtswidrig und es werde angeregt ein Normprüfungsverfahren einzuleiten.

II.Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen des GSt. **1 KG ***** Y, auf dem sich das Gebäude Adresse 2 „KK“ befindet. Dieses Gebäude ist mehrere hundert Jahre alt, besitzt einen mittelalterlichen Gebäudekern und zählt zu den ältesten noch bestehenden Bauernhögen in Y. Durch seine besondere städtebauliche Lage in direkter westlicher Verlängerung der Adresse 3 als südlicher Abschluss der Adresse 4 und als Beginn der hier Richtung Süden ansteigenden Adresse 5 übernimmt dieser Einhof eine herausragende städteräumliche Funktion. Der weitgehend unveränderte Hof mit seinen typischen architektonischen Elementen ist für das charakteristische Gepräge des Ortsbildes von wesentlicher Bedeutung. Es handelt sich um ein charakteristisches Gebäude innerhalb der Schutzzone nach der Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Z vom 11.10.2012 über die Festlegung der Schutzzone Nummer * in Y, welche am 25.12.2012 in Kraft getreten ist.

Das Gebäude befindet sich in einem schlechten Erhaltungszustand und ist derzeit unbewohnt. In der 1729. Sitzung des Sachverständigenbeirates nach dem Stadt- und Ortsbildschutzgesetz Z am 05.03.2025 wurde festgestellt:

„Das Areal weist einen verwahrlosten Zustand auf, der im Inneren und auch im Äußeren zweifelsfrei und unverkennbar ersichtlich ist.

Der Sachverständigenbeirat ist gem SOG 2021 primär für die Beurteilung des äußeren Erscheinungsbildes zuständig, sieht es aber als seine Aufgabe und Hinweispflicht die bauliche Substanz, die für die Standfestigkeit des Objekts vorrangig ist, in die Beurteilung miteinzubeziehen.

Absolut vorrangig ist die Durchführung einer Überprüfung der Gebäudestruktur durch einen Statiker, der die erforderlichen statischen Maßnahmen zum Erhalt des Gebäudes aufzuzeigen hat.

Hier ist bei den Instandsetzungsarbeiten auf die „alten“ Materialien Bezug zu nehmen und diese handwerklich und restauratorisch fach- und sachgemäß einzubauen und umzusetzen.

Beispielhaft seien die gemauerte Steinmauern vom Wohnteil zum Stadel, die Bohlendecken, Bundwerk und Pfetten erwähnt.

Für die Erhaltung des Gebäudes Adresse 2 im Sinne des SOG § 25 sind folgende Instandsetzungsarbeiten erforderlich:

Beschädigte bzw. verfaulte Teile der auskragenden Pfetten sind zu erneuern. Nicht beschädigte Teile sind zu erhalten.

Fußstreben zu den Pfetten und Mittelpfetten haben sich gelöst, sind an den Anschlusspunkten zur Fassade geborsten und sind in der Ausbildung mit Zierschnitten und Abfasungen und Rollwerkdekor wieder herzustellen. Bei der Wiederherstellung ist auf die Ausbildung der typischen architektonischen Elemente zu achten bzw. sind diese originalgetreu zu ergänzen.

Die verfaulten Sparrenlagen und Dachschalungen sind zu erneuern.

Ortgang/Windläden als Dachabschluss ist wiederherzustellen und der Übergang zur Dacheindeckung ist zu verblechen.

Vordachuntersicht, Dachdeckung und Saumblech sind in den geschädigten Bereichen zu erneuern.

Eine Pfettenkopfverkleidung mit Holzbrettern zum Schutz gegen Wassereintritt ist bei den Hirnhölzern entsprechend dem Bestand anzubringen.

Diese Maßnahmen gelten ebenso für den Vordachbereich zum Garten hin, der nicht öffentlich zugänglich ist.

Der Baum im südöstlichen Teil der Außenwand ist zu entfernen.

Bei der Regenrinne im südöstlichen Eckbereich ist das Ablaufrohr zu ergänzen und der beschädigte Dachbereich ist zu erneuern.

Für die Regenrinne im Sockelbereich ist ein kontrollierter Ablauf in den Kanal herzustellen.

Die Fassadenteile, die Algenbewuchs aufweisen, sind chemisch zu stabilisieren und zu reinigen, um die Ausbreitung des Algenwachstums zu verhindern.

Straßenseitige Abnahme des gesamten salzbelasteten Putzes und Verputzung mit einem makroporösen natürlich hydraulischen Kalkmörtel, der einen Luftporenbildner enthält. Die Detailausführung ist mit einem Restaurator zu besprechen.

 Schließen der Putzfehlstellen mit einem Kalkmörtel und Hinterfüllung der Hohlstellen mit einem Injektionsmörtel.

Wandmalerei (Ölbergszene): Niveaugleiches, kantensauberes und texturangepasstes Schließen sämtlicher Fehlstellen am Putz mit einem dem Bestand in den physikalischen Parametern (E- Modul, Festigkeit) und in der Körnung bzw. der Sieblinie angepassten Mörtelmaterial auf Basis von Kalk. Die Maßnahme ist von einem Restaurator durchzuführen.

Beschädigte Teile der straßenseitigen Umrahmungen der Fenster sind originalgetreu zu ersetzen.

Die beiden Kamine sind auf Standfestigkeit zu überprüfen und instandzusetzen. Der Verputz und die Verblechung zum Dach sind zu erneuern und die Eindeckung ist im Urzustand wiederherzustellen.“

III.Beweiswürdigung:

Dieser festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus dem Akt der belangten Behörde, insbesondere aus dem Gutachten des Sachverständigenbeirates nach dem Stadt- und Ortsbildschutzgesetz.

Die in den Bescheidspruch übernommenen Auflagen wurden vom Sachverständigenbeirat, einem einschlägigem Fachgremium, vorgeschlagen. Diese Auflagen wurden im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens durch den hochbautechnischen Amtssachverständigen des Landesverwaltungsgerichtes geprüft und ist dieser zum Schluss gekommen, dass zahlreiche Auflagen zu unbestimmt sind. Die belangte Behörde ist diesem Gutachten durch ein entsprechendes Gegengutachten entgegengetreten. Insbesondere der Sachverständigenbeirat ist davon ausgegangen, dass auf Grundlage des Gutachtens und der Fotodokumentation nachvollziehbar ist, um welche Bau- bzw Fassadenteile es sich handelt und dass fachkundige Personen in der Lage sind, die entsprechenden Auflagen auch umzusetzen.

IV.Rechtsgrundlagen:

Die maßgeblichen Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2022, LGBl Nr 44 in der geltenden Fassung lauten:

„47.

Baugebrechen

(1) Bewilligungspflichtige bauliche Anlagen sind in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten. Sonstige bauliche Anlagen sind in einem solchen Zustand zu erhalten, dass den Erfordernissen der Sicherheit entsprochen und das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigt wird. Treten an einer baulichen Anlage Baugebrechen auf, durch die allgemeine bautechnische Erfordernisse beeinträchtigt werden, so sind sie ehestens zu beheben.

(2) Wird den Verpflichtungen nach Abs. 1 nicht entsprochen, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Instandsetzung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen. Liegen jedoch Baugebrechen vor, die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes bewirken und deren Behebung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren gänzlichen oder teilweisen Abbruch aufzutragen.

(3) In den Fällen des Abs. 2 hat die Behörde mit schriftlichem Bescheid die vorläufige Weiterbenützung der baulichen Anlage an Auflagen oder Bedingungen zu knüpfen oder überhaupt zu untersagen, soweit dies zum Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen erforderlich ist. Dies gilt auch, wenn der Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen nicht mehr gewährleistet ist, weil baulichen oder organisatorischen Vorkehrungen im Sinn des § 3 Abs. 2 und 3 nicht oder nicht hinreichend entsprochen wird. Der Bescheid ist an den Eigentümer der baulichen Anlage zu richten.

(4) Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde erforderliche Sicherungsmaßnahmen auf Gefahr und Kosten des Eigentümers der baulichen Anlage auch ohne dessen vorherige Anhörung anordnen.

(5) Die Abs. 1 bis 4 gelten auch für bauliche Anlagen, die nach früheren baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind, wenn sie auch diesem Gesetz unterliegen.

(6) § 46 Abs. 8 gilt sinngemäß.

Die maßgeblichen Bestimmungen des Stadt- und Ortsbildschutzgesetzes 2021 (SOG 2021). LGBl Nr 124/2020 in der geltenden Fassung lauten:

㤠7

Bewilligungsvoraussetzungen,

sinngemäße Anwendung von Bestimmungen

[…]

(2) Auf den Inhalt der Bewilligung und deren Erlöschen, das Verfahren, die Verfahrenskonzentration, die Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes und die Erhaltung von charakteristischen Gebäuden sind die §§ 21 bis 25 anzuwenden, die §§ 24 und 25 gegebenenfalls bereits ab der Zustellung der Mitteilung im Sinn des § 6 Abs. 1 erster Satz.

§ 25.

Erhaltung von charakteristischen Gebäuden und von Gebäuden in Ensembleschutzzonen

Charakteristische Gebäude sowie Gebäude und sonstige bauliche Anlagen in Ensembleschutzzonen sind vom Eigentümer oder vom Bauberechtigten in ihren für sie typischen architektonischen Elementen zu erhalten. Kommt der Eigentümer oder Bauberechtigte dieser Verpflichtung nicht nach, so hat ihm die Behörde die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen.“

V.Erwägungen:

Die gegenständliche Beschwerde richtet sich gegen die Spruchpunkte II. und IV. sowie die Fristsetzung in Spruchpunkt III..

Völlig unstrittig ist im gegenständlichen Fall, dass hinsichtlich des in Rede stehenden Gebäudes Baugebrechen vorliegen. Die belangte Behörde war daher zu einem Vorgehen gemäß § 47 TBO 2022 verpflichtet.

Zu Spruchpunkt II. stehen die Beschwerdeführerinnen auf dem Standpunkt, dass das Anwesen seit dem Jahre 1973 unbewohnt ist und im derzeitigen Zustand auch nicht bewohnt werden kann. Das Haus verfügt über keinen Wasseranschluss und folglich auch über kein Badezimmer und kein WC.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das gegenständliche Gebäude über einen aufrechten Baukonsens als Wohn- und Wirtschaftsgebäude verfügt. Dementsprechend ist auch eine Nutzung so lange zulässig, als nicht eine Benützungsuntersagung seitens der belangten Behörde für das gegenständliche Objekt erteilt wird. Dass eine derartige Benützungsuntersagung aufrecht wäre, konnte im Verfahren nicht festgestellt werden. Insofern ist daher die Vorschreibung von Auflagen für eine weitere Benützung gemäß § 47 Abs 3 TBO 2022 zulässig, auch wenn das Gebäude derzeit nicht bewohnt wird. Entsprechend den eingeholten Sachverständigengutachten waren die Spruchpunkte II.1. und II. 2. zu konkretisieren.

Hinsichtlich der Spruchpunkte II.3. und 4. ist festzuhalten, dass eine dem bewilligten Verwendungszweck entsprechende Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken und Als Stall- bzw. Tennengebäude eine entsprechende Elektro-, Trink- und Abwasserinstallation genauso wie eine Beheizung voraussetzt. Die Auflagen erweisen sich daher als notwendig für den Fall, dass das Gebäude wiederum einer Nutzung zugeführt wird.

Hinsichtlich Spruchpunkt II.5. und 6. ist festzuhalten, dass sowohl der Stall als auch die Wohnräume in bautechnischer Hinsicht als bewilligter Bestand anzusehen sind und die Auflagen dementsprechend ersatzlos zu entfallen haben.

Wenn die Beschwerdeführerinnen weiters die Fristsetzung in Spruchpunkt III. bekämpfen, so ist festzuhalten, dass diesbezüglich keine Fristsetzung seitens der belangten Behörde spruchgemäß erfolgt ist. Vielmehr sieht Spruchpunkt III. vor, dass bis zur vollständigen Erfüllung aller unter Spruchpunkt II. angeführten Auflagen das Betreten des Grundstückes durch entsprechende Absperrungen bzw Absicherung zu verhindern ist. Dazu halten die Beschwerdeführerinnen in ihrer schriftlichen Beschwerde allerdings fest, dass sie dieser Aufforderung selbstverständlich unverzüglich nachkommen würden. Insofern erweist sich das Vorbringen in der Beschwerde als widersprüchlich, zumal einerseits bezüglich der Fristsetzung in Spruchpunkt III. der angefochtene Bescheid bekämpft wird, andererseits die Beschwerdeführerinnen dieser Aufforderung selbstverständlich unverzüglich nachkommen wollen. Wie sich aus dem Akt ergibt und die Beschwerdeführerinnen selbst vorbringen, haben sich offensichtlich fremde Personen dort im Haus eingenistet und Schäden angerichtet. Gerade für derartige Vorfälle erweist sich Spruchpunkt III. als zwingend erforderlich und erweist sich daher die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet.

Hinsichtlich Spruchpunkt IV. stehen die Beschwerdeführerinnen auf dem Standpunkt, dass nur eine ganzheitliche Sanierung zielführend sein könne. Um ein umfassendes Sanierungskonzept umzusetzen würde es eines längeren Zeitraumes bedürfen, sodass die im Bescheid angegebene Zweimonatsfrist nicht realistisch sei. Hier werde um Fristerstreckung gebeten.

Inhaltlich ist zu den Instandsetzungsmaßnahmen gemäß Spruchpunkt IV. festzuhalten, dass der Sachverständigenbeirat nach dem Stadt- und Ortsbildschutzgesetz, bestehend aus einschlägigen Fachleuten die erforderlichen Maßnahmen im Rahmen der Sitzung vom 05.03.2025 vorgeschlagen hat. Im eingeholten Gutachten des hochbautechnischen Amtssachverständigen des Landesverwaltungsgerichtes wird dazu ausgeführt, dass sich die Spruchpunkte IV.3, 9 und 12 als nicht ausreichend bestimmt erweisen. Die belangte Behörde hält dem entgegen, dass eine fachkundige Person in der Lage ist, die verfaulten bzw angegriffenen Teile des Gebäudes zu erkennen um diese dann zu erneuern.

In Gesamtbetrachtung der von der belangten Behörde und dem Landesverwaltungsgericht eingeholten Sachverständigen-Stellungnahmen und Gutachten waren daher lediglich jene Maßnahmen aufzuheben, welche im Spruch des gegenständlichen Erkenntnisses genannt sind. Im Übrigen erweisen sich die vorgeschriebenen Bedingungen und Instandhaltungsmaßnahmen als ausreichend bestimmt und erforderlich, um einerseits eine Benützung des gegenständlichen Objektes zu gewährleisten und andererseits um dem vom SOG geforderten Erscheinungsbild Rechnung zu tragen.

Hinsichtlich der wirtschaftlichen Vertretbarkeit der vorgeschriebenen Maßnahmen nach dem SOG ist festzuhalten, dass diesbezüglich § 25 keine Verpflichtung enthält, die wirtschaftliche Vertretbarkeit der vorzuschreibenden Maßnahmen zu prüfen. Die Erhaltungswürdigkeit und wirtschaftliche Vertretbarkeit war im Rahmen der Ausweisung der Schutzzone bereits im Jahr 2012 zu prüfen. Das Landesverwaltungsgericht ist in diesem Zusammenhang an eine ordnungsgemäß kundgemachte Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Z gebunden. Darüber hinaus wurde die gegenständliche Verordnung von der Tiroler Landesregierung aufsichtsbehördlich geprüft und wurde die aufsichtsbehördliche Genehmigung mit Bescheid der Tiroler Landesregierung vom 23.11.2012, Zl *** erteilt. Die aufsichtsbehördliche Prüfung hat diesbezüglich ergeben, dass das Verfahren zur Erlassung der Schutzzone Nummer * gesetzeskonform durchgeführt worden ist. Für das erkennende Gericht ergeben sich sohin keine Anhaltspunkte, dass die Verordnung des Gemeinderates der Landeshauptstadt Z vom 11.10.2012 über die Festlegung der Schutzzone Nummer * rechtswidrig wäre, weshalb kein Anlass besteht, eine Verordnungsprüfung beim Verfassungsgerichtshof zu beantragen.

Hinsichtlich der Festlegung der Leistungsfrist hat der hochbautechnische Amtssachverständige des Landesverwaltungsgerichtes Tirol eine Frist von zumindest sechs Monaten als erforderlich erachtet, um die sich aus Spruchpunkt IV. ergebenden Maßnahmen umzusetzen.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass der eingebrachten Beschwerde teilweise Folge zu geben war und wie im Spruch zu entscheiden war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt.

Im vorliegenden Fall war eine sachverhaltsbezogene Einzelfallentscheidung zu treffen, die nach Durchführung eines entsprechenden Ermittlungsverfahrens auf Grundlage klarer gesetzlicher Vorgaben beantwortet werden konnte.

B e l e h r u n g u n d H i n w e i s e

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Beschwerden und Revisionen sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag. Piccolroaz

(Richter)